合同整改运营协议书

合同整改运营协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX商业发展有限公司。

甲方地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦15层。

甲方法定代表人/负责人：张明。

甲方联系方式

甲方是一家经中国工商行政管理机关注册成立的企业法人，主要经营范围为商业地产投资、开发与运营。甲方拥有丰富的商业地产管理经验，并在中国多个城市成功运营多个商业综合体项目。为优化现有商业运营模式，提升资产价值，甲方拟与乙方合作对XX商业综合体项目进行整改运营，以适应市场变化和消费升级需求。本次合作基于甲方对乙方专业运营能力的认可，以及双方在商业地产领域的长期战略协同需求。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业运营管理有限公司。

乙方地址：中国上海市静安区南京西路1266号XX金融中心28层。

乙方法定代表人/负责人：李强。

乙方联系方式

乙方是一家专注于商业地产全案运营管理的企业，成立于2010年，具有国家一级物业管理资质和丰富的商业项目运营经验。乙方团队由多位资深商业地产专家组成，曾为多家知名商业地产开发商提供运营咨询服务，并在提升商业项目坪效、人效及客户满意度方面取得显著成效。乙方本次合作旨在通过引入创新运营模式和管理体系，帮助甲方提升XX商业综合体项目的市场竞争力，实现资产增值目标。

本次合作的前提条件为：甲方通过尽职确认乙方的运营管理能力及专业资质符合项目整改需求，乙方亦同意按照本协议约定提供专业运营服务。双方基于平等互利、诚实信用的原则，经友好协商，达成本协议，共同推动XX商业综合体项目的整改运营工作，确保项目在市场环境变化下保持可持续的盈利能力和发展潜力。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲方委托乙方对XX商业综合体项目（以下简称“项目”）进行整改运营的具体事宜，旨在通过乙方的专业管理和服务，提升项目的整体运营效能、品牌形象及市场竞争力，实现资产价值保值增值。整改运营的范围包括但不限于：项目商业规划优化、招商策略制定与执行、商户运营管理、客户关系维护、营销推广活动策划与实施、物业管理标准化提升、财务管理监督以及数据分析与报告等。具体内容将依据本协议附件一《项目整改运营具体方案》详细约定，双方应共同遵照执行。

第二条定义

1.本协议所称“项目”指由甲方拥有或合法运营的位于中国北京市朝阳区建国路88号XX商业综合体项目。

2.“整改运营”指乙方根据本协议约定，对项目现有运营模式、管理机制、服务标准等进行优化调整，并提供系统性运营管理服务的行为。

3.“运营方案”指双方在附件一中详细载明的项目整改运营的具体计划、目标及实施步骤。

4.“服务费用”指甲方根据本协议约定向乙方支付的服务报酬。

5.“报告期”指乙方定期向甲方汇报项目运营情况的周期，具体时长由双方约定。

6.“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于自然灾害、战争、政府行为等。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

