2025年物业管理法规知识试题及答案

2025年物业管理法规知识试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1.根据2024年修订的《物业管理条例》，新建住宅项目交付前，建设单位应当与选聘的物业服务人完成物业承接查验，查验结果需在物业管理区域内公示的最短期限为（）。A.3日B.5日C.7日D.10日答案：C2.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务。以下哪项不属于业主对共有部分的义务？（）A.按比例分担共有部分的维修费用B.不得擅自占用公共通道C.配合物业服务人对共用设施的维护D.要求物业服务人优先维修自家专有部分设备答案：D3.某小区业委会因任期届满需换届，若原业委会成员拒绝移交资料，根据《民法典》及相关法规，有权责令其限期移交的主体是（）。A.街道办事处（乡镇人民政府）B.社区居民委员会C.县级以上房地产行政主管部门D.全体业主联名申请的人民法院答案：A4.物业服务合同终止后，原物业服务人在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管前，应当（）。A.立即退出物业管理区域B.继续处理物业服务事项，直至完成交接C.仅维持公共区域基本清洁D.停止收取任何费用答案：B5.某业主因长期空置房屋，以“未实际享受服务”为由拒交物业费。根据《民法典》第944条，法院应（）。A.支持业主，因未实际使用物业B.驳回业主，物业费与是否居住无关C.要求双方协商减免50%费用D.认定物业服务人未履行义务时可拒交答案：B6.利用小区电梯间设置商业广告的收益，在扣除合理成本后，应归（）所有。A.物业服务人B.建设单位C.业主共有D.广告投放方答案：C7.业主大会决定使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积（）以上且参与表决人数（）以上的业主同意。A.1/2；1/2B.2/3；2/3C.3/4；3/4D.1/3；1/3答案：C8.物业服务人发现业主违规装修，擅自拆除承重墙，应当（）。A.立即停水停电制止B.报告业主委员会处理C.及时劝阻并向有关行政主管部门报告D.要求业主缴纳违约金答案：C9.某小区未成立业主大会，需解聘原物业服务人，应通过（）方式决定。A.全体业主一致同意B.专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意C.社区居委会代为决定D.建设单位代为决定答案：B10.物业管理区域内，消防设施设备的维护责任主体是（）。A.消防部门B.物业服务人C.业主个人D.建设单位（保修期内）答案：D（注：保修期内由建设单位负责；保修期满后，由业主共有部分维修资金承担，物业服务人负责日常维护）二、多项选择题（每题3分，共15分，少选、错选均不得分）1.下列属于业主共同决定的事项有（）。A.选举业主委员会或者更换业主委员会成员B.制定和修改管理规约C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人D.改建、重建建筑物及其附属设施答案：ABCD2.物业服务人应当履行的义务包括（）。A.定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目等向业主公开B.对物业使用中的禁止行为进行劝阻、制止并报告C.妥善保管业主信息，不得泄露或非法使用D.超出合同约定范围提供额外服务并收取费用答案：ABC3.根据《住宅专项维修资金管理办法》，以下哪些费用不得从维修资金中列支？（）A.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用B.由开发建设单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用C.由相关单位承担的供水、供电、供气等管线和设施设备的维修、养护费用D.因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用答案：ABCD4.业主在物业管理活动中享有下列权利（）。A.监督业主委员会的工作B.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权C.要求物业服务人公开服务资金收支明细D.擅自改变房屋用途用于经营答案：ABC5.关于业主大会的召开，下列说法正确的有（）。A.业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式B.业主大会作出决定，应当经专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决C.业主可以委托代理人参加业主大会会议D.业主大会的决定对全体业主具有法律约束力答案：ACD三、判断题（每题2分，共20分。正确填“√”，错误填“×”）1.业主将住宅改变为经营性用房的，只需经有利害关系的业主一致同意。（）答案：×（需经有利害关系的业主一致同意并符合相关法律、法规及管理规约）2.