集团工程质量管理制度

集团工程质量管理

制度

文档仅供缪考

质量管理制度

第一章总则

第一条目的：本制度流程的制定是为了适应集团新的管理模

式,进一步明确集团内部各单位对工程施工质量的责任，强化工程

质量管理,满足”工程质量全面符合设计及国家有关技术规程、规

范的要求；努力创立省级（相当于省级）以上的建筑工程奖项;单位

（个、项）工程建设行政主管部门一次验收合格率达到100机产品

维修率不大于5$;顾客满意率达到95%以上”的目标而设置。

第二章分则

第二条职责

一、集团工程管理部：在集团工程分管领导的指导下，负责全

集团各建设项目工程质量管理。包括:定期或不定期对各项目工程

质量进行检查；参与地产公司组织的开盘、交房验收点评；制定质

量管理相关制度条文等。

带格式的：字体:（默认）TimesNewRoman.五号,突出

三设计管理部门:负责与设计单位、工程部等部门对设计图纸等相关资料的联络:显示

鱼责螫促设计单位科项目的构造作江窑汽w图纸中:为图纸会审和设计技术交底、样板收里

点评、示范区和交房区验收点评等提供技术支持。

带格式的:字体:（戳认）TimesNewRoman.五号,突出

三、各地产公司工程部（含质吊管理组）刖质量督导员在总经理克显示

管下的质量督导员和在工程分管领导他领导下勺工程部（含质量

春理组上全面负责本公司各建设项目施工图及技术资料的管理和

工程施工质量的控制，确保工程施工质量满足国家、地方相关规范

和施工合同要求。工程系统（含工程部、成本控制部）共同维护承

文档仅供⑥考

包商数据库和材料（设备）样品库，从源头上确保工程质量的达成。

四、物业管理公司：按照制度规定对交房物业提前介入管理，

对竣工物业完成验收接管和后期管理，并定期向地产公司提供《客

户分析报告＞和＜物业质量情况报告》。

第三条术语

项目工程质量管理控制:是指对整个项目各施工阶段质量进行

的分阶段控制和全面实施，以达到各施工阶段计划施工质量目标。

维修:接业主报事后的第一次维修。

色生式的：字体:（默叫TimesNewRoman.五号,突出

显不

▲维修率:上年度7月1F1至本年度6月30日接房业主在上年度7月1FI至本年度一

带格式的：字体:（默认）TimesNewRoman.五号,突出

月2”日所维修的户数除以上年度7月1日至本年度皿打月小上日接房的户数。宣示

带整式的:字体:（默认）TimesNewRoman.五号.突出

返修:维修完成经验收合格后在同一部位发生同一质量问题。显示

带格式的：字体:（默认）TimesNewRoman.五号,突出

显示

返修率（一次性维修不合格者）：返修次数/维修次数（«iA）TimesNwRoman.£■?­,

显示

设计，管理机构（）■部门1：指集团规划设计部；集团工程管理部

奂赛室内装饰、园林设计管理的处集团工程管理部；重庆地产公司

设计开发部和营销体脸中心重庆区域公司设计管理部和营销体验

中心室内装饰设计;无锡区域地■区设计管理部；其它公司的设计负

责人等。

带格式的:字体:（默认）TimesNewRoman.五号,突出

，监理机构:指社会监理和工程部卜属的质量管理组。显示

第三章细则

第四条质量管理机制

一、技术标准修订

集团规划设计部、工程管理部负责组织集团标准部品（件）、

文档仅供参考

构造作法、质量通病防治措施、工程管理案例等各种技术标准的

收集、整理、编制及发布;负责地产公司对应报送的以上相关文件

的审核。

带格式的.字体（默认）Timet.NewRvindii.五号.突出

拽产公司工程分管领导负贡组织工程部、监理机构和设计部等相关部门，在集团版例显示

基础上,修编完成各地产公司或项目的相关技术标准,并报集团审批备案。

二、＜项目工程建设大纲》编审

地产公司各项目负责人组织相关人员按照标准目录（详附件）

编制,并报集团工程管理部审批后实施。

三、图纸预审、图纸会审和设计交底

没计部门和工程部对施工图纸的质量杷关负主要责仟，目的在

于有效减少施工过程中的变更和整改，降低返工损失，保证包干价

计算的准确性和成本控制水平。各工程项目负责人必须负责组织

招标前的图纸预审、招标时的答疑和招标后的图纸会审和设计交

底。

四、二次设计管理

地产公司工程部负责项目园林、装饰等设计图纸完成后的专

项和深化设计，即二次设计。工程部在施工图收到后15日内排出

二次设计的需求计划，再分阶段组织选择有资质的专业公司进吁设

计（或自主设计后由有资质的设计单位审核盖章），并负责设计合同

E勺签订管理。

五、管理及技术交底

为了使施工单位对我司的工程管理体系及技术要求等有深

文档仅供参考

带格式的:字体:（默认）TimesNewRoman.五号.突出

刻的理解，便于今后顺利地合作，连施工单位进场后例#显示

带格式的：字体:（默认）TimesNewRoman,五号，突出

和施主单卷.召.并管理交底底做会工程部部组织相关部门和施工单位召开技术.交交专题显示

Q.对施工单位进行管理交底,开工后还需结合施工进度和工艺要求等对

施工单位进行技术交底。

六、〈施工组织设计》和＜专项施工方案＞编审

为确保项目施工进度、质量、安全文明的顺利达成，同时合理

控制成本,要求施工单位必须在项目建设伊始编制《施工组织设计）,

并报项目监理机构和建设单位审批合格后执行。开工后,施工单位

还需结合施工进度和工艺要求等编制各种〈专项施工方案》,报项目

监埋机构和建设单位审批合格后执行。

七、监理规划和专项监理实施细则编审

监理机构在工程开工前根据项目的实际情况编制＜建设工程

监理规划》,并在施工图设计交底完成后20日内结合项目工程实

际情况编制完成《监理实施细则》,经审批合格后用以指导监理工

作。

八、材料、设备检验及管理

成本控制部必须对主要和涉及观感的材料（设备）和部品部

件实施样品管理。监理机构会同工程部专业工程师对进场材料

设备按照样板标准检查接收。每种需按样品验收的材料,必须保

障样品库和工程部现场各有一套样品。

监理机构必须组织对进场材料、设备和半成品进行严格的

蛛收，并按照国家现行要求进斤取、送样检测。若为甲供材料、

文档仅供参考

设备和半成品，则成本控制部必须到场参与首次验收.

