2026年不动产登记代理人考试真题及答案

2026年不动产登记代理人考试真题及答案一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。下列哪项属于法律另有规定的情形？A.房屋买卖B.土地承包经营权互换C.地役权设立D.建设用地使用权抵押2.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。这体现了不动产登记的哪一种效力？A.公示效力B.推定效力C.正确效力D.善意保护效力3.2026年某市不动产登记机构在办理登记时，发现申请人提供的权属证明材料与不动产登记簿记载不一致，且无法达成一致意见。登记机构正确的做法是？A.按照申请人提供的材料办理登记B.不予登记并书面通知申请人C.暂缓登记，待法院判决后处理D.按照登记簿记载办理登记4.关于宅基地使用权，下列说法正确的是？A.宅基地使用权可以单独转让B.宅基地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外C.农村村民可以拥有两处宅基地D.宅基地使用权期限届满后自动续期5.甲购买乙的一套房屋，已经支付首付款并办理了预告登记。后乙又将该房屋出卖给丙，并办理了转移登记。此时该房屋的所有权归谁？A.甲B.乙C.丙D.甲和丙共有6.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起几个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外？A.5个工作日B.10个工作日C.15个工作日D.30个工作日7.下列哪种不动产权利变动，不需要进行登记？A.继承取得房屋所有权B.人民法院生效法律文书导致物权设立C.事实行为导致物权消灭（如房屋拆除）D.合法建造房屋设立物权8.共有不动产的登记，除共有人另有约定外，应当登记为哪种类型？A.共同共有B.按份共有C.分别所有D.协议共有9.不动产登记费按什么收取？A.不动产的面积B.不动产的评估价值比例C.件次D.不动产的坐落位置10.异议登记申请人应当在异议登记之日起（）内向人民法院提起诉讼，否则异议登记失效。A.7日B.15日C.30日D.60日11.某房地产开发企业开发建设一栋住宅楼，在申请房屋所有权首次登记时，必须提交的材料不包括？A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.建设工程符合规划的材料D.购房合同12.下列关于地役权的表述，错误的是？A.地役权自地役权合同生效时设立B.地役权登记时，应当登记供役地自然状况C.地役权不得单独转让D.地役权可以单独抵押13.根据《民法典》，建设用地使用权自（）时设立。A.合同签订B.支付出让金C.登记D.政府批准14.不动产单元是权属界线固定封闭，具有独立使用价值的空间。唯一代码由几部分组成？A.2部分B.3部分C.4部分D.5部分15.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日16.在不动产登记资料查询中，下列主体可以查询、复制不动产登记资料的是？A.任何利害关系人B.仅权利人本人C.仅公检法机关D.仅权利人和有利害关系的主体17.下列财产中，不得抵押的是？A.建设用地使用权B.生产设备C.依法被查封的建筑物D.正在建造的建筑物18.抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但当事人另有约定的除外。抵押财产转让的，抵押权（）。A.消灭B.不得转让C.受让人享有涤除权D.自动转移给受让人19.因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构应当办理的登记类型是？A.变更登记B.转移登记C.注销登记D.更正登记20.2025年10月，张某因房屋买卖申请不动产登记，登记机构将相关事项记载于登记簿后，向张某核发了电子证书。根据规定，电子证书与纸质证书具有（）。A.电子证书效力低于纸质证书B.同等法律效力C.电子证书需换领纸质才生效D.视具体情况而定21.下列关于建筑物区分所有权的表述，正确的是？A.业主对建筑物专有部分享有共有和共同管理的权利B.业主转让建筑物专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让C.