2026年房地产企业会计考试试卷及答案

2026年房地产企业会计考试试卷及答案房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权，用于开发建造对外出售的商品房，该土地使用权对应的成本应当计入的会计科目是（）A.无形资产B.开发成本C.投资性房地产D.开发产品1.房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权，用于开发建造对外出售的商品房，该土地使用权对应的成本应当计入的会计科目是（）A.无形资产B.开发成本C.投资性房地产D.开发产品2.房地产开发企业在商品房预售阶段收到购房客户支付的预售房款，正确的核算科目是（）A.主营业务收入B.其他应付款C.预收账款D.合同资产3.增值税一般纳税人房地产开发企业，销售2016年4月30日前开工的房地产老项目，选择简易计税方法计税的，适用的征收率为（）A.3%B.5%C.6%D.9%4.下列各项支出中，属于房地产开发企业开发间接费用核算范围的是（）A.项目工程部管理人员的职工薪酬B.开发项目发生的土地征用及拆迁补偿费C.项目推广发生的广告费D.企业整体经营活动发生的银行借款利息支出5.增值税一般纳税人房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法的，预缴增值税时适用的预征率是（）A.1%B.2%C.3%D.5%6.房地产开发项目完工验收后，应当将累计归集的开发成本从“开发成本”科目结转至（）科目。A.主营业务成本B.开发产品C.库存商品D.固定资产7.房地产企业进行土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应当做的调整是（）A.不调整，全额计入开发成本扣除B.调整至开发费用中计算扣除C.不允许扣除，全额调减扣除项目D.按土地成本的5%计算扣除8.房地产开发企业开发建设的非营利性公共配套设施，不能有偿转让的，其发生的开发成本应当（）A.单独核算，不转入可售产品成本B.分摊计入可售开发产品的成本C.计入当期管理费用扣除D.计入开发间接费用，不参与成本分摊9.根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法，位于地级市城区的未完工开发产品，预计毛利率最低不得低于（）A.5%B.10%C.15%D.20%10.根据新收入准则，房地产开发企业销售自行开发的商品房，确认主营业务收入的时点是（）A.签订商品房销售合同B.收到全部预售房款C.办理完毕项目竣工备案D.商品房交付客户，控制权转移11.关于房地产开发企业开发的待售商品房的房产税处理，下列说法正确的是（）A.待售期间全额缴纳房产税B.待售期间不征收房产税C.建成后超过一年未售的，全额缴纳房产税D.按房产原值的一半缴纳房产税12.下列支出中，属于房地产开发成本中基础设施费的是（）A.小区内道路建设支出B.开发项目的建筑主体工程支出C.小区内幼儿园建设支出D.项目工程部办公经费13.增值税一般纳税人房地产开发企业，开发的某一般计税项目，取得含税销售收入10900万元，当期可以抵减的土地价款为3270万元，该项目当期计算销项税额的销售额为（）万元。A.10000B.7000C.7630D.699014.房地产开发企业为开发房地产项目借入专门借款，在项目完工前发生的利息支出，应当资本化计入（）科目。A.财务费用B.开发成本-开发间接费用C.管理费用D.销售费用15.房地产开发企业完工后未出售的开发产品，在资产负债表中应当列示为（）项目。A.固定资产B.投资性房地产C.存货D.开发支出1.下列各项中，属于房地产开发企业开发成本核算对象的成本项目有（）A.土地征用及拆迁补偿费B.建筑安装工程费C.基础设施费D.开发间接费用2.关于房地产开发企业预售商品房业务的会计与税务处理，下列说法正确的有（）A.预售阶段收到购房款，会计上不确认主营业务收入B.预售阶段收到购房款，应当按规定预缴增值税C.预售阶段应当按预计毛利额计算缴纳企业所得税D.预售阶段预缴的土地增值税，会计上应当直接计入税金及附加3.增值税一般纳税人房地产开发企业，下列项目对应的进项税额不得从销项税额中抵扣的有（）A.用于简易计税方法计税的老项目开发的购进货物B.用于集体福利的自建职工宿舍项目的设计服务C.因管理不善造成损失的开发材料D.一般计税项目开发工程购进的建筑服务4.根据土地增值税清算管理规定，房地产开发企业发生下列情形，应当主动进行土地增值税清算的有（）A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.直接转让土地使用权的D.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例超过85%5.