签署管理者的协议书

签署管理者的协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发集团有限公司

甲方地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦23层

甲方法定代表人/负责人：张明

甲方联系方式/p>

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业管理服务有限公司

乙方地址：中国上海市浦东新区陆家嘴金融贸易区XX路XX号XX塔25层

乙方法定代表人/负责人：李强

乙方联系方式/p>

协议简介：

本协议由甲方XX房地产开发集团有限公司与乙方XX商业管理服务有限公司本着平等互利、诚实信用的原则，就甲方委托乙方提供商业物业管理服务事宜达成一致，以兹共同遵守。甲方拥有并经营位于北京市朝阳区建国路88号XX大厦的商业物业，该物业建筑面积约XX平方米，包含零售商铺、商务办公区域及配套服务设施。为提升物业运营效率、优化客户服务体验并实现资产保值增值，甲方经审慎评估后决定委托乙方提供专业的商业物业管理服务。乙方作为业内具有丰富经验的专业服务机构，具备完善的物业管理体系、专业的服务团队及先进的智能化管理技术，能够满足甲方对物业品质、安全及运营效率的严格要求。双方基于各自的优势与需求，经友好协商，就物业管理服务的具体内容、权利义务、价格条件及相关责任等事宜达成如下协议。本协议的签订及履行，旨在通过双方紧密合作，共同推动甲方商业物业的精细化运营，实现物业价值最大化，并为入驻商户及消费者提供高品质的服务环境。协议的执行将严格遵循国家相关法律法规及行业规范，确保服务过程的合法性、合规性及高效性，为甲乙双方的长期合作奠定坚实基础。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲方委托乙方提供其位于北京市朝阳区建国路88号XX大厦的商业物业管理服务事宜，以专业化、标准化的管理模式提升甲方物业的运营效率、安全水平及服务品质，最终实现资产保值增值。本协议涉及的物业管理范围具体包括但不限于：XX大厦零售商铺区域的日常清洁、绿化养护、公共设施设备（含空调、照明、电梯、消防系统等）的运行维护与检修；停车场的管理与秩序维护；物业安保服务（含门禁管理、巡逻检查、监控值守等）；商户入驻、迁出的协调与协助；物业费及水电公摊费用的催缴与管理工作；市场推广与活动策划支持；以及根据甲方需求提供的其他辅助性服务。双方将依据本协议约定，共同维护XX大厦物业的良好运行状态，保障商户及顾客的合法权益。

第二条定义

本协议中下列词语具有以下含义：

（1）"物业管理服务"：指乙方根据本协议约定，为甲方提供的涵盖清洁、绿化、设备维护、安保、客服、费用催缴等内容的综合性管理服务。

（2）"物业"：特指甲方拥有或经营、位于北京市朝阳区建国路88号XX大厦的房地产及其附属设施、设备。

（3）"公共区域"：指物业内供全体商户或公众使用的区域，包括但不限于大堂、走廊、电梯厅、楼梯间、架空层、公共卫生间、景观区域及停车场等。

（4）"设施设备"：指物业内用于经营、服务或保障物业正常运行的各类机器、设备、管线、构筑物及附属设施，如空调系统、通风系统、给排水系统、照明系统、电梯、消防系统、安防系统等。

（5）"服务报告"：指乙方定期或不定期向甲方汇报物业管理服务执行情况、费用收支、设备维保记录等信息的书面或电子文档。

（6）"合理损耗"：指在正常使用情况下，物业设施设备或物料因自然老化、磨损而产生的可预见损耗。

（7）"不可抗力"：指双方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、战争、罢工、政府行为等。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权力与义务：**