九、“四新”技术推广应用

集团规划设计部、工程管理部和所属地产公司相关部门在“

四新”技术（即新材料、新技术、新工艺、新设备）的推广和应用

上，必须遵循"慎重选择、少量试用、评估决策”的原则，对"四

新”技术进行充分的分析论证后再做试点,实施后对试用效果进行

评估,最后才能做出否定或推广应用的决定。

十、样板带路和样板点评

分部（项）工程在大面积施工之前,工程部应根据国家（地方）现

行规范和强制性标准、施I.图和金科集团的技术标准和管埋要求,

督促施工单位必须实施样板工程,组织监理机构和质量督导员进行

样板点评和验收,验收合格后才能大面积施工。

十一、工序交接和施工成果保护

带格式的：字体:（KiA）TimesNewRoman.五号,突出

网目参建各方应在施工过程中合理安扣施工顺序,并采取有效措施对正在施工和已经完显示

成的工程成果进行保护。对于重要分项工程要求总分包单位在交叉施工和工序交接时办理

书面交接手续,后续施工单位在施工前应对前面施工成果的质量标准和自身所需的施工条件

提出具体要求.并在工序交接时进行确认。

十二、工程变更（洽商）核定（含客户房屋修改）

在施工过程中凡涉及设计更改、施工技术变化、质量或效果

整改、用户要求以及合理化建议等等,都必须按照集团规定的程序

出具工程变更单进行审批（凡涉及结构安全和建筑外形、功能等的

变更,还应该经过设计单位审查批准），并办理相应的手续。

十三、质量事故处理

文档仅供参考

重（特）大的质量事故工程部、监理机构应迅速组织处理，防止

事态扩大或造成负面影响。事故处理报告须在规定时限内按照权

责报送地产公司工程部经理、工程分管领导、集团工程管理部和

相关领导进行审核、备案。

十四、竣工技术档案

施工单位必须做好隐蔽工程验收记录和各项质量检验记录，及

时绘制竣工图，基础分部工程竣工验收合格后30日历天内完成基

础竣工图绘制而且各方签字完善;单位工程竣工预验收前,收集、

整理完成各种工程竣工技术资料，形成真实、完整、规范的工程竣

L技术档案，提交监埋机构及1•程部审查:后，报请城建档案馆进行

验收。

十五、工程质量检查、验收

包括:施工质量检查、施工质量日常监控、隐蔽验收、外墙淋

水试验、分户检验、专项验收、竣工验收、示范区及交房区验收

点评等。

（一）施工质量检查

（二）施工质量日常监控

施工过程中监理机构应第一时间对质量动态做好记录和收集，

并定期向建设单位汇报，地产公司工程部应编制工程月报于每月

25日前报集团工程管理部备案，JL程管理部定期进行汇总编制工

程简报于0A上公布，以使各级部门掌控和了解工程质量动态并采

取控制措施.

文档仅供参考

（三）隐蔽验收

隐蔽工程施工单位应在自检合格的基础上，提前24小时竹面

通知监理工程师，同时将隐蔽记录及自检资料交监理工程师审核。

监理机构在接到隐蔽验收申请后，12小时内派专业工程师进行的

蔽验收，监理工程师应在隐蔽验收记录表上签字，（其中防水、消

防、智能化、门窗在各转序验收和分项验收时必须拍摄照片作为

验收附件）未进行隐蔽验收不能进行下一工序的作业。

（四）外墙淋水试验

单位工程竣工交物管公司之前，必须按要求进行外墙淋水试验,

的保外墙及外墙门、窗不渗漏。在进行淋水试验时，地产公司」.程

部、监理机构会同物管公司现场检查并做好记录备查。

（五）分户检验

分户检验，即“一户一验”，由监理机构在工程竣工验收前，

组织施工单位对每一户住宅及单位工程公共部位进行专门验收，

并在分户验收合格后形成验收会议记录。避免了整体验收和抽检

所造成的遗漏，也就避免了交付使用后的“扯皮”现象。

在国家及地方现行相关规范、标准、强制性条文的基础上，结

合我司项目工程特点，并站在业主的角度，将相关施工质量、观感

质量及使用功能的验收标准予以整合、补充和完善。

（六）专项验收

地产公司工程部于竣工前至少90天组织相关部门召开竣工

协调会，落实相关特收工作，并负责配合开发部对各分项工程进行

文档仅供参考

验收（包括:消防、规划、节能、环保、人防、档案……）

（七）竣工验收

工程相关专项验收和检测完成，分户检验完成后，由施工单位

和所辖地产公司工程部申请质量监督站验收。质量监督站验收合

格后，所辖地产公司工程部负责与施工单位配合质量监督站形成验

收监督报告。验收监督报告转运设质量管理部门后，由所辖地产公

司工程部协助开发部办理竣工备案手续。

（八）示范区及交房区验收点评

为有效控制示范区和交房项FI的质量品质，由集团工程管理部

组织验收小组在示范区对外展示前和交房项目交房前进行验悦地

产公司安排施工单位按要求整改，以确保展示和交房的效果。除验

收工程质量外,还需重点针对观感、使用功能和相关资料进行检查

验收。

十六、物业移交及维保

（一）物业移交

为了明确物业维修责任，履行维保协议地产公司在完成工程竣

工验收后交业主前,应按集团要求向物管完成移交,并填写完善《单

位（项）工程验收接管交接表〉（详见附件），物管接管后开始计算质

保期,并开始履行维保承诺。

带格式的：字体:（默认）TimesNewRoman.五号.突出

决于物管用房的移交:在项目经过规划验收,而且物管公司提供设计方案或设计要求后3显示

个月内，I：程部格装修完成的物管用房交付物管公司使用。

（二）物业维保、维修

文档仅供⑥考

质保范围内由物管公司督促施工单位维保，质保范围外由物

管公司负责维保。（物管公司建立质保维修台帐，接受地产公司的

定期检查）

（三）业主投诉、报事统计分析

带他式的:字体:（默认）TimesNewRoman.五号.突出

初业管理公司必须从物业管理、业主能求和社区服务角度,对集团各开发物业的规划、显不

设计、施工质的控制等方面存在的问题于每年的6月25日或12月25日之前提出合理化建

议及改进意见,形成物业质量:情况报告,以促进新建物业使用功能合理、建造良好质量。地产

公司每季度对物业管理方面的问双以督促报告形式发集团营销管理部.

