《商业银行》-第七章 个人消费贷款

第一节个人消费货款概述一、个人消费贷款的含义个人消费贷款是提供给自然人的信用，它是指由商业银行等金融机构发放，提供给消费者直接用于消费用途的贷款。消费者是指为直接使用或拥有，而不是为再次卖出去或用于生产制造而获取商品或服务的人。因此，个人消费贷款是一种给予个人消费者的贷款，使得它不用付现就可以使用或拥有商品或服务。人们往往把个人消费贷款简称为个人贷款或消费贷款。下一页返回第一节个人消费货款概述专业资料7-1个人消费贷款是不是“寅吃卯粮”呢?所谓“寅吃卯粮”，就是“把明年的粮食拿到今年来吃，今年吃了就没有明年的粮”。这是一种迫不得已的消费方式，只能降低未来的消费水平。消费信贷的使用者预计到未来有稳定的收入，只是缺乏即期消费资金，为提高现期消费水平和避免时高时低而向银行申请贷款，待取得未来收入后偿还。因此，稳定的未来收入是消费贷款的基础。消费信贷不是以牺牲未来生活水平来换取今天生活水平的提高的，而是在不影响未来生活水平的前提下，提高今天的生活质量。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述二、个人消费贷款的作用(1)有利于提高消费倾向，为经济增长提供推动力。消费的增长始终是经济活动的出发点和归宿点，以消费为导向也正是市场经济发展的真啼。居民消费的增长与消费需求结构的升级是经济规模扩展与经济向更高层次进化的根本推动力。据测算，发达国家居民消费对国民经济增长的贡献率均超过60%，而这些国家居民消费的30%以上是信用消费，由此可见消费贷款发展对经济增长的重要性。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述经济发展到一定阶段，整个经济运行势必呈现出供给相对过剩的局面，消费品市场要从卖方市场格局向买方市场格局转化，边际消费倾向递减。这时，有效刺激消费，开拓国内市场，扩大消费需求是经济保持长期稳定增长的重要保证。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述

(2)有利于增加未来产出的要素投入。消费贷款不仅仅是在当期扩大需求而促进经济增长，也不仅仅是可以让消费者提前享受到物质生活的便利和舒适，更大的作用在于扩大了人力资本投入，从而有利于经济持续增长。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述

(3)有利于商业银行经营效益改善，提高金融资本运作效率。消费贷款发展的滞后与金融资本集中于生产领域，一方面，银行资产风险相对集中(尤其是在我国企业改革和经济效益相对较差的情况下)，恶化了银行资产的安全性、流动性和效益性;另一方面，过高的居民储蓄意愿与倾向也加大了银行的经营成本，加重了银行负债业务负担。发展消费贷款能够促进商业银行与消费者间良好市场关系的建立，拓展金融业务发展空间，同时也有利于银行强化风险管理，从而提高金融资本的运作效率。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述

(4)有利于国民经济的宏观调控。在信用消费发达的国家，消费贷款的规模与利率变动传递着消费需求的市场信息，这无疑有利于决策当局对国民经济运行态势的了解和相关政策的制定;另外，决策当局也可通过利率或消费贷款条件的调整，影响居民的消费支出，以实现政策意图。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述三、个人消费贷款的发展历史与现状

(一)个人消费货款的发展历史个人消费信用如同人类社会一样古老，是人类社会最早的经济行为之一，可以追溯到石器时代，甚至比货币还古老。在当时，个人借贷就在满足人类生存的基本需要、增进人们的福利乃至促进经济发展上发挥着重要作用。现存的最早最完整的法典—公元前18世纪的《汉漠拉比法典》中相当部分是关于借贷的规则，它是现在可以找到的人类最早用法律规定的信用制度安排。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述美国是西方现代个人消费信用发展最活跃的地方。19世纪50年代，美国的Singer公司使用分期付款形式销售他们的产品，具有划时代的意义，可以说这标志着现代个人消费信用的开始。美国内战后，国内市场的统一、大规模的人口迁移以及移民的涌人进一步扩大了个人信用的需求。20世纪20年代的美国经济的持续繁荣又为降低分期付款的首付款项和利率、延长付款周期及保证债务的偿还创造了条件，促进了个人信用的良性发展。1929年至1933年的经济大危机，并没有让个人信用发展遭受挫折，相反，危机后，在凯恩斯理沦支配下，个人信用更有了跳跃式发展。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述1945年第二次世界大战结束后，美国大批退役军人对住房的需求使得个人住房抵押贷款快速发展，并产生了对各种商品和服务的大规模的需求，这些需要借助于信用交易来实现。20世纪50年代的经济增长使得消费者不仅有能力购买房屋、汽车和其他奢侈的生活用品，而且开始追求一种新的生活方式。他们不仅有能力而且习于先买后付，对信用消费的巨大需求也使银行授信变得非常的个人化。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述信用卡等信用工具的发展及个人信用制度的建立与完善更进一步推动了信用消费。可以说，美国的经济增长和繁荣以及美国人民生活福利水平的提高，相当程度上归功于个人信用的发展。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述在世界上其他许多国家，消费贷款也由来已久，多数居民已养成了贷款消费的习惯，其在居民日常消费中所占的比重很大，有的甚至达到70%以上，少数达到80%以上，如美国1992年在全部家庭中持有金融债务的高达73.3%，美国家庭的小汽车约有2/3，电视、家具、洗衣机和旅游汽艇约有1/2是用消费贷款购买的。法国至少有40%的家庭负债，有1/4的家庭靠银行贷款买房子。日本是收入高而又偏好储蓄的国家，但居民解决住房问题主要还是利用金融机构的抵押贷款，有的甚至是住一辈子房子，还一辈子贷款。德国有60%的汽车销售、日本有50%的汽车销售是通过分期付款的信贷方式进行的。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述在发达国家，消费信贷发展很快，如美国的消费信贷总额1947年为116亿美元，1950年为215亿美元，1965年为879亿美元，1970年为1268亿美元，1979年为3750亿美元，现在每年已达2万亿美元以上。可见，信贷消费已成为美国居民的一个重要消费行为。少量的定金加上优惠的贷款条件，使得美国的消费者能够不断地提高生活质量，不断地实现消费结构的升级换代。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述新兴国家如韩国，从20世纪80年代以来，消费信贷发展也很快，每年每人消费信贷额1980年为432美元，1990年为1020美元，1996年为1280美元，每年以将近20%的速度增长。其他很多国家，在这二三十年里，消费信贷都发展得很快。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述