（1）**权力：**

a.对乙方的物业管理服务活动享有全面监督、检查和指导的权利，可随时进入物业内相关区域了解服务情况。

b.审批乙方提出的涉及物业重大维修、改造或预算调整的方案及报告。

c.对乙方违反本协议约定或服务质量不达标的行为，有权要求乙方立即整改，并有权根据协议约定追究违约责任。

d.对乙方管理人员的资质及行为有监督权，对不称职人员有权要求乙方更换。

e.有权要求乙方按照约定提供管理服务的各项报告、数据及凭证。

（2）**义务：**

a.向乙方提供物业的详细资料，包括但不限于建筑图纸、设施设备台账、过往维修记录、商户租赁合同等，并保证资料的真实性、完整性。

b.协调或授权商户遵守物业管理规定，维护公共区域秩序，并督促商户履行其在租赁合同中关于物业维护的义务。

c.按照本协议约定，及时、足额向乙方支付物业管理服务费及其他应付费用。

d.负责物业内商户的租赁招租、退租及合同签订等相关事宜，并将与商户签订的租赁合同副本交予乙方备案，以便乙方开展相关服务。

e.协助乙方处理在物业管理过程中可能出现的涉及商户的重大纠纷或安全突发事件，提供必要的支持和配合。

f.保证自身提供的指令或要求符合法律法规及行业规范，并对自身指令不当造成的损失承担相应责任。

g.为乙方开展物业管理服务提供必要的办公场所、工作条件及必要的配合人员。

**2.乙方的权力与义务：**

（1）**权力：**

a.依据本协议及国家相关法律法规、行业标准，全面负责XX大厦物业管理服务的组织实施与管理。

b.享有按照本协议约定收取物业管理服务费及其他约定费用的权利。

c.有权根据物业管理的实际需要，制定并执行物业管理方案、服务标准及操作规程。

d.对物业内的设施设备进行日常巡检、保养和维修，对需要甲方或第三方进行维修的，有权提出建议并要求甲方履行相关义务或承担费用。

e.有权对违反物业管理规定的行为进行制止、劝告和教育，并有权要求责任方承担相应责任。

f.在紧急情况下（如火灾、设备故障等），为保障人员安全及减少财产损失，可采取必要措施，但事后应及时向甲方报告。

g.有权要求甲方提供履行职责所必需的信息、资料及配合。

（2）**义务：**

a.**建立专业化管理团队**：组建符合甲方要求的物业管理团队，配备具备相应资质和经验的项目经理、工程技术人员、客服人员、保安人员及保洁人员，并确保人员稳定性和专业性。项目团队负责人应具备至少X年同类物业管理经验。

b.**制定并执行服务标准**：依据国家《物业管理条例》、行业标准和甲方要求，制定详细的清洁、绿化、工程维修、安保、客服等服务标准，并向甲方备案。服务标准应至少包括但不限于每日清洁频次与区域、清洁工具与耗材使用规范、绿化养护周期与要求、公共区域设施设备巡检周期与内容、保安巡逻路线与频次、突发事件应急处理流程等。

c.**保障设施设备正常运行**：建立完善的设施设备档案，定期进行预防性维护和保养（每周/每月/每季/每年），确保主要设施设备（如电梯、消防系统、供配电系统、给排水系统等）处于良好运行状态。发生故障时，应立即组织维修，并告知甲方及业主，同时记录维修过程。重大维修项目应提前X日书面报甲方审批。

d.**提供优质安保服务**：实施24小时不间断安保服务，包括但不限于门禁管理、车辆出入管理、区域巡逻、监控中心值守、消防监控与巡查、安全检查与隐患排除。确保安保人员着装统一、仪表规范、佩戴证件、文明执勤。制定详细的安保应急预案，并定期组织演练。

e.**高效处理客户（商户）服务**：设立服务热线或前台，及时响应商户的报事、报修、咨询等需求，建立服务响应机制，一般服务请求应在X小时内响应，紧急服务请求应立即响应。妥善处理商户投诉，维护良好客户关系。

f.**规范费用管理**：严格按照约定收取物业费、停车费等费用，并单独建立费用台账，定期向甲方及业主公示费用收支情况。负责代收代缴的水电公摊费用、垃圾处理费等，应确保及时、准确，并定期向相关缴费方及甲方通报。

g.**履行信息报告义务**：按月向甲方提交管理报告，内容应包括服务执行情况、费用收支明细、设施设备维保记录、安全检查情况、业主/商户意见反馈等。应甲方要求，可提供专项报告或即时报告。