带格式的:字体:（默认）TimesNewRoman.五号,突出

/也产公司客服部每月5日前编制完成业主投诉分析报告，并按专用流程经物管公司确认显示

后报集团工程管理部备案。

十七、项目工程后评估

项目完工后交房后对工程部整个项目工程管理的全过程进

行系统地、客观的评价总结，对比过程中计划目标和达成的结果,

从而总结和提炼管理和技术经给，为后期的工程管理提供思路。

第五条流程及条文说明

一、技术标准修订

（-）构造做法

带格式的：字体:（默认）TimesNewRoman,五号，突出

地产公司।,捏部必须结合具体地产会司项n的所在地区特点、具•伴开发顼•目的实际与显示

况业工新项目的第一套施工图认真♦，：修订!LI.设计负货人必须负货将修订后的构造

隹法直接反映到施工图纸中。构造做法需包含土建、安装、装饰、园林各

个专业,在集团版本发布后一月内（新项目在施工图出图后一月内）

按项目报送，经地产公司工程分管领导、设计分管领导、集团规划

设计部和工程管理部审批后执行。

文档仅供参考

（二）其它技术标准

地产公司需配合集团技术标准资料的收集，并组织对集团版本

技术标准的学习；可结合自身条件编制本公司的技术标准和数据

庠。

二、<项目工程建设大纲》编审

各项目负责人组织相关人员，根据建设项当前期调研和市场定

亿结合经审批的项目目标成本,选择适合产品档次和品牌形象的

配置标准，按照标准目录进行编制。重点关注”第三章项目部署

及准备”中的总平面布署图、分期情况、临时用水用电、道路、

项目特点难点等内容。

〈项FI工程建设大纲>在工程规划方案及初步设计报批后一月

内编制完成，由地产公司工程分管领导、总经理、集团工程管理

部审批后执行。

三、图纸预审、图纸会审和设计交底

图纸预审，即工程部拿到施工图纸后，应先组织各专'业工程师

采用集中封闭读图或其它形式对图纸进行预审，并经过设计部门与

设计院沟通解答，工程部整理形成读图纪要，经设计确认后提交成

本控制部组织招标（若读图发现图纸问题较多，可要求设计院重新

出图）。工程部在读图时除了发现错漏空缺，还应重点从使用功

能、外立面效果等方面进行审图。

招标答疑时,招标文件中需约定投标人最迟提交需要答疑问题

的时间，工程部在收到成本控制部汇总的问题后,必须在2天内将

文档仅供缪考

完整的答疑文件提供给成本控制部，由成本控制部负责答疑文件的

网络审批,并在截标前2j_天将书面的答疑文件提供给投标人。

中标单位进场后，所属地产公司工程部组织设计部门、设计单

位、施工单位、项目监理机构等相关部门进行图纸会审和设计交

底(包括设计意图交底)，并形成《施工图会审及交底纪要》,签字盖

章等手续完善后方可作为结算依据。设计交底时发现图纸中芍较

大错误或不完整的，设计单位需出具设计变更单进行修改和完善。

施工单位收到设计施工图后，10天内进行基础设计施工图交底,30

天内完成所有图纸的交底工作。

四、二次设计管埋

园林二次设计的范围：

(1)植物设计由设计管理部门完成施工图，各所属公司自选设

计单位进行植物施工图深化二次设计。

(2)低于3米的花架廊柱的结构、低于4米的独立景墙和低广

8米的挡土墙、游泳池、生化池、堤坝、因销售需要增加的临时

绿化和异地样板房周边的景观、除园林外的灯饰工程。

(3)体育运动设施、老年、儿童游乐设施由设计管理部提供参

考图片，由工程部负责设计。

装饰二次设计的范围：除销售大厅、样板房、会所、门厅样

板、电梯前室样板设计外的同一楼盘、相同物业形态、同等档次

定位的其它门厅装饰、电梯前室的装饰、室外广告牌、室内外钢

结构等。

文档仅供参考

五、管理及技术交底

施工单位进场后,工程部需组织监理机构、成本控制部和施工

单位召开管理交底专题会，对施工单位进行详细的管理交底：工程

部主要讲解甲方在整个工程管理中各项管理要求、流程及质量标

准等内容；监理机构主要监理管理要求和流程，讲解材料和工序报

验手续等内容;成本控制部主要讲解合同条款和收方签证办理等内

容（交底形式以保证交底效果为目的，可多方位多方式多次数的开

展）。交底时，建设单位需发施工单位一套完整的（根据公司流程管

理体系文件及相关标准整理的）相关要求及样表等。管理交底专题

会召开后，需形成各方签字盖章的止式会议纪要。

开工后，工程部还需结合施工进度和工艺要求等对施工单位进

行技术交底。其中以下内容必筑进行交底:构造做法、监理工作管

理、安全、碎、钢筋、模板、砌体、抹灰、地坪、给排水、强

电、弱电、防水、外墙保温、外墙涂料、外墙砖、干挂石材、门

窗栏杆和百叶、消防、装饰工程、景观硬质铺贴和软景施工。

带格式的：字体:（默认）TimesNewRoman.五号,突出

J程部、监理机构、成控部在依［织管码、合同、技术交底时必须进行录音存底.并定显示

期进行总结和整理以提升交底的质量，

六、〈施工组织设计》和《专项施工方案》编审

施工单位进场收到图纸后，需在30天以内编制＜施工组织设

计》并报审，若遇时间较紧，可先报基础方案、总平面布置图、I侪时

用水和用电计划进行审批，再报送完整的《施工组织设计）进行审

批。

文档仅供⑥考

施工单位编制项目《施工组织设计》和＜专项施工方案》后，需经

过公司的技术负责人或总工程师、项目负责人审核,再报送监理机

构（7个工作日内审毕）和建设单位（工程部5个、成本控制部5个

工作口内审毕）进行审核。监理机构和建设单位的项目负责人在审

