2025年房产律师知识考试题及答案

2025年房产律师知识考试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1.根据《民法典》及相关司法解释，下列关于居住权设立的表述，正确的是：A.居住权合同只需双方签字即可设立，无需登记B.居住权期限未约定的，视为自合同生效之日起至权利人死亡止C.以遗嘱方式设立居住权的，自遗嘱生效时设立D.居住权人可将居住权转让给其子女，但不得出租房屋2.甲将一套商品房抵押给银行贷款，后因资金周转将房屋出售给乙，未告知银行。根据《民法典》第406条，下列说法正确的是：A.抵押期间转让抵押财产需经抵押权人同意，否则转让合同无效B.抵押财产转让的，抵押权不受影响，银行仍可就该房屋优先受偿C.乙取得房屋所有权后，银行的抵押权自动消灭D.甲未告知银行的，乙可主张撤销房屋买卖合同3.某小区业主大会表决通过《管理规约》，规定“业主不得将住宅改变为经营性用房”。业主丙将房屋出租给丁开设工作室，未取得利害关系业主同意。下列处理方式符合《民法典》规定的是：A.业主委员会可直接要求丁搬离，无需通过诉讼B.利害关系业主可向法院起诉，请求确认丙、丁租赁合同无效C.丙有权主张“住改商”属于行使所有权，《管理规约》无效D.丁作为善意承租人，可继续使用房屋至租赁期满4.开发商戊与购房人己签订《商品房买卖合同》，约定“交房后365日内办理不动产权属证书”。戊实际交房后第400日仍未协助办证，己起诉要求赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，赔偿标准应：A.按照己已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算B.按照己实际损失（如无法证明损失），参照同地段同类房屋租金标准计算C.因合同未约定违约金，己无权主张赔偿D.按己已付购房款的5%一次性赔偿5.甲、乙按份共有一套房屋（甲占60%、乙占40%），甲欲将房屋以300万元出售给丙，乙主张优先购买权。下列情形中，乙的优先购买权不成立的是：A.甲将房屋以280万元出售给其侄子丁（非近亲属）B.甲因急需用钱，将房屋以市场价出售给丙，并通知乙15日内行使权利C.甲与丙签订附生效条件的买卖合同（条件为丙之子落户该房屋），乙未在合理期限内表示购买D.甲通过拍卖程序出售房屋，乙未参与拍卖6.某农村宅基地上房屋由村民庚自建，后庚将房屋转让给城镇居民辛（非同一集体经济组织成员），双方签订《房屋买卖合同》。关于合同效力，下列说法正确的是：A.合同有效，因宅基地上房屋属于私有财产，可自由转让B.合同无效，因违反“宅基地使用权不得向非本集体经济组织成员转让”的强制性规定C.合同效力待定，需经集体经济组织同意后生效D.合同部分有效（房屋所有权转让）、部分无效（宅基地使用权转让）7.房屋承租人壬与出租人癸签订5年期租赁合同，约定“租金每年支付一次”。第三年，壬因经营困难未按时支付租金，癸催告后壬仍未支付。根据《民法典》第722条，癸可行使的权利是：A.立即解除合同，并要求壬支付违约金B.解除合同，但需提前30日通知壬C.要求壬支付租金及逾期利息，不得解除合同D.解除合同后，可要求壬赔偿剩余租赁期内的租金损失8.某老旧小区启动棚改，被征收人子与征收部门签订《征收补偿协议》，约定“选择产权调换，过渡期36个月，超期按月支付双倍临时安置费”。过渡期第40个月，征收部门仍未交付安置房。子主张的临时安置费应：A.按原标准支付40个月，无需双倍B.前36个月按原标准，后4个月按双倍C.前36个月按原标准，后4个月按双倍，且可主张违约金D.自第37个月起，全部按双倍支付9.不动产登记机构在办理异议登记时，下列操作符合《不动产登记暂行条例》及实施细则的是：A.异议登记申请人需提交法院受理通知书或仲裁受理通知书B.异议登记有效期为15日，自登记完成之日起算C.异议登记期间，登记机构应暂停办理该不动产的任何处分登记D.异议登记因申请人未起诉而失效后，申请人可就同一事项再次申请异议登记10.甲公司开发的商品房项目存在“一房二卖”，将同一套房屋先后卖给乙、丙，并均办理了网签备案（乙先签，丙后签）。根据《民法典》及相关司法解释，房屋所有权应归：A.乙，因网签备案具有公示效力B.丙，因网签备案时间在后但可能已支付全部房款C.由乙、丙协商确定，协商不成的由法院判决D.