h.**遵守法律法规与职业道德**：严格遵守国家及地方有关物业管理方面的法律法规，依法合规经营。维护业主及商户的合法权益，廉洁自律，不得利用职务之便谋取私利。

i.**承担保险责任**：应甲方要求或根据行业惯例，购买必要的责任保险（如公众责任险、财产险等），并将保险单复印件交予甲方备案。保险期间应覆盖本协议履行期间，保险范围应能满足物业管理服务的风险需求。

j.**接受甲方监督**：定期向甲方汇报工作，接受甲方的检查和评估，对甲方提出的合理建议应及时采纳并改进服务。

k.**维护物业形象**：爱护物业公共区域的设施设备，保持物业环境的整洁、美观，维护良好的物业形象。在开展服务过程中，应着装整齐，行为规范，展现专业形象。

第四条价格与支付条件

甲方同意按照本协议约定向乙方支付物业管理服务费。物业管理服务费按月计收，费率依据北京市相关政府指导价及本物业的实际情况确定，具体为每月每平方米建筑面积人民币XX元。该费率自本协议生效之日起X年内固定不变，X年后双方可协商调整。

物业管理服务费包含但不限于以下内容：公共区域的清洁卫生服务、公共绿化的养护服务、公共设施设备的日常运行维护与保养服务、公共区域的安保服务（含门禁、巡逻、监控等）、物业管理相关人员的工资、社会保险及按规定提取的福利费、办公费用、物业服务企业固定资产折旧、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、清洁工具及耗材费用、以及为完成本协议约定的其他物业管理服务的必要费用。

乙方应在每月X日向甲方提交上一个月的物业管理服务费收费清单及报表，详细列明各项费用构成。甲方应在收到乙方收费清单及报表后X日内进行核对确认，无异议则视为认可。甲方应在确认收费清单后的X日内，将当月应付款项支付至乙方指定的以下银行账户：

开户名称：XX商业管理服务有限公司

开户银行：XX银行XX支行

银行账号：XX

逾期支付：若甲方无正当理由逾期支付物业管理服务费，每逾期一日，应按当期应付未付款项的XX%向乙方支付违约金。逾期超过X日的，乙方有权暂停部分或全部物业管理服务，直至甲方付清欠款及违约金。因甲方逾期支付导致的乙方人员、声誉损失，由甲方承担赔偿责任。

乙方收取的代收代缴费用（如水电费、垃圾处理费等），应遵循“收支两条线”原则，单独记账，专款专用，并及时、足额转交相关费用收取单位。乙方应在每月结束后X日内向甲方及相关缴费单位公示代收代缴费用的收支明细。甲方对代收代缴费用的收取有异议的，有权要求乙方提供详细账目进行核查。

第五条履行期限

本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期为X年，自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日止。协议期满前X个月，如双方均有意续约，应另行协商签订续约协议。若协议期满未签订续约协议，本协议自动终止。

乙方应自本协议生效之日起立即开始履行物业管理服务义务。除不可抗力因素外，乙方应连续、完整地提供本协议约定的物业管理服务，直至协议有效期满或提前终止。

协议履行期间，涉及物业的重大维修、改造项目，其决策、投资及施工时间不计入本协议约定的履行期限，但相关责任及费用按本协议约定处理。乙方的服务报告提交时间、甲方付款时间等具体节点，按本协议各条款的约定执行。

第六条违约责任

**1.甲方违约责任：**

（1）**未按时足额支付物业管理服务费**：除本第四条约定的逾期支付违约金（每逾期一日，按当期应付未付款项的XX%支付）外，若因甲方原因导致乙方累计逾期支付物业管理服务费超过X个月或累计金额超过XX万元人民币，乙方有权单方面解除本协议，并要求甲方支付至解除之日止的全部物业管理服务费、违约金以及因此给乙方造成的损失（包括但不限于乙方为追讨欠款产生的合理费用、甲方提前解约导致的乙方前期投入损失等）。甲方支付款项时，应一并支付所有逾期违约金及损失赔偿。