核时，要经过科学的分析和论证，从技术角度对整个项目各阶段施

工质量、进度、安全等进行全面审核。成本控制部负责审核其中

涉及经济部分的内容。重大工程或工艺要求较高的工程,或者涉及

增加费用在5万元以上的工程，项目负责人还需组织召开《施工组

织设计》和＜专项施工方案》专家评审会（建设单位审批时间可延至

14个」.作日审毕），汇总并提出修订意见。

施工单位根据监理机构和建设单位提出的问题和意见进行修

订，修订完毕后重新报审时原有报审表格保留并加报＜施工组织设

计（方案）变更报审表＞。完成纸质会签后，工程部将方案报审表、

费用增加表和评审纪要扫描上传专用流程实施网上会签。

应编制〈专项施工方案》的工程包含但不限于：园林的游泳池施

工、生化池施工、4m以上挡土墙施工方案；土建的桩基工程、地

下室围护工程、土石方工程、高边坡工程、塔吊基础及设备安拆

施工、大致积混凝土施工、预应力施工、钢结构和设备吊装、转

换层施工、施工电梯、外脚手架搭设、卸料平台施工、防水施

工、冬雨季施工、外装饰施工、节能施工、门窗施工、栏杆施

工、屋面施工、电梯安装、分户验收方案等。即对施工技术复

杂、难度大，容易造成重大安全质量事故或对建筑效果和功能起决

文档仅供缪考

定影响因素的工程施工项目，以及各所属公司当地建设主管部门要

求的都应编制《专项施工方案》。

施工组织设计审查时重点注意以下几方面：

a）施工组织设计内容是否齐全,必须包括总平面布置图、检验

批划分、临时用水用电、试件的留置方法与数量等。

b）重点审核总平面布置图,主要包括：在场地内的已建和拟建

内建筑物、构筑物；各管线的平面位置及尺寸；垂直运输设施的平

面位置和工作幅度;工具房、钢筋加工、木工加工房、总配电问、

役养护间、临时医务间、食堂、办公室、会议室、卫生间等为施

L服务的各种生产、生活临时设施的位置、大小及相互关系；钢

管、模板等周转材料的堆场,主要建筑材料的堆场位置、大小及相

互关系；现场施工、生活排水的处理，现场围墙、围护的布置及方

式;施工大门的设置位置；出入口冲洗设施及截水沟、沉砂池的设

置等。

c）审查施工现场平面与施工组织设计的协调性，施工现场总

体布置是否合理，是否有利于保证施工的正常、顺利地进行，是否

有利于保证质量，特别是要对场区的道路、防洪排水、器材存放、

给水及供电、混凝土供应及主要垂直机械设备布置等。

d）施工组织设计的针对性:施工单位是否了解并掌握了本工程

的特点及难点，施工条件是否充分，是否充分对应我司构造作法的

要求，质量保证措施是否健全且切实可行，是否有质量控制点、质

量难点的控制措施。

文档仅供缪考

e）技术方案的先进性：采用的技术方案和措施是否先进适用，

技术成熟，是否有当前建委明令限制或禁止使用的施工工艺及技术;

审查施工机械设备的数量是否合理。

f）要求施工单位，依据放线办给定的原始基准点、基准线和

标高等测量控制点，建立施工测量控制网，并将结果填报《工程定位

（放线）测量记录）由监理工程师审核复测，经复核后施工承包单位

才能进行施工。

g）施工方案与施工进度计划的一致性:施工进度计划是否满足

合同工期要求,特别时是能否满足我司相关开盘、销售的具体节点

L期要求；是否正确体现施L的总体部署、流向顺序及」一艺关系等,

在施工顺序上是否符合先地下、后地上；先土建、后设备；先主

体、后围护的基本规律；

h）安全、文明施工、环保、消防措施是否切实可行并符合有

关规定。

七、监理规划和专项监理实施细则编审

所属地产公司工程部对项目监理机构编制的《建设工程监理规

划》和＜监理实施细则＞进行审核并监督执行。要求监理规划、监理

实施细则编制时除按＜建设工程监理规范》所要求的内容外,还需在

以下几方面加以详细阐述：

a）金科集团及所属公司编制的各种工程管理制度流程的要求

或文件的引用；

b）项目监理机构组织编制的各项规范:

文档仅供缪考

C）质量、安全文明施工的控制措施；

d）质量控制中，对施工质量控制点、停止点的设置。

八、材料、设备检验及管理

所有进场材料必须进行验收，包括检查报验单、出厂合格证

明、检验试验报告，并对进场的实物按采取平行检验或见证取样方

式进行抽检。若为甲供材料•、设备和半成品，则成本控制部必须到

场参与验收。

样品管理：成本控制部应建立材料（设备）样品库；项目监理机

构会同所辖地产公司工程部专业工程师对进场设备材料，对照样板

带格式的：字依（默iA）TimesNewRoman.五号.北突

检查接收0具体详见」材料设备采购实施流程》＜材料苴理制度出显示

样板的来源：成本控制部根据设计要求寻找和提供可选产品，

组织设计及工程部共同认样,确定所选样品后,共同签字封样，所确

定的样品分别交成本控制部和工程部封样并纳入样品库管理。

九、“四新”技术推广应用

所属地产公司在准备选择“四新”技术时，都必须先组织经验

丰富的工程人员对“四新”技术进行严格而谨慎的考察和分折论

证,包括“四新”技术的性能、品质、优劣势、技术指标、成本情

况、服务质量、综合实力等。论证合格后需报集团规划设计部和

工程管理部备案,再在小范围内试用。地产公司在实施后对试用效

果进行评估,最后才能做出否定或推广应用的决定。

每项得到推广的“四新”技术都应该有•套完整的前期考察

分析报告、备案文件、试用评估报告，各报告均需工程分管领导等

文档仅供参考

相关责任人签字认可。对集团规划设计部或工程管理部推荐的”

