业委会建立指导工作制度

PAGE业委会建立指导工作制度一、总则（一）目的为规范业主委员会（以下简称“业委会”）的建立与运作，保障业主的合法权益，促进物业管理区域的和谐稳定发展，依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本指导工作制度。（二）适用范围本制度适用于本地区内各类物业管理区域业主委员会的建立、换届选举及日常运作的指导工作。（三）基本原则1.依法依规原则：业委会的建立与运作必须严格遵守国家法律法规和地方相关政策规定，确保程序合法、行为规范。2.民主自治原则：充分尊重业主的民主权利，鼓励业主积极参与物业管理区域事务，实现自我管理、自我服务、自我监督。3.公平公正原则：在业委会建立、选举及各项工作开展过程中，秉持公平公正的态度，保障全体业主的平等权益，不偏袒任何一方。4.公开透明原则：业委会的组建、运作及财务等信息应向全体业主公开，接受业主监督，确保各项工作阳光透明。二、业委会筹备阶段指导（一）筹备组的组建1.发起主体：由物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导和监督业主成立业主大会筹备组。2.成员构成：筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和社区居民委员会代表组成。其中业主代表人数不得少于筹备组总人数的二分之一。业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生，应具有代表性、热心公益事业、责任心强，并具备一定的组织协调能力。3.职责分工：筹备组负责业主大会的筹备工作，具体职责包括拟定业主大会议事规则、管理规约草案，确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，召开首次业主大会会议等。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任，负责主持筹备组的各项工作。（二）业主身份确认与人数统计1.确认方式：筹备组应当对业主身份和在首次业主大会会议上的投票权予以确认。业主身份的确认以房屋产权证书或者不动产登记簿记载的为准；尚未进行房屋权属登记的，以房屋买卖合同记载的为准；业主在首次业主大会会议上的投票权，按照业主拥有的专有部分面积计算，一个专有部分按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。2.统计程序：筹备组应当在物业管理区域内显著位置公告业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积的初步统计结果，公告期不少于15日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期内以书面形式提出。筹备组应当对业主提出的异议进行复核并予以答复。经复核后，业主人数和专有部分面积发生变化的，应当在物业管理区域内显著位置再次公告。（三）业主大会议事规则与管理规约制定1.起草要求：业主大会议事规则应当对业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。议事规则和管理规约草案应当符合法律法规的规定，体现全体业主的共同意愿，不得侵犯业主的合法权益。2.征求意见：筹备组应当将业主大会议事规则和管理规约草案印发给全体业主征求意见，征求意见的时间不少于30日。业主可以书面形式提出修改意见，筹备组应当对业主提出的意见进行整理和研究，对议事规则和管理规约草案进行修改完善。3.表决通过：业主大会议事规则和管理规约应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。筹备组应当在业主大会会议召开15日前，将修改后的业主大会议事规则和管理规约草案在物业管理区域内显著位置公告，并告知业主在业主大会会议上的投票权。业主大会会议应当对业主大会议事规则和管理规约进行表决，表决结果应当在会议结束后及时公告。（四）业主委员会委员候选人产生1.资格条件：业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，具有完全民事行为能力，遵守法律法规和管理规约，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的组织协调能力。有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员：（1）因物业共有部分侵权行为被人民法院判决承担责任的；（2）存在严重违反物业管理区域内规章制度行为的；（3）近五年内受过刑事处罚的；（4）法律、法规规定的其他情形。2.产生办法：业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐产生。筹备组应当将业主委员会委员候选人名单在物业管理区域内显著位置公告，公告期不少于7日。业主对候选人名单有异议的，应当在公告期内以书面形式提出。筹备组应当对业主提出的异议进行复核并予以答复。经复核后，候选人名单发生变化的，应当在物业管理区域内显著位置再次公告。3.差额选举：业主委员会委员实行差额选举，差额比例不低于20%。筹备组应当根据业主推荐或者自荐情况，按照差额比例确定业主委员会委员候选人名单，并组织候选人进行自我介绍和竞选陈述。业主可以在业主大会会议上对候选人进行投票表决，得票多者当选为业主委员会委员。三、业委会选举阶段指导（一）首次业主大会会议组织1.会议通知：筹备组应当在业主大会会议召开15日前，将会议时间、地点、议题、议程等事项以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，并同时告知业主在业主大会会议上的投票权。会议通知应当包括业主大会议事规则和管理规约草案的表决事项。2.会议主持：首次业主大会会议由筹备组组长主持。筹备组组长应当在会议开始时，宣布会议议程、介绍筹备工作情况、宣读业主大会议事规则和管理规约草案，并组织业主对上述事项进行表决。3.投票表决：业主大会会议应当采用书面征求意见或者集体讨论的形式进行表决。采用书面征求意见形式的，筹备组应当在业主大会会议召开15日前，将表决票送达全体业主。