绿城服务港股公司信息更新报告：收入增长盈利提升派息比例维持高位

目 录1、收入利润保持增长，盈利能力稳健提升 32、物业服务精细化水平提升，管理面积持续扩张 43、园区服务业务优化，咨询服务毛利率提升 64、管理成本持续优化，派息率持续领先 85、投资建议 96、风险提示 10附：财务预测摘要 图表目录图1：公司2025年营收同比增长7.1% 3图2：公司2025年物业服务仍为收入最大构成业务 3图3：公司2025年归母净利润同比增长29.9% 3图4：公司2025年核心经营利润同比增长24.6% 3图5：公司2025年毛利率和净利率均有提升 4图6：公司2025年管理费率降至5.9% 4图7：公司2025年物业服务收入同比增长10.0% 4图8：公司2025年物业服务毛利率同比提升0.6pct 4图9：公司2025年在管面积同比增长11.2% 5图10：公司2025年住宅业态占比约77% 5图公司2025年储备面积同比下降7.4% 5图12：公司2025年退出在管面积比例为3.9% 5图13：公司2025年新拓面积年饱和营收超40亿元 5图14：公司2025年非住项目新拓营收占比53.5% 5图15：公司2025年在管面积中绿城房产占比17.2% 6图16：公司2025年储备面积中绿城房产占比6.7% 6图17：公司2020年以来平均物业费超过3.2元/平月 6图18：公司2025年续约率为93.4% 6图19：公司2025年园区服务收入同比增长0.6% 7图20：公司2025年园区服务毛利率同比提升1.4pct 7图21：公司2025年园区空间服务收入高增 7图22：公司2025年咨询业务收入同比增长0.4% 8图23：公司2025年咨询业务毛利率同比提升0.7pct 8图24：公司在建物业咨询业务仍为咨询板块收入主要来源 8图25：公司2025年末现金及现金等价物同比增长9.6% 8图26：公司2025年经营性现金流入同比增长3.6% 8图27：公司2025年经营性净现金流覆盖核心净利润0.81倍 9图28：公司2025年末贸易及其他应收款同比增长5.7% 9图29：公司2025年派息比例达75.6% 91、收入利润保持增长，盈利能力稳健提升202519.6471024AG71.2%14.4%、14.4%图公司2025年营收同比长7.1% 图公司2025年物业服务仍收入最大构成业务500

20182019202020212022202320242025营业收入（亿元） 同比

30%25%20%15%10%5%0%

100%0%

20182019202020212022202320242025物业服务 园区服务 咨询服务 科技服务公司公告202518.824.6%量管理及有效的成本管控措施，核心业务盈利能力持续提升；实现归母净利润8.8亿元，同比增长29.9%。图公司2025年归母净利润比增长29.9% 图公司2025年核心经营利同比增长24.6%108642020182019202020212022202320242025归母净利润（亿元） 同比

60%40%20%0%-20%-40%

201510502020 2021 2022 2023 2024 2025核心经营利润（亿元） 同

30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%公司公告202517.3%0.54.9%0.720250.65.9%。图公司2025年毛利率和净率均有提升 图公司2025年管理费率至5.9%5.0%0.0%

20182019202020212022202320242025毛利率 净利率

8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%

20182019202020212022202320242025管理费率2、物业服务精细化水平提升，管理面积持续扩张2025136.410.0%14.3%，同0.6图公司2025年物业服务收同比增长10.0% 图公司2025年物业服务毛率同比提升0.6pct

20182019202020212022202320242025物业服务收入（亿元） 同比

25%20%15%10%5%0%

8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%

20182019202020212022202320242025物业服务毛利率公司公告2025566.159.2%16.6%31.2%图公司2025年在管面积同增长图10：公司2025年住宅业态占约77%0

20182019202020212022202320242025

30%25%20%15%10%5%0%

100%0%

2020 2021 2022 2023 2024 2025在管面积（百万方） 同比

住宅（百万方） 非住宅（百万方）公司公告 公司公告2025330.87.4%35202540.353.5%，2.692.1%2025万，中管积22.1万，当管面积比为3.9%。图11：公司2025年储备面积同下降7.4% 图12：公司2025年退出在管面积比例为0

20182019202020212022202320242025

25%20%15%10%5%0%-5%-10%

60504030201002021 2022 2023 2024

5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%储备面积（百万方） 同比

退出合同面积（百万方） 占在管面积比例公司公告 公司公告图13：公司2025年新拓面积年饱和营收超40亿元 图14：公司2025年非住项目新营收占比53.5%504030201002021 2022 2023 2024 2025新拓面积年饱和营收（亿元）

0.0%

2021 2022 2023 2024 2025新拓非住宅营收占比公司公告 公司公告2025年17.2%6.7%。图15：公司2025年在管面积中城房产占比17.2% 图16：公司2025年储备面积中城房产占比6.7%

2020 2021 2022 2023 2024 2025绿城中国在管面积占比

8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%

2020 2021 2022 2023 2024 2025绿城中国储备面积占比公司公告 公司公告02032元平0253.4元/平/图17：公司2020年以来平均物费超过3.2元平月 图18：公司2025年续约率为93.4%3.263.243.223.183.163.143.12