下列支出中，属于房地产开发企业开发间接费用核算内容的有（）A.开发项目内部组织管理发生的办公费B.开发项目使用的周转房摊销C.资本化的专门借款利息支出D.项目施工现场发生的水电费6.关于房地产开发企业公共配套设施开发成本的核算，下列说法正确的有（）A.对可以有偿转让的公共配套设施，应当单独核算其开发成本B.对不能有偿转让的公共配套设施，其成本应当分摊计入可售开发产品成本C.公共配套设施建成后，无偿移交给政府的，其支出准予在土地增值税清算时扣除D.所有公共配套设施成本都应当直接计入当期损益7.根据房地产开发经营业务企业所得税处理的相关规定，下列说法正确的有（）A.销售未完工开发产品取得的收入，应当先按预计毛利额计算应纳税所得额，计入当期应纳税所得额B.开发产品完工后，企业应当及时结算其实际毛利额，并调整对应的预计毛利额C.房地产开发产品完工的标志是，除另有规定外，满足竣工证明已报房地产管理部门备案、已开始投入使用、已取得产权初始登记三个条件之一D.企业发生的期间费用，应当按照配比原则在已售和未售开发产品之间分摊，不得一次性当期扣除8.关于房地产企业土地使用权的会计核算，下列说法正确的有（）A.房地产开发企业取得土地使用权用于开发对外出售的商品房，相关土地使用权成本计入开发成本B.房地产开发企业取得土地使用权建造自用办公楼，相关土地使用权成本计入无形资产C.房地产开发企业外购房屋建筑物，实际支付的价款中包含土地与建筑物价值，能够合理区分的，分别核算土地使用权和建筑物成本D.房地产开发企业持有以备增值后转让的土地使用权，用于开发出售商品房的，相关成本计入开发成本9.房地产开发企业开发销售商品房项目，通常会涉及缴纳的税费有（）A.增值税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.耕地占用税10.关于房地产开发企业完工开发产品的成本分摊与结转，下列说法正确的有（）A.土地成本一般应当按占地面积法进行分摊B.单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应当按建筑面积法进行分摊C.借款利息支出，一般按直接成本法或预算造价法进行分摊D.已售开发产品的成本，应当结转至主营业务成本，未售开发产品成本保留在开发产品科目中1.房地产开发企业预售商品房阶段，收到预收款时不需要确认增值税销项税额，只需要按规定预缴增值税即可。2.房地产开发企业取得土地使用权时缴纳的契税，应当计入当期管理费用，在企业所得税税前扣除。3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。4.土地增值税清算时，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。5.房地产开发企业一般计税项目，按规定抵减土地价款对应的销项税额时，会计处理应当贷记“主营业务成本”科目。6.房地产开发项目多个分期开发，各期土地成本的分摊应当采用建筑面积法进行分摊。7.根据企业所得税相关规定，房地产开发企业销售完工开发产品，应当在办理竣工备案时确认应税收入。8.房地产开发企业委托境外机构销售开发产品，发生的销售佣金可以全额在企业所得税税前扣除。9.房地产开发企业在开发项目外建造的临时售楼部，其发生的建造费用可以直接计入当期销售费用在税前扣除。10.房地产开发企业预缴的增值税，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。某房地产开发企业甲公司为增值税一般纳税人，2024年1月通过出让方式取得一宗面积10000平方米的土地使用权，开发建设普通住宅项目“悦湖湾”，项目可供销售总建筑面积为50000平方米，该项目适用增值税一般计税方法。甲公司取得土地时支付土地出让金、拆迁补偿费及契税合计10900万元，取得了合法有效的税前扣除凭证。该项目2025年2月达到预售条件开始对外预售，2025年度累计取得全部预售房款含税金额38150万元，甲公司已经按规定预缴了增值税、土地增值税及企业所得税。2026年6月项目完成竣工备案，累计发生除土地价款外的其他开发成本含税金额19610万元，对应的增值税进项税额合计1120万元，已经全部在取得当期认证抵扣。2026年6月该项目累计交付全部可售建筑面积的90%，剩余10%留存待售。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列问题：（1）计算甲公司2025年度预售“悦湖湾”项目应当预缴的增值税税额；（2）计算甲公司2026年6月交付确认销项税额时，可以抵减的土地价款对应的增值税税额；（3）计算甲公司2026年6月该项目实际应当缴纳的增值税税额；（4）编制甲公司2025年收到预售房款、预缴增值税，以及2026年6月确认销售收入、抵减土地价款对应增值税、结转未交增值税的相关会计分录。