(二)我国消费货款发展的基本情况我国个人消费贷款业务起步于20世纪80年代中期。一些商业银行率先在部分大中城市开办了个人住房贷款业务，但由于受经济发展水平、市场机制及消费观念等的影响，发展缓慢，到1997年年底，全国消费贷款规模仅为172亿元。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述为缓解我国通货紧缩和居民有效需求不足的状况，1998年12月，中央经济工作会议提出“扩大国内需求，开拓国内市场，拉动经济增长”的战略方针;1999年2月，中国人民银行发布了《关于开展个人消费信贷指导意见》(以下简称《意见》)。在中国最高领导层鼓励消费和消费贷款的政策指引下，各大银行纷纷响应，相继出台一系列政策和措施，大力拓展消费贷款业务。至此，我国消费贷款业务开始进人快速发展轨道，品种如住房贷款、助学贷款、汽车贷款、耐用消费品贷款、旅游贷款等不断涌现，贷款总量也迅速增长。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述自《意见》发布后，据不完全统计，截至2000年6月底，国内个人消费贷款余额突破2500亿元，其中商业银行发放个人住房贷款2130亿元，比年初增加660亿元;汽车、助学等消费贷款余额为411亿元，比年初增加162亿元。在经济比较发达、收入水平较高、居民金融意识较强的省市，消费信贷以更大的规模迅速扩大，如到2000年6月，广东省金融机构贷款余额达804.12亿元，比1998年年末增加了436.06亿元，增长119.04%;消费信贷在信贷市场的占有率迅速提高，至6月末，消费信贷余额占多项贷款余额的7.3%，比1998年的3.9%提高了3.4个百分点。上海市2000年上半年个人消费贷款余额已达427亿元，占全国的17%,新增贷款为100多亿元)上一页下一页返回第一节个人消费货款概述截至2002年年底，消费贷款余额达10669亿元，比1997年年末增长了61倍，消费贷款占各项贷款的比例也由不足0.3%上升到7.6%;截至2004年年底，全部金融机构人民币消费贷款余额达20000亿元，其中个人住房贷款余额16000亿元。截至2007年12月，全部金融机构人民币消费贷款余额32729亿元，占各项贷款的比例达12.51%;其中，短期消费贷款3104.11亿元，中长期消费贷款29624.89亿元。截至2009年12月，全部金融机构人民币消费贷款余额达55333.65亿元，占各项贷款的比例达13.84%;其中，短期消费贷款6377.85亿元，中长期消费贷款48955.79亿元。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述四、个人消费贷款的特点(1)以分期付款偿还方式为主。公司贷款以到期一次性偿还本金方式为多，而个人消费贷款则以分期付款偿还方式为主。这是由法人和自然人两种借款人不同的还款资金来源所决定的。公司贷款是用于生产经营，以销售商品和劳务后回笼的资金还款。为公司资金使用和财务管理上方便，通常采用到期一次性还清方式;而个人贷款则不同，还款来源多靠借款人个人的未来收入，只能分期偿还，一方面可以减轻借款人到期一次还清全部贷款的资金压力;上一页下一页返回第一节个人消费货款概述另一方面也有利于控制风险，一旦借款人一次不能按期还款，银行就可以立即调查了解情况，采取相应防范措施。计算机软件的使用，可以减轻银行员工每月计算贷款利息和扣款的烦琐劳动，使按月收贷工作也变得轻松、准确及高效。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述

(2)贷款期限长。住房抵押贷款等个人消费贷款品种，相对于期限一般为1一5年的公司贷款来说，期限大部分较长，少则几年，多则十几年甚至几十年。贷款期限长对银行来说，好处是“一次发放，多年收益”，贷款发放后每年按期回收本息就可以，不像做短期贷款，要不停地发放、回收，回收、发放;其不足之处是影响银行资金的流动性。“短存长贷”是银行资金的经营之道之一，但如果数量太大，会使银行的流动性发生问题。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述

(3)对利率变化的敏感性低。个人如果决定向银行借款，考虑更多的是按照贷款协定，每月要还多少钱，而对利率变化并不十分敏感，尽管合同规定的利率会影响到每月的实际支付。因此，个人借款的利率相对来说弹性较小。个人对贷款的利率敏感度高低与消费观念有关，但主要取决于个人和家庭的收入水平。如果个人的收入高，其借款的总规模相对于其年收入的比例通常会高一些。如果家庭中的户主或主要收入来源人，接受过多年的正规教育，那么，家庭的借款额相对其收入水平也会高得多。对于这些家庭和个人，借款是他们达到理想生活水平的手段，而不仅仅为发生意外危险时的安全网，他们对利率的敏感性更低。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述

(4)受文化传统影响很大。人们的消费观念，是勤俭节约、量人为出，先积蓄、后消费，有多少钱办多少事，还是倾向于先借钱消费、后挣钱还债，以明天的钱享受今天的生活;人们对风险的态度，是防御的保守主义，还是不负责任的冒险主义，能在多大程度上承担信用消费的风险;人们对待个人信用信息的态度，是否愿意为信用消费需要而牺牲部分个人隐私，使得信用提供者获得消费者的偿债意愿和支付能力，从而降低信用交易的成本等。这些都影响到一个社会的总体信用消费水平，表现在不同文化传统国家之间信用消费水平的显著差异。在美国，“先买后付”已经成为其文化中根深蒂固的一个方面，大部分人是在付款的同时就已经在享受住房和其他家庭用品;在中国，更多的人习惯于先积蓄、后消费)上一页下一页返回第一节个人消费货款概述5)受经济周期的影响大。个人借款需要用借款人未来的收入来偿还，因此，个人贷款具有周期敏感性，在经济扩张时，个人和家庭一般对未来预期收入乐观，从而消费贷款的申请人会增加;而当经济衰退时期，很多个人和家庭因看到收入减少或下岗增加，从而对未来预期变得悲观，就会相应影响他们对正常还款的信心，从而使申请人减少。消费贷款同样呈现出周期性的敏感趋势，在经济膨胀时，消费者对未来充满乐观情绪，消费贷款就会趋于上升;相反，经济进人萧条期，个人和家庭对前景看法黯淡，特别是当人们感到失业压力的时候，消费者向银行借款的规模就会相应减少。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述

(6)银行需要获取个人信用信息与保护个人隐私存在矛盾。对个人消费贷款来说，借款人的社会职业、收入状况及健康条件等都决定了他是否具有偿还贷款的能力，借款人是否·洛守信用对授信能否成功收回具有决定性作用。但借款人的这些个人信用信息，授信银行远不如借款人本人掌握的翔实，处于信息不对称状态。为了掌握个人资信的真实状况，需要建立个人信用报告制度，让银行可以方便快捷地获取借款人的信用信息。但个人信用信息具有隐私性，个人不愿意银行向其同事、朋友调查了解他的个人资信情况，因为这等于将私人贷款之事加以张扬。因此，许多个人的信用资料，信用报告机构和银行可能都很难取得，这增加了银行的贷款风险。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述(7)个人信用消费者在与银行的信用交易中处于弱者地位。银行对公司的授信，会因为公司的资信实力、经营风险及综合效益等因素大有讨价还价的余地。银行对公司贷款的金额多少、期限长短、利率高低及担保方式等条件可以经过商讨而改变或者优惠，但在银行与个人信用消费者的交易中，相对而言，后者处于弱势。即使在个人贷款消费市场处于卖方市场时也是如此。银行的各种个人消费信用品种大都不是针对每个消费者量身定做的，金额、期限、利率与担保等条件都已事前确定，个人借款人与银行可讨价还价的余地已不多，办理业务时大多只能对号入座。上一页下一页返回第一节个人消费货款概述

