2025年不动产登记操作规范（试行）试题及答案

2025年不动产登记操作规范（试行）试题及答案一、单项选择题（每题1分，共15分）1.根据《不动产登记操作规范（试行）》（2025修订），关于不动产登记基本单元的界定，下列说法正确的是（）A.房屋所有权登记应当以整栋房屋为基本单元B.国有建设用地使用权应当以宗地为基本单元C.宅基地使用权以农户为单位界定，不需要划分独立宗地D.林权登记以林业调查小班为基本单元，不需要划分宗地答案：B解析：根据2025版规范，房屋所有权登记以权属界线封闭、具有独立使用功能的房屋为基本单元，可以是套、层、幢，A错误；所有建设用地使用权均以宗地为基本单元，宅基地使用权也需要划分独立宗地，B正确，C错误；林权登记以权属明确的宗地为基本单元，林业调查小班仅作为林业管理参考，D错误。2.下列不动产登记情形中，不属于不动产登记机构依职权直接办理登记的是（）A.不动产登记机构依职权更正自身记载错误B.人民政府依法征收国有土地后注销原不动产登记C.继承取得不动产的转移登记D.预告登记到期后当事人未申请转为正式登记，依职权注销预告登记答案：C解析：根据依申请登记原则，除法定情形外，不动产登记均需当事人申请，继承转移登记属于依申请登记范畴，不属于登记机构依职权办理的类型，C符合题意。3.自然人委托近亲属代为申请不动产处分转移登记，下列说法符合规范要求的是（）A.所有代理处分不动产都必须提供经公证的授权委托书B.近亲属代理只需提供亲属关系证明，无需提供授权委托书C.自然人处分不动产委托代理的，授权委托书应当经不动产登记机构现场确认或者公证，近亲属代理也不例外D.近亲属代理处分不动产可以豁免公证或现场确认要求答案：C解析：2025版规范明确，自然人处分不动产委托代理人申请登记的，授权委托书应当经公证或者登记机构现场确认，未对近亲属代理作出豁免规定，C正确。4.当事人申请商品房预售预告登记，下列材料中不属于法定必备材料的是（）A.已备案的商品房预售合同B.购房人全额付款凭证C.当事人关于预告登记的明确约定D.预售开发商的不动产权属证书答案：B解析：规范规定预购商品房预告登记提交材料包括：备案的预售合同、预告登记约定、开发企业已办理首次登记的不动产权属证明，未要求提交全额付款凭证，B符合题意。5.不动产权利人发现不动产登记簿记载错误申请更正登记，下列说法错误的是（）A.权利人申请更正登记必须提交与他人存在利害关系的证明材料B.不动产登记机构经核实确认登记错误的，更正登记无需利害关系人同意C.利害关系人申请更正登记，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记D.更正登记完成后，应当收回原不动产权属证书，换发新证答案：A解析：只有利害关系人申请更正登记才需要提供利害关系证明，权利人申请更正只需提供登记错误的证明材料，无需提供利害关系证明，A错误，符合题意。6.农村本村集体经济组织成员之间互换宅基地使用权申请转移登记，下列说法错误的是（）A.互换双方必须均属于本农村集体经济组织成员B.互换不得改变宅基地的批准用途C.互换后双方宅基地面积应当符合当地宅基地面积控制标准D.宅基地互换转移登记无需经农村集体经济组织同意答案：D解析：宅基地所有权属于农村集体经济组织，宅基地使用权转移互换应当经农村集体经济组织同意，D错误，符合题意。7.不动产带押过户模式下，原抵押权未注销，买受人设立新抵押权，同一不动产多个抵押权的受偿顺序是（）A.原抵押权优先于新抵押权受偿B.新抵押权优先于原抵押权受偿C.原抵押权和新抵押权按债权比例受偿D.原抵押权自动消灭，只有新抵押权优先受偿答案：A解析：根据2025版规范带押过户相关规定，原抵押权未办理注销登记的，仍然有效，多个抵押权按照登记的先后顺序确定受偿顺序，原抵押权登记在先，优先受偿，A正确。8.集体经营性建设用地使用权出让首次登记，申请人应当为（）A.集体经营性建设用地使用权受让人B.出让方农村集体经济组织C.出让方和受让人共同申请D.属地乡镇人民政府答案：A解析：2025版规范明确，集体经营性建设用地使用权出让、出租后，由受让人、承租人申请首次登记，A正确。9.下列关于不动产异议登记的说法，正确的是（）A.异议登记申请人应当在异议登记作出之日起30日内提交人民法院受理通知书，逾期失效B.