【我国REITs工具发展状况分析2300字】

11.1我国REITs工具发展回顾中国大陆在21世纪初引入REITs的概念。新世纪以来，中央各部委数次发文推进REITs在大陆进行试点，所支持的被投资产业主要为降杠杆、租赁住房、基础设施等领域。中国大陆信托行业逐渐延伸至房地产信托高层鼓励：国务院多次发文，提倡在中国大陆开展REITs试点挂钩住房租赁：住建部发文，提倡将REITS大陆首单类REITs产品上市：“中信启航专项资产管理计划”密集出台相关政策：国务院及各部委发布多项政策推进REITs健康发展长租公寓投资发布租赁住房ABS文件，对发行条件等做出明确规定首批共9支基础设施公募REITs在上海、深圳证券交易所发行上市经过对REITs产品的早期理论探索、制度建设、类REITs产品发行等过程，我国于2021年正式在上海、深圳两大交易所公开发行公募REITs产品。首批共发行9只公募REITs产品，涉及交通基础设施、产业园区、仓储物流等基础设施建设。具体信息如表所示：表3我国首批公募REITs主要信息张江REIT产业园区张江广大产业园入浙江杭徽高速公路段高速通行费等首创水务净化项目东吴苏源产业园区国际科技园五费普洛斯物流园首钢绿能首钢生物质、电收入及餐厨垃圾收运、处置费2蛇口产园产业园区万融大厦、万高速公路广河高速广州段高速通行费流中心租金、管理费等1.2国内外REITs工具对比分析1.收益分配的强制性中国内地、美国、日本、新加坡、中国香港对于公募REITs产品的收益分配都具有强制性要求，具体要求如下：国家/地区中国内地收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%美国日本中国香港经过对比分析可以发现，不同国家和地区均对REITs产品要求强制分配，且分配比例较高，均在90%以上。这也符合当前各国对于基金类金融工具的收益分配要求。即对于基金类工具，基金投资收益一般应进行分配而不能以所得收益直接进行新一轮的投资活动。对于REITs产品收益强制分配比例的计算基准，不同地区则有着不同的要求，包括税后利润、应税收入等。1.投资的集中度要求REITs作为主要投资于基础设施的金融工具，不同国家和地区都对其投资于基础设施的比例进行了下限要求，具体情况如下：国家/地区中国内地美国比例不少于资产总价值的75%日本资于创收物业的比例至少75%中国香港经过对不同国家和地区对REITs产品投资集中度的对比分析可以发现，不同3低的投资比例在70%到80%之间，这也是REITs的设立初衷。新加坡和中国香REITs设立及运营过程中涉及的纳税环节及纳税主体较多，税种较为复表6不同国家/地区REITs产品不同纳税国家/地区中国内地买入基础设施的契税；设立REITs及ABS时、需缴纳印花税益暂免缴纳企业所得税；需缴纳个人所得税美国可税前扣除分红所得税前扣除，未分的分红部分及转让REITs份额资本利得部分均应按照要求纳税日本前扣除分红所得税前扣除；购买不动产应按要求纳税；购册税法要求纳税分红所得免税，未分配部分征收公司所得税个人投资者免征分红及资人投资者应就分红部分纳中国香港收所得税取得投资收益及转让REITs所得资本利得均免税司或SPV、持有项目公司股权的REITs(中国内地还包括ABS)、以及持有REITs剥离资产至项目公司、ABS收购项目公司、投资者投资REITs等；在RE