上海烨隆房地产咨询公司嘉年华广场市场篇

嘉年华广场市场篇

第一部分、淄博概况

1、地理淄博处于鲁中地区，现辖张店、淄川、博山、周村、临淄5

区和桓台、高青、沂源3县，总面积5938平方公里，人口412万，其

中市区人口万

2、交通胶济铁路，与淄东（营）、淄八（陡）铁路，济（南）青（岛）

高速公路于滨（州）莱（芜）高速公路纵横交错，周边有青岛港、烟台

港、东营港等重要出海港口，市中心距济南和青岛国际机场分别为70

公里、210公里。

3、城市风貌淄博的城市布局独具特色。张店、淄川、博山、周村、

临淄5区和桓台县呈梅花状分布，东南西北4个城区距中心城区分别为

20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市群组，被专家称为“淄

博模式”。2003年起人均国内生产总值为24319元，增长为虬

第二部分、桓台县概述

1、全县总面积平方公里，辖11个镇、1个开发区和1个城区街道办事

处，343个行政村。2002年底全县总人口万人，其中农业人口万人，非

农业人口万人。少数民族352人。

2、全县农民人均收入3929元，人均居住面积平米；城市居民人均可支

配收入7800元，人均居住面积25平米。2002年，桓台县国内生产总

值亿元，在全省139县市区排位中列35位，比上年前移2位次。索镇

的人口规划2020年在20万人左右。

第三部分、桓台县的规划

1、功能定位

淄博市组群城市北部城区，加工制造业基地，生态型园林城市。

2、发展目标与指标体系

现状发展目标

类别指标单位

2002年2007年2010年2015年2020年

国内生产总值亿元150200320500

人均国内生产总值美元199435005000750010000

经城镇居民人均可支配

济

类元780011500150002000026000

收入

农民人均纯收入元3929600080001100015000

恩格尔系数%—40383530

总人口万人50515253

县城人口万人12161820

社

会

%0

类人口自然增长率<6<5<4<3

城镇人均住房建筑面

平米—18203033

枳

3、城市用地发展方向

总体思路：规模适度，依托淄博发展优势，发挥区域规模效应，集中加

强与张店的发展联系。

发展方向选择：县城驻地向南向西发展为主，近期向南发展，加强与张

店联系，远期向西发展保证桓台城市形态的完整性与独立性，向北发展

留有足够的产业纵深，控制向东发展。

4、城市总体规划结构

延续现状良好的城市形态，城市总体布局采用方各网状集中紧凑布局结

构，即“一轴、二心、三带、四区”，具体为：

一轴：一中西路与一中东路之间，形成的集行政办公、文化娱乐、体育

休闲、商业服务、公园绿地于一体的景观轴线。

二心：以南部新区政务中心为城市主中心，带动城市向南向西发展，是

南北主轴现的景观标志点；以东区旧城传统的商贸中心为城市副中心。

两个中心，一主一次，新城旧城遥相呼应。

三带：沿南一中东路两侧形成公路设时代，沿东西中心大街两侧形成商

业服务带，沿205国道两侧形成传统的商贸生活带。

四区：东部205国道以东为居住商贸区；北部工业路以北为产业区；205

国道以西，工业路以南公园路以北纬居住生活区。

第四部分、近期建设规划

1、期限：2003——2010年。

2、发展目标

到2010年，初步把桓台建设成为基础设施完善、服务体系健全、生态

环境优美、有较强经济实力和辐射带动作用的生态型园林城市。

3、近期建设重点：

“开发新城区、提升老城区、整合工'也区”