20182019202020212022202320242025平均物业费（元/平/月）

2020 2021 2022 2023 2024 2025续约率公司公告 公司公告3、园区服务业务优化，咨询服务毛利率提升202527.60.64.22.41.4图19：公司2025年园区服务收同比增长0.6% 图20：公司2025年园区服务毛率同比提升1.4pct

20182019202020212022202320242025园区服务收入（亿元） 同比

50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%

5.0%0.0%

20182019202020212022202320242025园区服务毛利率公司公告 公司公告MAG生活收入同比下降（浙江绿城房屋系统因经营管理架构调整而被指定为合营公司图21：公司2025年园区空间服务收入高增100%80%60%40%20%0%2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025园区产品及服务 文化教育 居家生活 物业资产管理 园区空间服务公司公告2025年对2024202527.60.4%27.4%，同比0.7政0251.4亿元，1.3%。20256.22.6%。图22：公司2025年咨询业务收同比增长0.4% 图23：公司2025年咨询业务毛率同比提升0.7pct

20182019202020212022202320242025咨询服务收入（亿元） 同比

35%30%25%20%15%10%5%0%

0.0%

20182019202020212022202320242025咨询服务毛利率公司公告 公司公告图24：公司在建物业咨询业务仍为咨询板块收入主要来源100%80%60%40%20%0%2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025在建物业服务 管理咨询服务公司公告4、管理成本持续优化，派息率持续领先202553.29.6%8.97225金流入15.3亿元，同比增长3.6%，经营性净现金流覆盖核心净利润0.81倍。图25：公司2025年末现金及现等价物同比增长9.6% 图26：公司2025年经营性现金入同比增长3.6%

20182019202020212022202320242025现金及现金等价物（亿元） 同

80%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%

20182019202020212022202320242025经营性净现金流（亿元） 同

120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%图27：公司2025年经营性净现金流覆盖核心净利润0.81倍

图28：公司2025年末贸易及其他应收款同比增长5.7%1.501.000.500.00

2020 2021 2022 2023 2024 2025经营性净现金流/核心净利润

20182019202020212022202320242025贸易和其他应收款（亿元） 同

60%50%40%30%20%10%0%从分红情况看，公司重视股东回报，派息率持续领先。公司2025年拟分红金额7.5亿港元，派息比例达75.6%。图29：公司2025年派息比例达75.6%7.006.005.004.002.001.000.00

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%分红总额（亿元） 分红比例5、投资建议公司营收利润稳健增长，毛利率和净利率均同比提升，物业服务在管面积保持双位数增长，园区服务、咨询服务业务协同发展、稳中有进，盈利能力稳步提升。受公司业务结构调整影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为9.79、10.95、11.82亿元（前值10.30、11.35亿元），对应EPS为0.31、0.35、0.37元，当前股价对应PE为11.3、10.1、9.4倍，公司盈利能力稳步提升，看好后续利润修复，维持买入评级。6、风险提示房地产行业加速下行、公司拓展速度不及预期。附：财务预测摘要资产负债表(百万元)2024A2026E2027E2028E利润表(百万元)2024A 2026E2027E2028E流动资产12,64913,081 15,45916,577营业收入17,893 20,44621,65822,924现金4,8545,320 6,4977,106营业成本14,882 16,85617,78118,739应收账款5,6806,105 6,8397,242营业费用347 309314319存货598525 579608管理费用1,158 1,2061,2741,344其他流动资产1,5171,131 1,5431,620其他收入/费用(492) (581)(568)(557)非流动资产5,0455,235 7,5509,011营业利润1,014 1,4941,7221,965固定资产及在建工程517525 635699净财务收入/费用56 5861(11)(92)4,5284,711 6,9158,313其他利润113 11518(188)资产总计17,69418,317 23,00925,589除税前利润1,071 1,5481,7511,869流动负债8,5289,213 10,33910,896所得税319 495560598短期借款6735 384246少数股东损益(33) 61749589应付账款2,2222,437 2,7312,841归母净利润785 9791,0951,182其他流动负债6,2406,741 7,5668,009EBITDA1,014 1,4861,7611,960非流动负债622386 7381,026扣非后净利润6,987 8,7109,74710,517长期借款2418 171615EPS(元)0.25 0.310.350.37其他非流动负债599369 7221,011负债合计9,1519,599 11,07711,922主要财务比率2024A 2026E2027E2028E股本684685 712726成长能力储备7,2347,276 10,18311,752营业收入(%)2.9 6.75.95.8归母所有者权益7,9187,960 10,89512,479营业利润(%)19.7 16.615.314.1少数股东权益754758 1,0371,188归属于母公司净利润(%)29.7 11.211.97.9负债和股东权益总计17,69418,317 23,00925,589获利能力(%)16.8 17.617.918.3净利率(%)4.8 5.15.55.5ROE(%)9.9 10.510.19.5ROIC(%)2.0 2.12.01.9偿债能力现金流量表(百万元)2024A2025A 2