学校物业服务总体服务方案

学校物业服务总体服务方案

目录

第一节管理方式.................................1

一、综合一体的管理方式......................2

二、设立驻场服务机构........................2

三、建立内部管理构架........................2

第二节工作计划.................................4

一、前期介入工作计划........................5

二、物业服务交接项目........................10

三、接管后工作计划..........................10

第一节管理方式

清晰的驻场服务机构，完善的运作流程是优质服务的保

证。我司将组建XX学校物业管理处，具休对XX学校物业管

理采购项目进行服务管理，在实施物业服务管理过程中，及

时和贵单位沟通，以便及时掌握贵单位人员服务要求，更好

地为贵单位服务。达到下述的管理目标即：

管理意识超前、管理组织高效、管理人员专业化、管理

方式民主化、管理方法规范化、管理手段现代化。我司拟采

用以下的管理方式：

1

一、综合一体的管理方式

即对XX学校，统一由管理处协调管理，保持高效率运

作，保证高水平管理。

在管理处实施物业管理运作过程中，我们将发挥公司和

业主双向共管方式、超前引导、适时管理、适时服务的运作

方式，以及软、硬件结合方式的经验，落实管理，提高效果。

二、设立驻场服务机构

(-)在此类管理模式中，所管的物业集中，建议XX

学校全权代表贵单位参与项目的管理，具体监督和负责物业

管理工作，这样有利于物业管理项目的顺利开展。

(-)物业管理处接受XX学校的业务指导。

(三)物业驻XX学校物业管理处为本物业管理公司专

业机构，在授权下，履行“物业管理委托合同”中规定的权

利、义务和责任C

(四)物业管理处实行公司领导下的项目经理目标责任

制。物业管理处内部实行垂直领导。

(五)组织机构设置的原则是精于高效、一专多能。

二、建立内部管理构架

(-)机构设置

为保障校区物业治理服务优化，结合项目人文特点及行

业法规，拟设立“物业治理处”，采纳“一站式”网络物业

治理服务，结合现代物业治理理念和经营模式，确定物业治

2

理组织架构及监督机制。

1,治理机构名称及监督体系

（1）公司下设项目治理机构“物业治理处”，按照物

业服务合同约定对校区实施专业化、规范化的物业治理服

务。

（2）后勤治理处和公司共同构成对物业治理处的监督

治理。

（3）项目经理既是指挥员，又是督促检查者，当各项

工作指令下达后，项目经理可通过信息反馈渠道猎取信息，

对指挥机构所发出的各项指令进行综合评估和推断，纠正错

误，克服工作盲点。

（4）在监督机构操纵方式中，采取例行检查和突击抽

查相结合的方式进行，而监督操纵的措施以预先操纵与信息

反馈操纵相结合的方式进行。

3

物业治理处监督机制流程图

（二）组织架构图

（见第四章）

第二节工作计划

总体工作计划表

序号工作项目具体内容所需时

间

1制定详细管理方L总结以往的管理经验；

案2.制定详细的物业管理方案。

2人力资源组织L人员的招聘和调配；

2.员工的上岗培训。

3签订委托合同L就管理用房及其他管理问题

4

进行充分协商；

2.签订项目管理合同。

4完善管理及办公1.安排管理用房；

条件2.安排员工宿舍及其他生活用

房：

3.管理所需物资的配备。

5成立学校管理部L选聘派驻人员；

2.与外部建立公共关系网落。

6制订及完善管理1.导入IS09002质量保证体系

规章制度

2.配合管理特点，制定和完善

切合实际的各项制度。

7物业的验收与接1.依据接管验收标准逐项核

管、各项资料的移对，并办理书面移交手续；

交2.对遗留问题作好备案，并与

建筑商协商解决。

