房地产基础知识培训0320

房地产基础知识培训1、关于土地的根底知识土地所有权、建筑物、权益土地所有权——分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让。建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。获得国有土地使用权方式

招标、拍卖〔主要方式〕六类用地〔商业、娱乐、旅游、金融、效劳业、商品房〕协议转让取得〔旧城改造〕

政府批准划拨国有土地〔如医用、军用等政府用地〕国有土地使用权出让年限住宅用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年

土地的分类生地熟地三通一平：水通、电通、路通；路面平整七通一平：路通、电通、气通、通信通、暖通、给水通、排水通；路面平整开发中的审批手续建设用地规划许可证书商品房销〔预〕售证书国有土地使用权证书

建筑工程规划许可证建筑工程施工许可证房屋土地管理局建设厅、建委建设厅、建委国土资源厅、规划局土地局价格名词均价——是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑而后和数，即得出每平方米的均价。基价——指经过核算而确定的每平方米商品房根本价格。起价——指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。诚意金——是指商品房地产在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项。定金——是指当事人约定由一方向对给付的，作为债权担保的一定数额的货币。1、关于建筑物的分类建筑物的分类〔按建筑材料分〕砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构

钢结构建筑物的分类〔按承重方式分〕承重墙结构框架结构排架结构其它建筑物的分类〔按建筑高度〕低层住宅为一层至三层多层住宅为二层至七层中高层住宅为七层至十六层高层住宅为十六层以上我国住房改革的5个时期1980-1985年，国家、企业、个人共同负担购置住房的试点1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推进1998年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段3、房地产开发的产品种类有关房屋产品类型的名词——居住类地产普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，它多为多层住宅和高层住宅。低层住宅为一层至三层；多层住宅为两层至七层；中高层住宅为七层至十六层；高层住宅为十六层及以上是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。配套设施标准较高；高档住宅具有良好的物业管理效劳；局部高档住宅带精装修；有关房屋产品类型的名词——居住类地产产业亩均创收的比较销售价格明显高于同时期、同区域的普通住宅；别墅有关房屋产品类型的名词——居住类地产高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。酒店式效劳公寓是指提供酒店式管理效劳的公寓。始于1994年，意为“酒店式的效劳，公寓式的管理”;市场定位很高;它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的;具有“自用”和“投资”两大成效，除了提供传统酒店的各项效劳外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的效劳，让人有宾至如归的感觉。有关房屋建筑类型的名词——居住类地产独栋别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。住宅的层数根本是3层或3层以下，具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。双拼别墅该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。别墅的狭义定义为独立式住宅，广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产品，广义上有以下类型组成：有关房屋建筑类型的名词——居住类地产联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天〔叠上有露台〕或有地〔叠下有花园〕。有关房屋建筑类型的名词——居住类地产塔楼指各面长高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墙均为长边主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。塔楼的根本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和房型塔楼，改进后的塔楼形式为蝶型塔楼。板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了本钱和户型的平衡。有关房屋建筑类型的名词——居住类地产板楼指非塔式建筑的其它建筑。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以上时，其主要朝向的建筑外墙称长边，次要朝向的建筑外墙称端边。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时，其各朝向的建筑外墙均为长边。是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为多层或者小高层。其它相关物业类型名词——办公类地产定义建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。办公建筑的分类：公寓式办公楼apartment-officebuilding。由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。酒店式办公楼hoteL-officebuilding。提供酒店式效劳和管理的办公楼。综合楼multiple-usebuilding。由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑。商务写字楼businessofficebuilding。在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑。其它相关物业类型名词——商业类地产定义商业地产，即商业房地产，也叫商业物业商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身效劳、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产同时包括商业运营商和消费者两级客户。其它相关物业类型名词——商业类地产商圈是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩张，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈大致由三局部组成，即主圈、次圈、边圈。主圈：即主要商圈，也称第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65％左右的顾客来自主要商圈。次圈：即次要商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域，顾客较为分散，但消费者来店消费也较为方便，在次要商圈聚集的顾客约占25％左右。边圈：即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内散居着百货商店约10％的顾客。其它相关物业类型名词——商业类地产业态介绍百货店：是在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。超级市场：是采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。大型综合超市：是采取自选销售方式，以销售群众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体、满足顾客一次性购全的零售业态。便利店：是指满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。