（2）**未能及时提供必要资料或配合**：若甲方未能按照本协议第三条第1.（1）项或第三条第1.（7）项约定，及时向乙方提供履行职责所需的物业资料、信息、配合或授权，导致乙方服务受阻或产生额外成本，甲方应承担由此给乙方造成的直接损失，并应乙方书面要求在X日内予以纠正。若甲方无正当理由拒不纠正，乙方有权相应调整服务范围或暂停受影响的服务，甲方仍需按约定支付服务费，但乙方应就调整或暂停服务对甲方造成的损失承担举证责任。

（3）**不当干预或提出不合理要求**：若甲方对乙方的正常管理活动进行无理干预，或提出超出本协议约定范围、违反法律法规或行业规范的不合理要求，给乙方造成名誉损害或管理困难，甲方应承担相应的赔偿责任，并应乙方要求停止不当行为。

（4）**未履行代收代缴费用转交义务**：若甲方未按约定及时核对确认代收费用清单，或未督促相关商户缴纳代收费用，导致乙方承担代收单位的经济处罚或诉讼风险，甲方应承担相应的责任，并赔偿乙方因此遭受的损失。

**2.乙方违约责任：**

（1）**服务质量不达标**：若乙方提供的管理服务不符合本协议第二条约定的定义、标准，或未能达到附件中（若有）详细的服务规范，经甲方书面指出后，乙方应在X日内未能采取有效措施纠正的，或连续X个月内出现同类重大服务缺陷的，甲方有权要求乙方限期整改，并有权根据缺陷的严重程度，要求乙方支付一定数额的违约金（具体标准可约定为每次XX元或按当期服务费的一定比例，如X%-X%）。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿差额部分。

（2）**设施设备重大故障或损坏**：若因乙方管理疏忽、维护保养不到位等原因，导致物业公共区域的关键设施设备（如电梯、消防系统、供配电系统等）发生重大故障或损坏，给甲方或第三方造成财产损失或人员伤亡，乙方应承担全部赔偿责任（包括但不限于维修费用、赔偿责任金、诉讼费、律师费等）。乙方应负责修复或更换损坏的设施设备，修复期间产生的相关费用由乙方承担，且甲方有权要求相应减免期间的物业管理服务费。

（3）**安保工作失职**：若因乙方安保措施落实不力、安保人员失职（如未能及时发现并制止违法犯罪行为、未能有效执行门禁管理导致无关人员进入危险区域、重大安全事件发生时应急响应迟缓等），导致甲方、业主或第三方财产损失或人身伤害，乙方应承担全部赔偿责任，并承担由此引发的行政处罚或法律诉讼责任。甲方有权立即暂停支付当期及后续物业管理服务费，直至乙方承担全部赔偿责任并弥补甲方损失。

（4）**违反信息报告义务**：若乙方未按本协议第三条约定的内容、频次或格式向甲方提交服务报告或其他应报告信息，或提交的报告内容虚假、遗漏重要信息，导致甲方无法有效监督服务或作出决策，乙方应承担相应的违约责任，并应甲方要求在X日内补报。若因乙方未及时报告重要信息（如重大安全隐患、费用异常等）而给甲方造成损失的，乙方应承担直接损失的赔偿责任。

（5）**擅自改变物业用途或进行违规经营**：若乙方利用物业公共区域或甲方提供的设施进行任何与物业管理无关的活动、擅自改变物业公共区域的用途、或允许他人进行违法违规经营，甲方有权立即要求乙方停止该行为，并有权要求乙方支付相当于X个月服务费数额的违约金。给甲方造成损失的，乙方应全额赔偿。

（6）**人员管理不当**：若乙方管理或服务人员严重违反职业道德、侵害业主或商户合法权益（如索贿、欺凌、泄露商业秘密等），经甲方或相关方举报核实后，乙方应立即将该人员调离岗位，并支付甲方相当于X个月服务费数额的违约金作为赔偿，同时承担因该行为给甲方造成的全部声誉损失和潜在法律责任。

（7）**擅自解约或拒绝履行协议**：若乙方无正当且符合本协议约定的理由单方面解除本协议或拒绝履行主要义务，应向甲方支付相当于X年服务费总额X%的违约金，并赔偿甲方因此遭受的直接经济损失。甲方有权要求乙方继续履行协议，或解除协议并要求乙方承担赔偿责任。