乙房地产开发公司为增值税一般纳税人，2023年开发建设某商业综合体项目，2026年2月项目全部竣工并完成全部销售，已经符合土地增值税清算条件，乙公司自行开展清算工作，相关资料如下：（1）该项目取得土地使用权时，支付土地出让金及契税合计8000万元，取得合法合规票据；（2）开发项目发生房地产开发成本（不含土地价款，不含资本化利息）合计12000万元，其中包含不符合规定的预提公共配套设施费500万元，项目精装修费用2000万元；（3）开发项目发生利息支出合计800万元，能够提供金融机构的贷款证明，并且可以按照项目合理分摊，当地省级人民政府规定，房地产开发费用计算扣除时，除利息支出外的其他开发费用扣除比例为5%；（4）该项目适用增值税一般计税方法，取得全部含税销售收入合计32700万元，土地价款扣除销售额对应的增值税额已经按规定计算抵减，当地税务机关规定，土地增值税扣除项目中土地价款不包含土地价款抵减增值税的部分；（5）转让房地产有关的税金包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，适用税率分别为7%、3%、2%，不考虑其他税费扣除。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列问题：（1）计算该项目土地增值税清算时准予扣除的项目总金额；（2）计算该项目土地增值税的增值额和增值率；（3）计算该项目应当缴纳的土地增值税税额；（4）编制乙公司计提该项目土地增值税的会计分录。答案与解析一、单项选择题答案及解析1.答案：B解析：房地产开发企业取得土地使用权用于开发建造对外出售的商品房，土地属于开发产品的核心组成部分，其成本应当计入开发成本科目核算，完工后转入开发产品，出售时结转成本。只有自用的土地使用权才计入无形资产，因此本题选择B。2.答案：C解析：房地产企业预售商品房时，尚未交付房屋，控制权未发生转移，会计上不满足收入确认条件，收到的预售房款应当计入预收账款科目核算，待交付时再转入主营业务收入，因此本题选择C。3.答案：B解析：根据营改增相关政策规定，房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法计税，适用征收率为5%，因此本题选择B。4.答案：A解析：开发间接费用是指房地产开发企业内部核算单位为组织开发项目开发发生的各项间接费用，项目工程部管理人员薪酬属于开发间接费用核算范围；土地征用及拆迁补偿费属于开发成本下独立的一级成本项目，不属于开发间接费用；广告费属于销售费用；企业整体经营产生的利息属于财务费用，因此本题选择A。5.答案：C解析：根据增值税征收管理规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发房地产项目，适用一般计税方法的，预缴增值税预征率为3%，因此本题选择C。6.答案：B解析：房地产开发项目完工后，首先将累计归集的开发成本结转至开发产品科目，待开发产品对外出售交付时，再将对应成本结转至主营业务成本，因此本题选择B。7.答案：B解析：土地增值税清算规则明确规定，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至开发费用（财务费用）中计算扣除，因此本题选择B。8.答案：B解析：房地产开发企业建造的不能有偿转让的非营利公共配套设施，其成本属于开发项目的配套支出，应当分摊计入可售开发产品的开发成本中，在销售时扣除，因此本题选择B。9.答案：C解析：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定，房地产企业销售未完工开发产品的预计毛利率，位于地级市城区和郊区的，不得低于15%，位于县城、建制镇的不得低于10%，其他地区不得低于5%，因此本题选择C。10.答案：D解析：根据新收入准则，收入确认的核心判断标准是控制权转移，房地产企业销售商品房，控制权转移的核心标志是房屋正式交付给客户，因此应当在交付时确认收入，竣工备案仅代表项目完工，不代表控制权转移，因此本题选择D。11.答案：B解析：根据房产税相关规定，房地产开发企业建造的商品房，在出售前属于企业开发产品（存货），不征收房产税，因此本题选择B。12.答案：A解析：基础设施费包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、通讯、绿化等基础设施建设支出，小区道路建设属于基础设施费；建筑主体工程支出属于建筑安装工程费；幼儿园属于公共配套设施费；项目工程部办公费属于开发间接费用，因此本题选择A。13.答案：B解析：房地产一般计税项目，销售额计算公式为：销代入数据计算得：万元，因此本题选择B。14.