已办理不动产登记的一方，未登记的可主张解除合同并赔偿二、多项选择题（每题3分，共30分。每题至少有2个正确选项，多选、少选、错选均不得分）1.下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的有：A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.利害关系人对登记事项提出异议但未申请异议登记C.申请登记的不动产存在尚未解决的权属争议D.申请人提交的权属来源证明材料不齐全且无法补正2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人可主张优先购买权的情形包括：A.出租人将房屋出售给其姐姐（近亲属）B.出租人委托拍卖人拍卖房屋，承租人未参与拍卖C.出租人将房屋以市场价出售给善意第三人并已办理登记D.出租人未通知承租人即与第三人签订买卖合同3.某小区业主大会拟解聘现物业公司，下列程序符合《民法典》第278条规定的有：A.召开业主大会会议，采用书面征求意见形式B.参与表决的业主人数需达到全体业主的50%以上C.同意解聘的业主人数需占参与表决业主的50%以上D.同意解聘的业主专有部分面积需占参与表决业主专有部分面积的50%以上4.关于“借名买房”纠纷，下列说法正确的有：A.借名人与出名人签订的《借名协议》无效，因违反公序良俗B.借名人可凭《借名协议》直接要求登记机构将房屋过户至自己名下C.若出名人将房屋出售给善意第三人并办理登记，借名人可要求出名人赔偿损失D.借名人实际占有房屋的，可对抗出名人的债权人对房屋的强制执行5.开发商在《商品房认购书》中约定“认购人需在7日内签订正式合同，否则定金不予退还”。下列情形中，认购人可要求返还定金的有：A.认购书未明确约定房屋面积、价格等主要条款，双方无法协商一致B.开发商在认购后将房屋另售他人C.认购人因突发疾病住院，无法按时签约D.正式合同中开发商单方增加“绑定车位销售”条款，认购人拒绝签署6.农村集体经营性建设用地入市后，受让方享有的权利包括：A.对土地享有占有、使用、收益权B.在土地上建造永久性建筑物C.将建设用地使用权转让给非本集体经济组织成员D.以建设用地使用权设定抵押权7.下列关于房屋维修资金使用的表述，符合《住宅专项维修资金管理办法》的有：A.维修资金可用于电梯日常维护保养B.维修资金使用需经专有部分占建筑物总面积2/3以上且人数2/3以上的业主同意C.紧急情况下，可不经业主表决直接使用维修资金D.维修资金增值收益应转入维修资金滚存使用8.房屋征收中，被征收人可主张的补偿包括：A.被征收房屋价值的补偿B.因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿C.因征收房屋造成的停产停业损失补偿（用于经营的房屋）D.征收部门未按期交付安置房的违约金9.关于“居住权”与“租赁权”的区别，下列说法正确的有：A.居住权需登记设立，租赁权自合同生效时设立B.居住权期限可至权利人死亡，租赁权最长不超过20年C.居住权人原则上不得出租房屋，承租人经同意可转租D.居住权消灭后需办理注销登记，租赁权消灭无需登记10.甲将房屋抵押给乙银行，后甲因债务纠纷被丙起诉，法院查封该房屋。下列说法正确的有：A.查封不影响乙银行的抵押权，乙仍可优先受偿B.若甲未履行还款义务，乙银行可直接拍卖房屋，无需法院许可C.查封期间，甲不得转让房屋，但可继续居住D.丙申请执行时，应先保障乙银行的抵押权实现三、案例分析题（共50分）案例一（20分）：2023年5月，张某（非北京户籍）与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某以600万元购买李某名下位于北京朝阳区的房屋。合同特别约定：“张某承诺符合北京市购房资格，若因资格问题导致无法过户，李某有权解除合同并没收定金。”合同签订后，张某支付定金50万元。2023年8月，张某申请购房资格核验，因社保缴纳中断1个月被认定为不符合条件。李某要求解除合同并没收定金，张某主张“资格问题不可归责于自己，定金应返还”。问题：1.双方关于“资格问题导致无法过户则没收定金”的约定是否有效？（5分）2.李某是否有权没收定金？请结合《民法典》第587条及相关司法解释说明理由。（15分）案例二（30分）：2021年10月，某开发商与王某签订《商品房预售合同》，约定2022年12月31日前交房，2023年6月30日前办理不动产权属证书。