2026年商品房销售管理考试试题及答案

2026年商品房销售管理考试试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据2025年住房和城乡建设部印发的《商品住房销售管理新规》，人口净流入的地级及以上城市新出让商品住宅用地，现房销售比例最低不得低于（）A.30%B.50%C.70%D.100%2.商品房预售许可证的核发主体是（）A.县级以上自然资源主管部门B.县级以上住房和城乡建设（房地产）主管部门C.县级以上市场监督管理部门D.县级以上不动产登记机构3.商品房预售资金重点监管额度的核定依据是（）A.项目预计总销售收入B.项目竣工交付所需的建安工程费、配套设施费及相关税费总和C.项目土地出让金总额D.开发企业申请的用款额度4.商品房现房销售时，不需要向买受人公示的材料是（）A.不动产权属证书（国有建设用地使用权证）B.建设工程竣工验收备案表C.商品房预售许可证D.住宅质量保证书、住宅使用说明书5.房地产开发企业进行商品房销售时，下列行为合法的是（）A.以返本销售的方式销售现房B.对尚未确定学区的项目宣传“省级重点学区房”C.要求买受人签订认购书后7日内签订正式商品房买卖合同D.将已设定抵押权且未注销抵押登记的商品房直接销售给买受人6.商品房认购协议中约定的定金数额，最高不得超过主合同标的额的（），超过部分不产生定金效力。A.10%B.20%C.30%D.5%7.商品房买卖合同网签备案后，买受人申请变更备案信息的，除法定情形外，变更的间隔期限不得少于（）A.3个月B.6个月C.12个月D.24个月8.交付的商品房实测面积与合同约定面积误差比绝对值超出（）的，买受人有权单方面解除合同，开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还已付全部房款及利息。A.2%B.3%C.5%D.1%9.房地产开发企业申请预售许可证时，投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的（）以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。A.20%B.25%C.30%D.35%10.下列人员中，可以作为商品房销售人员对外开展销售业务的是（）A.未取得房地产经纪人协理资格的临时聘用人员B.已纳入房地产从业人员信用管理名录、持有房地产销售人员职业能力证书的人员C.因虚假宣传被纳入失信被执行人名单的销售人员D.开发企业的财务人员，未经过销售业务培训11.商品房预售资金监管账户的设立主体是（）A.房地产开发企业B.住房和城乡建设主管部门C.监管银行D.房地产行业协会12.房地产开发企业发布商品房销售广告，广告内容中可以包含的内容是（）A.项目到达某一核心商圈的预计通勤时间B.房屋的实际装修标准明细C.投资回报承诺D.尚未获批的轨道交通规划线路站点13.共有产权商品房面向符合条件的保障对象销售时，个人持有的产权份额最低不得低于（）A.40%B.50%C.60%D.70%14.商品房交付时，开发企业应当向买受人提供的“两书一表”中的“一表”是指（）A.商品房销售明细表B.建设工程竣工验收备案表C.房屋面积实测表D.住宅专项维修资金缴存表15.房地产开发企业未取得预售许可证收取认筹金、预订款等费用的，由监管部门责令退还，并处以（）的罚款。A.已收取费用1倍以上3倍以下B.已收取费用5%以上10%以下C.10万元以上50万元以下D.50万元以上100万元以下16.买受人购买预售商品房后，在商品房完成所有权首次登记前，下列情形中允许办理预售合同备案变更的是（）A.买受人将房屋转卖给第三方赚取差价B.买受人与配偶离婚，将房屋产权约定给配偶一方C.买受人因资金不足将房屋转让给同事D.买受人将房屋赠与未纳入购房资格审核范围的亲属17.商品房销售过程中，开发企业代收住宅专项维修资金的，应当在代收后（）内存入住宅专项维修资金监管账户，不得挪作他用。A.15日B.30日C.60日D.90日18.房地产开发企业擅自变更已公示的规划、设计，影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的，应当在变更确立之日起（）内书面通知买受人，买受人有权在通知送达之日起15日内作出是否退房的书面答复。A.7日B.10日C.15日D.30日19.现房销售的商品房，开发企业应当自商品房买卖合同签订之日起（）内，协助买受人办理不动产转移登记手续。