2025年澳门特别行政区物业管理相关条例全文

2025年澳门特别行政区物业管理相关条例全文第一章总则第一条为规范澳门特别行政区物业管理活动，维护业主、使用人、物业管理服务提供者及相关主体的合法权益，保障物业的合理使用、维护与增值，促进社区和谐与安全，根据澳门特别行政区基本法及相关法律规定，制定本条例。第二条本条例适用于澳门特别行政区内各类住宅、商业、办公、工业及综合用途物业的物业管理活动，包括物业的共用部位、共用设施设备的管理、维护、修缮，公共秩序维护，环境卫生管理，以及业主大会、业主委员会的运作等。但军事设施、独立住宅（仅由单一业主使用且无共用部位及设施的物业）及法律另有规定的除外。第三条物业管理活动应遵循合法、公平、自愿、诚信、专业的原则，兼顾业主个体利益与公共利益，注重物业的可持续发展与社区品质提升。第四条澳门特别行政区房屋局为物业管理活动的主管部门（以下简称“主管部门”），负责本条例的组织实施、监督管理、指导协调及纠纷调解等工作。主管部门可根据实际情况，委托相关公共机构或专业组织协助开展物业管理培训、行业调研等辅助性工作。第五条物业管理行业协会应发挥行业自律作用，制定并推行行业服务规范与职业道德准则，组织从业人员培训与考核，开展行业交流与合作，维护行业合法权益，促进行业健康发展。主管部门应对行业协会的工作进行指导与监督。第二章业主及业主组织第六条业主指物业的所有权人，包括依法登记的所有权人、通过生效法律文书确认的所有权人以及因继承、赠与等合法方式取得物业所有权但尚未完成登记的权利人。业主在物业管理活动中享有下列权利：（一）参加业主大会，行使选举权、被选举权和表决权；（二）提议召开业主大会临时会议，提出制定或修改业主大会议事规则、管理规约的建议；（三）查阅业主大会会议记录、业主委员会工作档案、物业专项维修资金收支账目及物业管理服务合同等相关文件；（四）监督业主委员会的工作，对业主委员会的不当行为提出质询或建议；（五）监督物业管理服务提供者的服务行为，对物业管理服务质量提出意见与建议；（六）依法使用物业的共用部位、共用设施设备，合理主张自身合法权益；（七）按照约定获取物业管理服务，对物业共用部位、共用设施设备的经营收益享有知情权和分配权；（八）法律、法规及管理规约规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中应履行下列义务：（一）遵守法律、法规及管理规约，执行业主大会及业主委员会的合法决定；（二）按时足额缴纳物业管理服务费、物业专项维修资金及其他依法应当承担的费用；（三）维护物业共用部位、共用设施设备的完好与正常使用，不得擅自改变物业共用部位的用途、损坏共用设施设备，不得实施影响相邻业主正常生活的行为；（四）配合物业管理服务提供者开展物业管理服务工作，遵守物业管理区域内的公共秩序；（五）法律、法规及管理规约规定的其他义务。第八条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，是物业管理的最高决策机构。一个物业管理区域成立一个业主大会。第九条物业管理区域的划分应以物业的规划宗地范围、共用设施设备的关联程度、社区布局的合理性为依据，由主管部门会同规划部门结合实际情况确定。已投入使用的物业，如需调整物业管理区域，应经该区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并报主管部门核准。第十条符合下列情形之一的，业主可向主管部门提出成立业主大会的申请：（一）物业交付使用的建筑面积达到总建筑面积百分之五十以上；（二）首套物业交付使用满两年，且交付使用的建筑面积达到总建筑面积百分之三十以上；（三）业主人数在二十人以上，且经专有部分占建筑物总面积百分之十以上且占总人数百分之十以上的业主书面提议。主管部门收到申请后，应在十五个工作日内进行审核，对符合条件的，应指导、协助业主成立业主大会筹备组；对不符合条件的，应书面告知申请人并说明理由。第十一条业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表及主管部门代表组成，其中业主代表人数不得少于筹备组总人数的三分之二。业主代表由专有部分占建筑物总面积百分之十以上且占总人数百分之十以上的业主推荐产生，建设单位未派员参加的，不影响筹备组的成立。筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟订业主大会议事规则、管理规约草案；（三）确认业主身份、业主人数及专有部分建筑面积；（四）拟订业主委员会候选人产生办法及候选人名单；（五）做好首次业主大会会议的其他准备工作。