上海预售许可证审批制度

PAGE上海预售许可证审批制度一、总则（一）目的为加强本市房地产市场管理，规范商品房预售行为，保障购房人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规，结合本市实际情况，制定本审批制度。（二）适用范围本制度适用于在上海市行政区域内从事商品房预售活动的房地产开发企业及其开发建设的商品房项目。（三）基本原则1.依法依规原则严格遵循国家和本市相关法律法规及行业标准，确保预售许可证审批工作合法、公正、透明。2.公开公平公正原则审批过程和结果向社会公开，保障各方主体平等参与，接受社会监督。3.高效便民原则优化审批流程，提高审批效率，为企业提供便捷服务，同时保障购房人及时了解预售项目信息。二、预售许可申请条件（一）企业资质要求房地产开发企业应当具有房地产开发企业资质证书，并在有效期内。不同资质等级的企业可承担相应规模和类型的房地产开发项目，具体要求按照本市房地产开发企业资质管理规定执行。（二）土地及建设条件1.已取得土地使用权证书，土地用途为住宅、商业、办公等可预售的房地产类型。2.持有建设工程规划许可证，明确了项目的规划设计方案，包括建筑规模、户型、配套设施等。3.按照土地出让合同约定，已投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。（三）工程形象进度要求1.多层建筑已完成主体结构三分之一以上。2.高层建筑已完成基础工程。（四）其他条件1.已制定商品房预售方案，预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度（实行一房一价的，应当同时公示每套房屋的价格）、预售资金监管落实情况等内容。2.法律、法规规定的其他条件。三、申请材料（一）申请表房地产开发企业应当如实填写《上海市商品房预售许可证申请表》，并加盖企业公章。（二）企业资质证书副本提供房地产开发企业资质证书副本原件及复印件，复印件需加盖企业公章。（三）土地使用权证书提交土地出让合同及土地使用权证书原件及复印件，复印件需清晰可辨，并加盖企业公章。（四）建设工程规划许可证提供建设工程规划许可证原件及复印件，复印件需加盖企业公章。（五）工程形象进度证明材料1.多层建筑：提供主体结构已完成三分之一以上的证明文件，如施工单位出具的进度报告及监理单位的确认文件等。2.高层建筑：提供基础工程已完成的证明文件，如基础验收报告等。（六）商品房预售方案预售方案应当按照规定格式和内容要求编制，一式两份，并加盖企业公章。（七）其他材料根据具体情况，可能需要提供的其他相关证明材料，如资金投入证明、项目配套设施建设承诺等。四、审批流程（一）受理1.申请人向上海市住房和城乡建设管理部门（以下简称“市住建部门”）提交预售许可申请材料。2.市住建部门对申请材料进行形式审查，符合要求的予以受理，并出具受理通知书；不符合要求的，一次性告知申请人需要补正的全部内容。（二）审核1.市住建部门受理申请后，对申请材料的真实性、完整性进行审核，并组织现场勘查。2.现场勘查主要核实项目的工程形象进度、配套设施建设情况等是否符合预售条件。3.审核人员根据审核和勘查情况，提出审核意见，报部门负责人审批。（三）审批1.部门负责人对审核意见进行审批，作出是否准予预售许可的决定。2.准予预售许可的，核发《上海市商品房预售许可证》；不予预售许可的，书面通知申请人并说明理由。（四）公示1.市住建部门将准予预售许可的项目信息在上海市房地产市场信息网等指定媒体上进行公示，公示期不少于7日。2.公示内容包括项目名称、开发企业名称、预售许可证号、预售房屋栋号、建筑面积、套数、户型、预售价格等。（五）发证公示期满无异议的，申请人凭受理通知书领取《上海市商品房预售许可证》。五、预售资金监管（一）监管账户设立1.房地产开发企业应当在申请预售许可前，按照预售项目建设进度和预售资金使用计划，在商业银行设立商品房预售资金监管账户。2.监管账户应当与项目预售许可证对应，专款专用，不得挪作他用。（二）资金缴存1.房地产开发企业应当根据预售方案中确定的预售价格，按照一定比例将预售资金缴存至监管账户。2.缴存比例根据项目建设进度分阶段按不同比例留存，具体比例由市住建部门会同相关部门根据项目实际情况确定。（三）资金使用1.预售资金应当按照工程建设进度和实际需要，由房地产开发企业提出使用申请，经监理单位、施工单位、监管银行审核后，报市住建部门批准。2.预售资金主要用于支付项目建设的建筑材料款、设备款、工程款、法定税费等与项目建设相关的费用。（四）监督管理1.市住建部门会同相关部门对预售资金监管账户进行定期检查和不定期抽查，确保预售资金专款专用。2.房地产开发企业违反预售资金监管规定的，市住建部门将责令其限期改正，并处以罚款；情节严重的，暂停其预售项目网签备案，并记入企业信用档案。六、法律责任及违规处理（一）法律责任1.房地产开发企业未取得《上海市商品房预售许可证》预售商品房的，由市住建部门责令停止预售，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.房地产开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料或者采用欺骗手段取得预售许可的，由市住建部门责令改正，撤销预售许可，并处3万元罚款。3.房地产开发企业未按照本制度规定使用预售资金的，由市住建部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，暂停其预售项目网签备案，并记入企业信用档案。（二）违规处理流程1.市住建部门在日常监管中发现房地产开发企业存在违规行为的，应当及时进行调查取证。2.经调查核实后，市住建部门根据违规情节轻重，依法作出相应的处理决定，并书面通知企业。3.企业对处理决定不服的，