、拉开城市空间布局，形成“一轴、二心、三代、四区”的城市格

局。

在现状基础上，近期来开城市的建设布局，城市向南部迅速推进，重点

进行南部新区的开发和南北公共景观轴的建设，积极实施新区开发策

略。形成“一轴、二心、三代、四区”的城市大格局，近期城市以向南

为发展方向。

、疏解老城，改善老城区生活环境，提升老城区综合环境

通过近期建设，完善城市交通、商贸、文化、旅游等综合功能，强化基

础设施和公益性公共设施的建设，改善人居环境，提高城市竞争力，全

面提升城市形象。近期疏解老城密集人口，改善老城综合环境，缩小新

老城差距。制定政策，引导“城中村”的改造和旧区的开发。

、整合工业区，是城区工业健康有序的发展

通过近期的建设，陆续的搬迁、改造现有用地不合理及带有污染的工

业企业

第五部分、桓台沿街商铺综合分析

一、商业市场普查方案

1、说明：为了全面了解桓台商业经营供给市场状况，为项目定位提供

准确、科学、及时的信息，特安排本次商业市场普查，预定用五天的时

间完成本次问卷调查工作。

2、调研目的

了解桓台县主要商业街道店铺的售价及租金水平；

了解桓台县主要商业街道店铺的实用面枳；

了解桓台县商业的业种、业态（品牌、档次、经营状况、经营种类

所占市场比例）；

为本项目做前期市场形象推广、积累市场客户。

3、调研范围

a中心路b张北路c兴桓路d镇南大街

e建设路f卫生街g公安路h公园路

4、调查对象

调研范围内所有营业中的店铺

5、调查方式

采用问卷式，具体内容见调研表

6、人员组织与时间进度

调查样本预计900份；

临时调查人员安排4人；

调查工作预计于9月25日实施至9月29日完成实施前须提前一

周做准备工作。

7、调研重要分析指标

售价及租金分析；

面积分析；

经营内容指标分析

7.3.1经营内容一一租金分析

7.3.2经营内容一一面积（实用面积）分析

7.3.3经营内容一一规模（数量、比例）分析

8、分析与建议

依托调研分析结果，提出本项目总体形象建议，内容、档次、业种、业

态等建议；经营主题及副题建议；各业态规模比例建议；商铺、摊位分

割面积建议。营销策略、价格、租金建议及战略、营销推广策略等。

9、预算：

问卷印刷费用：300元

问卷调查费用：900份X¥2元/份=1800元

自行车2部X¥160元/部=320元

纪念品：900份义¥4元/份=3600元

招聘及交通费用：100元

共计：6120元

二、调查情况说明

本次调查按计划从9月25号至9月29号，共五天时间。完成调查问卷

430份，相当于预估数量的一半。此次调查中确定了项目的名称为“嘉年华

广场”，并在调查的同时做了项目前期的形象推广和客户群酝酿工作。以印

制有“嘉年华广场”标志礼品作为对被访者的回报，即提高了效率和质量，

又达到了宣传的目的。调查数据的分析采用SPSS统计分析软件进行了单项

分析和交叉分析。

三、调查分析

(一)、单项分析

1、商铺面积分析：沿街经营商铺的面积51-70nf占17%,比例最大；

21-30肝占％,比例次之；10T5后占％；31-40m2O累计可见

10-40肝占机是主要的面积范围。

百分累计百

频

面积比分比

率

(%)(%)

10-15肝65

16-20m246

21-30m268

31-40m259

41-50m217

51-70m273

71-100

42

m2

101-150

36

m2

150Itf以

23

上

Total429

2、商铺层数分析：只在一层经营的占%,是非常大的比例；占有二层经营的

占％,2层以上楼层做经营的微乎其微。可见沿街的商铺一层有较高的利用

价值，但二层及其以上楼层的商业价值很少，也没有很好的挖掘，应有相

当的商业潜力。

累计百

频百分

层数分比

率比(％)

(%)

一层359

二层65

三层5

四层1,2

Total430

3、店面形象分析：店面形象为优的占％,良以上的占％。可见，经营者对目

前的店面形象评价非常高，也说明了他们重视自己的店面形象。

累计白

频百分比

分比

率(%)

(%)

优251

良103

一般62

无1.2

Tota

417

1

4、经营产品的品牌分析：经营者的经营品牌多为国内品牌，占％,其中

以中档品牌为主，占％,低档和高档比例相当；国际品牌占吼说明目前

的经营品牌总体上处于中等水平，应有往高品牌发展的潜力。

百分累计百

频

比分比

率

(%)(%)

国际名牌42

国内高档品

92

牌

国内中档品

135

牌

国内一般品

99

牌

无57

Total425

5、经营产品的行业分析：在被调查者的行业中，男女休闲装所占的匕例最

大,为％,其次为女装，占％，服装类共占有％的比例，是行业中的主要

部分口可以借鉴，购物中心的服装类经营数量占二分之一为宜：便利店、

百货类占％；鞋、箱包、皮具类，餐饮类和美容、美发、健身类各占约5队

在行业中也占有相当的分量。总之，这些行业是购物中心的主要部分，也

是消费者的必须部分c

百分比

频率

(%)