A.30日B.60日C.90日D.180日20.下列不属于商品房销售中禁止性行为的是（）A.分割拆零销售商品住宅B.售后包租销售未竣工的商品房C.按套内建筑面积计价销售商品房D.捆绑销售车位、储藏室二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.房地产开发企业申请商品房预售许可证，应当提交的材料包括（）A.国有建设用地使用权证书B.建设工程规划许可证、施工许可证C.投入开发建设资金占工程建设总投资比例符合规定条件的证明D.商品房预售方案E.不动产权属证书2.商品房销售时，买受人可以单方面解除合同的情形包括（）A.开发企业未取得商品房预售许可证订立预售合同的B.房屋主体结构质量经核验确属不合格的C.开发企业逾期交付超过90天，合同约定逾期超过90天可以解除合同的D.交付的房屋面积误差比绝对值为2%的E.开发企业擅自变更规划未书面通知买受人的3.商品房预售资金重点监管额度范围内的资金，可以用于支付的款项包括（）A.项目建安工程费B.项目配套设施建设费C.项目营销推广费D.项目应缴的相关税费E.开发企业的集团总部管理费用4.房地产开发企业发布商品房销售广告，应当满足的要求包括（）A.广告内容应当真实、合法，不得含有虚假或者引人误解的内容B.涉及的配套设施如果是规划或者建设中的，应当在广告中注明C.涉及房屋面积的，应当标明为建筑面积或者套内建筑面积D.可以含有升值或者投资回报的承诺E.可以借用其他项目的景观作为本项目的宣传内容5.商品房现房销售应当具备的条件包括（）A.已通过竣工验收备案B.已取得不动产权属证书（国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记证明）C.已确定前期物业服务企业D.已完成全部装修工程E.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件6.下列关于商品房定金的说法，正确的有（）A.买受人因自身原因不签订正式商品房买卖合同的，开发企业有权没收定金B.开发企业因自身原因不签订正式商品房买卖合同的，应当双倍返还定金C.因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，开发企业应当将定金返还买受人D.定金数额可以由双方自由约定，不受上限限制E.定金合同自双方签订认购书之日起生效7.开发企业在商品房销售过程中的下列行为，属于违法违规的有（）A.要求买受人必须购买指定保险公司的房贷险才能签订购房合同B.以“工抵房”的名义低于备案价15%销售商品房未进行价格备案变更C.取得预售许可证后10日内公开全部可售房源对外销售D.向不符合限购条件的买受人销售商品房E.公示商品房销售价格、公摊面积、不利因素等信息8.商品房交付时，开发企业应当向买受人出示的材料包括（）A.建设工程竣工验收备案表B.住宅质量保证书C.住宅使用说明书D.房屋面积实测技术报告书E.商品房预售许可证9.下列关于商品房网签备案的说法，正确的有（）A.网签备案是商品房买卖合同生效的必备条件B.网签备案可以有效防止“一房多卖”C.开发企业应当自商品房买卖合同签订之日起30日内办理网签备案手续D.网签备案信息与实际交易信息不一致的，以实际交易合同为准E.买受人可以凭备案的商品房买卖合同办理公积金贷款手续10.商品房销售过程中，房地产开发企业应当公示的信息包括（）A.商品房预售许可证或者不动产权属证书B.全部可售房源的价格、户型、面积信息C.项目的不利因素提示D.开发企业的纳税证明E.商品房买卖合同示范文本三、判断题（共10题，每题1分，共10分。判断正确得1分，判断错误不得分）1.房地产开发企业可以将未竣工的预售商品房以转让的方式转售给第三方，无需办理备案变更手续。（）2.商品房销售可以按套计价、按套内建筑面积计价或者按建筑面积计价，当事人可以自由约定计价方式。（）3.开发企业与买受人签订商品房买卖合同后，应当将合同约定的全部房价款存入预售资金监管账户。（）4.非重点监管额度内的预售资金，开发企业可以自主支取使用，不受监管部门限制。（）5.商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以自行委托工程质量检测机构重新核验，核验费用由买受人自行承担。（）6.房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。（）7.