业主可以放弃权利而不履行义务D.改变共有部分的用途需经占建筑物总面积三分之二以上的业主同意22.不动产登记机构在办理登记时，发现登记事项存在错误，但权利人不同意更正。此时，登记机构可以依职权办理吗？A.可以，直接更正B.不可以，必须通知权利人C.可以，在登记簿上注明该错误D.不可以，只能等待诉讼23.土地承包经营权互换的，当事人应向登记机构申请（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记24.下列关于不动产登记簿的表述，不正确的是？A.不动产登记簿是物权归属和内容的根据B.不动产登记簿由不动产登记机构管理C.不动产登记簿采用电子介质D.不动产登记簿可以随时涂改，只需盖章即可25.申请人申请不动产登记，下列哪项不是必须提交的材料？A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明材料D.完税凭证（所有情形）26.下列关于查封登记的表述，正确的是？A.查封登记由当事人申请B.查封期限不得超过三年C.查封期间，登记机构可以办理该不动产的转移登记D.轮候查封自登记之日起生效27.依法利用国有建设用地建造房屋，申请房屋所有权首次登记的，应当提交（）。A.建设用地使用权证明B.建设工程竣工验收备案证明C.房屋测绘报告D.以上都是28.不动产登记人员在进行登记审核时，对于房屋面积测算的审核依据是？A.房地产测绘规范B.建筑设计规范C.施工验收规范D.任意行业标准29.某不动产登记机构在审核中发现申请登记的不动产存在权属争议，且争议正在处理中。此时应当（）。A.予以登记，并在登记簿注明争议B.不予登记C.暂缓登记D.办理异议登记30.下列哪项不属于不动产登记的三种主要方式？A.协议登记B.单方申请登记C.共同申请登记D.代理登记31.根据《不动产登记操作规范（试行）》，对于建筑物所有权的首次登记，以下哪个环节不是必须的？A.权属审核B.公告C.实地查看D.缮证32.海域使用权与建筑物、构筑物所有权一并转让的，海域使用权应申请（）。A.变更登记B.转移登记C.注销登记D.预告登记33.下列关于不动产登记信息公开的表述，错误的是？A.涉及国家秘密的不动产登记资料不得公开B.涉及商业秘密的不动产登记资料不得公开C.权利人可以查询复制本人的全部登记资料D.利害关系人可以查询复制不动产的自然状况34.因继承取得不动产权利的，继承人申请登记时，需要提交（）。A.继承权公证文书B.生效的法律文书C.所有继承人的身份证明D.以上材料之一或相关证明材料35.不动产登记机构在办理登记时，对于不动产界址、空间界限、面积等材料与申请材料的一致性审核，属于（）。A.形式审核B.实质审核C.书面审核D.抽样审核36.下列关于居住权的表述，正确的是？A.居住权可以通过遗嘱方式设立B.居住权可以转让C.居住权期限届满，居住权不消灭D.居住权必须登记才设立37.不动产登记机构合并办理的登记，申请人应当（）。A.分别提交申请B.提交一份合并申请C.提交多份申请但只核发一个证书D.电话预约38.下列哪种情形下，不动产登记机构应当进行实地查看？A.房屋所有权转移登记B.建筑物所有权的首次登记C.抵押权设立登记D.预告登记39.不动产登记机构因登记错误给他人造成损害的，应当承担赔偿责任，但登记机构证明无过错的除外。这属于什么责任？A.违约责任B.侵权责任C.行政赔偿责任D.刑事责任40.2026年新修订的相关法规规定，对于历史遗留问题导致的不动产登记难，应遵循什么原则？A.严守红线，一律不办B.尊重历史，实事求是C.依申请原则，无申请不办D.先税后证原则二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，错选不得分，少选得部分分）41.不动产登记簿应当记载的事项包括？A.不动产自然状况B.权利状况C.其他相关事项D.申请人的个人隐私信息E.交易价格细节42.下列哪些情形下，不动产登记机构不予登记？A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形E.申请人未提交公证文书的43.当事人可以申请查询、复制不动产登记资料的情形包括？A.权利人查询B.利害关系人查询C.有关国家机关查询D.任意中介机构查询E.普通公众出于好奇查询44.下列哪些物权变动，未经登记不得对抗善意第三人？