男装类25

女装、内衣52

男女休闲装59

饰品类2.5

童装、孕妇装类10

鞋、箱包、皮具类

22

型

珠宝、钟表、眼镜

6

类

礼品、精品类16

餐饮类22

休闲、娱乐类1.2

便利店、百货类45

文体、音像类13

家电8

数码、通讯、IT

11

类

化妆品6

美容、美发、健身

21

类

五金、机电、化工

18

类

家饰、床上用品、

24

厨具类

维修、加工、中介

6

类

婚纱摄影类5

医药、保健类11

烟、酒、茶类15

机车类4.9

其它28

Total430

6、经营方式分析：在调查对象的经营方式中自营者占％,其余方式各占10%

左右。

百分比

频率

(%)

厂家直销45

加盟、连锁49

代理45

经销41

自营248

Total428

7、经营收益情况分析：在被调查中经营收益为良的最多，占％；其次是一

般的占％,另有％的经营为优。总体的经营收益还比较乐观。

百分比累计百分

频率

(%)比(%)

优99

良172

一般144

差8

Total426

8、每月每平方米的营业额分析：在每月每平方米的营业额的调查中，100元

以下的占％,101-300元近一半，占％；另有％的在500元以上，可见，被

调查者的营业额的差距较大，大部分在300元以内。

百分累计百

频

比分比

率

(%)(%)

■八八—\1、1136

1八P1L八71

1f1C八八46

C八TCL八29

CL1CCC47

c八1Ar\r\34

.4rx1L/XC15

L八八I\t47

T11426

9、商铺每平方米的月租金分析：在租金这一重要指标的调查中，10T5元最

多，占；16-30元的占约30%,另有10元以下占％,%的在40元以上。可见,

当地的租金差距较大，总体租金水平较乐观.

累计百

频百分

分比

率比(％)

(%)

无10

10元以

73

下

10-15元122

16-20元44

21~25兀40

26-30元42

31-35元23

36-40元14

40元以

56

上

Total425

10、租赁商铺的期限分析：在租赁期限中，一年以下(含一年)的最多，占％；

其次是五年以上(含五年)，占％。可见市场的租赁期限一年期内的短期

租赁为主，其次是长期(五年以上)的租赁。

百分累计百

频

比分比

率

(%)(%)

一年以下（含一

27

8

年）

二年35

三年38

四年7

五年以上（含五

56

年）

41

Total

4

11、商铺的人数分析：经营人数中，2人以下（含2人）的占66%,3人的占％,

5人以上（含5人）的占％。多数店铺经营人数较少，为小规模个体经营户。

百分

累计百

比

频率分比

（%

（%）

）

2人以下（含

282

2人）

3人69

4人24

5人以上（含

48

5人）

Total427

12、投资金额分析：经营者的投资金额在3-5万的最多，占％；其次是2万以

下的占23%,2-3万的占％,可见大部分的投资金额在5万元内，可见大

部分经营者的投资限度很小，可以方便的退出投资。

百分累计百

频率比分比

(%)(%)

2万以

98

下

2-3万87

3-5万105

7-10万62

10-15

34

万

15-20

19

万

20万以

22

上

Total427

13装修投入分析：%的装修投入在5000元以下，％没有装修投入，5000-1

万元的占14%,1万元以下的累计为％,不到10%的装修投入在2万元

以上。可见，大多数经营者的装修投入都很少。

百分累计百

频率比分比

(%)(%)

无135

5000元以

163

下

5000-1万

60

元

1-2万元36

2-3万元15

3-5万元12

5万元以

7

上

Total428

14、经营旺季分析：在经营旺季调查中，占最多的是冬季为％；春季、夏季

和秋季都在35%左右，并且相差不大。

频百分

率比(％)

春

139

季

夏

156

季

秋

159

季

冬

293

季

无24

15、每月的税费支出分析：税费支出200元以下的累计占％,在一半以上,

其中10%以上的没有税费；200-300元的占%,累计占%；另有％的在

301-500元。

百分累计百

频

比分比

率

(%)(%)