专业店：是指经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后效劳的零售业态。其它相关物业类型名词——商业类地产业态介绍专卖店：是指专门经营或授权经营制造商品品牌和中间商品牌的零售业态。购物中心：是指企业有方案地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、效劳设施的集合体。仓储商店：是指在大型综合超市经营的商品根底上，筛选群众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限效劳和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。家居中心：是指以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及效劳为主的、采取自选方式销售的零售业态。其它相关物业类型名词——产业地产定义产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与开展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。产业地产的形态由于产业地产与城市化开展的必要性，城市开展与产业结合的必要性，其主要形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此根底上为之效劳的综合性产业商服地产。产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。其它相关物业类型名词——旅游地产定义旅游地产：即旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。旅游地产包括：休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业工程。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游地产。华侨城4、建筑根底知识培训建筑根本分类及根本建筑术语——建筑根本分类民用建筑根本分类民用建筑的分类以及建筑物举例：居住建筑住宅建筑宿舍建筑：单身宿舍或公寓、学生宿舍或公寓等公共建筑办公建筑：各级立法、司法、党委、政府办公楼，商务、企业、事业、团体、社区办公楼等科研建筑：实验楼、科研楼、设计楼等文化建筑：剧院、电影院、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆、展览馆、音乐厅、礼堂等商业建筑：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心等等体育建筑：体育场、体育馆、游泳馆、健身房等医疗建筑：综合医院、专科医院、康复中心、急救中心、疗养院等交通建筑：汽车客运站、港口客运站、铁路旅客站、空港航站楼、地铁站等司法建筑：法院、看守所、监狱等纪念建筑：纪念碑、纪念馆、纪念塔、故居等园林建筑：动物园、植物园、游乐场、旅游景点建筑、城市建筑小品等综合建筑：多功能综合大楼、商住楼、商务中心等建筑根本分类及根本建筑术语——建筑用地及规划技术指标建设用地——建设单位可用于工程建设的用地。建筑用地面积由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。代征市政用地——由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。代征绿化用地——由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理〔包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等〕的规划城市公共绿地。其它代征用地——由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地〔该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理〕。建设用地的分类及定义建筑根本分类及根本建筑术语——建筑用地及规划技术指标容积率容积率是指一定地块内，地上总建筑面积与建设用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高，那么意味着建筑面积越大，单位土地本钱越低，房屋本钱越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高；容积率＝总建筑面积（地上）建设用地面积建筑根本分类及根本建筑术语——建筑用地及规划技术指标容积率建设用地规划技术指标容积率对应的住宅产品类型（一般情况下）0.5以内纯独栋别墅（顶级别墅容积率一般在0.15-0.4）0.8-1.0联排、叠拼别墅1.1～1.6多层住宅、小高层住宅1.8～2.1小高层板楼或塔楼2.1以上高层建筑楼不同容积率对应的产品类型注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型建筑根本分类及根本建筑术语——建筑用地及规划技术指标建筑密度建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：％。建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建设用地规划技术指标建筑密度＝建筑基底总面积建设用地总面积建筑根本分类及根本建筑术语——建筑用地及规划技术指标建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，那么是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。单体建筑的总建筑面积：指该建筑物每层外墙外围的水平投影面积之和。单体建筑的地上建筑面积：指该建筑物地上局部每层外墙外围的水平投影面积之和。单体建筑的地下建筑面积：指该建筑物地下局部每层外墙外围的水平投影面积之和。群体建筑的总建筑面积：指各单体建筑的总建筑面积之和。群体建筑的地上建筑面积：指各单体建筑的地上建筑面积之和。群体建筑的地下建筑面积：指各单体建筑的地下建筑面积之和。建筑面积建筑根本分类及根本建筑术语——建筑用地及规划技术指标建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口〔平屋顶〕或屋面面层〔坡屋顶〕的高度。建筑高度一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度之内。空调冷却塔等设备高度不计入建筑高度。采用传统坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于30°时,按坡屋顶高度一半处计算建筑高度。对于屋顶局部采取错落方式的复杂形体建筑，以大于标准层建筑面积20％的最高点处计算建筑高度。建筑根本分类及根本建筑术语——建筑用地及规划技术指标退线距离：系指建筑物后退各种规划控制线〔包括：规划道路、绿化隔离带、铁路隔离带、河湖隔离带、高压走廊隔离带〕的距离。退界距离：系指建筑物后退相邻单位建设用地边界线的距离。城市道路：系指在总体规划和分区土地使用规划中已确定的及详细规划中规定的主干道、次干道、支路。建筑工程与城市道路之间的距离：系指建筑物临城市道路一侧最突出局部与道路红线之间的水平方向的垂直距离。城市道路宽度：系指该道路两侧规划红线之间的水平方向的垂直距离。现有城市道路路面边线：当路面为单幅路时，系指路牙线；当路面为三幅路(机动车道与非机动车道之间以隔离带分隔)时，系指非机动车道路牙线。建筑退让建设用地边线距离建筑根本分类及根本建筑术语——建筑用地及规划技术指标建筑间距指两栋建筑物或构筑物外墙外皮最凸出处〔不含居住建筑阳台〕之间的水平距离。规划设计时应综合考虑防火、防震、日照、通风、采光、视线干扰、防噪、绿化、卫生、管线埋设、建筑布局形式以及节约用地等要求，确定合理的建筑间距。建筑间距系数一般指在正南北或正东西方向上出现重叠的建筑之间，遮挡建筑与被遮挡建筑在正南北或正东西方向上的水平距离与遮挡建筑高度的比值。〔只有在同期规划建设的平行相对的板式建筑之间，指遮挡建筑与被遮挡建筑在平行相对的垂线方向上的水平距离与遮挡建筑高度的比值。〕建筑间距与建筑间距系数建筑根本分类及根本建筑术语——建筑用地及规划技术指标建筑间距与建筑间距系数群体布置时板式居住建筑的间距系数建筑朝向与正南夹角0º～20º20º以上～60º60º以上新建区1.71.41.5改建区1.61.41.51.7H(1.6H)1.4H1.5H北

