市投资发展研究报告

漯河市投资发展

研究汇报投资发展部年4月市投资发展研究报告第1页对漯河市城市基本情况介绍。漯河市宏观经济调研，了解当地居民生活情况，判断进入机会隐性条件。关于房地产市场了解，对以往市场交易活跃程度，房价及开发成本进行综合调查。已经有项目标研究分析，能够预知各区域开发情况。对于各种进入机会，进行优劣势分析。序言市投资发展研究报告第2页目录一、城市介绍

区位、人口、交通、规划二、宏观经济生产总值、固定资产投资、房地产投资、居民可支配收入、社会消费品零售总额、财政情况、金融情况三、市场研究土地交易情况、房地产供求、价格走势、分区差异四、项目案例展示五、进入机会研究开发研究、投资地产可行性研究、其它介入机会市投资发展研究报告第3页第一章、城市介绍区位、人口、交通、规划市投资发展研究报告第4页★漯河市位于河南省中部,伏牛山东麓平原与淮北平原交织地带,境内河流为淮河流域沙颍河水系,淮河两大支流沙河、澧河贯通全境并在市区交汇,滨河城市特色显著。交通便捷、环境优美、生态宜居，境内地势平坦,四通八达,京广铁路纵贯漯河南北，高速公路交汇于此，漯河现已成为中原地域主要铁路、高速公路“双十字”交通枢纽。区位介绍市投资发展研究报告第5页★年新行政区划调整后，辖区由原来郾城、临颍、舞阳、源汇区“三县一区”调整为郾城、源汇、召陵三区和临颍、舞阳二县。漯河城区面积1020平方公里，城市规模不停扩大，郾城、源汇、召陵、高新区等新城区建设以及淞江新区、开源新区开发步伐加紧，市区建成区面积由“九五”末３３．５平方公里发展到４８．６平方公里，常住人口由３３．３万人增加到４６万人。到２０１０年，市区建成区面积６０平方公里，常住人口57万人以上，中心城市区域率先实现一体化。区位介绍市投资发展研究报告第6页漯河市区人口增加情况名称面积/km2人口占比源汇区20211.7%郾城区41318.3%召陵区40518.7%舞阳县77623.7%临颍县82127.6%漯河各区域人口占总人口情况漯河市当前人口为126万人（除舞阳、临颍），城区人口57万。人口情况市投资发展研究报告第7页人民路CBD长江路副中心黄河路副中心医专商圈（规划）城东商圈（已建未规模）区域规划市投资发展研究报告第8页居住商业工业绿化漯河市用地规划图区域规划市投资发展研究报告第9页黄河路、淞江路新区开发区人民路发展轴新区区域规划市投资发展研究报告第10页新区规划