异议登记生效期间，登记机构可以办理不动产处分登记，不限制处分C.异议登记更正登记簿记载错误后，原权利人可以申请注销异议登记D.异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，登记机构应当直接驳回不予受理答案：C解析：规范规定异议登记申请人应当15日内提交法院受理材料，逾期失效，A错误；异议登记期间，登记机构不予办理处分登记，B错误；异议登记更正后，原权利人申请注销异议登记符合规定，C正确；异议登记失效不限制申请人再次申请，符合条件的应当受理，D错误。10.因人民法院生效法律文书导致不动产权利转移，当事人未申请登记，原权利人又将不动产转让给第三人并办理转移登记，下列说法正确的是（）A.人民法院生效法律文书作出后权利即转移，登记机构为第三人办理的转移登记无效B.原权利人在生效法律文书作出后不再享有物权，其处分属于无权处分，登记机构不得办理转移登记C.第三人善意取得并已完成登记的，其权利受法律保护，登记机构办理的转移登记合法D.登记机构只要收到法院生效法律文书，就应当依职权撤销第三人的登记答案：C解析：根据民法典和不动产登记规范，善意第三人善意取得不动产并完成登记的，其权利受法律保护，原权利受损人可以向原权利人主张赔偿，C正确。11.办理在建工程抵押权首次登记，下列说法错误的是（）A.在建工程抵押应当抵押已完工部分，不得抵押未完工部分B.在建工程抵押的范围不包含已经预售的商品房C.在建工程抵押可以办理顺位抵押登记D.在建工程抵押转为现房抵押权登记不需要注销原抵押登记答案：A解析：在建工程抵押的范围为已获准开发建设的整个在建工程项目，包含已建成和未建成部分，只要未预售即可抵押，A错误，符合题意。12.申请不动产转移登记，下列情形不需要缴纳不动产登记费的是（）A.小微企业申请不动产转移登记B.林权转移登记C.农村宅基地使用权及房屋所有权首次登记D.不动产抵押权变更登记答案：C解析：根据现行收费标准和登记规范，农村宅基地使用权及房屋所有权首次登记免征不动产登记费，C正确。13.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：民法典和2025版登记规范明确，预告登记有效期为能够办理登记之日起90日，逾期失效，C正确。14.下列情形中，登记机构应当不予登记的是（）A.申请登记的不动产权属有争议尚在诉讼期间B.申请人提交的材料不齐全，经补正后符合要求C.申请登记的不动产未缴纳土地出让金，但有政府批准文件D.不动产被依法查封后权利人申请抵押登记答案：D解析：不动产被依法查封期间，权利人申请处分登记包括抵押登记的，登记机构应当不予登记，D符合要求。15.不动产登记簿记载的权利人下落不明，利害关系人申请更正登记，登记机构正确的处理方式是（）A.直接不予受理，要求申请人先提起诉讼B.公告通知权利人，公告期满无异议的，予以更正C.必须要求申请人提供公证材料才能更正D.依职权直接更正，不需要通知权利人答案：B解析：权利人下落不明无法核实的，登记机构应当公告通知权利人，公告期满无异议的，方可办理更正登记，B正确。二、多项选择题（每题2分，共20分，多选、少选、错选均不得分）1.根据2025版《不动产登记操作规范（试行）》，下列登记情形中，属于首次登记范畴的有（）A.依法填海造地形成的新增国有建设用地使用权B.农村集体经济组织统一建设的新农村集体住宅C.自然人在宅基地上新建自建房竣工验收后D.集体经营性建设用地使用权出让设立抵押E.预购商品房办理预告登记答案：ABC解析：首次登记是不动产权利第一次登记，抵押权登记、预告登记不属于首次登记范畴，ABC正确。2.下列登记类型中，不动产登记机构应当在登记前进行实地查看的有（）A.国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记B.在建工程抵押权变更登记C.因不动产灭失申请的注销登记D.宅基地使用权及房屋所有权首次登记E.林地承包经营权首次登记答案：ACDE解析：2025版规范明确，只有在建工程首次抵押登记需要实地查看，变更登记不需要，ACDE符合要求。3.下列不动产登记情形中，属于转移登记范畴的有（）A.不动产按份共有转为共同共有，共有人份额调整B.