0º～20º

20º以上～60º

60º以上在规划设计中要特别注意两个临界角度(20º、60º)的准确性。在正南北向按照1.6〔改建区〕或1.7〔新建区〕间距系数计算后，建筑间距大于120米时，可按120米控制建筑间距。在正东西向按照1.5间距系数计算后，建筑间距大于50米时，可按50米控制建筑间距。建筑根本分类及根本建筑术语——建筑用地及规划技术指标遮挡阳光建筑群的长高比1.0以下1.0～2.02.0以上～2.52.5以上新建区1.01.21.51.7改建区1.01.21.51.6建筑间距与建筑间距系数多栋塔式居住建筑的间距系数中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房建筑的间距系数建筑朝向与正南夹角0º～20º20º以上～60º60º以上建筑间距系数1.91.61.83、规划根底知识培训

使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积

套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和房屋面积的分类

建筑面积计算占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率使用率——使用面积与建筑面积的比率绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率

建筑面积的分类和技术标准——建筑面积标准计入建筑面积的局部单层建筑物高度在2.20米及上上者应计算全面积，高度缺乏2.20米者应计算1/2面积。利用坡屋顶内空间时净高超过2.10米的部位应计算全面积，净高在1.20米至2.10米的部位应计算1/2面积，净高缺乏1.20米的部位不应计算面积。单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20米及以上者应计算全面积，层高缺乏2.20米者应计算1/2面积。多层建筑首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙结构的外围水平面积计算。层高在2.20米及以上者应计算全面积，层高缺乏2.20米者应计算1/2面积。多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10米的部位应计算全面积，净高在1.20米至2.10米的部位应计算1/2面积，净高缺乏1.20米的部位不应计算面积。建筑面积的分类和技术标准——建筑面积标准计入建筑面积的局部建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、垃圾道、管道井、通风排气竖井、附墙烟囱应按自然层计算建筑面积。雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10米者，就按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。上下联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积，其上下跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。建筑物外墙有外保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。建筑物内变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。建筑面积的分类和技术标准——住宅建筑面积标准不计入建筑面积的局部建筑物通道〔骑楼、过街楼的底层〕。建筑物内的设备管道夹层。建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱或罐体平台。勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板〔箱〕、飘窗、构件、配件、宽度在2.10米及以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。自动扶梯、自动人行道。独立烟囱、