售后包租销售已经竣工的商品房是法律明确禁止的行为。（）8.买受人逾期支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未支付的，开发企业有权解除合同。（）9.共有产权商品房的购房人取得不动产权证满5年的，可以按市场价格转让所购房屋产权份额，同等条件下政府享有优先购买权。（）10.开发企业可以根据销售情况自主调整商品房销售价格，无需向主管部门办理价格备案。（）四、计算题（共2题，每题10分，共20分。要求写出计算过程，计算结果保留两位小数）1.张某2026年8月购买某预售商品住宅，合同约定建筑面积为118㎡，单价为16200元/㎡，合同约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%的部分，房价款由开发企业承担，产权归张某所有。房屋交付时，实测建筑面积为123.2㎡。请计算张某实际需要支付的总房款为多少元？2.某商品住宅预售项目总建安工程费、配套设施费及相关税费总和为9.6亿元，按照当地监管政策，重点监管额度为上述费用总和的1.1倍。根据工程进度节点对应的支取比例：主体结构封顶可支取重点监管额度的55%，外立面施工完成可支取75%，竣工验收备案完成可支取100%。该项目当前已完成主体结构封顶，正在进行外立面施工，已完成外立面工程量的40%，按照进度核算本次可支取的比例为63%，项目累计已支取重点监管资金3.72亿元。请计算本次开发企业最多可以支取的重点监管资金为多少万元？五、案例分析题（共2题，每题15分，共30分）1.案例背景：甲房地产开发有限公司（以下简称甲公司）2026年2月在某人口净流入省会城市取得一宗商品住宅用地，土地出让合同约定该项目70%的住宅房源需现房销售，剩余30%可办理预售。2026年10月，甲公司在未取得预售许可证的情况下，通过中介渠道对外发布“内部认购享9折优惠”的宣传，累计向156名意向客户收取每户12万元的认筹金，合计1872万元，同时宣传该项目配套引入某top3省级重点小学分校，实际未与教育部门签订任何合作协议。2026年12月，甲公司取得预售许可证后，与上述客户签订正式商品房买卖合同，合同约定2028年4月30日交付房屋，逾期交付超过90天的，买受人有权解除合同。2028年7月15日，甲公司通知买受人收房，买受人查验房屋时发现12号楼部分房屋承重墙存在贯穿性裂缝，经第三方检测机构核验，该楼栋主体结构质量不合格。请回答以下问题：（1）甲公司的前期销售行为存在哪些违法违规情形？分别应承担什么法律责任？（6分）（2）12号楼的买受人是否有权解除购房合同？可以主张哪些赔偿？（5分）（3）该项目的现房销售部分需要满足哪些条件才能对外公开销售？（4分）2.案例背景：乙房地产开发有限公司（以下简称乙公司）2026年在某地级市开发某预售商品住宅项目，重点监管额度为7.8亿元，监管银行为当地某国有商业银行支行。2027年3月，该项目完成主体结构封顶，累计已销售85%的房源，乙公司以支付建筑商工程款为由向住建部门申请支取重点监管资金1.5亿元。住建部门审核发现，该项目主体结构封顶对应的重点监管资金支取比例上限为55%，此前已累计支取重点监管资金3.2亿元。同时，监管银行内部核查发现，乙公司2027年1月将非重点监管资金账户内的6200万元资金划转至乙公司母公司账户，用于母公司在其他城市的项目开发。2027年10月，乙公司资金链断裂，项目停工，逾期交付超过180天，大量买受人集体维权。请回答以下问题：（1）乙公司本次申请的1.5亿元重点监管资金能否全额获批？请计算说明原因。（6分）（2）乙公司划转6200万元非重点监管资金至母公司的行为是否违法？应承担什么法律责任？（5分）（3）该项目逾期交付引发群体性维权，监管部门和监管银行分别应承担什么责任？（4分）参考答案与解析一、单项选择题1.答案：C解析：根据2025年住建部印发的《商品住房销售管理新规》，人口净流入的地级及以上城市新出让商品住宅用地，现房销售比例不得低于70%，旨在降低预售引发的交付风险，保障购房人合法权益，对于普通三四线城市可结合实际适当下调现房销售比例，但不得低于30%。2.答案：B解析：《城市商品房预售管理办法（2025修订）》明确规定，商品房预售许可证由县级以上住房和城乡建设（房地产）主管部门负责核发，自然资源部门负责用地、规划手续办理，市场监管部门负责销售广告、不正当竞争行为监管，不动产登记机构负责权属登记办理。3.