实际情况：2022年12月20日，开发商以“疫情导致施工延误”为由通知王某延期至2023年3月31日交房；2023年4月15日，房屋通过竣工验收并交付；2024年1月，王某仍未取得房产证，经查询系开发商未缴纳土地出让金导致无法办理初始登记。问题：1.开发商以“疫情”为由延期交房是否构成不可抗力？王某能否主张逾期交房违约金？（10分）2.开发商逾期办证的责任如何认定？王某可主张哪些赔偿？（10分）3.若王某因未取得房产证无法办理子女入学，能否要求开发商赔偿间接损失？（10分）答案及解析一、单项选择题1.B。解析：居住权需登记设立（A错误）；遗嘱设立居住权的，自登记时设立（C错误）；居住权不得转让、继承（D错误）。2.B。解析：抵押财产转让的，抵押权不受影响（《民法典》第406条），无需经抵押权人同意（A错误），银行仍可优先受偿（B正确）。3.B。解析：“住改商”需经利害关系业主一致同意（《民法典》第279条），未同意的，利害关系人可主张合同无效（B正确）。4.A。解析：逾期办证无约定的，按已付房款参照逾期贷款利息计算（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条）。5.D。解析：拍卖程序中未参与竞买的，优先购买权消灭（《民法典》第306条）。6.B。解析：宅基地使用权不得向非本集体经济组织成员转让，合同无效（“房地一体”原则）。7.A。解析：承租人逾期不支付租金，出租人可解除合同（《民法典》第722条），无需提前通知。8.D。解析：超期安置的，自逾期之月起支付双倍临时安置费（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第22条）。9.B。解析：异议登记有效期15日（自登记完成起算）（《不动产登记暂行条例实施细则》第84条）。10.D。解析：房屋所有权以登记为准，未登记的可主张解除合同（《民法典》第214条）。二、多项选择题1.ACD。解析：存在权属争议（C）、材料不全（D）、超期限（A）的，不予登记；利害关系人异议需申请异议登记才影响（B错误）。2.BD。解析：近亲属购买（A）、已登记善意第三人（C）不支持优先购买权；未通知（D）、未参与拍卖（B）可主张。3.AB。解析：解聘物业公司需参与表决业主“双过半”同意（《民法典》第278条），即参与表决人数≥50%（A正确），同意人数≥参与表决的50%（C错误）。4.CD。解析：借名协议有效（A错误）；需通过诉讼确认权利后过户（B错误）；善意第三人取得所有权的，借名人可索赔（C正确）；实际占有可对抗强制执行（D正确）。5.ABD。解析：认购书未明确主要条款（A）、开发商违约（B）、单方增加条款（D）可退定金；个人原因未签约（C）不退。6.ACD。解析：集体经营性建设用地可转让、抵押（C、D正确），可建造建筑物（B正确表述应为“符合规划的建筑物”，故不选）。7.CD。解析：维修资金用于大修（A错误）；紧急情况可直接使用（C正确）；增值收益滚存（D正确）。8.ABC。解析：征收补偿包括房屋价值、搬迁安置、停产停业损失（ABC正确），违约金无法律依据（D错误）。9.ABCD。解析：居住权登记设立、期限至死亡、不得出租、注销登记；租赁权合同设立、最长20年、可转租、无需登记（全选）。10.ACD。解析：查封不影响抵押权（A正确）；银行需通过法院拍卖（B错误）；查封期间不得转让但可居住（C正确）；抵押权优先于普通债权（D正确）。三、案例分析题案例一1.有效。双方约定“因购房资格问题导致无法过户则没收定金”属于对合同履行风险的预先分配，未违反法律强制性规定，合法有效（5分）。2.李某有权没收定金。根据《民法典》第587条，给付定金一方不履行债务导致合同目的不能实现的，无权请求返还定金。本案中，张某因自身社保中断导致无购房资格，属于“因可归责于自己的原因”无法履行合同，应承担定金罚则。即使资格问题非张某故意造成，但其作为购房人负有主动核实资格的义务，社保中断系自身管理疏忽，应认定为“可归责”（15分）。案例二1.不构成不可抗力。疫情属于突发公共事件，但开发商应在合同签订时合理预见疫情风险，且需证明疫情直接导致施工延误（如政府要求停工）。若开发商未提供具体证据（如停工通知），则延期交房构成违约，王某可主张逾期交房违约金（以合同约