办公大楼管理办法细则

办公大楼管理办法细则一、人员进出管理（一）内部人员管理本大楼实行全时段门禁准入制度，工作日开放时间为8:00-19:00，周末及法定节假日开放时间为9:00-17:00，非开放时间除提前报备的加班人员外，禁止任何人员进出。内部员工须凭本人实名工卡或绑定本人信息的生物识别（刷脸）通行，工卡仅限本人使用，严禁转借他人，违者对转借双方各处50元罚款，累计3次转借的，暂停门禁权限7天。员工离职须在办理离职手续时将工卡交回物业部，遗失工卡补办收取工本费20元/张。加班人员须提前1个工作日由本部门对接人在物业线上管理系统报备，未报备的晚22:00后禁止进出大楼。（二）外来访客管理所有外来访客须在首层门卫岗完成实名登记，提供本人有效身份证件，明确告知被访部门、被访人姓名及联系方式，由安保人员现场联系被访人核实确认后，发放带有效期限的临时访客卡，访客卡单次有效时长最长不超过8小时，访客离开大楼时须将访客卡交回门卫岗，未交回的收取押金50元，7日内未交回的押金不予退还。未登记擅自进入大楼的访客，安保人员有权强制带离，对被访单位处以100元/次罚款。（三）施工及服务人员管理大楼装修、维保、工程等长期或临时进场施工服务人员，须提前3个工作日由对接入驻单位或施工方向物业部提交人员名单、身份证复印件、施工资质文件，办理专用临时出入证，出入证有效期与施工服务周期一致，最长不超过90天，到期须重新办理，出入证须佩戴于胸前显眼位置，严禁转借，违者处以100元/次罚款。快递、外卖人员仅限在首层大堂指定区域活动，严禁擅自进入办公楼层，违规闯入的，对对应配送企业处以50元/次罚款。（四）违禁物品管理严禁任何人员携带易燃、易爆、有毒有害、管制器具、腐蚀性物品等国家规定的违禁物品进入大楼，安保人员有权对携带物品进行开包检查，拒不配合的禁止进入大楼，涉嫌违法的直接移交公安机关处理。二、车辆停放与交通管理（一）车位配置与分配本大楼停车场设置于地下负一、负二层，总计配置车位398个，其中负一层182个，负二层216个。车位分为固定车位和临时车位两类：固定车位共270个，按入驻单位租赁面积配比分配，每100㎡租赁面积配置1个固定车位，不足100㎡按1个核算，产权归大楼所有，仅提供使用权；临时车位共128个，其中预留20个为访客专用临停位，剩余108个为内部流动临停位。（二）收费标准固定车位使用费为350元/个/月，由物业统一向入驻单位收取，按季度结算；内部员工临时停车，首2小时免费，超出2小时后按5元/小时计费，单日最高收费30元，月封顶400元；访客停车，首1小时免费，超出1小时后按8元/小时计费，单日最高收费60元；包月员工停车优惠价为380元/月。所有停车费用支持线上线下缴纳，逾期未缴的，暂停对应车辆进出权限。（三）通行与装卸管理所有重型货车、大件物资运输车辆，须提前24小时向物业部报备，统一停靠东广场指定装卸区，严禁占用大楼内部主车道、人行通道，装卸作业时间限定为工作日18:30-次日7:30，周末及法定节假日全天可作业。单件重量超过50kg、体积超过0.5m³的物品搬运，必须走专用货梯，严禁使用客梯，违规使用客梯的，处以200元/次罚款，造成电梯损坏的，全额承担维修费用。（四）停车违规管理严禁车辆乱停乱放，严禁占用消防通道、应急出口、他人固定车位，占用消防通道的，直接锁车处理，处以500元/次罚款，因占用消防通道延误应急救援的，追究对应车主及所属单位的法律责任；占用他人固定车位的，第一次口头警告，第二次处以100元/次罚款，累计3次违规的，取消对应车辆6个月停车资格。非机动车统一停放在北广场专用车棚，车棚总计可容纳450辆电动自行车、120辆自行车，设置10个共享充电插座，充电收费为1.2元/度，单次充电最长不超过12小时，超时充电按2倍标准收费；严禁电动自行车进入大楼电梯、办公区域，严禁在楼内私拉电线充电，违规的处以200元/次罚款，引发安全事故的承担全部责任。三、办公场所使用与装修管理（一）装修审批管理新入驻单位二次装修，须提前10个工作日向物业部提交完整装修方案，包括平面布局图、水电改造图、消防改造图、装修单位资质文件，装修单位须具备二级及以上装饰装修资质，消防改造单位须具备一级消防工程资质，审核通过后缴纳装修保证金，标准为100元/㎡，最低不低于5000元，最高不超过50000元，装修完成3个月后无结构损坏、无管线故障的，全额退还保证金。