★《漯河新区建设总体方案》显示，漯河新区在漯河中心城区东部地域集中布局，总规划面积148平方公里。漯河新区将发展成为中国食品名城关键区，重点发展以肉类精加工、粮食深加工、果蔬加工、饮料加工、调味品加工等食品加工为主导,以食品机械、高档纸制品和包装材料为配套先进制造业，以抗生素等为主生物制药等食品下游延伸产业等。规划区空间范围以漯河经济技术开发区、东城产业集聚区为基础，逐步向东北方向拓展，西起金山路，东至召陵区姬石乡、召陵镇东边界，南至规划建设南环路，北至沙河。区域规划市投资发展研究报告第11页漯河生态水域城位置位置漯河生态水域城（森林公园）位于龙江路和沙河交叉，占地约4平方公里，是新区商业中心和高端住宅区。龙江路金山路区域规划市投资发展研究报告第12页生态水域城鸟瞰图区域规划市投资发展研究报告第13页漯河生态水域城周围实景区域规划市投资发展研究报告第14页第二章、宏观经济土地交易情况、房地产供求、价格走势、分区差异市投资发展研究报告第15页漯河市近三年GDP270002377221474漯河市近三年人均GDP/元全国人均GDP为29748元，高于漯河10.2%，说明漯河经济发展处于相对落后水平，固定资产投资额度不足。宏观经济市投资发展研究报告第16页产业同比增加率第一产业4.4%第二产业17.3%第三产业10.5%漯河市产业比重/亿元从当地产业比重与增加率能够看出，漯河市以第二产业为支撑，是一个工业城市。农业产值所占比重为17.5%，农业人口占54.7%，说明漯河农村收入较低属于欠发达地域。宏观经济市投资发展研究报告第17页漯河市固定资产投资/亿元漯河市房地产投资/亿元漯河市固定资产投资额增幅较快，保持25%以上增幅。房地产投资额度在去年有显著增幅，增幅到达75.1%，其中住宅增幅到达81%。说明漯河房地产在近两年会有较快投入，城市建设处于蓬勃阶段。宏观经济市投资发展研究报告第18页漯河市居民生活情况城镇人均可支配收入比较城市人均可支配收入增幅漯河14769元10.3%浙江27359元11.2%杭州30035元11.8%全国平均19109元11.3%横向对比漯河市居民富裕程度，其城镇居民可支配收入不足杭州二分之一，同时低于全国平均水平较多，增加速度也偏低。宏观经济市投资发展研究报告第19页恩格尔系数/%漯河城镇居民33.8，农村居民35.1杭州37浙江34河南34.2全国37漯河市恩格尔系数低于全国平均水平，原因不是因为本身经济发展和物价水平主要参考标准。漯河城镇化水平低，农产品丰富，这些都是降低恩格尔系数原因。宏观经济市投资发展研究报告第20页年份总量增加率分类数额增加率186.3亿18.5%城市121.920%农村64.415.9%216.3亿18.4%城市166.5亿20.2%农村49.8亿12.7%漯河市社会消费品零售总额批发和零售业、住宿和餐饮业以及其它行业直接售给城镇居民和社会集团消费品零售额。漯河市社会消费品零售总额总量低，除去CPI增加原因、城市规模与人口原因，其水平处于较低位置。说明当地消费能力不佳。宏观经济市投资发展研究报告第21页漯河市财政收入55亿44亿44亿55亿44亿漯河市财政收入55亿44亿漯河市财政预算支出69.3亿59亿年末,全市金融机构各项人民币存款余额421.8亿元，比上年末增加19.3%。其中，城镇居民储蓄存款余额260.3亿元，增加15.2%。全市各项人民币贷款余额301.2亿元，增加21.8%。宏观经济市投资发展研究报告第22页第三章、市场调查土地交易情况、房地产供求、价格走势、分区差异市投资发展研究报告第23页建设用地规划指标行政辖区各项建设用地规模各项建设用地规模建设用地规模总计其中城镇用地规模人均均城镇规模总计其中城镇用地规模人均城镇规模总计其中城镇用地规模人均城镇模小计其中城镇规模小计其中城镇规模小计其中城镇规模公顷公顷公顷平方米公顷公顷公顷平方米公顷公顷公顷平方米舞阳县13439.8411907.442469.0722313985.8412213.442799.0717515088.8412616.443428.07132临颍县12501.211169.43316.219213096.211564.43746.214114222.21.44457.2124源汇区4574.704123.552442.61555101.284536.132842.61396516.285431.133842.6112郾城区6823.855837.452846.931557270.236133.833156.931398716.236953.834116.93112召陵区7337.666642.362738.551557923.77118.43268.551399733.78268.44568.55112累计44677.2539680.213813.3517247377.2541566.215813.3514554277.2545280.220413.35117土地供给市投资发展研究报告第24页位于长江路副中心地块，占地72亩，起始价4900万。折合楼面价为510万/平米。此处房价约3800元左右。土地情况市投资发展研究报告第25页至今，漯河市土地挂牌信息公告有25宗，当前交易13宗。供地241国道附件，开发区北侧相对较多。土地市场交易率居中偏下，土地价格普遍较低。挂牌楼面价不超出600元。漯河今年土地成交公告土地情况市投资发展研究报告第26页大致位置楼面价约520元楼面价约940元（商业）土地情况市投资发展研究报告第27页漯河市商品房供求关系/万平米漯河商品房施工面积远大于成交面积，市场处于供大于求状态。原因有两个，一是城区人口少，商品房供给量足以满足当前市场需求，二是当地居民可支配收入低，对于商品房购置力不足。商品房供求市投资发展研究报告第28页漯河市商品房销售总量降低同时是因为去年以来国家出台了一系列宏观调控政策，对房地产市场造成一定影响。因为一些群众对房地产市场以及政策了解不够多、研究不够透，出现了一些持币观望情绪，从而使商品房销售量有所下滑。

