国家金融与发展实验室房地产市场及房地产金融运行-2025H2房地产金融

目录一、房产重策分析 1（一）快构地产基性制度 1（二）续用动房地市场回稳 2二、房产市行形势析 5（一）房价比降幅所收窄 5（二）求端价继续降的仍然较强 6（三）建商宅销售模同幅明显窄 7（四）宅开资完成降幅步扩大 7（五）房景数的回势头持续 8（六）地市给持续化 9（七）建商宅的库规模回落 10（八）房租格水平在波行 11（九）、三市的住租金化率继下降 12三、房产金行形势析 13（一）城个房贷款率低至3.0 13（二）人住款余额续负长 14（三）民购使用财杠杆有所降低 15（四）人住款的平放款缩短至周左右 16（五）地产企业到资金同比降收窄 16（六）地产贷款余规模下降 17（七）营房取新增券融度仍然大 18四、房产市要风险况分析 19（一）企债约风险一步敛 19（二）企经况仍未得到性改善 20五、2026房地市场及地产运行形展望 22附件：关指明 24一、房地产重要政策分析2025年，房地产市场的主要政策围绕构建房地产基础性制度和持续用力推动房地产市场止跌回稳两个方面展开。（一）加快构建房地产基础性制度第一，推动“好房子”建设。202532025331（202551日起施行62762（812号7章50理，明确住房租赁相关主体的法律责任。20255220257要以推进城市更新为重要抓手，建设现代化人民城市。2025序推动现房销售试点对促进房地产市场平稳发展至关重要。2025（二）持续用力推动房地产市场止跌回稳2025年以来，有关部门持续加大政策支持力度，通过供需两端协同发力，推动房地产市场止跌回稳。为550017%（企业土地成本就低确定5%2025年广东省政府专项债券（八期～九期）、龙岗区、龙华（包括新建商品住房和二手住房）（限价通过回归市场化定价，使价格更好反映市场供求关系，提升交易效率。（2）2025年，5LPR10贷款利率。2025570.25（5年52.1%2.6%，5年以下（5年）52.525%3.075%20261125（2）优化住房套数认定标准。120%，北京将二套房公积金贷款首付比例下25%160140305（5）完善住房公积金提取政策。（7）202512（不含个体工商户中的一般纳税人23%2以上（2年）202611日起施1%3万元。二、房地产市场运行形势分析（一）住房价格同比降幅有所收窄70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，2025703.0%2024年2.72024270（1图1 70个大中城市房价走势（月度环比、同比资料来源：国家统计局。注：70个大中城市房地产价格统计按照一二三线城市划分，一线城市指北4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、35个城市。分城市层级来看，20251.7%，702.5%三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.7%，二手住宅销售价格同比下降6.0%。总体来看，2025702024年（二）需求端对房价继续下降的预期仍然较强从央行城镇储户问卷调查数据来看，预期未来房价会下降的储户占比由202421.1%202525.6%2013年以来最高值（2图2 预期未来房价会下降的储户占比（季度资料来源：中国人民银行。（三）新建商品住宅销售规模同比降幅明显收窄从新建商品住宅销售情况来看，2025年，全国新建商品住宅的销售面积为7.339.2%20244.9个百分点。20257.3313.0%，同比降幅较20244.6个百分点（3。总体来看，2025年，住房销售市场2024年全年明显收窄，住房销售市场的下行压力在边际上是有所缓解的。图3 商品住宅销售情况（季度资料来源：国家统计局。（四）住宅开发投资完成额降幅进一步扩大从住宅投资数据来看，20256.3520245.815个季度为负值（4左图。从商品住宅的开发数据来看，2025年住宅4.3019.8%19个季度为负4.2820.2%（4右图。总体来看，2025住宅开发投资规模的进一步下降，成为拖累经济增长的因素之一。图4 商品住宅供给情况（季度资料来源：国家统计局。（五）国房景气指数的回升势头未能持续（1来20241292.782025320251291.451995年以来最低值（520229连续40个月处于较低景气水平。1全国房地产开发景气指数（遵循经济周期波动的理论，以景气循1009510595105图5 房地产市场景气程度情况（月度资料来源：国家统计局。（六）土地市场供给持续优化20251.9316.7%；成交1.6612.91.791.3%（6左图202541058.0%20244.3%3.7个百分点（6右图。图6 100大中城市土地交易情况（季度资料来源：Wind。202514.7%202136.3%202541.1%。从需求端来看，2025较弱，土地市场需求不足，成交规模继续大幅下降。（七）新建商品住宅的库存规模有所回落2025年末，全国待售商品住宅面积24.02亿平方202524.3230001333.1202422.0去化压力仍然较大。