(8)个人消费贷款的竟争主要是服务品质的竟争。消费贷款归根结底是一种金融服务，所以，服务品质是贷款机构最重要的竟争武器。服务品质的内容包括:服务得到的方便性，即客户得到该项服务的难易程度与手续的简化程度;服务选择的多样性，即客户可选择的贷款产品的多样性和服务内容的丰富性，即客户除了金融贷款服务外，还可享受其他服务内容。上一页返回第二节个人住房货款一、个人住房贷款的含义、特点与分类

(一)个人住房货款的含义个人住房贷款是贷款人向个人发放的住房贷款，一般以所购置的住房作为抵押，因此通常称为个人住房抵押贷款。完整的表述为:个人住房抵押贷款是指由商业银行或其他金融机构发放的，以个人或家庭为贷款对象，以购买住房或与住房有关的其他用途为目的，以所购买的住房为抵押，按照固定或浮动利率计息，在较长时间内分期还本付息的贷款。以中国工商银行发放的个人住房贷款为例，个人住房贷款一般包括个人购置住房贷款、个人家居消费贷款、个人二手房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款和个人住房装修贷款等业务品种。

下一页返回第二节个人住房货款(二)个人住房货款的特点个人住房贷款具有以下特点。(1)用于个人住房消费，是目前最主要的个人贷款品种。(2)贷款数额大，期限长。(3)以住房的产权作为抵押，附带其他保障措施(如房贷险)。(4)往往通过证券化可以在二级市场转售。(5)关系居民生活，政策性较强。(6)风险因素类似，风险具有系统性特征。上一页下一页返回第二节个人住房货款(三)个人住房货款的分类(1)按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。

(2)按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。①新建房个人住房贷款:新建房个人住房贷款俗称个人一手房住房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于购买在住房一级市场上住房的贷款。②个人再交易住房贷款:个人再交易住房贷款俗称个人二手房住房贷款，是指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。

上一页下一页返回第二节个人住房货款③个人住房转让贷款:个人住房转让贷款是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。

(3)按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。上一页下一页返回第二节个人住房货款二、个人住房贷款的贷款要素

1.贷款对象个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人。申请人还须满足贷款银行的其他要求，例如:(1)合法有效的身份证明或居留证明;(2)有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的能力;上一页下一页返回第二节个人住房货款

(3)有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件;(4)有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;(5)贷款银行规定的其他条件。上一页下一页返回第二节个人住房货款

2.贷款利率个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。按照国发201010号文，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套以及以上住房的，贷款利率应大幅提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。实践中，银行多是于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。上一页下一页返回第二节个人住房货款

3.贷款期限个人一手房住房贷款和二手房住房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。个人二手房住房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。对于借款人已离/退休或即将离/退休的(目前法定退休年龄为男60岁，女55岁)，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。上一页下一页返回第二节个人住房货款

4.还款方式个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。例如，一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法、组合还款法等多种方法。其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用，但是一笔借款合同只能选择一种还款方法，贷款合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式。上一页下一页返回第二节个人住房货款

5.担保方式个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。贷款银行可根据借款人的具体情况，采用一种或同时采用几种贷款担保方式。在个人住房贷款业务中，采取的担保方式以抵押担保为主，在未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证的方式。抵押加阶段性保证人必须是借款人所购住房的开发商或销售单位，且与银行签订“商品房销售贷款合作协议书”。上一页下一页返回第二节个人住房货款在一手房住房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由开发商承担阶段性保证责任。在二手房住房贷款中，一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证的责任。借款人、抵押人、保证人应同时与贷款银行签订抵押加阶段性保证借款合同。在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定，抵押加阶段性保证人不再履行保证责任。在贷款期间，经贷款银行同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。抵押物、质押权利、保证人发生变更的，应与贷款银行重新签订相应的担保合同。上一页下一页返回第二节个人住房货款

6.贷款额度个人住房贷款中，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款的发放额度一般是按拟购(建造、大修)住房价格扣除其不低于价款20%的首期付款后的数量来确定;按照国发【201010号文，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不得低于50%。从控制风险的角度，个人住房贷款的首付比例应随购买住房套数的增加而提高。上一页下一页返回第二节个人住房货款三、银行发放个人住房贷款应重点考虑的因素个人住房贷款一般来说都是长期贷款，贷款期间内的许多情况变化，包括经济环境、利率、借款人财务状况及作为贷款抵押物的房产的价值变动等因素的变化都可能对贷款产生影响。故商业银行发放个人住房抵押贷款前，需要从以下几个方面仔细研究。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(1)借款人收入的数额和稳定性，特别是要和抵押贷款的规模以及贷款支付的规模相比较。银行一般要求借款人月均还款额度不得超过其当月经济收入总额的50%(2)借款人可以动用的储蓄和借款人取得首期付款的来源。如果为了支付首期付款，借款人动用了大量的储蓄，那么，假设将来发生意外，如家庭成员失业或生病，这将影响贷款的按时足额偿还。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(3)借款人照管财产的记录。如果抵押财产得不到正确地维护，那么银行在行使抵押权或者出售抵押财产时，就不可能完整地收回资金。

(4)住房抵押贷款固定/浮动利率的选择。银行在选择利率时，需要充分考虑影响利率变化的各种因素，并判断未来利率的走向，如预期未来利率下降可以采用固定利率房贷，反之则采取浮动利率房贷。上一页下一页返回第二节个人住房货款专栏资料7-2个人住房贷款月均还款额计算公式(一)等额本息法假设借款人的贷款金额为Po

贷款年利率为R,贷款年限为n年，其采用等额本息后付还款方法，每月还款金额为X，则上一页下一页返回第二节个人住房货款

(二)等额本金法假设借款人的贷款金额为Po

贷款年利率为R,贷款年限为n年，其采用等额本金后付还款方法，则上一页下一页返回第二节个人住房货款四、自营性个人住房贷款业务操作流程个人住房贷款业务操作包括贷款受理和调查、审查和审批、签约和发放、支付管理以及贷后管理五个环节。

(一)货款受理与调查

1.贷款受理

(1)贷前咨询。

上一页下一页返回第二节个人住房货款银行通过现场咨询、窗口咨询、电话银行、网上银行、业务宣传手册等渠道和方式，向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务。贷前咨询的主要内容包括:个人住房贷款品种;申请个人住房贷款应具备的条件;申请个人住房贷款需提供的资料;办理个人住房贷款的程序;个人住房贷款合同中的主要条款;个人住房贷款经办机构地址及联系电话;等等上一页下一页返回第二节个人住房货款