（二）施工规范管理装修施工时间限定为工作日19:00-次日7:00，周末及法定节假日全天可施工，严禁工作日白天施工产生噪音扰民，违规施工扰民被投诉的，处以200元/次罚款，累计3次违规的，责令停止施工7天。装修垃圾必须分类袋装，统一转运至负二层指定垃圾中转点，严禁堆放在楼道、电梯厅、消防通道，违规堆放的，处以150元/立方米罚款，逾期不清理的，物业代为清理，清理费按300元/立方米收取。施工期间，施工区域必须配备不少于2具4kg干粉灭火器，严禁在施工区域生火做饭、留宿，违规的处以100元/次罚款。（三）建筑结构保护要求任何入驻单位不得擅自改变建筑主体结构，严禁拆除、破坏承重墙、主梁、剪力墙、消防主管道、弱电主桥架，严禁在外墙私自开窗、打洞、改变外墙外观，确需改造的必须提交结构安全鉴定报告，经产权方和物业部审核同意后方可施工，违规破坏结构的，装修保证金不予退还，还要承担结构修复费用及相关法律责任。外墙标识、广告牌必须符合大楼统一设计规范，按指定位置、尺寸制作安装，未经批准私自设置的，责令拆除，费用自理，并处2000元罚款。（四）日常使用规范办公区域门前、公共走廊、消防通道严禁堆放文件柜、桌椅、纸箱、宣传物料等杂物，消防通道净宽度必须保持不小于1.8m，符合消防安全规范，检查发现堆物的，责令2小时内清理，逾期不清理的，物业代为清理，收取清理费200元/立方米。入驻单位不得擅自将承租区域整体或部分转租给第三方，确需转租的必须提前30天告知物业和产权方，经审核同意后方可办理转租手续，擅自转租的，产权方有权解除租赁合同。四、安全消防管理（一）消防安全责任落实每个入驻单位必须指定1名专职消防安全联络员，报物业部备案，每月参加1次物业组织的消防安全培训，每季度配合物业完成本单位区域消防安全检查。大楼每楼层设置2个消防栓，每间隔20m设置1具4kg干粉灭火器，入驻单位办公区域每50㎡必须增配1具4kg干粉灭火器，由入驻单位自行配备，物业每月抽查，未按要求配置的，责令3天内整改，逾期不整改的处以200元罚款。（二）用火用电管理办公区域严禁使用额定功率超过1000W的违禁大功率电器，经允许的合格饮水机（额定功率不超过1500W）、投影仪、服务器设备除外，严禁使用电炉、电热棒、电饭煲、电暖器、电火锅等生活类电器，检查发现违禁电器一律没收，并处100元/次罚款。每日下班必须关闭所有电器电源、拔掉插头，物业每晚21:00开展全楼巡查，发现未断电的单位记录在案，第一次口头警告，第三次起处以100元/次罚款，因未断电引发火灾事故的，由对应单位承担全部责任。（三）禁烟管理大楼所有室内区域（包括办公区、卫生间、楼梯间、地下停车场）全面禁止吸烟，仅东广场、北广场指定区域允许吸烟，发现室内吸烟的，处以100元/次罚款，引发烟感报警、消防隐患的，追加罚款500元，造成损失的全额赔偿。（四）消防设施维护任何单位和个人不得遮挡、挪用、损坏消防设施，不得遮挡消防栓、安全出口标识，疏散安全出口必须保持24小时畅通，严禁上锁，违规遮挡、上锁的，责令立即改正，处以200元罚款，损坏消防设施的，照价赔偿，并处500-2000元罚款。大楼每年11月组织1次全楼消防演练，所有入驻单位必须安排不少于2名人员参加，无故不参加的处以500元罚款。（五）治安安全管理大楼公共区域实现监控全覆盖，监控录像保存时间不低于30天，任何单位和个人不得擅自删除、调取监控录像，因办案需要调阅的，必须出具单位介绍信或警方协查通知，经物业部经理批准后方可调阅，严禁入驻单位私自安装摄像头对准公共区域、楼道，未经批准安装的责令拆除，处以300元罚款。发生治安、盗窃案件的，第一时间联系物业安保，报警配合调查。五、环境卫生与设施设备维护管理（一）环境卫生标准物业保洁负责首层大堂、公共走廊、电梯厅、楼梯间、公共卫生间的清洁维护：首层大堂地面每2小时循环保洁1次，台面每日消毒2次；公共卫生间每1小时保洁1次，随时补充手纸、洗手液，每日消毒2次；公共走廊、楼梯间每日全面保洁2次，每周深度清洁1次；全楼公共区域每月开展1次预防性消毒，每季度进行1次二次供水水箱清洗消毒，出具官方水质检测报告并公示。入驻单位自行负责本办公区域清洁，也可委托物业保洁提供服务，费用另行协商。