（8）**不可抗力未能及时通知**：若发生不可抗力事件，乙方有义务在事件发生后X小时内通知甲方，并在事件持续期间及时向甲方通报情况及影响，否则应承担相应的违约责任。

（9）**保险责任缺失或失效**：若乙方未按本协议第三条第2.（k）项约定购买或维持必要的责任保险，或保险期间中断，导致乙方无法就其违约行为（尤其是造成损失的责任）获得保险赔偿以弥补甲方损失时，甲方仍有权要求乙方直接承担全部赔偿责任，且乙方不得以已投保为由减轻或免除责任。

**违约金与赔偿的适用**：本协议约定的违约金与赔偿金，可单独适用，也可合并适用。若一方违约行为同时构成多个违约情形，甲方有权要求乙方承担所有相应的违约责任。任何一方违约导致协议无法继续履行的，守约方有权依据本协议及法律规定解除协议，并要求违约方承担全部赔偿责任。

第七条不可抗力

不可抗力是指双方在签订本协议时不能预见、对其发生和后果不能避免并不能克服的事件。不可抗力包括但不限于：地震、台风、洪水、海啸、火山爆发、雷击、火灾、战争、恐怖袭击、动乱、政府行为（如法律、法规的变更、征收、征用等）、流行病疫情以及无法预见且无法克服的意外事故等。

任何一方因不可抗力导致无法履行或无法完全履行本协议约定的部分或全部义务时，不承担违约责任。但在不可抗力发生后，该方应在X日内书面通知另一方，说明不可抗力事件的情况、可能的影响以及预计持续的时间。双方应根据不可抗力的影响，协商决定是否延期履行、部分履行或解除本协议。

因不可抗力导致协议部分无法履行的，受影响的部分协议条款自动终止，但本协议其他条款的效力不受影响。因不可抗力导致协议完全无法履行的，双方均有权解除本协议，且互不承担违约责任。解除协议时，双方应就已完成的工作、已支付的费用以及财产状况等事项进行清理，并根据实际情况协商处理。若不可抗力影响持续超过X个月，双方均有权单方面解除本协议，并应给予对方X个月的书面通知期限。解除协议后，双方应妥善处理各自遗留的事务，并互不承担赔偿责任。

发生不可抗力的一方应采取合理措施尽量减少损失，并及时向另一方通报情况。若一方因未采取合理措施而导致损失扩大，其不能证明损失扩大的部分，由该方自行承担。

第八条争议解决

因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决。在协商期间，任何一方均不得采取诉讼、仲裁或其他争议解决程序。

若协商在协议生效之日起X日内未能解决争议，或任何一方在协商过程中明确表示拒绝协商，则争议应提交至XX仲裁委员会（或其他双方书面约定的仲裁机构），按照该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为XX市。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力，仲裁费由败诉方承担，若双方均败诉，则按比例分担。

在仲裁期间，除争议事项外，双方应继续履行本协议其他未受争议影响的条款。任何一方未经对方书面同意，不得单方面中止履行本协议。

若选择诉讼方式解决争议，则应向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。诉讼期间，双方亦应尽力保持协议的继续履行，除非协商一致或法院裁定停止履行。法院的判决具有法律效力，双方应自觉履行。

第九条其他条款

**1.通知方式**：双方在本协议中载明的地址、联系人及联系方式为有效联系方式。任何一方变更地址、联系人或联系方式，应提前X日书面通知另一方，否则按原联系方式发送的通知视为有效送达。通知可以通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件等方式进行。专人递送或挂号信应在送达后X日内视为送达；传真或电子邮件应在成功发送后视为送达，但电子方式通知的，对方应在收到后X日内确认，否则视为送达。本协议项下的所有通知均应使用中文进行。

**2.协议变更**：对本协议的任何修改、补充或变更，均须经双方协商一致，并签署书面补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。未经双方书面同意，任何一方不得单方面修改本协议。

**3.分割性**：本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力。若本协议任何条款被有权机