物业服务合同终止后，原物业服务人拒不退出的，业主可以拒绝支付合同终止后的物业费。（）答案：√3.建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，但无需向物业买受人明示。（）答案：×（需向物业买受人明示并予以说明）4.业主未按约定缴纳物业费，物业服务人可以采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交。（）答案：×（禁止以停水停电等方式催交物业费）5.利用共有部分产生的收入，扣除合理成本后的收益属于物业服务人所有。（）答案：×（属于业主共有）6.业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（）答案：√7.物业服务人应当定期公布维修资金的筹集、使用情况。（）答案：×（维修资金的筹集、使用情况由业主委员会或公有住房售房单位公布）8.业主委员会委员资格终止后，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。（）答案：√9.物业管理区域内的机动车位，应当首先满足业主的需要。（）答案：√10.未签订书面物业服务合同，但物业服务人实际提供服务的，业主可以拒绝支付物业费。（）答案：×（构成事实服务关系，业主应支付费用）四、案例分析题（共45分）案例一（15分）：2024年8月，某小区业主发现电梯内广告收益未公示，且近一年的收益未分配。业主向业委会反映后，业委会称“广告由前物业引入，收益已用于补充维修资金，无需单独公示”。经核查，前物业已于2023年12月退出，新物业2024年1月入驻，广告合同由前物业与广告公司签订，有效期至2024年12月。问题：1.电梯广告收益的归属主体是谁？法律依据是什么？（5分）2.前物业、业委会未公示收益的行为是否违法？应承担何种责任？（5分）3.新物业是否有权继续收取广告收益？说明理由。（5分）答案：1.归属业主共有。依据《民法典》第282条：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”电梯属于业主共有部分，广告收益扣除合理成本后归业主所有。2.违法。前物业作为广告合同签订方，应在服务期间公示收益收支情况；业委会作为业主代表，对共有部分收益负有监督和公示义务。根据《物业管理条例》第63条，未按规定公示的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上5万元以下罚款。3.新物业无权直接收取。广告合同由前物业签订，新物业未参与合同关系，收益应归业主共有。前物业退出后，业委会应代表业主与广告公司协商变更合同主体或终止合同，收益由业委会或业主大会决定使用方式。案例二（15分）：2024年3月，某小区3栋2单元发生顶层漏水，影响5户业主室内装修。经鉴定，漏水原因为屋顶防水层老化，需维修费用8万元。该单元共10户业主，其中2户长期空置未交维修资金，3户认为“漏水未影响自家”拒绝分摊费用。问题：1.维修资金的使用程序是什么？（5分）2.未交维修资金的业主是否需承担维修费用？法律依据是什么？（5分）3.认为“未受影响”的业主能否拒绝分摊？说明理由。（5分）答案：1.使用程序：（1）物业服务人或业委会提出使用建议；（2）业主大会或专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主讨论通过；（3）公示使用方案（不少于7日）；（4）向维修资金管理部门申请列支；（5）专户管理银行划转资金；（6）公示使用结果。2.需承担。根据《住宅专项维修资金管理办法》第3条，维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，全体业主共同受益。未交维修资金的业主应补缴或按分摊比例承担费用，否则其他业主可提起诉讼要求其支付。3.不能拒绝。屋顶属于建筑物共有部分，根据《民法典》第283条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”漏水虽直接影响5户，但维修屋顶是为全体业主共同利益，全体业主均需按比例分摊费用。案例三（15分）：2024年5月，某小区业委会以“物业服务不达标”为由，未召开业主大会直接解聘原物业，并与新物业签订合同。原物业拒绝退出，称“解聘程序不合法”，新物业强行入驻引发冲突。部分业主以“未参与表决”为由拒交新物业费。问题：1.业委会解聘原物业的程序是否合法？法律依据是什么？（5分）2.原物业拒绝退出的行为是否合法？应如何处理？（5分）3.业主拒交新物业费的行为是否合法？说明理由。（5分）答案：1.不合法。根据《民法典》第278条，解聘物业服务人需由业主共同决定，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业委会无权自行决定解聘，需召开业主大会表决通过。2.原物业拒绝退出的行为是否合法需分情况：若解聘程序合法，原物业应在约定期限内退出；若程序不合法，原物业有权拒绝。本