(2)贷款受理程序。①接受申请。贷款受理人应要求借款申请人填写“个人住房借款申请书”，并按银行要求提交相关申请材料。对于有共同申请人的，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。申请资料清单如下:合法有效的身份证件;借款人还款能力的证明材料;合法有效的购房合同;涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵押/质押的书面证明;涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料;购房首付款证明材料;等等。上一页下一页返回第二节个人住房货款②初审。贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。经初审符合要求后，贷款受理人应将借款申请书及申请材料交由贷前调查人进行贷前调查。上一页下一页返回第二节个人住房货款

2.贷前调查贷前调查是对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。上一页下一页返回第二节个人住房货款(1)对开发商及楼盘项目的调查。对个人住房贷款楼盘项目的审查包括对开发商资信的审查、项目本身的审查及对项目的实地考察。①对开发商资信的审查:对开发商资信的审查包括房地产开发商的资质审查;企业资信等级或信用程度;企业法人营业执照;税务登记证明;会计报表;开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况;企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。上一页下一页返回第二节个人住房货款②项目本身的审查:项目资料的完整性、真实性和有效性审查，主要包括商品房销售贷款项目合作申请表、贷款证或贷款卡(附年审记录)、营业执照(附年审记录)、资质等级证书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售商品房许可证、工程竣工验收合格证等;项目的合法性审查;项目工程进度审查;项目资金到位审查。上一页下一页返回第二节个人住房货款③对项目的实地考察:检查开发商所提供资料和数据是否与实际一致，是否经过政府部门批准，从而保证项目资料的真实性和合法性;开发商从事房地产建筑和销售的资格认定，检查工程进度是否达到政府部门规定预售的进度内。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(2)对借款人的调查。①调查的方式和要求:贷前调查可以采取审查借款人材料、面谈借款申请人、查询个人信用、电话调查、实地调查等多种方式进行。贷前调查人应通过面谈了解借款申请人的基本情况、借款所购(建)房屋情况以及贷前调查人认为应调查的其他内容。②调查的内容:材料的一致性;审核借款申请人(包括代理人)的身份证明;调查借款申请人的信用情况;审核借款申请人偿还能力证明;审核首付款证明、购房合同或协议、担保材料以及贷款的真实性。上一页下一页返回第二节个人住房货款贷前调查完成后，贷前调查人应对调查结果进行整理、分析，填写“个人住房贷款调查审批表”，提出是否同意贷款的明确意见及贷款额度、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等方面的建议，并形成对借款申请人还款能力、还款意愿、担保情况等方面的调查意见，连同申请材料一并送交贷款审核人员进行贷款审核。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(二)货款的审查和审批

1.贷款的审查贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的“个人住房贷款调查审批表”、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。贷款审查人审查完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在“个人住房贷款调查审查表”上签署审查意见，连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。上一页下一页返回第二节个人住房货款

2.个人住房贷款的审批流程

(1)组织报批材料。个人住房贷款业务部门负责报批材料的组织。报批材料具体包括“个人信贷业务报批材料清单”“个人信贷业务中报审批表”“个人住房借款申请书”，以及个人住房贷款办法及操作规程规定的材料等。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(2)审批。贷款审批人依据银行各类个人住房贷款办法及相关规定，结合国家宏观调控政策或行业投向政策，从银行利益出发审查每笔个人住房贷款业务的合规性、可行性及经济性，根据借款人的偿付能力以及抵押担保的充分性与可行性等情况，分析该笔业务预计给银行带来的收益和风险。上一页下一页返回第二节个人住房货款贷款审批人应审查的内容包括:借款人资格和条件是否具备;借款用途是否符合银行规定;申请借款的金额、期限等是否符合有关贷款办法和规定;借款人提供的材料是否完整、合法、有效;贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析以及提出的贷款建议是否准确、合理;对报批贷款的主要风险点及其风险防范措施是否合规、有效等。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(3)提出审批意见。采用单人审批时，贷款审批人直接在“个人信贷业务中报审批表”上签署审批意见。采用双人审批方式时，先由专职贷款审批人签署审批意见，后送贷款审批牵头人签署意见。贷款审批人对个贷业务的审批意见类型为“同意”和“否决”两种。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(4)审批意见落实。业务部门应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作:①对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档;②对需补充材料的，贷前调查人应按要求及时补充材料后重新履行审查、审批程序;③对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人并按要求落实有关条件、办理合同签约和发放贷款等。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(三)货款的签约和发放

1.贷款的签约经审批同意的，贷款银行与借款人、开发商签订个人住房贷款合同，明确各方权利和义务。贷款的签约流程如下。

(1)填写合同。贷款发放人应根据审批意见确定应使用的合同文本并填写合同。

(2)审核合同。合同填写完毕后，填写人员应及时将有关合同文本交合同复核人员进行复核。同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(3)签订合同。合同填写并复核无误后，贷款发放人应负责与借款人(包括共同借款人)、担保人(抵押人、出质人、保证人)签订合同。

2.贷款的发放

(1)落实贷款发放条件。贷款发放前，贷款发放人应落实有关贷款发放条件，主要包括:确认借款人首付款已全额支付到位;借款人所购房屋为新建房的，要确认项目工程进度符合有关贷款条件;需要办理保险、公证等手续的，确认有关手续已经办理完毕;上一页下一页返回第二节个人住房货款对采取委托扣款方式的借款人，要确认其已在银行开立还本付息账户用于归还贷款;对采取抵(质)押的贷款，要落实贷款抵(质)押手续;对自然人作为保证人的，应明确并落实履行保证责任的具体操作程序。

(2)贷款划付。贷款发放条件落实后，贷款发放岗位人员应填写或打印相关文件，交信贷主管审核签字后，送会计部门作为开立贷款账户的依据;会计部门进行开立账户并划款;贷款发放岗位人员按照合同约定将贷款发放、划付到预定账户，按照合同规定需要借款人到场的，应通知借款人持本人身份证件到现场协助办理相关手续。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(四)支付管理贷款人可以采用受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。贷款人受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象;借款人自主支付是指贷款人根据借款人的提款申请将贷款资金直接发放至借款人账户，并由借款人自主支付给符合约定用途的借款人交易对象。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(五)货后管理个人住房贷款的贷后管理与档案管理是指贷款发放后到合同终止期间对有关事宜的管理，包括贷款本息收回、合同变更、贷后检查、贷款的风险分类与不良贷款管理以及贷款档案管理等工作。它关系到信贷资产能否安全收回，是个人住房贷款工作的重要环节之一。上一页下一页返回第二节个人住房货款

1.贷款的回收银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。借款人与银行应在借款合同中约定借款人归还借款采取的支付方式、还款方式和还款计划等。借款人按借款合同约定偿还贷款本息，银行则将还款情况定期告知借款人。