业主应当在规定的时间内将表决票返回筹备组。采用集体讨论形式的，筹备组应当在业主大会会议召开时，组织业主进行现场投票表决。业主大会会议对业主大会议事规则和管理规约进行表决时，应当有专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，表决结果应当经参加会议的业主所持投票权二分之一以上通过。（二）业主委员会选举程序1.投票计票：业主大会会议对业主委员会委员候选人进行投票表决时，筹备组应当当场开箱验票、唱票、计票，并公布计票结果。计票结束后，筹备组应当根据计票结果，确定业主委员会委员当选名单，并在会议结束后及时公告。2.结果公示：业主委员会委员当选名单应当在物业管理区域内显著位置公告，公告期不少于7日。业主对业主委员会委员当选名单有异议的，应当在公告期内以书面形式提出。筹备组应当对业主提出的异议进行复核并予以答复。经复核后，业主委员会委员当选名单发生变化的，应当在物业管理区域内显著位置再次公告。3.备案登记：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）备案：（1）业主大会成立和业主委员会选举情况的书面报告；（2）业主大会议事规则；（3）管理规约；（4）业主委员会委员名单。街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到备案材料之日起15日内，对备案材料进行审核，符合要求的，予以备案，并出具备案证明；不符合要求的，应当责令限期改正。四、业委会运作阶段指导（一）业委会会议制度1.会议类型：业委会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开，一般每季度至少召开一次。有下列情形之一的，业委会应当及时召开临时会议：（1）20%以上业主委员会委员提议的；（2）业主委员会主任认为有必要的；（3）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（4）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。2.会议通知：业委会应当在会议召开3日前，将会议时间、地点、议题等事项以书面形式通知全体委员。委员因故不能参加会议的，应当在会议召开前向主任请假，并委托其他委员代为出席。3.会议主持：业委会会议由主任主持。主任因故不能参加会议的，可以委托副主任主持。4.会议记录：业委会应当对会议情况进行记录，形成会议纪要。会议纪要应当由出席会议的委员签字确认，并在物业管理区域内显著位置公告。会议纪要应当包括会议时间、地点、主持人、出席人员、会议议题、讨论内容、表决结果等内容。（二）业委会决策程序1.议题提出：业委会会议议题由主任或者委员提出。议题应当明确、具体，符合法律法规规定和物业管理区域的实际情况。2.讨论审议：业委会会议应当对议题进行充分讨论和审议。委员应当认真发表意见，对议题的合法性、合理性、可行性进行分析和评估。3.表决决策：业委会会议应当对议题进行表决。表决采用记名投票方式，每位委员享有一票表决权。表决结果应当经参加会议的委员所持投票权二分之一以上通过。业委会应当将表决结果及时公告，并按照表决结果作出决策。（三）业委会与物业服务企业关系1.签订合同：业委会应当代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用、服务期限、双方的权利义务、违约责任等事项作出约定。物业服务合同应当报物业所在地物业主管部门备案。2.监督考核：业委会应当对物业服务企业的服务质量进行监督考核。业委会可以定期组织业主对物业服务企业的服务质量进行满意度测评，并将测评结果向全体业主公布。业委会应当根据业主满意度测评结果，要求物业服务企业改进服务质量。3.沟通协调：业委会应当与物业服务企业保持密切沟通协调，及时解决物业管理区域内出现的问题。业委会应当定期召开物业服务企业工作会议，听取物业服务企业的工作汇报，研究解决物业管理区域内出现的问题。业委会应当支持物业服务企业依法履行职责，维护物业服务企业的合法权益。（四）业委会财务管理1.账户设立：业委会应当按照国家有关规定，在银行开设业主大会经费专用账户，用于存放业主大会经费和业主委员会工作经费。业主大会经费和业主委员会工作经费应当专款专用，不得挪作他用。2.经费来源：业主大会经费和业主委员会工作经费的来源包括：（1）业主按照业主大会议事规则缴纳的费用；（）利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的收益；（3）业主大会或者业主委员会接受捐赠的资金；（4）其他合法收入。3.经费使用：业主大会经费和业主委员会工作经费的使用应当符合法律法规规定和业主大会议事规则的约定。经费使用应当用于物业管理区域内的公共事务和公益事业，包括但不限于物业服务费用的支付、物业维修养护费用的支付、业主大会会议费用的支付、业主委员会工作费用的支付等。经费使用应当定期向全体业主公布，接受业主监督。4.财务审计：业委会应当定期聘请专业审计机构对业主大会经费和业主委员会工作经费的收支情况进行审计，并将审计结果向全体业主公布。审计机构应当对审计结果的真实性、合法性负责。五、业委会换届指导（一）换届筹备1.筹备组组建：业主委员会任期届满前，应当按照本制度规定的程序，由物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导和监督成立换届筹备组。换届筹备组的组成和职责与业委会筹备组相同。2.工作内容：换届筹备组应当在业主委员会任期届满前3个月内，完成下列工作：（1）拟定业主大会议事规则、管理规约草案；（2）确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（3）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（4）召开首次业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。（二）换届选举1.选举程序：换届选举应当按照本制度规定的业委会选举程序进行。换届筹备组应当在业主委员会任期届满前1个月内，将业主大会议事规则和管理规约草案印发给全体业主征求意见，并在业主大会会议召开15日前，将会议时间