2025年北京市顺义区物业管理条例实施细则

2025年北京市顺义区物业管理条例实施细则第一章物业管理区域与权责划分第一条物业管理区域的确定与调整物业管理区域的划分应当依据建设用地规划许可证确定的红线范围、建筑物规模、共用设施设备配置、社区建设情况等因素综合考量，确保相对独立、便于管理。已建成但未划分物业管理区域的，由顺义区住房和城乡建设委员会（以下简称“区住建委”）会同属地镇人民政府、街道办事处（以下简称“属地镇街”），结合业主实际需求、社区布局等划定。确需调整物业管理区域的，需经区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，由属地镇街报区住建委备案后实施。第二条各方主体权责边界1.业主与业主大会、业主委员会：业主在物业管理活动中，享有按照物业服务合同约定接受物业服务、监督物业服务企业履行合同、提议召开业主大会会议等法定权利，同时承担遵守管理规约、按时足额交纳物业服务费用等义务。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是物业管理的决策机构，负责制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选举、更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业等重大事项。业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法履行召集业主大会会议、代表业主与物业服务企业签订物业服务合同、监督物业服务企业履行合同等职责，每季度至少向业主公布一次工作情况，接受业主监督。2.物业服务企业：物业服务企业应当具有相应资质，按照物业服务合同约定提供质价相符的服务，包括物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护、管理，公共区域的环境卫生、绿化养护、秩序维护等。同时，应当建立健全物业管理制度，定期对物业共用部位、共用设施设备进行检查，及时排查安全隐患，每年至少向业主公布一次物业服务资金的收支情况。物业服务企业不得擅自改变物业共用部位、共用设施设备的用途，不得泄露业主个人信息。3.属地镇街与区住建委：属地镇街负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和协调，具体包括指导业主大会、业主委员会的成立及换届工作，调解物业管理纠纷，监督物业服务企业履行合同等。区住建委负责全区物业管理活动的行业监管，制定物业管理相关政策标准，开展物业服务企业信用评价，依法查处物业管理违法行为。第二章物业服务与收费管理第一条物业服务等级与标准区住建委应当结合顺义区实际，制定并公布分等级的物业服务标准，明确各等级服务的具体内容、质量要求、服务频次等。物业服务企业应当按照合同约定的服务等级提供服务，其中，基础物业服务应当涵盖房屋共用部位的日常维修养护、共用设施设备的运行维护、公共区域清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护等内容。对于老旧小区，区住建委应当会同属地镇街制定专项物业服务标准，重点保障基本生活需求，逐步提升服务水平。第二条物业服务收费机制物业服务收费实行市场调节价为主、政府指导价为辅的机制。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务等级、服务成本等因素在物业服务合同中约定；实行政府指导价的物业服务收费，由区发改委会同区住建委根据物业服务等级、社会平均成本等制定基准价及浮动幅度，定期公布。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等信息，接受业主监督。第三条物业服务费用的交纳与催缴业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用，不得以物业空置、未享受服务等为由拒交。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务企业应当建立完善的费用催缴机制，对逾期未交纳的业主，首先进行书面催缴；逾期超过三个月的，可以通过上门沟通、发送律师函等方式催缴；情节严重的，可以依法向人民法院提起诉讼。同时，业主委员会应当协助物业服务企业做好费用催缴工作，对长期欠费的业主，在物业管理区域内予以公示。第四条物业服务合同管理1.合同订立：选聘物业服务企业应当通过业主大会表决，由业主委员会代表业主与物业服务企业签订书面物业服务合同。物业服务合同应当明确服务内容、服务标准、收费标准、合同期限、双方权利义务、违约责任等内容，其中，合同期限一般不超过五年，期满前三个月，双方应当协商是否续约。2.合同履行与变更：物业服务企业应当严格按照合同约定履行义务，不得擅自减少服务内容、降低服务标准。确需变更合同内容的，应当与业主委员会协商一致，经业主大会表决通过后重新签订补充协议。3.合同终止与交接：物业服务合同期限届满，业主大会未作出续聘或者另聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同继续有效，但是期限为不定期；业主大会作出续聘决定的，应当与物业服务企业重新签订合同。物业服务企业被解聘或者合同终止的，应当在终止之日起十五日内，向业主委员会移交物业共用部位、共用设施设备的档案资料，预收的物业服务费用及利息，以及其他属于业主所有的财物，并配合新物业服务企业做好交接工作。交接过程中，属地镇街应当进行监督。第三章物业共用部位与共用设施设备管理第一条物业共用部位与共用设施设备的界定物业共用部位包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。业主、物业服务企业不得擅自改变物业共用部位、共用设施设备的用途，确需改变的，应当经业主大会同意，依法办理相关手续后实施。第二条共用部位与共用设施设备的维修养护1.