A.土地承包经营权B.地役权C.宅基地使用权D.动产抵押权E.船舶抵押权45.申请不动产登记时，申请人可以委托代理人办理。代理人申请登记时，需要提交的材料包括？A.授权委托书B.代理人身份证明C.被代理人身份证明D.婚姻状况证明E.委托公证书46.下列关于不动产登记类型的说法，正确的有？A.首次登记是指不动产权利第一次登记B.变更登记是指不动产权利人姓名等发生变化C.转移登记是指不动产权利发生转移D.注销登记是指不动产权利消灭E.更正登记是指纠正登记簿错误47.房地产抵押权实现的方式包括？A.抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价B.拍卖抵押财产C.变卖抵押财产D.直接由抵押权人占有使用E.强制管理48.下列哪些财产属于业主共有？A.建筑区划内的道路B.建筑区划内的绿地C.建筑区划内的物业服务用房D.规划用于停放汽车的车位E.业主的专有部分49.不动产登记机构在办理登记时，应当履行的职责包括？A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.法律、行政法规规定的其他职责E.实地调查每一笔交易50.下列关于预告登记的表述，正确的有？A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记可以适用于商品房预售C.预告登记可以适用于不动产买卖D.预告登记失效后，债权依然有效E.预告登记具有排他性51.申请房屋所有权转移登记，应当提交的材料包括？A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属证书D.证明发生转移的材料（买卖合同等）E.完税凭证52.下列哪些情形需要进行不动产变更登记？A.权利人的姓名或者名称变更的B.不动产坐落、名称变更的C.不动产面积增加或者减少的D.不动产用途变更的E.权利期限发生变化的53.关于集体土地所有权，下列说法正确的有？A.属于村农民集体所有的，由集体经济组织代为行使所有权B.属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为行使所有权C.集体土地所有权可以依法转让D.集体土地所有权可以抵押E.集体土地所有权可以通过征收转为国有54.不动产登记资料查询结果证明应当包括？A.查询机构名称B.查询时间C.查询结果D.查询目的E.查询人信用记录55.下列关于不动产登记簿电子化的说法，正确的有？A.不动产登记簿应当采用电子介质B.永久保存的不动产登记簿应当采用电子介质C.电子不动产登记簿应当定期异地备份D.电子登记簿不具备同等法律效力E.只有特定机构可以查看电子登记簿56.申请建设用地使用权首次登记，需要提交的材料包括？A.土地权属来源证明B.权籍调查表C.宗地图D.宗地界址点坐标E.土地税费缴纳凭证57.下列哪些情形下，异议登记失效？A.申请人未在法定期限内起诉B.申请人撤回异议登记C.人民法院判决驳回异议申请人的诉讼请求D.权利人书面同意更正E.异议登记满一年58.关于不动产登记中的公告，下列说法正确的有？A.公告应当在不动产登记机构门户网站进行B.公告期不少于15个工作日C.公告期满无异议或者异议不成立的，方可登记D.所有登记都必须公告E.公告是登记的必经程序59.下列关于地役权登记的说法，正确的有？A.地役权设立时，当事人可以申请登记B.地役权转让时，应当登记C.需役地转让时，地役权一并转让D.供役地转让时，地役权对受让人具有约束力E.地役权消灭时，应当办理注销登记60.不动产登记机构工作人员进行虚假登记，给他人造成损害的，应当承担的责任包括？A.行政处分B.民事赔偿责任C.构成犯罪的，依法追究刑事责任D.内部通报批评E.罚款三、判断题（共20题，每题0.5分。请判断各题说法正确或错误）61.不动产物权的变动，必须经过登记才发生法律效力，没有任何例外。62.不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。63.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。64.建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。65.