筹备组应自成立之日起九十日内完成筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。筹备组的工作经费由建设单位承担，建设单位未按时缴纳的，主管部门可责令其限期缴纳。第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次，由业主委员会负责组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议：（一）专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议；（二）发生重大事故或紧急情况，需要及时处理的；（三）业主委员会任期届满前三个月内，需选举新一届业主委员会的；（四）业主委员会人数不足法定人数的二分之一时；（五）管理规约或业主大会议事规则规定的其他情形。业主委员会不履行组织召开义务的，专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主可联名向主管部门提出申请，主管部门应责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，主管部门可指导、协助业主自行组织召开。第十三条业主大会会议可采用集体讨论或书面征求意见的形式召开。采用集体讨论形式的，应于会议召开十五日前将会议时间、地点、内容及议程通知全体业主；采用书面征求意见形式的，应将征求意见书送达每一位业主，无法送达的，应在物业管理区域内显著位置公告。业主可委托代理人参加业主大会会议，代理人应出具业主的书面委托书，明确委托事项及权限。第十四条业主大会决定下列事项，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：（一）制定或修改业主大会议事规则；（二）选举或更换业主委员会成员；（三）选聘或解聘物业管理服务提供者；（四）确定或调整物业管理服务费标准；（五）使用物业专项维修资金的一般项目；（六）法律、法规及管理规约规定的其他一般事项。决定下列事项，需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意：（一）制定或修改管理规约；（二）改建、重建建筑物及其附属设施；（三）改变物业共用部位的用途或利用共用部位从事经营活动；（四）物业专项维修资金的筹集、续筹及使用的重大项目；（五）分割、合并物业管理区域；（六）法律、法规规定的其他重大事项。业主大会的决定对全体业主具有约束力，业主应遵守执行。业主大会的决定不得违反法律、法规的规定，不得损害国家利益、社会公共利益及他人合法权益。第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责，受业主监督。业主委员会由五至十一名单数成员组成，具体人数由业主大会议事规则确定。业主委员会成员应符合下列条件：（一）为本物业管理区域内的业主；（二）具有完全民事行为能力；（三）遵守法律、法规、管理规约及业主大会议事规则；（四）热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力和沟通能力；（五）未被判处剥夺政治权利且刑罚已执行完毕，或虽被判处剥夺政治权利但已恢复政治权利；（六）未有不良信用记录，或未因违反物业管理相关规定被主管部门处罚；（七）本人、配偶及直系亲属未在本物业管理区域的物业管理服务提供者及相关关联企业中任职。第十六条业主委员会任期为三年，可连选连任，但同一成员连续任职不得超过两届。业主委员会应自选举产生之日起十五日内，向主管部门办理备案手续。备案内容包括业主委员会成员名单、业主大会议事规则、管理规约及首次业主大会会议记录等。主管部门应自收到备案材料之日起十五个工作日内，对符合条件的予以备案，并出具备案证明；对不符合条件的，应书面告知并说明理由。第十七条业主委员会履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理服务提供者签订物业管理服务合同；（三）监督物业管理服务合同的履行，审核物业管理服务提供者提交的物业共用部位、共用设施设备维修计划及费用预算；（四）组织、监督物业专项维修资金的筹集、管理和使用；（五）监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行劝阻、制止，必要时报告主管部门或依法提起诉讼；（六）听取业主、使用人的意见和建议，及时协调处理物业管理纠纷；（七）定期向业主公布物业管理服务费收支情况、物业专项维修资金使用情况及共用部位经营收益情况等；（八）配合主管部门、公安机关、社区服务机构等开展物业管理区域内的安全防范、社区建设等工作；（九）业主大会赋予的其他职责。