答案：B解析：专门借款在项目完工前发生的利息，符合资本化条件，应当资本化计入开发成本-开发间接费用，完工后发生的利息计入财务费用，因此本题选择B。15.答案：C解析：房地产开发企业开发完成待售的开发产品，相当于工业企业的产成品，属于企业的存货，因此在资产负债表中列示为存货项目，本题选择C。二、多项选择题答案及解析1.答案：ABCD解析：房地产开发成本的六个核心成本项目包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，四个选项均属于开发成本核算范围，因此全选。2.答案：ABC解析：预售阶段会计上不满足收入确认条件，因此不确认主营业务收入，A正确；预售收到预收款按规定需要预缴增值税，B正确；企业所得税方面，未完工产品需要按预计毛利额计入当期应纳税所得额预缴企业所得税，C正确；预售阶段预缴的土地增值税，会计上计入应交税费-应交土地增值税借方，待确认收入时才结转计入税金及附加，D错误，因此本题选择ABC。3.答案：ABC解析：用于简易计税项目、集体福利、非正常损失对应的进项税额，不得从销项税额中抵扣，一般计税项目的建筑服务进项税额可以正常抵扣，因此本题选择ABC。4.答案：ABC解析：符合应当主动清算的情形包括：项目全部竣工完成销售、整体转让未竣工项目、直接转让土地使用权；D选项属于税务机关可以要求纳税人清算的情形，因此本题选择ABC。5.答案：ABCD解析：开发间接费用是企业内部为组织和管理开发项目发生的费用，包括项目管理部门的办公费、周转房摊销、资本化利息、施工现场水电费等，四个选项均符合核算范围，因此全选。6.答案：ABC解析：可以有偿转让的公共配套设施需要单独核算成本，作为独立开发产品出售，A正确；不能转让的公共配套设施成本分摊计入可售产品成本，B正确；无偿移交政府的配套设施支出准予在土地增值税清算时扣除，C正确；并非所有公共配套设施都计入当期损益，D错误，因此本题选择ABC。7.答案：ABC解析：企业发生的未计入开发成本的期间费用，可以在发生当期税前扣除，不需要在已售和未售产品之间分摊，D错误；ABC三个选项均符合国税发〔2009〕31号文的规定，因此本题选择ABC。8.答案：ABCD解析：四个选项关于土地使用权的核算均符合企业会计准则的规定，因此全选。9.答案：ABCD解析：房地产开发企业取得开发用地需要缴纳耕地占用税、契税，开发期间持有土地需要缴纳城镇土地使用税，销售商品房需要缴纳增值税、土地增值税、印花税，四个税种均涉及，因此全选。10.答案：ABCD解析：四个选项关于成本分摊方法和结转的说法均符合房地产开发企业成本核算规范，土地成本用占地面积法，公共配套设施用建筑面积法，利息费用用直接成本法或预算造价法，已售开发产品结转主营业务成本，未售产品成本保留在开发产品科目，因此全选。三、判断题答案及解析1.答案：√解析：房地产预售环节，增值税纳税义务尚未发生，只需要预缴增值税，纳税义务发生时间为房屋交付并开具发票时，因此不需要确认销项税额，说法正确。2.答案：×解析：房地产企业取得开发用土地缴纳的契税，应当计入开发成本-土地征用及拆迁补偿费，不属于期间费用，因此说法错误。3.答案：√解析：根据房产税相关规定，房地产企业开发的商品房待售期间，属于企业开发存货，不征收房产税，说法正确。4.答案：√解析：土地增值税清算规则明确规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除，因此说法正确。5.答案：√解析：根据增值税会计处理规定，房地产企业一般计税项目抵减土地价款的销项税额，会计处理为借记应交税费-应交增值税（销项税额抵减），贷记主营业务成本，因此说法正确。6.答案：×解析：多个分期开发的房地产项目，土地成本的分摊原则上采用占地面积法，按各期项目占地面积占总占地面积的比例分摊，因此说法错误。7.答案：×解析：企业所得税中，竣工备案只是开发产品完工的标志，完工后仅需要结算实际毛利额，应税收入的确认仍然需要满足控制权转移的条件，即房屋交付后才确认应税收入，因此说法错误。8.答案：×解析：房地产开发企业委托境外机构销售开发产品，其支付的佣金支出，不超过委托销售收入10%的部分准予扣除，超过部分不得扣除，因此说法错误。9.答案：√解析：开发项目外建造的临时售楼部，属于为促进项目销售发生的专属费用，建造完成后投入使用，相关建造费用直接计入销售费用当期扣除，因此说法正确。10.答案：√解析：房地产开发企业预缴的增值税，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减，符合增值税征收管理规定，因此说法正确。四、计算分析题答案及解析（1）计算2025年预售阶段预缴增值税：房地产预售预缴增值税计算公式为：预代入数据得：预因此，2025年应当预缴增值税1050万元。（2）计算2026年6月可以抵减的土地价