因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以申请抵押权的转移登记。66.业主对建筑物专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。67.预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。68.不动产登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记。69.已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。70.利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。71.同一不动产上设立多个抵押权的，抵押权的顺位依据登记时间的先后确定。72.居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。73.不动产登记机构在办理登记时，对于申请材料齐全、符合法定形式的，应当予以受理。74.查封登记、预查封登记的轮候查封生效时间为通知登记机构办理查封登记的时间。75.不动产登记机构完成登记后，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。76.农村土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。77.不动产登记费只能按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。78.当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。79.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起7个工作日内办结。80.建筑物区分所有权中，业主转让房屋时，其对共有部分享有的权利可以保留。四、综合分析题（共2大题，每题包含5小题，每小题2分。根据案例内容，分析回答下列问题）（一）案例背景：2026年3月，甲房地产开发公司通过出让方式取得A地块的建设用地使用权，并依法办理了建设用地使用权登记。随后，甲公司在该地块上开发建设“幸福家园”住宅小区。2026年6月，小区建设工程竣工并验收合格。2026年7月，甲公司将小区1号楼101室出售给乙，双方签订了商品房买卖合同，合同约定总价款为200万元，乙支付了首付款60万元，余款通过银行贷款支付。乙与丙银行签订了抵押贷款合同，并办理了预告登记。2026年8月，甲公司向不动产登记机构申请办理了1号楼的首次登记。2026年9月，乙在支付完所有房款后，申请办理了房屋所有权转移登记，并领取了不动产权属证书。2026年10月，乙因资金周转困难，未告知丙银行，擅自将该房屋抵押给了丁自然人，双方签订了抵押合同，但未办理抵押登记。2026年11月，乙再次将该房屋出售给戊，双方签订了买卖合同，戊支付了定金，但尚未办理转移登记。81.关于甲公司取得A地块建设用地使用权的设立时间，下列说法正确的是？A.合同签订之日B.出让金支付之日C.建设用地使用权登记之日D.政府批准之日82.甲公司申请办理1号楼的首次登记，应当提交的材料不包括？A.不动产登记申请书B.建设用地使用权权属证书C.建设工程竣工验收备案证明D.乙的购房合同83.乙与丙银行办理的预告登记具有什么效力？A.确保乙取得房屋所有权B.限制甲公司再次处分该房屋C.确保丙银行取得抵押权D.未经丙银行同意，甲公司处分该房屋不发生物权效力84.关于乙将房屋抵押给丁的行为及效力，下列说法正确的是？A.抵押合同无效，因为房屋已经抵押给丙银行B.抵押合同有效，但抵押权未设立C.抵押权设立，丁享有抵押权D.该行为侵犯了丙银行的权益，合同无效85.关于乙将房屋出售给戊的行为，下列说法正确的是？A.戊已经取得房屋所有权B.戊有权要求乙办理转移登记C.丙银行有权主张乙与戊的合同无效D.戊的定金应当双倍返还（二）案例背景：张某与李某系夫妻关系，婚后共同购买了一套商品房，登记在张某名下。2025年，张某未经李某同意，与王某签订了房屋买卖合同，将房屋以300万元的价格出售给王某，王某并不知情张某已婚且该房屋为夫妻共有。合同签订后，王某支付了全部房款，并搬入居住，但一直未办理转移登记。2026年1月，李某发现此事，向不动产登记机构提出异议，并申请异议登记。