无52

200元以

173

下

200-300

114

元

301-500

36

元

501-800

19

元

801-1200

16

元

1201-2000

8

元

2000元以

7

上

Total425

16、每月的水电费支出：分析：水电费支出50元以下的占％,51T00元的

占％；%的在200元以内。

百分累计百

频率比分比

(%)(%)

50元以

228

下

51-100

84

元

101-200

60

元

201-300

21

元

301-500

17

元

501-800

4.9

元

800元以

12

上

Total426

17、如果在桓台县建设一座环境优美，品牌云集，现代、时尚、典雅、充

满生机和活力的购物乐园，拥有大批顾客群，展示无限美好的发展空间，

您是否愿意进驻该购物乐园经营呢？

百分比

频率

(%)

是379

否51

Total430

分析：％的经营者愿意入驻经营。可见，该购物中心是经营者的理想经营场

所。

、需要的经营面积分析：需要的经营面积中51-701112占%,16-20nf和

21-30nf各占％；有近一半的需要面积在16-50m，相比现在的经营面积,

经营者有扩大经营面积的需要。

百分累计百

频

比分比

率

(%)(%)

10肝以

13

下

10-15m216

16-20m250

21-30m250

31-40m239

41-50m243

51-70m260

71-100

48

m2

101-150

33

m2

150户以

25

上

37

Total

7

、适合的租金(元/月/m?)分析：理想租金在1075元的最多，占％；16-20

元的占％；21-25元的占％；同时，%的理想租金在25元以下。相比其经

营的租金水平，经营者希望租金越低越好，因此理想租金相对较低。

百分累计百

频率比分比

(%)(%)

10-15

226

元

16-20

80

元

21-25

31

元

26-30

18

元

31-35

1.3

元

36-40

4

元

41-45

5

元

46-50

4

元

50元以

6

上

Total375

（二）、交叉分析

1、行业与面积交叉分析：服装类多数在10-40nf,以16-30行为主，且面积

差异不大；鞋、箱包、皮具类，礼品、精品类和文体、音像类在10-70行

不等，且差异较大；餐饮类多在70nf以上；数码、通讯、IT类和化妆品多

在16-30nf；家电在50-lOOnf为主；美容、美发、健身类和家饰、床上用

品、厨具类以50-150行为主，且差异较大；医药、保健类和烟、酒、茶类

多在20-70什。

150

行和

10-16-21-31-41-51-71-10101-15

\11/Tot

疔以

al

15203040507000

上

男装类23541422124

女装、内衣1415961411152

男女休闲装151011101443159

饰品类0010001002

童装、孕妇装类32201011010

鞋、箱包、皮具类51342410222

珠宝、钟表、眼镜

0011120106

类

礼品、精品类32211511016

餐饮类20220244622

休闲、娱乐类0000010001

便利店、百货类2171121244245

文体、音像类41230300013

家电0111022108

数码、通讯、IT

类

化妆品1030110006

美容、美发、健身

10140454221

类

家饰、床上用品、

21032763024

厨具类

婚纱摄影类0000002215

医药、保健类10403021011

烟、酒、茶类01240521015

Total

2、行业与租金交叉分析：服装类的租金差异明显，没有集中的分布区域：

10元以下和40元以上所占比例都明显偏大，其余10-30元的比例差别不

大；礼品、精品类的租金统计与服装相似；畦、箱包、皮具类和医药、保

健类分布相似，集中在10-25元不等，处于较高水平；餐饮类租金水平较

低，多数在15元以下：便利店、百货类和文体、音像类都集中在10-30

元；家电和婚纱摄影类的租金的分布相似，租金在16-40元之间且差异较

大；数码、通讯、IT类，化妆品和烟、酒、茶类都集中在10-20元，处

于足劲的中等水平；美容、美发、健身类在20元以下分布，且差异较大;

家饰、床上用品、厨具类则明显集中在10・15元，租金水平略低。

10元40元

无10-1516-2021-2526-3031-3536-40Total

以下以上

男装类07313230625

女装、内衣291564530852

男女休闲装01011757151258

饰品类0010100002

童装、孕妇装类03201101210

鞋、箱包、皮具

01834111322

类

珠宝、钟表、眼

0041100006

镜类

礼品、精品类03421002315

餐饮类38522010122

休闲、娱乐类0000010001

便利店、百货类261913830244

文体、音像类02400310213

家电0021210028

数码、通讯、IT

01321012111

类

化妆品0031001016

美容、美发、健

07551120021

身类

五金、机电、化

工类

家饰、床上用品、

021311221224

厨具类

维修、加工、中

1101200106

介类

婚纱摄影类0102000025

医药、保健类02413000111

烟、酒、茶类11631100215

机车类0010001024

其它06633610227

Total1073122444042231456425

3、面积与租金交叉分析：通过面积和租金的交叉分布可以看出，随着面积

的增大，相应的单位租金分布相对就低，但高低的差异不十分明显。

4、行业与理想面积交叉分析分析:

、面积要求较大的行业有：餐饮业大都在70m2以上；美容、美发、健

身类集中在50球以上且大小不等；家饰、床上用品、厨具类则在40nf以

上；婚纱摄影类要求最大在lOOnf以上。

、面积要求大小差异较大的有：鞋、箱包、皮具类在21-100行不等；

10元40元

无10-1516-2021-2526-3031-3536-40Total

以下以上

10-15m211312359351465

16-20m2147735121646

21-30m22716118752967

31-40m2091876931357

41-50m202613121117

51-70m21123368533273

71-100m21101632310642

101-150

211544320435

m2

150m2以

25911030122

上

Total1073122434042231456424

礼品、精品类集中在16-lOOnf；便利店、百货类集中在31-70疔；文体、

音像类和数码、通讯、TT类则集中在21-70疔且较分散；烟、酒、茶类

以30T00m2为主。

、男装集中在41・70nf,其他服装集中在16-40nf,明显小于男装；珠

宝、钟表、眼镜类，家电和医药、保健类集中在50-70nf,处于中等偏

大的水平；化妆品的一般要求在16-30nf,面积较小。

而10m'150m,

10-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-150Total

以下以上

\ii/

男装类202216521021

女装、内衣1718664501351

男女休闲装2291575524354

饰品类00100001002

童装、孕妇装类102042010010

鞋、箱包、皮具

011324450121

类

珠宝、钟表、眼

00010120105

镜类

礼品、精品类003303230014

餐饮类101210163419

休闲、娱乐类00000001001

便利店、百货类1103631223132

文体、音像类201210200311

家电00110102106

数码、通讯、IT

011221210010

类

化妆品10210011006

美容、美发、健

011001255217

身类

五金、机电、化

002303430116

工类

家饰、床上用品、

011131356223

厨具类

维修、加工、中

10101100116

介类

婚纱摄影类00000001225

医药、保健类01000120004

烟、酒、茶类000041341114

机车类00000000112

其它113515533027

Total13165050394360483325377

（三）、分析总结

通过对桓台县城的主要街道店铺的调查分析，总结如下：

1、商业布局

主要的商业街有：中心大街、张北路和卫生街，其次有兴桓路、镇南大

街和建设街。张北路是最主要的一条商业街、也是最为繁华的商业街，

是当地的商贸中心，沿路带有温州服装批发市场、超级市场、百货商场、

专卖店和专业市场。中心大街是比较时尚和现代的商业街。

2、主要指标

、行业

男女休闲装所占的比例最大，为%,其次为女装，占％，服装类共占有外

的比例，是行业中的主要部分（可以借鉴，购物中心的服装类经营数量

不低于三分之一）。便利店、百货类占除鞋、箱包、皮具类，餐饮类和

美容、美发、健身类各占约5%,在行业中也占有相当的比例。总之，

这些行业是购物中心的主要部分，也是消费者的必须部分。

、面积

沿街经营商铺的面积51-70nf占17乐比例最大；21-30nf占队比

例次之；10-15m231-40nf占虬累计可见，10-40nf占乐是主要

的面积范围。通过对比，其理想的经营面积略大于现有的经营面积，主

2

要集中在16-50m,不同行业的面积要求差异较大。

、租金

在每平方米的月租金这•重要指标的调查中，10-15元的最多，占於

16-30元的累计约占30%,另有10元以下占临％的在40元以上。可见，