四新”技术,所属地产公司也需要督促其完善相应的手续。

十、样板带路和样板点评

(1)分部分项工程：其中砌体、抹灰、防水、保温、钢结构、

转换层、铝合金门窗、幕墙、外立面装饰、工法标准、公共部位

装修等(包括其它需要建立样板的项目)，必须要求施工单位先做现

场施工样板，报所辖地产公司工程部、监理机构验收，对样板不符

合要求的必须重做达到标准和要求后才准许大面积施工。

(2)对涉及建筑效果的外立面装饰等分项工程，还应提前1-3

日通知项目监埋机构、I.程部、设计单位、规划设计部、所辖地

产公司销售部、■部设计部理部门和设计单位丁验收后方可施

Ho

(3)样板点评参加单位必须对样板点评做好书面记录，并做好

实测部分数据记录，各方确认签字后作为跟样施工和验收的标准。

(4)样板点评地产公司工程部和监理机构必须留设照片，以作

为跟样验收的依据，同时接受集团检查。

十一、工序交接和施工成果保护

以下分项工程在转续施工前监理机构必须组织工序交接的施

工单进行工序交接验收并办理工序交接手续:土石方、防水、外墙

保温(涂料)、门窗、栏杆、电梯、园林场地……同时监理机构应

督促施工单位拍摄照片，并将其作为交接资料附件。

十二、工程变更(洽商)核定(含客户房屋修改)

文档仅供缪考

在施工过程中发现的设计问题、或与设计有关的施工技术问

题、或工程质量问题处理、用户要求以及合理化建议等等,都必须

按照集团规定的程序出具工程变更单进行审批（凡涉及结构安全和

建筑外形、功能等的变更,还应该经过设计单位审查批准），并办理

相应的手续。

（一）变更的签发

（1）设计变更：各参建单位提出的关于设计修改的意见均需先

由设计单位出具正规的院发出的设计变更通知单.地产公司工程部

专业工程师收到资料后按变更实施前会签流程进行办理。

（2）技术变更（洽商）单:团规划设计部、J-程管理部发出

内技术变更（洽商）单，地产公司工程部专业^程师收到资料序按实

施前会签流程办理十叭-地彦公司工程部、…监理机构或施工左箜建

单位提出的变更均由地产公司工程部专业工程师编写，内按变更宗

施前会签流程进行办理。经.1：程部负责人或（技术负责人）审核后,

由工程部专业工程师发起走变更实施前会签流程0

（3）流程审批时，按单项变更内容金额绝对值最大的金额选择

对应的审批流程（当变更金额为负值时,选择流程时选绝对值,在流

程说明中注明是节约）。属于其它变更范畴的开发原因、销售配合

需求等，无论金额大小，流程审批时均需由经办人先将变更知会给

变更提出部门的负责人对变更内容及其影响进行确认。

带格式的：字体:（蛾认）TimesNewRoman.五号,突出

工明针对当前普遍存在为配合销售，提高待售物业附加值而发生的变更，资料若存到档案显示

馆会带来的收风险等的情况,特要求按照"二程变更会签及实施结果核查表一其它类“和“

技术核定单一其它类”的标准格式进行办理，此资料能够办理结算，仅存于甲方和乙方.不进

文档仅供参考

入档案。

（二）变更的分类

工程变更包括设计变更、技术变更（洽商）、其它工程变更。

（1）设计变更：各参建单位对原设计中存在的缺陷提出的变

更。是指施工图编制出来后，因施工图纸错・、漏、空、缺由设计院

补充出具的设计变更通知单或相关单位发现的原设计存在一定的

问题，使施工无法进行或对工程实体产生一定的影响提出的，由设

计单位进行修改并出具的设计变更通知单。

（2）技术变更（洽商）：集团、地产公司、监理机构、施工单位

为加快工程进度、提高使用功能需求、降低工程造价、满足建设

方和现场施工需要或范围划分错误需重新界定等原因，对原设计图

纸及使用材料方面提出的变更要求，由地产公司工程部办理的技术

变更（洽商）单。

带格式的：字体:（默认）TimesNewRoman.五号,突出

其它工程变更:合同范围内，承包范困外因甲方原因要求增加的施工内容（含开发、销显示

华提出的要求等）:由于市场变化或政府要求等导致的对方案的重大变更等.

注：其它变更，项目负货人在变更会签时必须知会本变更提出

的系统负责人进行变更审批确认。

在5000元以下的零星工作U派工工日计价原则：合同中有•规定的

按令同执存尸令同中毛规定的按当地政策执行U

（三）变更前的会签程序：

（1）工程变更的办理需秉承客观、准确、及时的原则，示范区

抢工工程等变更办理时间为30个工作日，其余工程的变更办理时

文档仅供⑥考

间为20个工作日，在该时限内由工程部工程师、成本控制部工程

师完成到场会签审核，并由工程部工程师将已会签的原始变更单扫

描在网，按照金科集团权责划分选择对以的流程进行审批。

（2）所有增加费用变更,均需组织召开评审会，并形成会议纪要

（需包含变更必要性、多方案比选、对后期产生的影响、整改以及

已备材料设备等的处理方式和产生的费用、增加费用的评估却如

何补偿等问题。）变更提出部门负责人须参会，并对纪要内容签字

确认。

0.5万元（含）以内一一项目负责人组织专业工程师召开；

0.5万元至5万元（含）一一」.程分管领导组织_L程部和成本

控制部专业工程师、其它相关人员召开；

5万元以上一一工程分管领导或总经理组织设计部门、工程

部和成本控制部专业工程师、其它相关人员召开。

原则上不同内容的变更分别出具变更单。当变更涉及内容费

用有增有减时，按照单项变更内容金额绝对值最大的决定召开评审

会的形式。

（3）所有的工程变更审批完成后，由工程部内业登记发施工单

位复印件实施，监理机构只发变更单复印件，原件六份存工程部内

业。

（四）工程变更完毕后的核查：

（1）所有的工程变更在变更实施完毕后14个工作日内由工程

部现场【：程师组织成本控制部匚程师、承包人现场工程师对实施

文档仅供参考

结果进行核查。

(2)能够准确计算工程量的,备注计算原则；不能准确计算工程

量的,应进行现场收方,并按规定办理收方签证手续,并将收方单编

号填写在《工程变更会签及实施结果核查表》中。

(3)实施结果进行核查完毕后，无论金额大小，均需将审批完

毕的工程变更以及核查的结果加盖公章并存档后发给施工单位。

(4)所属地产公司成本控制部应定期(月)将《工程变更会签及

实施结果核查表》所涉及的变更金额进行汇总，并经过＜建设工程月

/季报》报集团工程管理部备案。

(五)_L程变更签审要求：

(1)对于同一施工部位，相同的工作内容出现两次以上(含两次)