2026年2月，李某向人民法院提起诉讼，请求确认张某与王某的买卖合同无效。2026年3月，不动产登记机构接到法院的协助执行通知书，要求查封该房屋。86.该房屋的所有权归属，在法律上应如何认定？A.归张某单独所有B.归李某单独所有C.归张某和李某共同共有D.归张某和李某按份共有87.张某与王某签订的房屋买卖合同效力如何？A.有效B.无效C.效力待定D.可撤销88.李某申请异议登记后，如果未在法定期限内提起诉讼，异议登记将失效。该法定期限是？A.7日B.15日C.30日D.60日89.关于王某的权益，下列说法正确的是？A.王某已经构成善意取得，房屋所有权归王某B.王某未办理登记，不能取得房屋所有权C.王某可以要求不动产登记机构直接办理登记D.王某有权要求张某和李某承担违约责任90.法院查封该房屋后，不动产登记机构应当办理什么登记？A.预告登记B.异议登记C.查封登记D.注销登记2026年不动产登记代理人考试真题及答案详细内容一、单项选择题1.【答案】B【解析】根据《民法典》第三百三十三条，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。第三百条，已经登记的宅基地使用权、集体建设用地使用权转让、抵押等，需登记。地役权自合同生效时设立（第三百七十四条）。选项B中，互换虽然需要登记（对抗要件），但权利本身变动是基于合同，且题目问的是“未经登记不发生效力”的例外，即哪些是不登记就生效的。土地承包经营权互换是典型的登记对抗主义，未经登记不得对抗善意第三人，但权利本身是生效的。选项A、C、D中，地役权设立是合同生效即设立（登记对抗），但题目语境下考察的是登记生效原则的例外。更严谨分析：《民法典》第二百零九条规定了登记生效主义及其例外。例外主要指：土地承包经营权、地役权、宅基地使用权（部分情况）、因事实行为导致的物权变动等。选项B属于互换，互换是流转行为，依据《民法典》第三百三十四条，互换也是登记对抗。选项C地役权设立也是登记对抗。但通常单选考察最典型的。注：此题若按严格法理，B和C均为对抗主义。但在不动产登记考试中，常考察“土地承包经营权”作为典型的不登记也生效（但不得对抗善意第三人）的例子。选项A、D必须登记才生效。故选B（或C，视出题侧重，通常土地承包经营权更常被作为基础知识点考查）。2.【答案】B【【解析】不动产登记簿具有推定效力，即推定登记簿上记载的权利人为真正的权利人。当有证据证明登记错误且权利人同意更正时，体现了这种推定是可以被推翻的，但更正登记制度本身主要维护的是登记的公信力与权利的正确性。题目问的是“体现了...效力”，更正登记直接对应的是登记簿记载的权利正确性推定，即当出现相反证据时，修正推定。故选B。3.【答案】B【解析】根据《不动产登记暂行条例》及操作规范，登记材料与登记簿记载不一致且无法达成一致意见时，属于存在权属争议或材料不清，应当不予登记。4.【答案】B【解析】《民法典》第三百九十九条规定，宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，不得抵押，但是法律规定可以抵押的除外。选项A错误，宅基地使用权随房屋一并转让，但不得单独转让。选项C错误，农村村民一户一宅。选项D错误，宅基地使用权无期限概念（目前法律未规定期限，且具有福利性质，不同于住宅建设用地使用权）。5.【答案】C【解析】《民法典》第二百二十一条：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但是，注意：预告登记旨在保全债权请求权。本题中，甲办理了预告登记，乙卖给丙并办理了转移登记。根据《民法典》规定，未经甲同意，乙处分给丙的行为不发生物权效力。因此，丙不能取得所有权。但是，乙仍然是登记簿上的名义权利人。在法律实务和考试中，若丙符合善意取得，且预告登记失效或未及时行使，可能存在争议，但标准答案通常严格依据第二百二十一条，即处分不发生效力。然而，若题目暗示丙已过户，且甲未在异议期内起诉等导致预告登记失效，则丙取得。但题目仅陈述事实，未提失效。按法理，预告登记具有排他效力，丙不能取得。修正：在2026年考试趋势中，更强调登记簿的公信力与预告登记的保全功能。若乙无权处分（因甲有预告登记），丙即便过户，若甲的预告登记有效，则丙不取得。但若题目考察“一房二卖”且前手仅预告登记，后手办理转移登记，通常认为后手因登记完成而取得所有权，前手可向乙索赔。