第十八条业主委员会会议由主任召集和主持，主任不能履行职责或不履行职责的，由副主任召集和主持；主任、副主任均不能履行职责或不履行职责的，由半数以上成员共同推举一名成员召集和主持。业主委员会会议应有过半数成员出席，作出的决定需经全体成员过半数同意。业主委员会会议应制作会议记录，由出席成员签字确认，并妥善保存。业主委员会的决定应自作出之日起三日内，在物业管理区域内显著位置公告，公告期限不少于十五日。第十九条业主委员会成员不得有下列行为：（一）挪用、侵占物业专项维修资金或共用部位经营收益；（二）利用职务之便，收受物业管理服务提供者或相关单位、个人的财物或其他利益；（三）泄露业主个人信息或滥用职权侵犯业主合法权益；（四）未按规定召集业主大会会议或擅自作出超出职责范围的决定；（五）擅自以业主委员会名义与物业管理服务提供者签订、变更或解除物业管理服务合同；（六）在物业管理服务提供者及相关关联企业中兼职或谋取不正当利益；（七）其他损害业主公共利益或违反管理规约的行为。业主委员会成员有上述行为之一的，经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会可罢免其成员资格。业主委员会成员资格终止的，应自终止之日起三日内将其保管的业主委员会档案、印章及相关资料移交给新一届业主委员会或临时管理小组。第二十条业主委员会任期届满前三个月，应组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。逾期未组织选举的，主管部门应责令其限期组织；逾期仍不组织的，主管部门可指导、协助业主组织召开业主大会会议进行选举。新一届业主委员会产生前，原业主委员会继续履行职责至新一届业主委员会备案完成之日止。第二十一条业主委员会因成员人数不足法定人数、任期届满未选举产生新一届委员会或全体成员辞职等原因无法履行职责时，由主管部门指导、协助业主成立临时管理小组，代行业主委员会的职责，直至新一届业主委员会选举产生并备案。临时管理小组由三至五名业主代表组成，成员由主管部门在业主中推荐产生，或由专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主联名推荐，经主管部门审核确认。第三章物业管理服务第二十二条物业管理服务可由业主自行管理或委托专业物业管理服务提供者管理。业主自行管理的，应成立业主自治管理小组，制定自治管理方案，明确管理职责、费用筹集与使用方式等事项，并报主管部门备案。业主自行管理需具备相应的管理能力与专业条件，且不得损害公共利益及其他业主的合法权益。第二十三条物业管理服务提供者指依法成立的从事物业管理服务活动的企业法人，其应具备下列条件：（一）符合澳门特别行政区关于企业法人登记的规定；（二）拥有与其服务规模相适应的专业管理人员及技术人员，其中至少两名管理人员取得主管部门认可的物业管理专业资格证书；（三）具备健全的管理制度、服务流程及质量控制体系；（四）拥有必要的办公场所及服务设备；（五）法律、法规规定的其他条件。物业管理服务提供者应在领取营业执照后三十日内，向主管部门办理备案手续。主管部门应将备案的物业管理服务提供者名单向社会公布，并建立信用档案，记录其服务质量、投诉处理、违法违规行为等情况。第二十四条物业管理服务提供者应按照物业管理服务合同的约定及国家、澳门特别行政区相关规定，提供下列基本服务事项：（一）物业共用部位及共用设施设备的日常运行、维护与管理，包括建筑物承重结构、外墙、楼梯间、电梯、消防设施、给排水系统、供电系统、照明系统、停车场等；（二）物业管理区域内的环境卫生管理，包括公共场所的清扫、垃圾收集与清运、绿化养护等；（三）物业管理区域内的公共秩序维护与安全防范，包括门岗值守、巡逻、视频监控、消防管理、车辆停放管理等；（四）物业共用部位、共用设施设备的经营管理，如广告位出租、停车场经营等，经营收益归全体业主所有，应单独列账，定期公布；（五）业主及使用人的日常服务与沟通，包括接收投诉与建议、协助解决业主之间的纠纷、提供装修管理服务等；（六）物业档案资料的管理，包括物业竣工验收资料、共用设施设备技术资料、业主信息资料、维修养护记录等。第二十五条业主大会选聘物业管理服务提供者时，应采用公开招标或邀请招标的方式；但物业管理区域较小、业主人数较少且经业主大会决定，或因紧急情况需临时聘请的除外。物业管理服务合同的期限一般为一至三年，具体期限由业主大会与物业管理服务提供者协商确定。物业管理服务合同应包括下列主要内容：（一）双方当事人的基本信息；（二）物业管理区域的范围及服务物业的基本情况；（三）物业管理服务的内容、标准及质量要求；（四）物业管理服务费的标准、缴纳方式及缴纳期限；（五）物业专项维修资金的管理与使用方式；（六）双方的权利与义务；（七）合同的期限、变更与解除条件；（八）违约责任与争议解决方式；（九）双方约定的其他事项。