日常养护：物业服务企业应当按照物业服务合同约定，对物业共用部位、共用设施设备进行日常养护，建立养护档案，记录养护时间、内容、人员等信息。对于电梯、消防设施等特种设备，应当委托具有相应资质的单位进行定期检验、检测和维护，确保正常运行。2.维修资金使用：物业共用部位、共用设施设备的大中修、更新改造，需要动用住宅专项维修资金的，应当按照国家和北京市相关规定执行。具体流程为：由物业服务企业或者相关业主提出使用申请，编制维修、更新改造方案，经业主大会或者相关业主表决通过后，向区住建委提交申请材料，区住建委审核通过后划转资金。同时，应当建立维修资金使用公示制度，在维修前、维修中、维修后分别公示方案、进展情况、资金使用情况，接受业主监督。3.应急维修：出现屋面渗漏、电梯故障、消防设施损坏等危及房屋使用安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修的，物业服务企业应当及时采取应急措施，同时向业主委员会和属地镇街报告，并在二十四小时内将维修方案、资金预算等事项在物业管理区域内显著位置公示，经业主委员会确认后（无业主委员会的，经属地镇街确认），可以先行动用维修资金进行维修，事后再按照规定完善相关手续。第三条公共收益管理物业共用部位、共用设施设备经营所得的公共收益，归全体业主所有，主要用于补充住宅专项维修资金、改善共用部位和共用设施设备、开展社区公益活动等。物业服务企业应当单独建立公共收益账户，每季度至少公示一次公共收益的收支情况，年度收支情况应当经第三方审计机构审计后向业主公布。公共收益的使用，应当经业主大会或者业主委员会决定，其中，单次使用金额超过一万元的，应当经业主大会表决通过。第四章老旧小区物业管理与改造提升第一条老旧小区物业服务覆盖对于未实行专业化物业管理的老旧小区，属地镇街应当牵头组织成立物业管理委员会，暂时代行业主大会、业主委员会职责，逐步推动引入专业化物业服务企业。对于条件暂不具备的，可以由属地镇街通过政府购买服务方式，提供基本物业服务，包括公共区域清洁卫生、秩序维护、共用设施设备简单维修等。同时，鼓励老旧小区业主通过自筹资金、申请政府补贴等方式，提升物业服务水平。第二条老旧小区改造内容与程序老旧小区改造应当结合小区实际情况，重点推进房屋本体维修改造、共用设施设备更新完善、公共环境整治提升等内容，包括屋面及外墙防水维修、楼道墙面翻新、电梯加装、消防设施改造、道路修缮、绿化提升、停车场建设等。改造程序为：由属地镇街组织开展小区现状调查，征求业主意见，制定改造方案，报区住建委审批后实施。改造过程中，应当充分听取业主意见，接受业主监督，确保改造质量。第三条改造后的长效管理机制老旧小区改造完成后，属地镇街应当指导成立业主大会、业主委员会，选聘物业服务企业，建立长效物业管理机制。对于改造中新增的共用设施设备，应当明确管理责任，纳入物业服务范围。同时，区住建委应当会同相关部门，建立老旧小区物业管理考核机制，定期对物业服务企业服务情况进行检查，督促物业服务企业履行合同，保障改造成果长期保持。第五章物业管理纠纷处理与监督考核第一条纠纷多元化解机制1.人民调解：属地镇街应当设立物业管理纠纷人民调解委员会，由镇街工作人员、社区工作者、律师、业主代表等组成，负责调解业主与业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与业主委员会之间的纠纷。调解应当遵循自愿、合法、公平的原则，一般在受理申请后十五日内完成调解，达成调解协议的，应当制作调解协议书，当事人应当按照协议履行。2.行政协调：区住建委、属地镇街等部门应当建立物业管理纠纷协调处理机制，对于业主反映的物业管理问题，应当及时受理，在五个工作日内进行调查处理，并将处理结果反馈给业主。对于涉及多个部门的问题，应当组织相关部门联合处理。3.司法途径：经人民调解、行政协调未能解决的纠纷，当事人可以依法向人民法院提起诉讼，或者向仲裁机构申请仲裁。物业服务企业对于长期欠费的业主，可以依法通过司法途径追讨物业服务费用。第二条监督考核体系1.物业服务企业信用评价：区住建委应当建立物业服务企业信用评价制度，从服务质量、合同履行、业主满意度、投诉处理等方面进行评价，将信用评价结果分为优秀、良好、合格、不合格四个等级，并向社会公布。对于信用评价优秀的物业服务企业，给予优先参与政府购买服务项目、推荐参评行业荣誉等奖励；对于信用评价不合格的物业服务企业，责令限期整改，整改期间不得承接新的物业服务项目，情节严重的，依法吊销资质证书。2.业主委员会工作考核：属地镇街应当每半年对业主委员会的工作情况进行一次考核，重点考核业主委员会是否依法履行职责、是否按时召开业主大会会议、是否定期向业主公布工作情况等。对于考核优秀的业主委员会成员，给予表彰奖励；对于不履行职责的业主委员会成员，经业主大会表决通过后予以罢免。3.日常巡查与投诉处理：区住建委、属地镇街应当建立日常巡查制度，每月至少对物业管理区域进行一次巡查，重点检查物业服务企业服务情况、物业共用部位和共用设施设备维护情况等。同时，畅通投诉举报渠道，设立专门的投诉电话、电子邮箱等，对于业主投诉的问题，应当在三个工作日内受理，十个工作日内处理完毕，并将处理结果反馈给投诉人。第六章法律责任第一条业主违规责任业主违反管理规约、业主大会议事规则，或者逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催告、在物业管理区域内公示等方式督促其履行；情节严重的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。业主擅自改变物业共用部位、共用设施设备用途的，由区住建委责令限期改正，给予警告，对个人处一千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上二十万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。第二条物业服务企业违规责任物业服务企业未按照物业服务合同约定提供服务，或者擅自改变物业共用部位、共用设施设备用途的，由区住建委责令限期改正，给予警告，并处一万