(1)贷款支付方式。贷款的支付方式有委托扣款和柜面还款两种方式。

(2)还款方式。借款人要按照借款合同中规定的还款方式进行还款。常用的个人住房贷款还款方式包括等额本息还款法和等额本金还款法两种。上一页下一页返回第二节个人住房货款

2.合同变更

(1)基本规定。合同履行期间，有关合同内容需要变更的，必须经当事人各方协商同意，并签订相应变更协议。在担保期内，根据合同约定必须事先征得担保人书面同意的，须事先征得担保人的书面同意。如需办理抵押变更登记的，还应到原抵押登记部门办理抵押变更登记手续。合同变更应由合同当事人亲自持本人身份证件办理或委托代理人代办。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(2)合同主体变更。在合同履行期间，须变更借款合同主体的，借款人或财产继承人持有效法律文件，向贷款银行提出书面申请。经办人应对变更后的借款人主体资格、资信情况进行调查，核实担保人是否同意继续提供担保等，形成书面调查报告，按贷款审批程序进行审批。经审批同意变更借款合同主体后，贷款银行与变更后的借款人、担保人重新签订有关合同文本。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(3)借款期限调整。借款期限调整是指借款人因某种特殊原因，向贷款银行申请变更贷款还款期限，包括延长期限、缩短期限等。借款人需要调整借款期限，应向银行提交期限调整申请书，并必须具备以下前提条件:贷款未到期;无欠息;无拖欠本金，本期本金已归还。期限调整后，银行将重新为借款人计算分期还款额。上一页下一页返回第二节个人住房货款延长期限是指借款人申请在原来借款期限的基础上延长一定的期限，借款合同到期日则相应延长。原借款期限与延长期限之和不得超过有关期限规定的要求;原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延长之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行，已计收的利息不再调整。如遇法定利率调整，从延长之日起，贷款利率按新的法定利率同期限档次利率执行。上一页下一页返回第二节个人住房货款缩短期限是指借款人申请在原来借款的基础上缩短一定的借款期限，借款合同到期日则相应提前。对分期还款类个人贷款账户，缩短期限后，贷款到期日期至少在下个结息期内，即剩余有效还款期数不能为零。对到期一次还本付息类个人贷款账户，不允许缩短借款期限。缩短借款期限后新的借款期限达到新的利率期限档次时，从缩短之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行，已计收的利息不再调整。如遇法定利率调整，从缩短之日起，贷款利率将按照合同约定的利率执行或按国家有关规定执行上一页下一页返回第二节个人住房货款

(4)分期还款额的调整。银行允许借款人在合同履行期间申请调整分期还款额。借款人提前部分还款后，对于希望保持原贷款期限不变，仅调整分期还款额的申请，会计部门应在办理完提前部分还款手续后，按贷款余额、剩余贷款期限重新计算分期还款额;借款人提前部分还款后，如需调整贷款期限并相应调整分期还款额的，经办人应要求借款人按调整贷款期限提出申请，并按借款期限调整的规定办理。上一页下一页返回第二节个人住房货款

3.贷后检查贷后检查是以借款人、抵(质)押物、保证人、合作开发商及项目为对象，通过客户提供、访谈、实地检查、行内资源查询等途径获取信息，对影响个人住房贷款资产质量的因素进行持续跟踪调查、分析，并采取相应补救措施的过程，判断借款人的风险状况，提出相应的预防或补救措施。

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4.不良贷款的催收与处置

(1)不良贷款的催收。对不同拖欠期限的不良个人住房贷款的催收可采取不同的方式，如电话催收、信函催收、上门催收、通过中介机构催收，以及采取法律手段催收等方式。同时，应利用信息技术对不良贷款催收情况进行登记管理，实现不良贷款催收管理的自动化。个人住房贷款出现违约后，银行的经办人员或相关管理人员应该按照规定程序，对未按期还款的借款人发出催收提示和催收通知，督促借款人清偿违约贷款。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(2)不良贷款的处置。抵押物处置可采取与借款人协商变卖、向法院提起诉讼或申请强制执行依法处分。对认定为呆账贷款的个人住房贷款，贷款银行应按照财政部、中国人民银行和商业银行有关呆账认定及核销的规定组织中报材料，按照规定程序批转后核销。对银行保留追索权的贷款，各经办行应实行“账销案存”，建立已核销贷款台账，定期向借款人和担保人发出催收通知书，并注意诉讼时效。上一页下一页返回第二节个人住房货款五、个人住房贷款借款人资信评估

(一)个人资信评估的原则个人申请住房贷款，银行应遵循以下原则对其资信状况进行评估。

1.真实性原则个人资信评估应客观、公正，原始数据、资料等基础信息的采集、整理应真实可靠。

2.谨慎性原则为确保银行贷款安全，个人资信评估指标的设计、各指标的权重及资信等级的评定应坚持谨慎性原则。上一页下一页返回第二节个人住房货款

3.量化原则为保证评估结果的客观性、可比性，减少主观判断偏差，个人资信评估应坚持量化原则。

(二)个人资信评估的指标体系个人资信评估指标体系由个人素质、购房及偿债能力和贷款保护能力三类指标构成，每类指标设若干分指标。(以中国工商银行为例，见表7一1)上一页下一页返回第二节个人住房货款

1.个人素质

1)职业稳定性职业稳定性反映借款人目前的职业情况及职业稳定程度。如果借款人目前处于下岗待业或失业状态，该项指标应给予0分;职业稳定程度以过去三年中职业变动次数来衡量。

2)职业状况职业状况反映借款人的职业特点及素质，可以划分为高级管理人员(含国家高级公务员、高级专业人员)、管理人员(含国家一般公务员、专业人员)及普通职员(含其他从业人员)。上一页下一页返回第二节个人住房货款

3)受教育程度受教育程度反映借款人的文化素质，并间接反映借款人未来的职业发展潜力。受教育程度划分为高等教育(大学专科以上毕业)、中等教育(初中、高中及中等专业学校毕业)及文盲、准文盲)4)年龄年龄反映借款人的成熟程度及贷款偿还的有效时间。年龄划分为以下几个阶段:25岁(含)以下，25~50岁(含)，50岁到退休年龄，退休年龄(含)以上。上一页下一页返回第二节个人住房货款

5)健康状况健康状况反映借款人目前的身体状况、有无严重疾病。健康状况可划分为两个档次:身体状况差(有严重疾病导致长期病休或可能影响其继续工作的能力)和身体状况良好。

6)行为表现行为表现反映借款人在过去五年中有无不良信誉史或违约记录。行为表现可划分为两个档次:行为表现不良和行为表现良好。借款申请人有刑事犯罪记录的，不得予以贷款。上一页下一页返回第二节个人住房货款

7)综合印象综合印象反映信贷人员对借款申请人的综合直观评价。通过调查、交谈及访问等形式对申请人的个人素质进行补充、修正。综合印象可划分为三个档次:良好、一般和不良。