物业管理服务合同签订后，业主委员会应自合同签订之日起十五日内，将合同副本报主管部门备案。第二十六条物业管理服务费的标准应根据物业管理服务内容、服务质量、物业类型、配套设施及当地经济水平等因素，由业主大会与物业管理服务提供者协商确定。物业管理服务费应实行明码标价，物业管理服务提供者应在物业管理区域内显著位置公布服务内容、收费标准及收费依据。业主应按照合同约定按时足额缴纳物业管理服务费，业主与使用人约定由使用人缴纳的，从其约定，但业主仍承担连带责任。业主未按时缴纳的，物业管理服务提供者应进行催告，催告期限不少于三十日；经催告仍不缴纳的，物业管理服务提供者可向主管部门申请调解，或依法向法院提起诉讼。第二十七条物业管理服务提供者在服务过程中，应遵守下列规定：（一）按照合同约定及专业规范提供服务，不得擅自减少服务内容、降低服务标准；（二）建立健全内部管理制度，加强员工培训与管理，提高服务人员的专业素质与服务意识；（三）定期对物业共用部位、共用设施设备进行检查、维护，建立维修养护档案，确保其正常运行；（四）制定物业管理区域内的突发公共事件应急预案，定期组织演练，发生突发事件时及时采取措施，并报告主管部门及相关部门；（五）不得擅自改变物业共用部位的用途，不得擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营活动；确需改变或利用的，应经业主大会同意，并依法办理相关手续；（六）妥善保管业主信息，不得泄露或非法使用；（七）定期向业主委员会报告物业管理服务情况，每半年公布一次物业管理服务费收支情况及共用部位经营收益情况；（八）接受业主、业主委员会及主管部门的监督，对业主提出的合理意见与建议应及时响应并改进。第二十八条物业管理服务合同终止时，物业管理服务提供者应与业主委员会或临时管理小组办理下列交接手续：（一）移交物业档案资料，包括物业竣工验收资料、共用设施设备技术资料、维修养护记录、业主信息资料等；（二）移交物业共用部位、共用设施设备及相关办公设备、工具等；（三）结清物业管理服务费、物业专项维修资金及共用部位经营收益等账目；（四）移交其他与物业管理相关的物品及文件。交接过程中，主管部门可派人现场监督。物业管理服务提供者逾期不移交的，业主委员会可申请主管部门责令其限期移交；逾期仍不移交的，主管部门可依法采取强制措施，并记入其信用档案；造成损失的，物业管理服务提供者应承担赔偿责任。第四章物业的使用与维护第二十九条业主、使用人应按照物业规划用途合理使用物业，不得有下列行为：（一）擅自改变物业的规划用途，如将住宅改为商业用途、将办公用房改为工业用房等；（二）擅自改变物业共用部位的结构、外貌或使用功能，如拆除承重墙、在公共走廊搭建构筑物等；（三）擅自占用、损坏物业共用部位、共用设施设备，如堵塞消防通道、损坏电梯配件等；（四）排放有毒、有害、异味气体或液体，制造超过规定标准的噪音、振动等，影响相邻业主正常生活；（五）在物业管理区域内违章搭建、乱堆乱放杂物，破坏绿化或公共环境；（六）违反规定停放车辆、占用消防通道或无障碍通道；（七）违反规定饲养动物，影响公共卫生及安全；（八）法律、法规及管理规约禁止的其他行为。业主委员会、物业管理服务提供者对上述行为有权予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应及时报告主管部门或相关执法部门处理。造成损失的，行为人应承担赔偿责任。第三十条业主进行物业装修，应遵守国家及澳门特别行政区关于房屋装修的相关规定，以及物业管理区域的装修管理规约。业主应在装修前向物业管理服务提供者申报，提交装修方案及相关材料，物业管理服务提供者应在三个工作日内作出答复，对符合规定的予以备案，对不符合规定的提出修改意见。装修过程中，业主应委托具有相应资质的施工单位进行施工，遵守施工时间规定，采取有效措施防止噪音、粉尘污染及破坏共用部位、设施设备。物业管理服务提供者应加强装修现场的巡查与监督，发现违规行为及时制止并报告主管部门。第三十一条物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用，除法律、法规另有规定或当事人另有约定外，按下列规定承担：（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护费用，从物业管理服务费中列支；（二）物业共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造费用，从物业专项维修资金中列支；（三）因人为损坏造成的维修费用，由责任人承担。