当地的租金差距较大，主要是受地段影响，另外还受层数和行业的影

响。总体来看，租金水平较乐观。

、其他

多数的经营用房为租赁所得，租赁期限多数在一年以内；外的只在一

层经营；经营旺季以冬季最多，其次是秋季；大部分经营者对其经营

形象和营业额较满意；经营者的装修投入一般很少，％的在一万元以下，

有近三分之一的没有投入装修，经营者的总投资金额大部分在5万元

以下，多为小规模投资、自主经营。

、经营意向

近90%的经营者都会考虑到环境优美品牌云集、现代、时尚、典雅、

充满生机和活力的购物乐园经营，他们基本上可以接受集中经营，希

望经营环境更好，赚得更多的利润，此为商人的本质。

第六部分、桓台商场综合分析

桓台规模较大的商场有喜乐佳超市、桓台商厦、桓台百货大楼、温州

批发市场

一、商场经营分析：

1、喜乐佳超市

优势分析：地段优越，内部购物环境目前属桓台县最好的，并以超

市为经营主题，超市营业面积占总面积的3/4之多。因商品多为生活必

需品，所以人气较旺，经营效益比较好。

劣势分析：商场规模较小，商品种类不够丰富，食品新鲜度不够，

多数商品价格高于市场价，这是制约收益增长的最大因素。

2、桓台商厦：

优势分析：商场地段优越，有桓台最大的家电卖场

劣势分析：业种分布无序，商场无经营主题，无知名品牌，商场缺

乏人气，商场经营效益一般，与前期招商、市场定位有较大的关系。

3、桓台百货大楼：

优势分析：商场经营年限较久，占有市场先入为主的角色。商场一

层有珠宝与超市两天主营行业，带动了市场的繁荣。

劣势分析：商场装修低档，设备设施陈旧，商场垂直动线均为步行

梯，因此导致二、三层经营收益不佳。

4、温州批发市场

优势分析：地段优越，规模较大，是桓台唯一的批发市场，面对城

区及乡镇低收入消费群体。

劣势分析：市场缺乏经营管理，业态无统一规划、定位。建筑结构

与定位相冲突。桓台商业整体分析：

二、小结

桓台县较好的经济基础具有较强的市场消费能力，但桓台县商业环

境落后，现有的几座商场属传统的小规模百货商城，虽地段占优，但商

业设备、设施不全，功能单一，缺少休闲舒适的购物环境。各商场没有

时尚的经营主题，行场定位不明确，缺少新颖的经营管理理念，目前经

营收益一般。正因为桓台没有能够充分满足当地人综合消费的场所，所

以桓台县大量消费群体流入张店。因此，本项目准确的市场定位，齐全

的功能组合，先进的商管理念，以及特色的经营风格，将引导桓台县市

民全新的生活方式和消费观念，填补市场的空白。

第七部分、消费者情况综述

桓台县整体经济基础较好，但桓台县商业环境落后，目前缺少能充分

满足当地人综合消费的场所，因此导致桓台县大量消费群体流入张店。

经常光顾商场的人群以儿童（174岁）、20岁左右的年轻人和中青年

女性（30-45岁）为主，他们有能力支付也希望有环境优美，功能齐全

的购物场所来满足现实需求。

第八部分、竞争楼盘调查描述

据调查，桓台在售的商业地产有传统的底商和商业步行街两种，商

业步行街稍具规模，有一定的经营划分，但没有形成特色，且开发商

实力一般。就销售来看，情况都非常喜人。目前市场竞争并不激烈，

此时进入很容易占据市场优势。

就淄博市的商业地产来看：①商业地产的开发和投资都很旺盛，销

售情况喜人。②沿街商铺的楼盘远多于分割销售的购物商城。③沿街

商铺（套铺）以『2层相连为主，少数1-3层。④套铺的开间在米不

等，以5米左右为主；进深在11-20米不等，以15米左右为主。⑤张

店区核心商圈的套铺均价在6000元/平米以上，社区商铺和其它城区

的商铺售价在3000元/平米左右。

（附表：淄博市商业地产统计）

第九部分、桓台县商业项目市场分析总结

桓台县商业市场的形态主要是街铺和传统的百货商场。

一、街铺总结

1、商业布局

主要的商业街有：中心大街、张北路和卫生街，其次有兴桓路、镇南

大街和建设街。张北路是最主要的一条商业街、也是最为繁华的商业街,

是当地的商贸中心，沿路带有温州服装批发市场、超级市场、百货商场、