商品房供求市投资发展研究报告第29页漯河当前房价水平在~4000元/平米之间，商铺价格最高在5000~6300元/平米。预计新盘平均房价在3200元相比，当前房价平均涨幅70%，房价增加幅度大，不过从交易情况看，漯河市商品房继续涨价动力不足。统计房价均价在1800元左右房价调查市投资发展研究报告第30页依据年12月底房地产统计数据分析，漯河市新建多层商品住宅均价为每平方米2033元（源汇区每平方米2300元，郾城区每平方米2340元，召陵区每平方米1790元，经济开发区每平方米1700元），比上年同期增加12.4%，比上季度环比增加5.8%。新建小高层住宅均价为每平方米2560元，比上年同期增加10.8%，比上季度环比增加6.2%。高层商品住宅均价为每平方米3200元，比上年同期增加7.7%，比上季度环比增加0.3%。年年年1815元3200元2033元漯河市商品房均价（限于新盘）房价调查市投资发展研究报告第31页年整年漯河市办理各类房屋交易15069件，成交面积183.15万平方米，成交金额24.95亿元，分别比上年同期增加7.85%、3.63%和3.39%。其中新建商品房现售7790套，面积87.03万平方米，成交金额14.64亿元；存量房交易7279套，面积96.12万平方米，金额10.31亿元。房产抵押8124件，抵押登记面积200.67万平方米，抵押登记金额44.46亿元。

去年漯河房价同比涨幅在12%左右，低于全国平均涨幅。环比涨幅原因要包含当地建筑材料成本增加。中国房价平均涨幅18.3%房价调查市投资发展研究报告第32页水畔城邦均价：3600紫金城均价：3400银河湾均价：3500帝景城均价：3800银都花园二手：2600房价调查天鹅湖二手：1750市投资发展研究报告第33页第四章、案例分析市投资发展研究报告第34页案例分析•博睿国典项目位置召陵区政府项目位于召陵区汾河路与韶山路交叉（召陵区政府东50米）市投资发展研究报告第35页案例分析•博睿国典博睿·国典项目占地200余亩，总建面积300000㎡，由42栋多层、小高层、高层、花园洋房和酒店式公寓组成。小区绿化率41%，约户，可容纳6000余人居住”。博睿国典于4月23日开盘，开盘价约在2800~3200元/平米之间。在召陵区比较有代表意义。市投资发展研究报告第36页主力户型博睿·国典项目是由漯河市博睿天地置业有限企业开发，用当代简约中式格调打造中原首席字文化居住公园。博睿·国典从郑州绿云小区、文博花园、力宝前城、克拉城、郑东试验小学，频频斩获“中国建设精品开盘”、“郑州最正确园林景观小区”、“郑州十大精品楼盘”、“中原地产最具影响力楼盘”、“全国城市住宅物业管理优异示范小区”。案例分析•博睿国典市投资发展研究报告第37页案例分析•帝景城广鑫·帝景城项目信息开发商广鑫房产盘量72万平米户数5081绿化率35%预计房价3800元/平米市投资发展研究报告第38页漯河市首个城中村改造试点项目暨广鑫房产实施前周城中村改造项目——广鑫•帝景城，尊踞黄河路与金山路黄金交会处，总占地400余亩，总建筑面积72万余平米，区域位置得天独厚，322公里沙河水域碧波、滨河生态长廊氤氲围绕，不可复制稀缺生态资源优势，成为漯河黄河路段沙河滨水景观改造、滨水人居工程关键，结合市沙河滨水景观改造，项目在建筑、景观规划设计时吸纳了世界著名欧洲滨水新城市主义规划理念，以5分钟国际化步行生活标准，在72万平米生态版图上将当代城市生态、休闲、居住、文化、消费、交通、教育等很多内容统一思索，形成一个庞大“城市综合体”，打造“一站式”国际人居标准。案例分析•帝景城市投资发展研究报告第39页案例分析•帝景城NEWCITY缘起于新城市主义当前一个“新城市主义”人居模式正悄然引领国际顶级人居风尚。新城市主张城市与人、自然、社会关系友好共存，强调轻松便利生活环境、和睦邻里关系，尽情工作与娱乐生活方式。这个城市中，每一位居民5分钟能够步行到各种需要生活功效区，享受国际化步行生活方式。市投资发展研究报告第40页案例总结漯河市当前高端住宅并不缺乏，如淞江路河南建业森林半岛综合体、帝景城、博睿国典以及紫金城等。召陵区与郾城区新项目较多，郾城区黄河路、淞江路，召陵区西侧北侧等。价格除建业抵达4200元之外，其它多在4000元以下。高端住宅是提升城市形象硬件之一，但需要经济、人文和居民购置力支撑。当前漯河成为一个高品质城市还有差距。小结漯河市当前高端住宅并不缺乏，如淞江路河南建业森林半岛综合体、帝景城、博睿国典以及紫金城等。召陵区与郾城区新项目较多，郾城区黄河路、淞江路，召陵区西侧北侧等。价格除建业抵达4200元之外，其它多在4000元以下。高端住宅是提升城市形象硬件之一，但需要经济、人文和居民购置力支撑。当前漯河成为一个高品质城市还有差距。小结市投资发展研究报告第41页第五章、进入机会判研开发研究、投资地产可行性研究、其它介入机会市投资发展研究报告第42页开发分析分析基础参考项目经过对项目预计销售周期进行判断区域房价估算折合后土地成本结论市投资发展研究报告第43页开发分析银河湾三期销售周期为约1年零两个月紫金城距开盘已近六个月，还有尾盘未售。预计新开项目销售周期会比较长，按一年做预算。上面两个案例，分布位于城东和城西。结论：建设周期和销售周期加起来，每期项目需要两年投资周期。以召陵区房价当前定在2800元/平米市投资发展研究报告第44页开发分析预计开发成本核实大类别项目名称楼面价项目名称楼面价一、土地成本出让金？拆迁赔偿？二、前期费用规费60前期工程费15三、建安工程土建造价830桩基土石方110电梯消防220水电气三通150监理资检16道路环境配套160四、其它办证、营销、财务、营业税、安防约700出去土地成本，其它总开发费用约为2200元/平米市投资发展研究报告第45页开发分析每平米净利润=房价－造价－土地楼面价L=600元－土地楼面价L利润空间=每平米净利润÷总房价=（600－土地楼面价L）