（二）垃圾管理生活垃圾必须分类袋装，放入楼层公共垃圾桶，可回收物、有害垃圾须按标识投放，严禁将建筑垃圾、大件垃圾、厨余垃圾投入公共垃圾桶，违规投放的处以100元/次罚款。废弃办公家具、大型杂物须提前联系物业安排清运，费用按体积计算，50元/0.5立方米，由入驻单位承担，严禁随意丢弃在公共区域。（三）电梯管理大楼共配备客梯8部、货梯2部、消防专用梯1部，客梯分高低区运行，1-10层低区配置4部，11-20层高区配置4部，早高峰（8:30-9:30）、晚高峰（17:30-18:30）所有客梯全部开启，非高峰时段保持6部客梯运行，满足通行需求。电梯每月15日进行常规维护保养，提前3天公示保养时间，保养时段错开高峰，单次保养不超过4小时。严禁电梯超载运行，严禁在电梯内吸烟、蹦跳，严禁运载未密封的建筑垃圾、液体，违规造成电梯故障的，全额承担维修费用，并处200元罚款。（四）中央空调与给排水管理中央空调运行时间为工作日8:00-18:30，法定节假日加班需要开启空调的，须提前1天向物业部报备，超出运行时段的按200元/小时收取使用费。夏季制冷设定温度不低于26℃，冬季制热设定温度不高于20℃，任何入驻单位不得擅自改动中央空调主管道阀门，擅自改动造成整层管网运行异常的，处以500元罚款，承担全部维修费用。物业每季度对上下水管网进行检查，每年清洗二次供水水箱2次，发现漏水故障2小时内安排维修，因入驻单位装修改造造成水管堵塞、漏水的，所有损失由入驻单位承担。六、公共区域与会议服务管理（一）公共区域使用规范首层大堂、各楼层电梯厅、广场属于公共区域，任何入驻单位不得擅自摆放宣传展架、发放传单、摆摊促销，确需开展品牌宣传、活动推广的，提前3天向物业部申请，批准后在指定区域摆放，收费标准为50元/天，擅自摆放的强制移除，费用自理，并处200元罚款。严禁在公共区域私拉电线、张贴广告，违规的处以100元/次罚款。（二）公共会议室预约与使用规范大楼负一层设置大、中、小三类公共会议室，大会议室可容纳120人，配备投影、音响、同声传译设备；中会议室可容纳40人，配备基础投影音响；小会议室可容纳12人，适合小型会谈。所有入驻单位可提前1-7天在物业线上系统预约使用，收费标准为：大会议室4小时以内收费1000元，超出4小时后每小时加200元，非工作时段每小时加300元；中会议室4小时以内收费500元，超出每小时加100元；小会议室4小时以内收费200元，超出每小时加50元；入驻单位内部日常部门会议，工作日半天以内免费使用。预约后无故取消累计3次的，暂停1个月预约资格。使用结束后须清理会场，带走所有私人物品和垃圾，逾期不清理的收取清洁费200元，损坏设施设备的照价赔偿。（三）多功能厅使用管理首层东侧设置容纳300人的多功能厅，可举办大型培训、发布会、年会等活动，使用须提前10天预约，提交活动方案、安保方案，经物业部和安保部门审核批准后，收取场地费8000元/天，押金10000元，活动期间的安全、秩序由使用单位负责，活动结束后恢复场地原状，无设施损坏的全额退还押金。七、能耗管理所有入驻单位单独安装水、电、中央空调计量表，物业每月5日完成抄表核算，10日前出具缴费通知单，入驻单位须在15日前完成缴费，电费按1.1元/度收取，水费按8.5元/吨收取，中央空调按冷热量计量收费，标准为35元/吉焦，逾期缴费的，每天按应缴金额的0.5%收取滞纳金，逾期超过15天的，暂停供水供电服务。公共区域照明全部采用一级能效LED智能感应灯，自动调节亮度，非工作时段除应急照明外全部关闭，入驻单位下班必须关闭本区域所有照明、空调、电器设备，物业检查发现下班未断电的，超额电费按10倍电价收取，累计3次违规的，通报全楼。严禁私接电线、偷水偷电，发现偷水偷电行为的，按过去3个月平均用量的3倍补缴费用，并处1000-5000元罚款，情节严重的移交司法机关处理。物业每季度对水、电、空调管网进行检测排查，及时修复跑冒滴漏问题，每年安排不低于5%的能耗节能改造，降低全楼整体能耗。八、应急管理物业制定火灾、地震、暴雨内涝、停电停水、燃气泄漏、公共卫生事件等专项应急预案，每半年组织1次专项应急演练，所有入驻单位须配合落实。发生火灾时，现场人员立即按下就近火灾报警按钮，拨打119和物业中控室应急电话，所有人员按照疏散指示标识迅速撤离，严禁乘坐电梯，严禁贪恋财物。发生电