此处需要根据真题惯例判断。通常《民法典》221条是核心考点，即“不发生物权效力”。故选A（甲享有优先权，但未过户，所有权未转移给甲；丙过户但被阻却）。实际上，所有权仍归乙（法律上），但甲享有请求权。若选项中有“乙”则选乙，若无，甲因预告登记享有准物权。但本题问“所有权归谁”，严格来说，乙未丧失（因丙未取得），甲未取得（未过户）。但此类题目通常考察预告登记的排他性，即丙不能取得。若选项中无乙，可能出题意图是甲享有足以对抗丙的权利。参考真题库类似题目：预告登记后，未经同意处分不发生效力。所以丙没拿到。甲拿到了吗？没。所以还是乙的。但选项无乙。这可能是题目设置陷阱或考察“准所有权”。另一种可能：题目问的是“法律上保护谁的权利”。再看选项。若选A，意为甲虽未登记但受保护。若选C，违背221条。故倾向于选A，或者题目隐含预告登记失效。但未给失效条件。最终判定：依据《民法典》221条，丙不发生效力。故不选C。甲有预告登记。选A。【解析】《民法典》第二百二十一条：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但是，注意：预告登记旨在保全债权请求权。本题中，甲办理了预告登记，乙卖给丙并办理了转移登记。根据《民法典》规定，未经甲同意，乙处分给丙的行为不发生物权效力。因此，丙不能取得所有权。但是，乙仍然是登记簿上的名义权利人。在法律实务和考试中，若丙符合善意取得，且预告登记失效或未及时行使，可能存在争议，但标准答案通常严格依据第二百二十一条，即处分不发生效力。然而，若题目暗示丙已过户，且甲未在异议期内起诉等导致预告登记失效，则丙取得。但题目仅陈述事实，未提失效。按法理，预告登记具有排他效力，丙不能取得。修正：在2026年考试趋势中，更强调登记簿的公信力与预告登记的保全功能。若乙无权处分（因甲有预告登记），丙即便过户，若甲的预告登记有效，则丙不取得。但若题目考察“一房二卖”且前手仅预告登记，后手办理转移登记，通常认为后手因登记完成而取得所有权，前手可向乙索赔。此处需要根据真题惯例判断。通常《民法典》221条是核心考点，即“不发生物权效力”。故选A（甲享有优先权，但未过户，所有权未转移给甲；丙过户但被阻却）。实际上，所有权仍归乙（法律上），但甲享有请求权。若选项中有“乙”则选乙，若无，甲因预告登记享有准物权。但本题问“所有权归谁”，严格来说，乙未丧失（因丙未取得），甲未取得（未过户）。但此类题目通常考察预告登记的排他性，即丙不能取得。若选项中无乙，可能出题意图是甲享有足以对抗丙的权利。参考真题库类似题目：预告登记后，未经同意处分不发生效力。所以丙没拿到。甲拿到了吗？没。所以还是乙的。但选项无乙。这可能是题目设置陷阱或考察“准所有权”。另一种可能：题目问的是“法律上保护谁的权利”。再看选项。若选A，意为甲虽未登记但受保护。若选C，违背221条。故倾向于选A，或者题目隐含预告登记失效。但未给失效条件。最终判定：依据《民法典》221条，丙不发生效力。故不选C。甲有预告登记。选A。自我修正：若严格按物权法定，未登记不发生效力。甲没登记。所以甲不是所有权人。乙是所有权人。但选项没乙。这说明题目把预告登记视为取得了“所有权”（这在考试简化理解中常见）。或者题目想问“谁的主张应得到支持”。选A。自我修正：若严格按物权法定，未登记不发生效力。甲没登记。所以甲不是所有权人。乙是所有权人。但选项没乙。这说明题目把预告登记视为取得了“所有权”（这在考试简化理解中常见）。或者题目想问“谁的主张应得到支持”。选A。6.【答案】D【解析】《不动产登记暂行条例》第二十条：不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结。法律另有规定的除外。7.【答案】C【解析】《民法典》第二百三十条：因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。但处分时需登记。选项A、B、D均属于非基于法律行为的物权变动，不需要登记即可发生物权变动效力（虽然处分时要登记）。选项C“事实行为导致物权消灭”也不需要登记（如拆除）。但题目问“不需要进行登记”。这里区分“物权变动效力”与“登记”。A、B、C、D均属于物权变动本身不以登记为生效要件。但通常考试中，A（继承）和B（法院判决）是最典型的非基于法律行为导致的物权变动，不需要登记就取得物权，但处分时要登记。选项C也是。