一、前期介入工作计划

(-)目的

完善建筑设施设备安装建设细节，收集掌握水电及隐蔽

工程数据，图片等便于日后管理需要，为节能降耗便于管理

提供完善意见，掌握各类设施设备维修配件相关信息，提供

物业管理保障支撑，提前熟悉物业特点，拟定学校物业管理

方案。

5

（二）分工

1.项目经理：全面负责本项目的介入计划制定，修改，

完善；听取各专业人员的工作汇报，及时调整工作方向，聚

焦工作重点；批准各专业住的工作计划，调配资源支持各专

业组工作推进：加强与甲方的沟通和协调，及时了解甲方工

作动态和要求；策划各方面管理方案。

2.工程前介主管：负责相关图纸收集，实地拍照备案，

编写介入工作计划，收集水电设施设备相关信息；熟悉消防

系统设施建设，设计和施工图纸等；提供日后管理完善意见

和建议。

3.工程前介师（物业管理方向）：负责所辖楼宇建设及

相关功能数据的收集；从使用角度衡量建设细节，提出合理

化修改意见。收集建材和供应商信息，建立通讯录和资料档

案将来备查；掌握水路主要控制点，建立水流向控制阀清单;

掌握配电设备参数，以及配电房控制区域的设备配备符合等

信息。

（餐饮管理方向）：负责食堂布局和功能的完善，根据

国家相关法律法规向甲方提供食堂规划和建设布局意见。

4.物业事务人员：了解学校周边生活垃圾及餐厨垃圾转

运工作情况；建立各类供应商名单并做好前期摸底工作；协

助校方人员拟定楼宇编号和功能区设置，楼栋编号设置等工

作；建立各楼层各房间钥匙清单，编制钥匙牌；

5.行政人事人员：摸排学校周边类似工作人员薪酬待遇

水平，潜在就业人员提供的数量；前介办公室的准备和办公

6

设备的采购准备；人员招聘信息的发布，面试录用工作的开

展。工作人员进餐和住宿生活安排。

（三）工作步骤

时间节点工作内容责任部责任

门人

掌握总平面图，熟悉建筑基本情况

熟悉出入口设置，确定垃圾转运点

的设置

服务人员宿舍的配套工程建设跟踪

水电空调设备厂家及售后工程师通

讯录建立

接管前2熟悉设备操作及简单故障排除步骤

个月及要点

向校方提交食堂建设布局，功能划

分建议

提父餐厨设备米购注意事项及设备

清单、种类

提出应急发电机组的功率参数和场

地布置准备

拟定接管方案和日常管理方案

学生公寓文化建设方案拟定

拟定人员配备计划和岗位职责，工

作流程，工作制度

7

进行人员招聘，面试，录用，确定

培训时间

确定工作人员服装样式，颜色，订

立采购合同

前期接管人员办公室的确定，装修

和准备，具备办公条件

确定接管人员培训计划，整体培训

和专业培训

餐饮工作人员集体办理健康证

确定校园超市的管理方案和布局，

选择供应商，签订合同

确定学校文印室的位置，工作布局，

设备采购，调试运行。

确定学校洗衣房和理发室的招商方

案，选择供应商，签订服务合同

接管前1清理开荒后勤服务人员宿舍，具备

个月居住条件

完成至少一个食堂安装购置设备，

具备接待进餐能力

通过考察对比，确定食堂物资供应

商的选择，签订供应合同

通过考察对比，确定学校维修水电

物料耗材供应商的选择，签订合同

通过考察对比，确定学校环卫绿化

8

保洁耗材供应商的选择，签订合同

编制校园标识标志方案，制定各专

业标识标志完成布置时间计划。

确定各楼宇房间功能布局，对房间

进行标识编号

收集校园个建筑楼宇房间钥匙，制

作钥匙牌，进行开锁测试工作

各出入口门卫上岗，开闭所技术人

员提前进入熟悉设备，接管工作

接管后1校园全面清扫，开荒，保洁

周

移动垃圾桶、固定双色垃圾桶布局

到位，保洁耗材采购到库房

食堂工作人员开始上岗对食堂做卫

生，安装零星工程设备，完善厨房

设施

就餐流程和服务工作流程演练

教师生活公寓钥匙牌制作，做最后

一次复验，对前期指出的问题整改

落实

编制师生入住方案（包括交通引导

停放，物品的交接存放，办公室的

分配通知等等）

教学楼、办公楼公共部分摆放绿色

9

植物