专卖店和专业市场。中心大街是比较时尚和现代的商业街。

2、主要指标

、行业

男女休闲装所占的比例最大，为％,其次为女装，占版服装类共占有%

的比例，是行业中的主要部分（可以借鉴，购物中心的服装类经营数量

不低于三分之一）。便利店、百货类占羯鞋、箱包、皮具类，餐饮类和

美容、美发、健身类各占约5%,占有相当的比例。

、面积

沿街经营商铺的面积51-70irf占17%,二匕例最大；21-30而占%,比

例次之；累计可见，10-40皿,占％,是主要的面积范围。通过对比，其

理想的经营面积略大于现有的经营面积，主要集中在16-50nf,不同行

业的面积要求差异较大。

、租金

在每平方米的月租金这一重要指标的调查中，10T5元的最多，占机

16-30元的累计约占30乐另有10元以下占%,%的在40元以上。总体来

看，当地的租金差距较大，租金水平较乐观。

、其他

多数的经营用房为租赁所得，租赁期限多数在一年以内；%的只在一

层经营；经营旺季以冬季最多，其次是秋季；大部分经营者对其经营

形象和营业额较满意；经营者的装修投入一般很少，%的在一万元以下，

有近三分之一的没有投入装修；经营者的总投资金额大部分在5万元

以下，多为小规模投资、自主经营。

、经营意向

近90%的经营者都会考虑到环境优美品牌云集、现代、时尚、典雅、

充满生机和活力的购物乐园经营，他们基本上可以接受集中经营，希

望经营环境更好。

二、商场总结

桓台规模较大的商场有喜乐佳超市、桓台商厦、桓台百货大楼、温

州批发市场。除喜乐佳超市是新出现的超级市场外，其余属传统的小规

模百货商城，虽地段占优，但商业设备、设施不全，功能单一，缺少休

闲舒适的购物环境。各商场没有时尚的经营主题，市场定位不明确，缺

少新颖的经营管理理念，目前经营收益一般。

三、竞争楼盘总结

据调查，桓台在售的商业地产有传统的底商和商业步行街两种，

商业步行街稍具规模，有一定的经营划分，但没有形成特色和足够的

规模。同时，从淄博其它地域的销售来看，商业地产的开发和投资都

很旺盛，销售情况喜人。沿街商铺的楼盘远多于分割销售的购物商城,

沿街商铺以1-2层（套铺）相连为主。

四、结论

1、消费者现状

桓台县是淄博地区的农业大县，县城城区人口较少，全县外来人口

比较淄博其他县区低，在桓台县消费的人多是本地人。桓台距淄博市区

（张店区）20余公里，交通异常方便，桓台县的消费群可以非常方便的

流入张店区。同时,张店商业十分发达，拥有不同业态定位的大型商业

十家之多，张店是淄博市市政府所在地，是淄博市的经济和文化中心，

也是其他区县的商业中心。综合以上因素，去张店购物已成为桓台多数

人的消费习性。

2、商业现状

桓台县商场经营方式落后，整体经营环境较差，经营状况不好。商

场规模普遍过小，功能单一，缺乏有影响力的核心客户进驻经营，缺乏

统一的经营管理和新颖的营销手段，配套设施不完善，电扶梯、中央空

调、停车场及内外照明等硬件设施落后。因此，功能划分不合理，商场

的档次与整体形象较差，难以吸引人流进入商场并保持商场稳定的消费

人流。

3、建议

现有的商场经营不善的情况，将大大影响当地商家和投资者时进场

经营方式的信心，专业的经营管理与专业的营销手段才能为商场营造良

好的经营气氛与稳定的消费人流。采取统一经营、统一管理的先进模式

方可激发经营者与投资者的购买欲望。

准确的市场定位，齐全的功能组合，先进的商管理念，以及特色的

经营风格的购物中心，将引导桓台县市民全新的生活方式和消费观念，

填补市场的空白。

商业项目的规模定位、特色经营及完善的配套设施将突显商业的

稀缺性，成为桓台县或淄博地区的标志性商厦，这也是营销策划工作

中的主要内容。

在商场正式推售以前，尽可能与更多的核心商户达成租赁意向。

先营销客商，引进知名品牌，以借助核心租户的影响力，保证商场的

长远经营，更为销售创造有利条件。

嘉年华广场定位篇

一、项目地段及周边规划部分

1、项目地理位置

本项目地处桓台城区西北角，五里路的东邻，建设街北邻，县防疫站西

邻，南有西苑小区，北邻恒星花园将军住宅楼区；项目占地约50