的工程修改,应在工程变更单上详细注明更改原因，并由成本控制

部计算出上一次(或几次)更改已产生的费用。

(2)所有工程变更资料由工程部工程师统一编号，工程内业保

留原件,将复印件发给有关单位和部门实施，实施后由工程部组织

结果核查。

(3)每一项工程变更，都必须经过资料到场会签及实施结果核

查两个过程。

⑷在资料到场会签时,应注明变更的原图部分的实施情况,在

实施结果检查时，应注明变更的实施情况、所产生费用的范围。

(5)工程变更会签及实施结果核查表一式六份，工程部、人事

行政部、成本控制部各一份，施工单位三份。

文档仅供缪考

(六)工程变更特殊情况处理

(1)工程变更原则上都应符合上述程序才能实施，但在紧急情

况下，可由设计单位或集团规划设计部人员到场，在征得工程分管

领导同意后草签实施;如果不能到场可采用电话与规划设计部专业

技术负责人(或部门经理)沟通并出具修改(变更)意见，由工程部在

征得工程分管领导同意后草签实施。工程部于24小时内通报成本

控制部，并在事后5个工作日内督促有关部门(出具正式的工程变

更资料)；然后按工程变更会签及实施结果核查表的正常程序办

理。

(2)凡涉及」一程价款减少的1.程变更,均按变更管埋流程执行，

不交施工单位确认。

(3)所有工程变更资料的会签、核查签证资料没有按上述约定

时限或其它规定办理完毕的，由地产公司工程分管领导组织相关人

员现场查证属实,对存在的问题进行总结，形成会议纪要,经总经理

签字确认方可盖章并报集团工程管理部备案。

注：第(2)条款原制度条款需经施工单位确认，新制度和合同己

调整为不用经过施工单位确认,请注意对应原已签订的旧合同仍按

原制度执行。

(七)工程变更计价方式

(1)合同中已有适用于变更工程内容价格的，经成本控制部主

管工程师和成本控制经理签字审核后，按已有的价格变更合同价

款.

文档仅供缪考

（2）合同中只有类似变更工程内容价格的，经成本控制部主管

工程师和成本控制经理签字审核后，再由工程部主管工程师和工程

部经理签审查，工程分管领导审核，能够参照类似价格变更合同价

款。

（3）合同没有适用或类似变更工程内容价格的，由承包方提出

适当的变更价格，义攵出「K-r经成本控制部主管工程师和成本

控制经理签字审核,并111成本控制部C业I：程师按变更叠同的审批

流程上报相关领导审批确认后，突工程部工程师和工程部经理筌审

ff,工程分管领导审核后方可执行变更合同价格或变更的计价条

住。

（八）变更单的自编号原则：**项目**楼栋（或标段）**施工单位**专

业**序号

注:涉及法律风险的其它类变更按上面原则单独编号进入结

算资料但不作为交政府相关档案资料.

十三、质量事故处理

施工单位出现重（特）大的质量事故，应在第一时间通知监理机

构及地产公司工程部，并立即进行事故处理；项目监理机构接通知

后应立即会同施工单位进行事故处理，并做好事故处理记录；施工

单位处理完毕后形成〈质量事故报告》,报项目监理机构；项目监理

机构对质量事故报告进行审核,不符合事实发回施工单位，审核经

过报所辖地产公司工程部;地产公司工程部经理接到报告后进吁审

核，经审杳确认后报公司工程分管领导审核.重大质量事故须出集

文档仅供缪考

团工程管理部审核并备案;特大事故经工程管理部审核后，上报集

团分管副总裁审批,并报常务副总裁、总裁和黄事长备案。

附件:质量安仝事故界定

十四、竣工技术档案

施工单位必须做好隐蔽工程验收记录和各项质量检验记录及

时绘制竣工图，基础分部工程竣工验收合格后30口历天内完成基

础竣工图绘制而且各方签字完善；单位工程竣工预验收前，收集、

整理完成各种工程竣工技术资料，形成真实、完整、规范的工程竣

工技术档案,提交监理机构及工程部审查后，报请城建档案饵进行

验收。

十五、工程质量检查、验收

（一）施工质量检查

带格式的：字体:律认）TimesNewRoman.五号，突出

«f・11临I「-前!仆*'7将%7嗝.TI1样t桁讲彳J〒«「-1科T''J油ULTt・___________显示

合项目监理机构奂贲项目壬程口.堆全办住口滋程的咎理和监控，接受并配合建设单

taAtirifWUlltflhhAb

质量督导员负责对本公司各项目的质最进行监督、检查、强制排序和考核；

（2）项目监理机构负责项目工程质量全方位、全过程的管理和

监控，接受并配合建设单位对其履职的质询;

（4）工程部质量管理工程师进行H常巡视工作，及时掌握现场

的质量情况,并将巡视检查结果记录在《工作n志》中；

（制）监理工4例祖1构跟踪监控施工单位的工序作业过程,一股

工序采用巡视、平行检验方式，重要部位、关键工序（基础、结

构、防水等）采取旁站监理方式，发现错误做法、不当操作或缺陷，

文档仅供参考

及时责令施工单位纠正;