／2800投资回报率=利润÷总投资=(600－L)/（2200+L）年投资回报率=利润÷总投资÷投资周期=(600－L)/2*（2200+L）市投资发展研究报告第46页开发分析土地成本与其它参数关系土地楼面价L每平米利润利润空间投资回报率年投资回报率060021.4%27.3%13.6%5055019.6%24.4%12.2%10050017.9%21.7%10.9%20040014.3%16.7%8.4%30030010.7%12%6%小结：以上是以召陵区“博睿国典”项目作为参考进行计算，即使零成本拿地，年回报率为13.6%。假如要确保资金年回报率超出40%，需要在四个月把项目售罄和开发完成。依据当前漯河市市场实情，是不能够做到，所以开发回报率较低，开发价值不大。市投资发展研究报告第47页置地分析分析基础房价上升给土地带来增值潜力优劣势分析取得土地成本发展预测结论市投资发展研究报告第48页置地分析总体房价平均为2033元/平米增加率12.4%预计年总体均价2285元/平米增加250元依据到年房价增加情况看，预计平均每年增加10%，按照如此计算，每年房价增幅约220元/平米。由下列图预测地价楼面价上涨约44元/平米/年针对漯河市情况分析房价上涨原因关联程度通胀30%供求关系20%土地原因20%其它30%市投资发展研究报告第49页置地分析黄河路与中山路交叉口土地交易信息（医专南）折合楼面价261元/平米。此地块处于召陵区位置优越，连接新区与市区衔接处。北环路（龙江路）区域当前非建成区，地价必定差异较大。预计水域生态城附近当前楼面价150元，每年上升44元。市投资发展研究报告第50页置地分析土地平均容积率按照2计算：当前地价约20万/亩，每年增加幅度5.9万/亩。按照四年后转让计算：转让地价约为43.6万/亩地价平均每年增加率为29.5%，四年总增加率为118%市投资发展研究报告第51页置地分析其它投资如以置换方式，取得土地，如建设建材市场。假设建材市场投入用字母T（单位：万元）代替，置地规模以字母L（单位：亩）代替，则有以下投资关系：总投资=置换项目投资+耕地赔偿=T+5L四年后总产值=土地单价×亩数=43.6L利润=总产值－总投资=38.6L－T利润空间=利润/总产值=（38.6L-T）/43.6L投资回报率=利润/投资=（38.6L-T）/（T+5L）年回报率=（38.6L-T）/4（T+5L）市投资发展研究报告第52页投入建材与置地