2.购房及偿债能力

1)房价收入比房价收入比考察借款人是否具备购买住房的能力。其计算公式为:

房价收入比=住房价格/家庭年收入

上一页下一页返回第二节个人住房货款家庭年收入是指家庭全体成员的工资、奖金及其他合法收入。该项指标划分为4个档次，购房能力很强该项指标得满分，其他档次均相应减分。

2)还贷收入比还贷收入比考察借款人归还贷款的能力，可从下述两个公式中选择一个。

(1)家庭月均收入水平/月均还款额。月均还款额指当借贷关系成立后，借款人每月应当归还的贷款本息。该指标分为5个档次，该指标值大于3.6，可得满分，其他档次均相应减分。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(2)家庭月均净收入水平/月均还款额。家庭月均净收入水平指家庭月均收入扣除各项基本生活支出后的净额，月均还款额指当借贷关系成立后，借款人每月应当归还的贷款本息。该指标分为5个档次，该指标值大于1.8，可得满分，其他档次均相应减分;该指标值小于1，原则上不予贷款。上一页下一页返回第二节个人住房货款

3.贷款保护能力

1)贷款抵押成数贷款抵押成数是指贷款额与作为抵押物的住房价值(以所购住房的评估价值或购买价格两者中较低者为准)之比。该指标分为4个档次，当贷款抵押成数蒸30%时，该项指标可得满分，其他档次均相应减分。

2)质押率质押率是指贷款额与质物价值之比。该指标分为4个档次，当质押率蒸50%时，该项指标可得满分，其他档次均相应减分。上一页下一页返回第二节个人住房货款

3)第三方保证该指标主要考察个人住房贷款采用第三方保证时保证人的资信情况，具体分为两种情形:保证单位信用等级和保证人为自然人的保证能力。保证单位信用等级分为4个档次:保证人信用等级在AA级(含)以上，该项指标得满分;保证人信用等级在BBB级(不含)以下，原则上为0分。当自然人作为保证人时，应对保证人的收入、财产及个人品质等保证能力进行考察。如果保证人具备贷款人要求的保证能力，该项指标得满分，否则得。分。(根据中国工商银行信用等级评价标准，综合评分)90分为AAA级，,75分为AA级，)65分为A级，,55分为BBB级。)上一页下一页返回第二节个人住房货款

4)双重担保在贷款设定双重担保(抵押加第三方保证，或质押加第三方保证)的情况下，分值按下述公式计算:

贷款抵押成数(或质押率)分值x75%+保证人信用等级分值x25%〕x125%5)抵押物变现能力该指标考察通过处置抵押物收回贷款本息时，抵押物有效变现的难易程度。这一指标应着重考虑抵押物的区位、价格、升值潜力及借款人有无周转房等因素。上一页下一页返回第二节个人住房货款

6)借款人购买保险情况该指标考察借款人是否购买抵押物财产保险。如果购买抵押物财产保险，则该项指标得满分，否则得。分;如果借款人除购买抵押物财产保险以外，购买履约保证保险，另加3分;购买人寿保险或医疗保险，可分别加2分。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(三)个人资信评估中各因素的权重个人资信评估指标体系中各指标分值的权重，直接影响资信评估的结果和质量。各行要根据当地实际情况，科学确定各指标的分数权重。根据借款人素质、购房及偿债能力和贷款保护能力3类因素在个人资信评估中的重要程度，给出如下参考权重。

(1)个人素质:25分。

(2)购房及偿债能力:35分。

(3)贷款保护能力:40分。借款人购买抵押物财产保险以外的其他保险品种，可另设附加分。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(四)个人资信等级评定

(1)按照得分多少，个人资信等级分为A,B,C,D四个等级，80分(含)以上为A级，70分(含)至80分为B级，60分(含)至70分为C级，60分以下为D级。

(2)对不同资信等级的客户，应规定不同的贷款额度及贷款年限，对D类资信等级的借款人原则上不予贷款。

(3)银行应该根据本行个人住房贷款质量状况，每年可对借款人资信等级评估表的指标量值进行修正，以提高贷款决策水平。上一页下一页返回第二节个人住房货款专栏资料7-3我国个人住房贷款模式多样化2006年，房贷市场贷款模式屡有创新，光大银行、建设银行相继推出固定利率房贷，农行在上海、北京及天津等8个分行正式推出个人住房接力贷款新业务。固定利率房贷，是指银行与借款人约定一个利率，不管央行基准利率或市场利率如何调整，借款人都以约定的利率偿还银行贷款的房贷方式。与当前通行的浮动利率房贷相比，固定利率房贷可以有效规避利率风险和通胀风险;同时，借款人很容易算出每个月的还款负担，能够量入为出。上一页下一页返回第二节个人住房货款接力贷款，是指子女作为所购房屋的所有权人，非所有权人的父母也可以作为共同借款人向银行贷款，借款人的贷款期限和可贷金额都可以放宽。接力房贷主要适用于两类情况:为父母的借款人年龄偏大，按现行规定(借款人年龄+贷款年限为65)可贷年限较短，月还款压力较大，希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限;另一类是作为子女的借款人预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按现行规定可贷金额较少，希望通过增加父母作为共同借款人来增加贷款金额。上一页下一页返回第二节个人住房货款申请个人住房接力贷款须同时具备以下条件:共同借款人均具有完全民事行为能力;作为共同借款人的父母和子女均具有稳定的职业和收入，共同借款人收入之和具有偿还贷款本息的能力;作为父母的借款人中，年龄较大的一方不超过60岁;个人住房接力贷款的期限可在子女年龄的基础上按照相关规定确定。资料来源:《消费日报》，http//finance.163.com,2006年2月7日上一页下一页返回第二节个人住房货款专栏资料7-4中国工商银行全线松绑强制房贷险2005年10月24日，中国工商银行总行正式宣布，今后在工行办理个人住房按揭贷款的客户，可以自由选择是否购买房贷险，并自由选择购买哪家保险公司的房贷险。这是央行自1998年将房贷险定为个人住房按揭贷款申请的前提后，首家在全行范围内取消房贷险强制制度的银行。上一页下一页返回第二节个人住房货款房贷险的全称是“个人抵押住房综合保险”，是购房者向银行申请贷款时，银行一般要求贷款人必须购买的保险。房贷险的强制制度本是央行为防范房贷风险而制订的。央行1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》，其中第25条规定:“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。”从此，房贷险确立了其个人房贷强制险的地位。上一页下一页返回第二节个人住房货款