的必要时由监期机构也发出《监理通知书＞或〈工程暂停令》，

限时要求施工单位进行整改；

(71)集团工程管理部组织策划每季一次的工程项目管理检查，

对检杳结果进行排序并提交人事行政部考核。

(二)施工质量动态信息收集及整理

(1)每周工地例会，施工单位和监理机构向地产公司工程部报

告一周工程质量状况和改进措施(其中第一次工地例会该项县的成

本部专业工程师必须随机参加)；每月末，监理机构向地产公司项目

L程部报送＜」.程监埋月报》；

(2)所辖地产公司监理机构按监理大纲每月对施工质量进行分

析,形成月度或专题质量报告,报所辖地产公司工程部；

(3)每月25日前,所辖地产公司工程部或人事行政部(多项目

公司)将整理汇总的《工程建设月报》报集团工程管理部备案；

(4)集团工程管理部编制反映建筑工程质量的《工程建设简报》,

每季度在集团0A上发布，以沟通交流内部工程管理信息,并为集团

领导提供参考。

(三)隐蔽工程检验

(1)隐蔽工程，施工单位应在自检合格的基础上，提前24小时

T面通知监理工程师，同时将隐蔽记录及自检资料交监理工程师审

核。

(2)监理机构在接到隐蔽验收申请后，12小时内派专程师

文档仅供缪考

进行隐蔽验收，监理工程师应在隐蔽验收记录表上签字。

(3)未进行降蔽验收不能进行下一工序的作业。

(4)地产公司工程部应监督监理机构对隐蔽工程验收的情况。

(5)地产公司工程部专业工程师对隐蔽工程进行抽查，抽查比

例应不低于20%.

(6)重要部位和重要工序，如:地基与基础、管线及地下建［构)

筑物填埋、钢筋及预埋管线入模、碎浇筑、防水层等隐蔽工程，以

及下道工序施工完成后难以检查的重点部位,都必须报请监理工程

师验收后隐蔽和下道工序施工;其隐蔽和施工过程，监理工程师必

须进行旁站监督。

(7)防水、消防、智能化、门窗工程在各转序验收和检验批验

收时地产公司工程部必须督促监理单位按照检验批对所验收部位

逐一拍照留底,其照片质量必须清楚并能反映现场的状况，并作位

转序和交接验收的附件。每月监理机构必须在监理月报上将验收

情况和照片整理汇总报所属地产公司工程部,地产公司工程部负责

每月随工程月报一并上传集团工程管理部备案。

(四)外墙淋水试验制度

⑴淋水检验系统的设置

1.淋水系统管道主要包括:淋水支管喷水口、淋水支管、淋

水环网管道、给水立管、淋水横干管。

2.淋水系统材料主要材料及连接方式:淋水管道根据水压情

况选用中20-①50的PVC管或PP-R管，可采用PVC管时用PVC胶

文档仅供缪考

进行连接,采用PP-R管时用热熔连接。

3.外墙面、外墙门窗淋水系统

3.1根据水压情况，淋水系统宜按照每户独立设立一个供水点,

并在立管接横干管位置处在横干管上安装截止阀，便于调节水压；

3.2花园洋房及别堂在女儿墙外侧安装环网管道及无结构遮

雨板的铝合金窗窗眉以下约50高处安装淋水支管；

3.3面层及多层在女儿墙外侧安装环网管道,并根据淋水情况

自顶层起每隔6-10层在无结构遮雨板的铝合金窗窗眉以下约50

高处安装一道淋水支管；

3.4为保证整个施」一现场允分的供水，使供水管网合埋化、简

洁化,根据施工现场用水特点，宜选用施工用水主管供水管作为整

个系统供水来源,在供水管道接入淋水系统接口处增设水表，以便

对系统川水量实际计量，同时对水压不足的淋水系统,应添加加压

泵，使用压力水作淋水检验；

3.5淋水管道安装顺序：先在管道上正对外墙一侧按间距

150300mm（距给水点越近间距越大，距给水点越远间距越小）钻

01-02喷水孔形成淋水支管,淋水支管沿外墙四周（阳台除外）贴近

墙面进行布置形成淋水环网管道，同时进行立管和横干管的安装，

最后接入临时供水管直接向系统供水。

⑵淋水试验

在淋水系统安装完成后,进行淋水试验工作。先开启截止阀满

水后椅杳淋水位置是否正确、水压大小是否得当，若在满足淋水条

文档仅供缪考

件的情况下，每处皆进行24小时淋水试验。同时在系统通水时承

包人、发包人（工程部、监理机构）、物管公司相关人员到场进行

检资，并作好检查记录备杳。

⑶试验结果

淋水完成24小时后，由承包人通知发包人工程部、监理机

构、物管公司一起到场进行全面检查。若无渗漏则办理相关验收

手续；若发现渗漏，应做好渗漏部位记录,承包人必须及时整改然

后对渗漏部位重作淋水检验直至合格。

（五）分户验收

监埋机构在校」.验收前组织L程部、施L单位、物管公司或

物管处对竣工物业进行分户验收，逐步形成记录,对验收过程中发

现的质量问题，由所属地产公司监理机构及时反馈施工单位进行整

改，并跟踪整改情况。竣工验收前30天将分户检验档案移交物管

公司或物管处。当施工单位整改完成后，由物管公司（处）组织验收

小组人员再次进行复验，复验合格后方能办理竣工物业移交手续。

集团工程管理部在交房验收时对分户验收资料对照实物进行

抽查，对资料不齐全、不真实、签字不完善的将予以考核和交房验

收扣分处理。

（六）专项验收

地产公司公程部、开发部和监理机构密切配合,及时组织以下

项验收:规划腌收、消防、人防、电梯、环保、档案、防雷、节

体验收.针对验收中提出的整改意见，1：程部负责协调承包商、设

文档仅供缪考

计单位、所属地产公司监理机构整改,直到获取该专项验收的合格

证或备案证等。

(1)当庭院园林及林防道路(路地)施工完成后，开发部(重庆金

科设一计开发部)负寿组织规划部门到现场进行规划险收y施邛M立

和地产公司工程部现场协助;

-⑵针对-规划部门提出的整改意见,地产公司工程部奂春协调

承包商、设计单位、所属地产公司监理机构整改;

(3)当问题整改完毕后T也启讼可其发部奂质再次组织规划部

消防k程险收

•⑵消防部防经审核丁头为现场己达到脸收标准，.则安排时间到

现场进行消防7?程筠收;

(3)如验收不合格合U需由施工单位整改后再申报验收,地产公

司丁•程部监督整改实施情况；如脍收合格，则由施【：单位配合所属

地产公司工程部、开发部办理《消防工程脸收合格意见书》U

人防」:程必收

3当入防工程施工完毕后，先由-地产讼司工程部组织对本项

白人防工程进行自抬收，如脸收合格，则由施工单位和所属地产公

⑵人防办经审核,确认现场iL达翎聆收标准，则安排时间到现

文档仅供缪考

场进行人防工程初险收;

(3)如脍收不合格合『需由施工单位整改后再申再申收，地产0

司工程部监督整改实施情况；如脍收合格，则由施工单位和地产公

司工程部协助所属地必公司开发部办理《人防工程险收证书、-

电梯工程脸收

⑴当电梯工程施工完毕后,施工单位和地咨沿同工程部向质.