第三十二条物业专项维修资金指专项用于物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的资金，实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的管理模式。下列物业应建立物业专项维修资金：（一）住宅物业（包括住宅小区内的非住宅物业）；（二）与单幢住宅结构相连的非住宅物业；（三）业主大会决定建立专项维修资金的其他物业。第三十三条物业专项维修资金的筹集方式包括：（一）业主按照专有部分建筑面积比例首次缴存的资金，缴存标准由主管部门根据物业类型、建筑年代等因素确定并公布，每三年可根据实际情况调整一次；（二）物业共用部位、共用设施设备经营收益的一定比例（不低于百分之五十）；（三）物业专项维修资金的孳息；（四）业主大会决定的其他筹集方式。首次缴存的物业专项维修资金，由建设单位在物业交付使用时代收，于交付使用后三十日内存入主管部门指定的专用账户；已投入使用但尚未建立专项维修资金的物业，由业主委员会组织业主按规定补缴，或经业主大会决定分期缴存。第三十四条物业专项维修资金的使用范围包括：（一）物业共用部位的大中修、更新、改造，如建筑物外墙修缮、屋顶防水修复、楼梯间改造等；（二）物业共用设施设备的大中修、更新、改造，如电梯更换、消防设施升级、给排水系统改造、供电线路更换等；（三）经业主大会同意的其他与物业共用部位、共用设施设备相关的维修项目。物业专项维修资金的使用应按照下列程序进行：（一）物业管理服务提供者或业主委员会制定维修方案及费用预算，提交业主大会或业主代表会议审议；（二）经业主大会或专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后，向主管部门提出使用申请；（三）主管部门对申请材料进行审核，符合条件的，出具资金使用核准意见；（四）申请人凭核准意见到专项维修资金专户管理银行办理资金支取手续；（五）维修项目完成后，申请人应将维修费用决算及相关凭证提交业主委员会审核，并在物业管理区域内公布，接受业主监督。发生紧急情况，如电梯故障、消防设施失效、屋面漏水严重危及人身安全或物业安全时，可不经过业主大会审议，由物业管理服务提供者或业主委员会及时组织维修，事后十五日内报业主大会追认，并向主管部门备案。第三十五条物业专项维修资金账户实行按幢建账、按户核算，业主可随时查询本人名下的资金余额。物业转让时，业主名下的物业专项维修资金余额一并转让给新业主；物业灭失的，业主可申请提取其名下的资金余额。第三十六条主管部门应定期对物业专项维修资金的缴存、使用情况进行审计，审计结果向社会公布。专项维修资金专户管理银行应按照规定向主管部门及业主委员会报送资金收支情况报表。第五章监督管理与纠纷调解第三十七条主管部门应建立物业管理监督检查制度，定期或不定期对物业管理服务提供者、业主委员会的工作进行检查，检查内容包括物业管理服务合同履行情况、物业专项维修资金管理使用情况、管理规约执行情况等。主管部门在检查中发现违法违规行为的，应责令限期改正；逾期不改正的，依法予以处罚，并记入相关主体的信用档案。第三十八条主管部门应建立物业管理投诉处理机制，对业主、使用人提出的投诉，应在十五个工作日内进行调查处理，并将处理结果反馈投诉人。投诉事项涉及多个部门的，主管部门应协调相关部门共同处理。第三十九条物业管理活动中发生的纠纷，当事人可通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。主管部门应建立物业管理纠纷调解委员会，由主管部门工作人员、行业协会代表、法律专业人士及业主代表组成，负责调解业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业管理服务提供者之间的纠纷。调解委员会调解纠纷应遵循自愿、合法、公正的原则，调解达成协议的，应制作调解书，双方当事人应履行调解协议；调解不成的，当事人可依法通过其他途径解决。第四十条主管部门应建立物业管理信用档案系统，对业主委员会、物业管理服务提供者及从业人员的信用信息进行记录、归集、公示和使用。信用信息包括表彰奖励、服务质量评价、投诉处理情况、违法违规行为等内容。主管部门可根据信用等级，对物业管理服务提供者实行分类监管，对信用良好的给予政策扶持，对信用不良的加强监督检查，并向社会公示。第六章法律责任第四十一条业主违反本条例规定，有下列行为之一的，由主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上五千元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）擅自改变物业规划用途或共用部位结构、外貌及使用功能的；（二