分城市层级来看，202513.131.255.0个月（7规模仍在下降，住房市场（尤其是二、三线城市）的库存去化压力仍然较大。图7 各城市房地产库存去化情况（3周移动平均资料来源：根据统计计算。2京、青岛、苏州、厦门、福州，三线城市包括莆田、舟山、宝鸡。（八）住房租金价格水平仍在波动下行50城住房租金价格指数来看，2025年末，42.5%；28个二线城市的平均住房租金水平同比3.4181.5（8800（间图8 贝壳50城住房租金指数（月度，定基2018年月资料来源：贝壳研究院。注：50个城市的住房租金价格指数统计按照一二三线城市划分，一线城市428个城市。（九）二、三线城市的住房租金资本化率继续下降可以较好地用于刻画房价泡沫程度。这一概念与租售比类似，但更加直观。2025202456.357.1年（9上图2024年末49.047.72024年末的46.141.2（9左下图202438.235.4年（9右下图。图9 租金资本化率走势（月度资料来源：国家金融与发展实验室监测数据。注：本报告监测的二线热点城市包括杭州、南京、苏州、武汉、成都、厦门、1.75%2.25%，三线三、房地产金融运行形势分析（一）多城个人住房贷款利率低至3.0%50城个人住房贷款的平均利率水平来看，202512月全国首套住房贷3.05（LPR45个基点20244个基143.0%2025123.08（LPR42个基点20248320244个基点（10图10 个人住房贷款平均利率走资料来源：贝壳研究院，中国人民银行，Wind。50LPR的下调力度（510个基点。（二）个人住房贷款余额持续负增长2025年末，37.0120246768部信贷余额的比重进一步下降至13.6%。从个人住房贷款余额同比增速来看，2025年个人住房贷款余额各季度的同比增速分别为-0.8%-0.1%-0.3%-1.8%，个季度为负（左图（居民部门的中长期贷款主要为个人住房贷款202510672024187543.1%（右图。总体来看，2025居民家庭主动选择以减少房贷负担的方式修复家庭资产负债表。图个人住房贷款余额及居民新增中长期贷款情资料来源：中国人民银行。（三）居民购房时使用财务杠杆水平有所降低我们计算了一线城市和部分二线城市新增二手住房贷款价值比（LoantoluT与个人住房贷款违则银行等金融机构面临的风险较小。202556%（12左上图65%，深圳的平均新增二手住房贷款价值（12右上图616（12左下图12右下图。图12 一线和部分二线城市新增二手住房贷款价值比资料来源：贝壳研究院。注：样本城市LTV数值的计算过程中剔除全款购房交易数据。2024时使用财务杠杆水平并未有所提高。（四）个人住房贷款的平均放款周期缩短至三周左右从个人住房贷款放款周期情况来看，20252420243026天（13图13 个人住房贷款平均放款周资料来源：贝壳研究院。庆、西安、南京、合肥、成都、佛山、东莞。（五）房地产开发企业到位资金规模同比降幅收窄从国家统计局公布的房地产开发企业到位资金情况来看，20259.313.61.417.3%；利用外资253.312.8116.2%1.2917.8%（14。（房地产开发贷规模的同比降图14 房地产开发企业到位资金情资料来源：国家统计局。（六）房地产开发贷款余额规模有所下降从中国人民银行公布的金融机构贷款投向统计数据来看，2025年末，房地13.164.8%0.8%、0.3%-1.3%、-3.0%3575元（15得支持，在一定程度上保障了项目的顺利推进。图15 房地产开发贷余额情况（季度资料来源：中国人民银行。（七）民营房企获取新增债券融资难度仍然较大从境内信用债发行情况来看，2025年房企境内信用债（产品36872014年以来最低值（16左图。从境内债发行主体来看，202571744.7%625.4202444.513倍（16右图。但20256家房地23.73.8%；图16 房企境内、境外信用债发行情况（季度资料来源：Wind。四、房地产市场主要风险情况分析（一）房企债务违约风险进一步收敛息、触发交叉违约的数量为98只，同比减少20.4%，占债券市场违约数量的（违约日债券余额78.2%27家发行主体。从境外债情况来看，20259只，同比72.7%100%；违约规模（违约日债券余额）为34.85100%8（17。2024分房企已经通过破产重整、债务重组（包括债务展期、置换、转股、本金削减、现金或实物偿付）的方式积极推进债务风险的处置化解，房企债务风险总体呈现出进一步收敛态势。图17 房企境内外债违约情况资料来源：Wind。（二）房企经营状况仍未能得到实质性改善从104家样本房企数据来看，2025年上半年样本上市房企营业收入合计约20249.6%2021202415.6%202126.4%1020240.3860.182025574273.7%1848亿元～21512025820亿元（1。总体来看，2025实质性改善。表1 样本上市房企2025年年度业绩预告情况资料来源：Wind。五、2026年房地产市场及房地产金融运行形势展望2025从供给端政策来看，主要包建立房屋全生命周期安全管理制度，为持续维护存量住房安全提供制度保障。房地产市场运行形