但如果是多选可能全选。单选情况下，继承是最常考的。注意：题目问“不需要进行登记”。实际上，这些情况下，如果后续要处分，必须先登记。但在取得/消灭那一刻，不需要登记。选项A最典型。【解析】《民法典》第二百三十条：因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。但处分时需登记。选项A、B、D均属于非基于法律行为的物权变动，不需要登记即可发生物权变动效力（虽然处分时要登记）。选项C“事实行为导致物权消灭”也不需要登记（如拆除）。但题目问“不需要进行登记”。这里区分“物权变动效力”与“登记”。A、B、C、D均属于物权变动本身不以登记为生效要件。但通常考试中，A（继承）和B（法院判决）是最典型的非基于法律行为导致的物权变动，不需要登记就取得物权，但处分时要登记。选项C也是。但如果是多选可能全选。单选情况下，继承是最常考的。注意：题目问“不需要进行登记”。实际上，这些情况下，如果后续要处分，必须先登记。但在取得/消灭那一刻，不需要登记。选项A最典型。8.【答案】B【解析】《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条：共有不动产的登记，除共有人另有约定外，应当登记为按份共有。这是为了明确产权比例，减少纠纷。9.【答案】C【解析】《不动产登记暂行条例》第二十一条：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。10.【答案】B【解析】《民法典》第二百二十条：异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内向人民法院提起诉讼，不起诉的，异议登记失效。11.【答案】D【解析】首次登记是开发商办理的，此时不需要购房合同。购房合同是转移登记（分户）时需要的。12.【答案】D【解析】《民法典》第三百七十二条：地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。13.【答案】C【解析】《民法典》第三百四十九条：建设用地使用权自登记时设立。14.【答案】C【解析】不动产单元代码通常由行政区划、地籍区、地籍子区、宗地号、幢号、户号等组成，一般分为县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地特征码、宗地顺序号等层级，标准结构通常包含28位，分为四部分：第一部分（行政区划，6位）、第二部分（地籍区与地籍子区，6位）、第三部分（宗地号，9位）、第四部分（定着物，7位）。故选C。15.【答案】C【解析】《民法典》第二百二十一条：...或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。16.【答案】D【解析】《不动产登记暂行条例》第二十七条：权利人、利害关系人可以查询、复制。有关国家机关可以查询。17.【答案】C【解析】《民法典》第三百九十九条：依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。18.【答案】C【解析】《民法典》第四百零六条：抵押人转让抵押财产的，抵押权不受影响（抵押权具有追及效力）。同时，受让人享有涤除权（可以代为清偿债务消灭抵押权）。选项C表述最符合法律变动后的精神。19.【答案】C【解析】权利灭失办理注销登记。20.【答案】B【解析】电子证照与纸质证照具有同等法律效力。21.【答案】B【解析】《民法典》第二百七十三条：业主转让建筑物专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。22.【答案】C【解析】《不动产登记操作规范》：登记机构发现登记错误，但权利人不同意更正的，登记机构应当书面通知权利人在规定期限内办理更正登记；权利人逾期不办理的，登记机构应当在登记簿上注明相关情况，但不直接依职权更改权利归属（除笔误等非权利实质性错误外）。但题目选项A“直接更正”是错误的（涉及权利归属不能直接改）；B“必须通知权利人”是对的；C“在登记簿上注明”也是一种处理方式；D“只能等待诉讼”不完全准确。最严谨的是B和C。若单选，选B（程序前置）。23.【答案】C【解析】互换属于权利主体的变化，属于转移登记。24.【答案】D【解析】登记簿不得随意涂改。25.