“总行一直不是太看重个人房贷险。”工行一家分行相关业务负责人透露，房贷险的保险责任非常有限，尤其是主险的赔付比例非常低，倒是附加险—借款人意外保险—经常出现赔付情况。但银行个人房贷业务真正的风险在于借款人的违约风险，而这无法在房贷险中规避。但是在上海银行同业中，房贷险至今仍是申请个人住房按揭贷款的客户必须购买的强制险。上一页下一页返回第二节个人住房货款建行上海市分行和中行上海市分行的相关工作人员都表示，购买房贷险是申请该行个人房贷的必要条件，没有任何情况可以减免。农行上海市分行取消了强制房贷险，但必须以担保的形式代替，即客户可以在房贷险和个人住房贷款保证担保中任选其一。资料来源:《燕赵晚报》2005年10月25日上一页下一页返回第二节个人住房货款六、公积金个人住房贷款

(一)基拙知识

1.公积金个人住房贷款的概念公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离/退休职工发放的专项住房消费贷款。公积金个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容。公积金个人住房贷款实行“存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保”的原则。上一页下一页返回第二节个人住房货款

2.公积金个人住房贷款的特点

(1)互助性。公积金个人住房贷款的资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金。

(2)普遍性。只要是具有完全民事行为能力、正常缴存住房公积金的职工，都可申请公积金个人住房贷款。

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(3)利率低。相对商业贷款，公积金个人住房贷款的利率相对较低。

(4)期限长。目前，公积金个人住房贷款最长期限为30年(贷款期限不得超过法定离退休年龄后5年)。上一页下一页返回第二节个人住房货款

3.公积金个人住房贷款的贷款要素

(1)贷款对象。公积金个人住房贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利，只要是公积金缴存的职工，均可申请公积金个人住房贷款。对未缴存住房公积金的购房人，由正常缴存住房公积金且未申请使用住房公积金贷款的职工(一般不得少于2人)提供担保后，可申请住房公积金贷款;提供担保的职工，在被担保人未全部偿还贷款本息前，不得支取住房公积金和申请住房公积金个人住房贷款。申请公积金个人住房贷款必须符合住房公积金管理部门有关公积金个人住房贷款的规定。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(2)贷款利率。公积金个人住房贷款的利率按人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行，2010年12月26日调整后的公积金个人住房贷款利率如下:5年以下(含5年)为3.75%,5年以上为4.30%。

(3)贷款期限。公积金个人住房贷款的期限最长为30年，如当地公积金管理中心有特殊规定，按当地住房公积金信贷政策执行。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(4)还款方式。公积金个人住房贷款的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法。贷款期限在1年以内(含1年)的实行到期一次还本付息;贷款期限在1年以上的，借款人从发放贷款的次月起偿还贷款本息，一般采取等额本息还款法或等额本金还款法。

(5)担保方式。目前，公积金个人住房贷款担保方式一般有抵押、质押和保证三种方式。实践中，住房置业担保公司所提供的连带责任担保是常见的保证方式。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(6)贷款额度。公积金个人住房贷款的最高额度按当地住房公积金管理部门的有关规定执行，单笔贷款额度不能超过当地住房公积金管理中心规定的最高贷款额度。一般购买普通商品住房、经济适用房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的80%;购买集资建造住房(房改房)的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的90%;购买二手房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的70%;用有价证券质押贷款的，贷款额度最高不超过有价证券票面额度的90%;建造、翻建大修住房的，贷款额度不超过所需费用的60%o上一页下一页返回第二节个人住房货款

4.公积金个人住房贷款业务的职责分工和操作模式

(1)职责分工。①公积金管理中心基本职责:制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风险。②承办银行职责:基本职责包括公积金借款合同签约、发放、职工贷款账户设立和计结息以及金融手续操作;可委托代理职责包括:贷前咨询受理、调查审核、信息录人，贷后审核、催收、查询对账。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(2)操作模式。第一种模式是“银行受理，公积金管理中心审核审批，银行操作”模式。第二种模式是“公积金管理中心受理、审核审批，银行操作”模式。第三种模式是“公积金管理中心和承办银行联动”模式。

5.公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款的区别

(1)承担风险的主体不同。公积金个人住房贷款是一种委托性住房贷款，它是国家住房公积金管理部门利用归集的住房公积金资金，由政府设立的住房置业担保机构提供担保，委托商业银行发放给公积金缴存人的住房贷款。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(2)资金来源不同。公积金个人住房贷款的资金来自于公积金管理部门归集的住房公积金，而商业银行的自营性个人住房贷款来源于银行自有的信贷资金。

(3)贷款对象不同。公积金个人住房贷款的对象主要是住房公积金缴存人，而商业银行的自营性个人住房贷款不需要是住房公积金缴存人，而是符合商业银行自营性个人住房贷款条件的、具有完全民事行为能力的自然人。

(4)贷款利率不同。公积金个人住房贷款的利率比自营性个人住房贷款的利率低。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(5)审批主体不同。公积金个人住房贷款的申请由各地方公积金管理中心负责审批，而自营性个人住房贷款由商业银行自己审批。

(二)货款流程

1.贷款的受理和调查银行要先和公积金管理中心签订“住房公积金贷款业务委托协议书”，取得公积金个人住房贷款业务的承办权之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。上一页下一页返回第二节个人住房货款

2.贷款的审查和审批

(1)贷前审查。住房公积金管理中心收到借款人的申请材料后，先由业务部门经办人员对借款人的资信状况进行考察、测算、核实，签署意见，经业务部门负责人审查后，报管理中心分管负责人批准。审核的内容主要包括:借款人缴存住房公积金情况、借款用途、借款人资信审查等。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(2)贷款审批。①登记台账。承办银行将通过初步审核的公积金贷款登记台账，按照公积金管理中心委托要求和管理规定，将贷款初步审核意见连同借款申请材料、面谈记录等全部送公积金管理中心审批。上一页下一页返回第二节个人住房货款②贷款审批。公积金贷款的贷款风险由公积金管理中心承担，公积金贷款的审批决策权属于公积金管理中心，公积金管理中心作为贷款审批环节的执行者，对贷款额度、成数、年限做出最终的决策。③核对或登记台账。承办银行取回公积金管理中心出具的审批意见和“委托放款通知书”后，核对已登记台账。对于公积金管理中心受理贷款申请的，承办银行要跟踪公积金管理中心审批进程，及时取回公积金管理中心出具的审批意见、“委托放款通知书”及贷款资料，并登记台账。上一页下一页返回第二节个人住房货款

3.贷款的签约和发放

(1)贷款签约。借款人的申请通过公积金管理中心审批后，向受委托主办银行出具“委托放款通知书”，明确贷款对象、金额、期限、利率等内容，同时公积金管理中心将委托贷款基金划人银行的住房委托贷款基金账户。银行凭“委托放款通知书”与借款人签订借款合同和担保合同，办理抵押手续。借款合同生效后填制各类会计凭证，办理贷款划款手续。交易完成后，向客户出具借款回单，向公积金管理中心移交和报送公积金贷款发放明细资料。上一页下一页返回第二节个人住房货款