量技术监督局申请脸收;

-⑵质星技小监■督局经审检确认现场己因到睑收标准，则安排

(3)如验收不收格，则需由施I.单位整坟后再申报验收,地产公

司工程部监督整改煲施情况；如验收合格，则由施壬单-住物期地产

公司4程部办理.《电梯4扶梯).检收结果通知单》门

(1)工程施工完毕后，施工单位和地产公司工程部协助所助地

产公司开发部向环保部门申请验收;

(2)环保部门经审按，确认现场已达到魄收标准，则安排时间到

现场进行环保工程验收;

(3)如脍收不合格，则需由施工单位整改后再后再监收,地产公

司工程部监督整改实施情况；如验收合格，则由施工单位和监理机

构协助地产公司开发部到排水管理部门办理该项U4排水许可证》；

(4)在办理完上述实件■情■况4施工单位和地产公司工程部协

助开发部向市环保局申请项目|：租环保脸收，”脸收合格后办押(

文档仅供缪考

建设工程环保险收合格证3

档案腌收

(1)当工程施工完毕后，地产公司工程部应通知各承包商进行

泊丁玄却川，住•

—Ll/工T「1人刁、.

(2)在竣工资料基本收集完毕后地产公司工程部负责组织进行

-⑶如所为笑料更验合格，包括包中各项专项脸收证■明书—

程质量保修书、工程款支付证耳二韶和材料便-用核定手续证明、

散装水泥办公室付款证明等都已取得则由施I.单位和地产公司L

程部协助并发部到档案饵办理《档案移交证明书》并移交即存资料T

办理相关手续L

(D工程施工完毕后，施工单位和地产公司工程部协助所助地

产公司开发部向防雷办申请验收；

(2)防雷办经审核，确认现场一达到脸收标准，则安排时间到现

场进行防雷工程脸收;

(3)如脍收不合不，则需由施1.单位整改后再中再脸收，地产公

司工程部监督整改实施情况；如验收合格，则由施工单位和监理机

构协助所地产公司开发部到防雷办办理该项目(建设_€程防雷脸收

节能险收

文档仅供缪考

(1)工程施工完毕后，地产公司工程部向质量监督站申请并完

成险收，开发部需配合卜

(2)质量监督站经审核,确认现场已达到脸收标准，则安排时间

到现场进行节能工程验收+

(3)如脸收不合格，则需由施工单位整改后再.后报脸收,地产公

构、工程部协助地产公司开发部到质量监督站办理该项口(建设工

程节能险收合格证》;

(七)竣工验收

(1)」.程竣L后施」.单位在质量自管基础上编制」.程竣.L质量

验收申请,提交监理机构认可后交地产公司工程部；

(2)地产公司工程部经理根据申请，牵头组织施工单位、项目

监理机构和、物管公司或物管史进行竣工质量分户检验；

(3)分户检验完成后，按照当地建设主管部门的要求进行竣工

验收；

(4)验收合格后地产公司工程部编写＜项目总体工程质量报告》,

并向所在地质监站申请竣工备案；

(5)地产公司工程部及工程管理部收集项目实施过程中各类不

合格事项,筛选有参考价值的事项,形成案例，统一-由工程管理部汇

总编制案例并纳入工程案例库，供后续项目参考。

(八)示范区及交房区验收点评

文档仅供缪考

（1）示范区工程：由集团工程管理部在展示前10天组织,集团

工程分管领导、集团规划设计部、地产公司总经理、工程分管领

导、工程部、设计部、销售部、物管公司、施工单位、设计单位

等召开示范区建筑、园林、样板房的质量、效果验收点评会议，形

成会议纪要并督促地产公司进行整改,并根据情况组织进行复验。

（2）交房物业工程（含所有建筑、安装、智能化、消防、园

林、装饰、配套设施设备等工程）：详见＜金科集团交房验收管理办

法》。

十六、物业移交及维保

4^4（一）物业移交：

七包1验收接管流程

41）竣工验收前不低］■90大，由工程分管领导或工程部经理组

织工程部、监理机构、销售部、开发部、物管公司、施工单位等

召开交房相关工作准备会,详见（XX楼房屋交付相关部门完成工作

的计划安排），会议落实各部门相关工作完成时间。

42）监理机构在竣工验收前至少90天，组织工程部、施工单

位、物管公司或物管处按〈分户检验管理办法〉对竣工物业进行分

户验收,逐步形成记录,并在竣工备案前30天将分户检验档案移交

物管公司或物管处。

43）工程部在向业主交房至少60天前,针对工程部、监理机构

及物管公司在验收中发现的问题以书面形式要求施工单位限期进

行整改，并进行复杳，对免杳中未整改和新发现的问题再次督促进

文档仅供缪考

行整改，如此重复直至复查合格，工程部组织在向业主交房前1。天

完成向物管公司的移交。

44）地产公司工程部在交房前向集团工程管理部申请交房验收,

集团工程管理部确定具体时间后组织地产公司工程部、客户部、

监理机构、施工单位、物管公司等参加交房验收。

45）工程部和物管公司或物管处办理竣工物业交接手续，形成

签字盖章的移交表格，在向业主交房后5天内内报集团工程管理部

备案。工程竣工办理物业移交时，由工程部组织签订三方维修协议

（地产公司、物管公司或物管处、施工单位）。

46）物管公司或物管处承担竣L物业的管埋责任，负货施」一单

位质保金的管理及支付，负责质保期内质保范围以外的物业维修；

施工单位承担竣工物业