不动产权利人姓名变更C.不动产作价出资入股D.法人合并分立导致不动产权利转移给新法人E.不动产共有人增加共有人答案：CDE解析：权利人姓名变更属于变更登记，份额调整共有性质变化，不发生对外转移的属于变更登记，CDE属于所有权主体发生变化，属于转移登记。4.关于异议登记，下列说法符合规范要求的有（）A.异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等材料，逾期未提交的异议登记失效B.异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，登记机构不予受理C.异议登记期间，登记机构不得办理不动产的处分登记D.异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向申请人主张损害赔偿E.人民法院对申请人的起诉不予受理的，登记机构应当根据申请注销异议登记答案：ACDE解析：异议登记失效仅原异议登记失效，不限制申请人符合条件后再次申请，B错误，ACDE符合规范要求。5.依法可以由当事人单方申请不动产登记的情形有（）A.继承、受遗赠取得不动产权利B.人民法院生效法律文书取得不动产权利C.预购商品房预告登记D.不动产灭失申请注销登记E.权利人姓名变更申请变更登记答案：ABDE解析：预购商品房预告登记需要买卖双方共同申请，不属于单方申请情形，ABDE符合单方申请要求。6.关于不动产权属证书，下列说法正确的有（）A.不动产权属证书与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准B.不动产权属证书遗失的，权利人可以申请补发，不需要公告C.不动产权属证书换发补发的，登记机构应当将换发补发事项记载于登记簿D.不动产登记机构能够通过共享获取证书信息的，不再要求申请人提交纸质不动产权属证书E.集体土地所有权登记不核发不动产权属证书答案：ACD解析：不动产权属证书遗失补发需要公告，B错误；集体土地所有权登记核发所有权证书给集体经济组织，E错误，ACD正确。7.下列关于抵押权登记的说法，符合规范要求的有（）A.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围B.同一不动产设立多个抵押权的，登记机构应当按照申请先后顺序办理登记C.抵押权可以单独转让，不需要随同主债权一并转让D.在建工程竣工办理首次登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记E.设立最高额抵押权必须办理最高额抵押权登记，不得办理一般抵押权登记答案：ABD解析：抵押权不得单独转让，必须随同主债权一并转让，C错误；同一不动产当事人可以选择办理一般抵押权或最高额抵押权登记，E错误，ABD正确。8.申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括（）A.申请人身份证明材料B.农村宅基地批准材料C.房屋建设符合规划的材料D.农村集体经济组织出具的申请人资格证明材料E.不动产测绘材料答案：ABCD解析：登记机构可以依据地籍调查成果获得登记信息，不需要申请人单独提供不动产测绘材料，ABCD正确。9.下列关于注销登记的说法正确的有（）A.不动产灭失的，权利人应当申请注销登记B.主债权消灭导致抵押权消灭的，抵押权人应当申请注销登记C.权利人逾期不申请注销登记的，登记机构可以直接依职权注销D.依法征收不动产导致权利消灭的，登记机构可以依职权注销原登记E.预告登记到期失效后，登记机构应当依职权注销预告登记答案：ADE解析：主债权消灭后，抵押人和抵押权人均可以申请注销登记，不是只有抵押权人可以申请，B错误；权利人逾期不申请注销，登记机构应当公告后才能注销，不得直接注销，C错误，ADE正确。10.一网通办背景下，2025版规范允许通过线上申请不动产登记，下列说法正确的有（）A.线上申请登记的电子材料和纸质材料具有同等效力B.符合条件的登记事项可以全程网办，不需要申请人线下到场C.电子签名和手写签名具有同等法律效力D.登记机构应当通过信息共享核验申请材料，不得要求申请人重复提交E.