1.1甲方的权力：

a.甲方有权根据本协议约定，对乙方的整改运营工作进行监督、指导和管理，并要求乙方定期提交运营报告及专项报告。

b.甲方有权对乙方的服务质量、运营成果进行评估，并依据本协议约定对服务费用进行调整或解除协议。

c.甲方有权要求乙方遵守国家及地方相关法律法规，确保项目运营符合政策要求。

d.甲方有权获取项目运营相关的各项数据和信息，用于决策和监督目的。

1.2甲方的义务：

a.甲方应按照本协议约定，向乙方提供项目运营所需的基础资料、场地条件及必要的支持，包括但不限于项目权属证明、现有商户合同、物业管理档案等。

b.甲方应确保乙方能够顺利进入项目进行整改运营工作，协调解决项目运营中涉及甲方权限范围内的事项。

c.甲方应按照本协议第五条约定，按时足额向乙方支付服务费用。

d.甲方应配合乙方开展市场调研、客户访谈等运营工作，提供必要协助。

e.甲方应保证其提供的项目资料真实、准确、完整，并对因资料虚假或不完整导致的后果承担相应责任。

2.乙方的权力与义务：

2.1乙方的权力：

a.乙方有权根据本协议及附件一约定，全面负责项目的整改运营工作，制定并执行运营方案。

b.乙方有权根据市场情况及运营需求，提出调整运营方案的建议，经甲方书面同意后实施。

c.乙方有权要求甲方按照本协议约定提供必要的工作条件和支持，如甲方未能及时提供，乙方有权暂停相关服务并要求甲方限期履行。

d.乙方有权按照本协议约定收取服务费用。

e.乙方有权在项目运营过程中，根据专业判断采取必要措施以维护项目及第三方的合法权益。

2.2乙方的义务：

2.2.1整改运营管理义务：

a.乙方应组建专业的项目运营团队，配备具备相应资质和经验的人员负责项目执行，并向甲方指派项目负责人，保持日常沟通。

b.乙方应根据附件一《项目整改运营具体方案》及本协议约定，全面负责项目的整改运营工作，包括但不限于：

i.**商业规划优化**：对项目业态布局、功能分区进行重新规划，提升空间利用率和商业吸引力。

ii.**招商策略制定与执行**：制定差异化招商策略，引进品牌旗舰店、网红店铺及优质服务型商户，提升项目商业档次和客流量。

iii.**商户运营管理**：建立商户管理制度，提供经营指导，协调商户关系，确保商户合规经营，提升商户满意度及续约率。

iv.**客户关系维护**：建立会员体系，策划客户互动活动，收集客户反馈，提升客户体验和忠诚度。

v.**营销推广活动策划与实施**：制定整合营销方案，利用线上线下渠道开展推广活动，提升项目品牌知名度和市场影响力。

vi.**物业管理标准化提升**：优化物业管理体系，提升清洁、安保、客服等服务标准，营造舒适的购物环境。

vii.**财务管理监督**：对项目运营成本进行预算管理，监督费用支出，提出成本控制建议，确保运营效益。

viii.**数据分析与报告**：定期收集、分析项目运营数据（如客流量、销售额、租金收缴率等），向甲方提交运营分析报告，为决策提供依据。

c.乙方应确保整改运营工作符合国家法律法规及行业规范，维护项目及甲方的良好声誉。

d.乙方应在项目整改运营过程中，积极寻求创新模式和方法，提升项目核心竞争力。

2.2.2信息报告与沟通义务：

a.乙方应按照本协议约定或双方另行约定的频率和格式，向甲方提交项目运营报告，包括但不限于月度运营报告、季度分析报告及年度总结报告。

b.乙方应在发生重大运营信息、突发事件或对项目运营产生重大影响的事项时，及时向甲方通报。

c.乙方应指定专人作为与甲方的日常沟通接口，负责处理运营事务及甲方提出的要求。

2.2.3资产保护义务：

a.乙方应妥善保管项目运营期间使用的甲方资产，并采取合理措施防止资产损失、损坏或被盗。

b.乙方应遵守保密义务，对在项目运营过程中知悉的甲方商业秘密及敏感信息承担保密责任，未经甲方书面同意，不得向任何第三方泄露。

c.乙方应确保其工作人员的行为符合职业道德规范，不得从事损害甲方利益的活动。

第四条价格与支付条件

1.服务费用：甲方同意向乙方支付项目整改运营服务费用，总额为人民币壹仟万元整（¥10,000,000.00）。该费用为固定总价，包含乙方为完成本协议约定的整改运营工作所发生的一切费用，包括但不限于人员成本、办公费用、差旅费用、营销推广费用、专业咨询费用等。

2.支付方式：服务费用采用分期支付方式。具体支付节点及金额如下：

a.合同生效后十日内，甲方支付服务费用的百分之三十（30%），即人民币叁佰万元整（¥3,000,000.00）；

b.项目完成初步整改方案并通过甲方书面确认后三十日内，甲方支付服务费用的百分之四十（40%），即人民币肆佰万元整（¥4,000,000.00）；

c.项目整改运营工作按本协议附件一《项目整改运营具体方案》约定完成，并经甲方最终验收合格后六十日内，甲方支付服务费用的百分之三十（30%），即人民币叁佰万元整（¥3,000,000.00）。