(2)贷款的发放。承办银行必须在收到公积金管理中心拨付的住房委托贷款基金，办妥所购房屋抵押登记手续，审核放款资料齐全性、真实性和有效性后发放贷款。除当地公积金管理中心有特殊规定外，公积金贷款资金必须以转账方式划人售房人账户，不得由借款人提取现金。上一页下一页返回第二节个人住房货款

4.贷后管理按照公积金管理中心委托要求，承办银行定期将有关公积金管理中心的账户记录回单、公积金贷款回收、逾期及结清等资料移交和报送公积金管理中心，定期与公积金管理中心核对公积金个人住房贷款账务，协助不良贷款的催收，及时结算住房委托贷款手续费。上一页返回第三节个人汽车货款一、个人汽车贷款的含义与发展状况个人汽车贷款是贷款人向申请购买汽车的借款人发放的，以所购汽车或其他财产或第三方保证作担保的贷款。个人汽车贷款实行“设定担保，分类管理，特定用途”的原则。“设定担保”指借款人申请个人汽车贷款需提供所购汽车抵押或其他有效担保;“分类管理”指按照贷款所购车辆种类和用途的不同，对个人汽车贷款设定不同的贷款条件;“特定用途”指个人汽车贷款专项用于借款人购买汽车，不允许挪作他用。下一页返回第三节个人汽车货款目前，全球每年新旧车销售收入达1.3万亿美元以上，其中70%左右是通过各种融资实现最终销售的。在美国，通过汽车消费贷款出售的汽车数量能够占到销售总量的90%o1998年，中国人民银行颁布《汽车消费贷款管理办法》，允许国有商业银行向自然人和法人发放汽车消费贷款。汽车消费贷款从无到有，2002年8月余额增加到843亿元，但仍达到银行贷款总额的1%02001-2002年通过汽车消费贷款销售出去的汽车占全部销售量的比例仍不到巧%。上一页下一页返回第三节个人汽车货款2004年8月，中国人民银行和银监会联合颁布《汽车贷款管理办法》，并于同年10月1日起实施，取代了原有的《汽车消费贷款管理办法》。《汽车贷款管理办法》的有效实施，为适应新的发展形势，规范汽车贷款业务管理，促进汽车贷款业务健康发展，防范汽车贷款风险，起到了重要的指导和促进作用。上一页下一页返回第三节个人汽车货款二、个人汽车贷款的运作模式在欧美等发达国家的汽车消费贷款市场上，商业银行只是主要的贷款提供者之一，并没有占到绝对的垄断份额。这一方面是由于这些国家的金融体系发达，另一方面是由于商业银行在违约车辆回收、拍卖及变现等方面缺乏经验，不是专长所在。银行为了降低违约率，避免对违约车辆进行处理，或需要制定苛刻的贷款条件，要求借款人提供足够的担保，进行保险，或是需要与汽车销售商、保险公司等合作。上一页下一页返回第三节个人汽车货款相反，一些专业化的金融机构，如附属于汽车制造公司的汽车金融服务公司，可以建立与汽车制造商和经销商一体化的市场营销网络，提供贯穿于汽车生产、流通和销售以及售后服务的全过程。提供的融资形式包括:第一，分期付款销售。由汽车零售商与消费者签订分期付款合同，约定消费者在一定期限内向零售商分期支付汽车价款，然后零售商再将该合同债权转让给汽车金融服务公司，金融公司还可以再转让给银行、保险等金融机构;第二，融资租赁。上一页下一页返回第三节个人汽车货款其是一种买卖与租赁相结合的融资方式，租期届满后承租人享有购买选择权;第三，信托租赁。由汽车零售商与信托公司签订信托合同，将汽车所有权转移给信托公司，信托公司再与消费者签订买卖或租赁合同。上一页下一页返回第三节个人汽车货款鉴于专业公司在提供汽车消费贷款服务中的优势，中国人民银行颁布了《汽车金融机构管理办法》，在审核批准后成立中资、中外合资和外资独资的汽车金融机构，为汽车消费者提供贷款及相关金融业务，包括提供购车贷款和汽车租赁业务，办理汽车经销商采购车辆贷款和营运设备贷款，为贷款购车提供担保以及与购车融资活动相关的代理业务;汽车金融机构在提供汽车融资的同时，可以通过发行公司债券与商业票据，以担保方式向金融机构借款，接受股东单位和贷款购车企业3个月以上期限的存款等方式取得融资所需要的资金。上一页下一页返回第三节个人汽车货款商业银行的个人汽车贷款运作模式大体上可以分为直客式和间客式。间客式又可以分为经销商主导型和制造商主导型。简单地说，直客式是商业银行直接发放汽车贷款给消费者，而间客式就是商业银行通过经销商或制造商为汽车消费者提供间接的融资服务。上一页下一页返回第三节个人汽车货款

(一)以经销商为主导的间客式模式间客式运行模式在目前个人汽车贷款市场中占主导地位。该模式是指由购车人首先到经销商处挑选车辆，然后通过经销商的推荐到合作银行办理贷款手续。汽车经销商或第三方(如保险公司、担保公司)协助银行对贷款购车人的资信情况进行调查，帮助购车人办理申请贷款手续，提供代办车辆保险等一系列服务，部分经销商为借款人按时还款向银行进行连带责任保证或全程担保，在这种情况下，由于经销商或第三方在贷款过程中承担了一定风险并付出了一定的人力和物力，所以它们往往要收取一定比例的管理费或担保费。简单地说，间客式运行模式就是“先买车，后贷款”。上一页下一页返回第三节个人汽车货款其贷款流程为:选车—准备所需资料—与经销商签订购买合同—银行在经销商或第三方的协助下做资信情况调查—银行审批、放款—客户提车。

(二)以银行为主导的直客式模式与间客式的“先购车，后贷款”相反，纯粹的直客式汽车贷款模式实际上是“先贷款，后买车”，即客户先到银行申请个人汽车贷款，由银行直接面对客户，对客户资信情况进行调查审核，在综合评定后授予该客户一定的贷款额度，并与之签订贷款协议。客户在得到银行贷款额度后即可到市场上选购自己满意的车辆。上一页下一页返回第三节个人汽车货款在选定车型之后，到银行交清首付款，并签订与贷款有关的其他合同，由银行代客户向经销商付清余款，客户提车，之后就是借款人按月向银行还款了。直客式运行模式的贷款流程为:到银行网点填写个人汽车贷款借款申请书—银行对客户进行资信调查—银行审批贷款—客户与银行签订借款合同—客户到经销商处选定车辆并向银行交纳购车首付—银行代理提车、上户和办理抵押登记手续—银行放款—客户提车。由于在这种模式下购车人首先要与贷款银行做前期的接触，由银行直接对借款人的还款能力以及资信情况进行评估和审核，所以把这种信贷方式称为直客式模式。上一页下一页返回第三节个人汽车货款由于汽车贷款购车过程中需