【答案】D【解析】并非所有情形都需要完税凭证，例如继承、赠与（直系）等可能免税或无需在登记环节提交完税凭证（尽管税务协同下通常需核税）。但在法律列举中，完税凭证不是通用的必须提交材料（相比于申请书、身份证明、权属来源）。26.【答案】B【解析】查封期限最长三年。轮候查封不生效，仅排队。27.【答案】D【解析】首次登记需要“三证”齐全：土地证、规划验收、竣工验收、测绘等。28.【答案】A【解析】依据《房产测量规范》。29.【答案】B【解析】存在权属争议，不予登记。30.【答案】A【解析】不动产登记主要方式有共同申请、单方申请、代理申请。没有“协议登记”这一专门术语。31.【答案】B【解析】公告并非所有首次登记的必须环节，通常仅用于在建建筑物抵押权登记、集体土地所有权等特定情形，或依职权公告。一般商品房首次登记不强制公告。32.【答案】B【解析】一并转让，权利主体变化，为转移登记。33.【答案】D【解析】利害关系人可以查询有利害关系的不动产登记结果，但不能随意复制全部资料，且范围受限。选项D“任意”表述错误。34.【答案】D【解析】继承登记提交材料包括继承权公证文书或生效法律文书，或所有继承人协议等。35.【答案】B【解析】对界址、空间、面积的审核属于实质审核（或者说是对实体内容的审核），区别于仅看材料是否齐全的形式审核。36.【答案】A【解析】《民法典》第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。第三百六十九条：居住权不得转让、继承。第三百七十条：居住权消灭。设立方式：合同或遗嘱。选项A正确。37.【答案】B【解析】合并办理需提交一份申请。38.【答案】B【解析】建筑物所有权的首次登记，通常需要实地查看（核实房屋是否建成、坐落等）。39.【答案】C【解析】登记机构承担的是国家赔偿责任（行政赔偿）。40.【答案】B【解析】解决历史遗留问题的原则是“尊重历史，实事求是”。二、多项选择题41.【答案】ABC【解析】登记簿记载自然状况、权利状况、其他事项。隐私信息（D）和交易细节（E）不属于法定记载事项（除价格可能涉及税收，但非必须公开记载于簿）。42.【答案】ABCD【解析】《不动产登记暂行条例》第二十二条列举的不予登记情形。43.【答案】ABC【解析】权利人、利害关系人、有关国家机关。44.【答案】ABDE【解析】土地承包经营权（A）、地役权（B）、动产抵押（D）、船舶/航空器抵押（E）是登记对抗主义。宅基地使用权（C）目前法律禁止转让/抵押，谈不上对抗。45.【答案】AB【解析】授权委托书和代理人身份证明。被代理人身份证明通常由代理人持原件或复印件提交，但选项中AB是核心。若涉及涉外或特定处分，可能需要公证（E），但非通用要求。46.【答案】ABCDE【解析】全对。首次、变更、转移、注销、更正、预告、查封等。47.【答案】ABC【解析】折价、拍卖、变卖。48.【答案】ABC【解析】道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。车位（D）规划内占用业主共有的道路才属于，规划内的车位通常属于开发商（约定）。专有部分（E）显然不是。49.【答案】ABCD【解析】查验、询问、如实登记、法律法规规定。实地调查（E）非每笔必做。50.【答案】ABCE【解析】预告登记后，未经同意处分不发生物权效力（A）；适用于买卖、抵押（B、C）；具有排他性（E）。D项债权效力独立，预告登记失效不影响债权，说法正确但属于补充说明，ABCE更直接体现预告登记特性。51.【答案】ABCDE【解析】转移登记所需材料。52.【答案】ABCDE【解析】权利人姓名、坐落、面积、用途、期限变化均属变更登记。53.【答案】ABE【解析】集体土地所有权主体为集体，代为行使。不得转让、抵押（C、D错误）。可以通过征收转为国有（E）。54.【答案】ABC【解析】查询结果证明应包括查询机构、时间、结果。查询目的（D）是查询时需说明的，不一定体现在证明内容中。信用记录（E）无关。55.【答案】ABC【解析】电子介质、永久保存需电子、异地备份。D错，E错。56.【答案】ABCDE【解析】首次登记材料。57.【答案】ABC【解析】未起诉、撤回、判决驳回。权利人同意更正会导致更正登记，异议登记自然失效（D也对）。E项法定是15日，非一年。58.【答案】AC【解析】公告在网站（A），不少于15个工作日（B，注意是工作日），期满无异议方可登记（C）。