答案：B解析：预售资金重点监管额度是按照项目竣工交付所需的全部必要成本核定，包括建安工程费、配套设施费、相关税费，确保项目即使在开发企业资金链断裂的情况下，也能完成竣工交付，不包含土地出让金、营销费用、财务费用等非竣工必要支出。4.答案：C解析：商品房预售许可证是预售阶段需要公示的材料，现房销售时已经完成竣工验收和首次登记，无需公示预售许可证，需要公示不动产权属证书、竣工验收备案表、两书等材料。5.答案：C解析：选项A返本销售、选项B虚假学区宣传、选项D未经抵押权人同意销售抵押房屋均属于违法违规行为，选项C要求认购后7日内签订正式合同属于合理的销售流程要求，不违反法律规定。6.答案：B解析：《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。7.答案：C解析：《商品房买卖合同网签备案管理办法（2025）》规定，除法定继承、离婚析产、直系亲属赠与等情形外，网签备案变更的间隔期限不得少于12个月，旨在遏制“炒房”行为，稳定房地产市场秩序。8.答案：B解析：《商品房销售管理办法（2025修订）》规定，面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权单方面解除合同，开发企业需退还全部房款及同期LPR计算的利息。9.答案：B解析：《城市商品房预售管理办法》规定，申请预售许可证的条件之一是投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。10.答案：B解析：2025年住建部要求商品房销售人员需纳入从业人员信用管理名录，持有相应的职业能力证书，无失信记录，方可开展销售业务，未取得资格、有失信记录、未经过培训的人员不得独立开展销售业务。11.答案：A解析：预售资金监管账户由开发企业在监管银行设立，一户一项目，由住建部门、监管银行、开发企业三方共同监管，所有购房款需直接存入监管账户，严禁开发企业截留购房款存入非监管账户。12.答案：B解析：选项A不得承诺通勤时间，选项C不得承诺投资回报，选项D不得宣传未获批的公共设施，选项B标明实际装修标准明细属于合法的广告内容。13.答案：B解析：《共有产权住房管理办法（2025）》规定，共有产权商品房面向保障对象销售时，个人持有产权份额最低不得低于50%，政府持有剩余份额，满5年方可上市转让，转让时政府享有优先购买权。14.答案：B解析：“两书一表”是指住宅质量保证书、住宅使用说明书、建设工程竣工验收备案表，是房屋交付的必备材料，缺少任何一项买受人有权拒绝收房。15.答案：A解析：《商品房销售管理办法（2025修订）》规定，未取得预售许可证收取认筹金等费用的，责令退还，并处已收取费用1倍以上3倍以下罚款，情节严重的，纳入开发企业失信名单，暂停其在当地的拿地资格。16.答案：B解析：预售合同备案变更仅允许在直系亲属、离婚析产、继承等法定情形下办理，其余情形不得变更，遏制炒房行为，选项B属于离婚析产，符合变更条件，其余选项均属于炒房行为，不予办理变更。17.答案：B解析：开发企业代收的住宅专项维修资金需在30日内存入监管账户，不得截留、挪用，挪用的处挪用金额2倍以上5倍以下罚款，构成犯罪的依法追究刑事责任。18.答案：B解析：开发企业擅自变更规划的，需在10日内书面通知买受人，买受人有权在15日内选择退房，未通知的，买受人有权随时解除合同，并要求赔偿房价上涨带来的差价损失。19.答案：C解析：现房销售的，开发企业应当在合同签订之日起90日内协助买受人办理不动产转移登记，预售商品房的是交付之日起90日内办理转移登记。20.答案：C解析：按套内建筑面积计价是监管部门鼓励的计价方式，可有效减少公摊面积纠纷，其余选项均属于禁止性行为：分割拆零销售、售后包租未竣工商品房、捆绑销售均违反销售管理规定。二、多项选择题1.答案：ABCD解析：申请预售许可证不需要提交不动产权属证书，不动产权属证书是现房销售阶段完成首次登记后才取得的材料，其余四项均为预售申请必备材料。2.答案：ABCE解析：面积误差比绝对值超出3%才有权解除合同，2%属于正常范围，不得解除，其余选项均符合法定或约定解除合同的情形。3.答案：ABD解析：重点监管资金只能用于项目竣工交付必要的支出，营销推广费、集团总部管理费不属于项目竣工必要支出，不能从重点监管资金中支取，可从非重点监管资金中按规定支取。4.答案：ABC解析：销售广告不得含有投资回报承诺，不得借用其他项目的景观进行虚假宣传，其余选项均符合广告发布要求，违反相关要求的广告由市场监管部门处以20-100万元罚款。