线上申请登记的，登记机构不需要留存纸质材料答案：ABCD解析：线上申请登记也需要按档案管理要求留存登记材料，电子档案也需要归档留存，不是不需要留存，E错误，ABCD正确。三、判断题（每题1分，共10分，正确打√，错误打×）1.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（）答案：√解析：符合《不动产登记暂行条例》收费规定。2.依法属于国家所有的自然资源，所有权必须办理登记才能生效。（）答案：×解析：依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。3.未成年人的不动产由其监护人代为申请登记，监护人处分未成年人不动产的，应当提供为未成年人利益的书面保证。（）答案：√解析：符合登记规范要求。4.预购商品房办理抵押权预告登记后，预告登记权利人就该不动产优先受偿。（）答案：×解析：预购商品房抵押权预告登记未转为正式抵押权登记的，预告登记权利人不享有优先受偿权。5.当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。（）答案：√解析：符合民法典和登记规范规定。6.更正登记涉及不动产权利归属变化的，更正登记后原抵押权仍然有效，不受更正登记影响。（）答案：×解析：更正登记改变权利归属的，原抵押权设立在原权利人名下，更正后需要办理抵押权变更登记，原抵押权未变更的不对新权利人发生效力。7.不动产登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记。（）答案：√解析：符合《不动产登记暂行条例》规定。8.同一权利人分割或者合并不动产的，应当办理转移登记。（）答案：×解析：同一权利人分割合并不动产，权利主体未发生变化，属于变更登记范畴。9.被查封的不动产权利人申请更正登记的，登记机构不得受理更正登记申请。（）答案：×解析：查封不限制权利人申请更正登记，更正登记不改变权利归属的，可以办理。10.不动产登记资料应当永久保存。（）答案：√解析：符合不动产登记档案管理规范要求。四、案例分析题（共55分）案例背景：甲房地产开发公司（以下简称甲公司）2022年以出让方式取得某市中心城区一宗城镇住宅用地，已办理国有建设用地使用权首次登记，取得不动产权证书。2023年10月，甲公司取得该项目商品房预售许可证。2024年5月，买受人乙购买该项目1号楼1502号住宅，签订已备案的商品房预售合同，乙支付首付款后，剩余80万元向丙银行申请个人住房按揭贷款，甲公司提供阶段性担保。乙与甲公司共同向登记机构申请预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，登记机构依法核准登记。2024年12月，甲公司资金周转困难，将项目中10套未售出的住宅抵押给丁信托公司，办理在建工程抵押登记获得融资。2025年3月，项目竣工验收合格，甲公司依法办理了整栋楼的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。后甲公司因债务纠纷，被债权人戊申请强制执行，上述10套抵押给丁信托公司的住宅被法院查封，目前已有2套住宅在查封前已经售出，买受人已支付全款并实际占有，未办理过户登记。买受人乙的房屋已符合交付条件，乙申请将预告登记转为正式的房屋所有权转移登记和抵押权登记。问题1：本案中登记机构为乙办理预购商品房预告登记和抵押权预告登记是否符合规范要求？办理该登记应当符合什么条件？（15分）参考答案及解析：登记机构办理登记符合规范要求，符合法定条件。办理预购商品房预告登记及抵押权预告登记的条件为：（1）预购商品房已经依法办理商品房预售备案，开发企业已办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（本案中开发企业已取得土地首次登记，符合要求）；（2）买卖双方签订了合法有效的商品房预售合同；（3）双方明确约定办理预告登记；（4）预购商品房抵押权预告登记需要主债权合同已经生效，抵押合同合法有效。本案中所有条件均满足，因此登记机构办理登记合法有效。问题2：甲公司将已完成首次登记的10套未售出住宅抵押给丁信托公司，办理在建工程抵押登记是否符合规范要求？说明理由。（15分）参考答案及解