5.答案：ABCE解析：现房销售不需要完成全部装修工程，毛坯房只要通过竣工验收备案、具备交付条件即可销售，其余选项均为现房销售必备条件。6.答案：ABC解析：定金数额不得超过主合同标的额的20%，定金合同自实际交付定金之日起生效，选项DE错误，其余选项符合民法典关于定金的规定。7.答案：ABD解析：选项A属于捆绑销售，选项B未办理价格备案变更擅自降价超过备案价10%属于违规，选项D向不符合限购条件的买受人销售属于违规，选项C取得预售证10日内公开全部房源、选项E公示相关信息属于合法合规行为。8.答案：ABCD解析：现房交付不需要出示预售许可证，预售商品房交付时也无需再出示预售许可证，其余四项均为交付时应当出示的材料，买受人有权核对原件。9.答案：BCE解析：网签备案是行政管理手段，不是合同生效的必备条件，合同自成立时生效，选项A错误；网签备案信息与实际合同不一致的，以网签备案信息为准，防止“阴阳合同”规避监管，选项D错误，其余选项均正确。10.答案：ABCE解析：开发企业的纳税证明不属于需要公示的销售信息，其余选项均为应当公示的信息，未按要求公示的由监管部门责令整改，逾期不改的处以1-5万元罚款。三、判断题1.答案：×解析：未竣工的预售商品房不得擅自转售，确需变更的需符合法定情形并办理备案变更手续，否则属于违规行为，无法办理后续权属登记。2.答案：√解析：商品房销售计价方式可以由双方自由约定，包括按套、套内建筑面积、建筑面积三种方式，鼓励优先采用套内建筑面积计价，减少公摊纠纷。3.答案：√解析：所有购房款（包括首付款、按揭贷款、全款）均需存入预售资金监管账户，不得存入开发企业其他账户，否则开发企业将面临挪用预售资金的处罚。4.答案：×解析：非重点监管资金虽然开发企业可以自主支取，但也需符合监管要求，不得挪用于非本项目的支出，仍受监管部门的监督，违规挪用的同样要承担法律责任。5.答案：×解析：核验后主体结构质量合格的，费用由买受人承担；不合格的，费用由开发企业承担，同时买受人有权解除合同并要求赔偿损失。6.答案：√解析：销售广告和宣传资料明示的事项属于要约，应当纳入合同约定，未纳入的也可作为合同组成部分，开发企业违反的需承担违约责任。7.答案：×解析：售后包租销售未竣工的商品房是禁止的，已经竣工的商品房可以采用售后包租方式销售，但不得作出虚假的回报承诺。8.答案：√解析：根据民法典及商品房销售管理规定，买受人逾期付款经催告3个月仍未支付的，开发企业有权解除合同，并要求买受人承担违约金。9.答案：√解析：共有产权住房满5年可以上市转让，同等条件下政府享有优先购买权，转让所得按产权份额分配，符合共有产权住房管理规定。10.答案：×解析：商品房销售价格实行备案制，开发企业调整价格超过备案价浮动范围（通常为上下浮动10%）的，需重新办理价格备案，不得擅自调价。四、计算题1.解析：第一步，计算面积误差比，公式为：面代入数据：面面积误差比绝对值超过3%，符合合同约定的超出部分由开发企业承担的条件。第二步，计算3%以内的最大结算面积：118×第三步，张某需要支付房款的面积为121.54㎡，超出部分123.2−第四步，总房款：121.54×答：张某实际需要支付的总房款为1968948元。2.解析：第一步，计算重点监管额度：9.6×第二步，计算当前节点可支取的最高累计金额：10.56×第三步，计算本次可支取的金额：6652837200答：本次开发企业最多可以支取的重点监管资金为29328万元。五、案例分析题1.参考答案：（1）甲公司存在三项违法违规情形：①未取得预售许可证收取认筹金：违反《商品房销售管理办法》，应责令退还全部1872万元认筹金，并处1倍以上3倍以下罚款，最高可处5616万元罚款，同时纳入企业信用失信名单，暂停其在当地的新项目预售许可审批。②虚假宣传学区配套：违反《广告法》及商品房销售管理规定，属于虚假宣传欺诈消费者，由市场监管部门责令停止虚假宣传，消除影响，处20万元以上100万元以下罚款，对购房人造成损失的，应当承担缔约过失赔偿责任，赔偿购房人信赖利益损失。③若存在将应当现房销售的房源违规纳入预售的情形：违反土地出让合同约定及现房销售监管规定，由自然资源部门和住建部门责令整改，没收违法所得，并处土地出让金1%以上5%以下罚款，情节严重的收回未开发的土地使用权。（2）12号楼买受人有权解除合同。根据法律规定，房屋主体结构质量不合格的，属于根本违约，买受人有权解除合同，主张的赔偿包括：已付全部购房款及按照同期全国银行间同业拆