3.支付账户：甲方应将服务费用支付至乙方以下银行账户：

开户行：XX银行XX支行

账户名称：XX商业运营管理有限公司

账号：XXXXXX

4.税费承担：本协议约定的服务费用为含税价格。乙方应向甲方开具符合国家税务规定的增值税专用发票。相关税费由乙方承担，甲方在支付服务费用时代扣代缴。

5.支付前提：乙方应向甲方提供符合要求的发票及收款确认文件后，甲方方可按约定支付服务费用。如乙方未能提供完整有效的文件，甲方有权延迟支付相应款项，但延迟支付时间不得超过三十日。

第五条履行期限

1.本协议有效期为自双方签署之日起三年，自202X年X月X日至202X年X月X日止。

2.协议期满前三个月，如双方均有意继续合作，应另行协商签订续期协议。续期条件由双方届时协商确定。

3.本协议项下的整改运营工作具体实施期限为自本协议生效之日起十八个月，即至202X年X月X日止。乙方应在十八个月内完成附件一《项目整改运营具体方案》中列明的各项整改任务，并达到约定的运营目标。

4.关键时间节点：

a.合同生效后三十日内，乙方应向甲方提交详细的《项目整改运营初步方案》；

b.乙方完成初步方案后十五日内，甲方应予以书面确认或提出修改意见；

c.每个季度结束后的二十日内，乙方应向甲方提交季度运营报告；

d.项目整改运营工作完成后的三十日内，双方应进行最终验收，并签署验收确认书。

5.如因甲方原因（如未能及时提供必要资料、场地或批准文件）或不可抗力因素导致乙方工作延期，履行期限相应顺延，顺延时间由双方协商确定或根据本协议第十一条不可抗力条款处理。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

1.1未按本协议第四条约定的期限和金额支付服务费用的，每逾期一日，甲方应按应付未付金额的千分之一（0.1%）向乙方支付违约金。逾期超过三十日，乙方有权暂停整改运营工作，并要求甲方在十五日内支付全部应付款项及违约金。若甲方仍未履行，乙方有权解除本协议，并要求甲方赔偿因此造成的全部损失，包括但不限于乙方已投入的成本、预期收益损失及甲方为寻找替代服务商产生的费用。

1.2甲方未能按照本协议第三条第1.2款约定，及时提供乙方运营工作所需的必要资料、场地或协调第三方关系，导致乙方工作进度延误的，每逾期一日，甲方应按当期应完成工作对应的费用部分的千分之一（0.1%）向乙方支付违约金。逾期超过六十日，乙方有权就延误期间造成的损失向甲方索赔，并保留解除协议的权利。

1.3甲方无正当理由单方面解除本协议的，应向乙方支付本协议未履行部分服务费用总额的百分之五十（50%）作为违约金，并赔偿乙方因此遭受的直接经济损失。

2.乙方违约责任：

2.1乙方未能按照本协议第三条第2.2款约定，组建符合要求的运营团队，或指派的项目负责人未能有效履行职责，导致项目整改运营工作重大进展迟延的，每逾期一日，乙方应按当期应完成工作对应的费用部分的千分之一（0.1%）向甲方支付违约金。累计逾期超过九十日，甲方有权解除本协议，并要求乙方退还已支付但未提供相应服务价值的服务费用，并支付该部分费用百分之三十（30%）的违约金。

2.2乙方未能按照本协议附件一《项目整改运营具体方案》约定，在规定期限内完成关键整改任务（如招商目标未达成、客户满意度显著下降等），应承担相应的违约责任：

a.若整改任务为量化指标（如招商率、销售额增长率等），未达标的，乙方应按未达标部分与约定目标的差额，乘以约定计算标准（如每低于1%，按合同总价的X%支付违约金），向甲方支付违约金。

b.若整改任务为定性目标（如运营管理水平提升、品牌形象改善等），由双方根据具体情况进行评估，如未能达到预期效果，乙方应向甲方支付本协议未履行部分服务费用总额的百分之十（10%）作为违约金。

2.3乙方在整改运营过程中，因管理不善或重大过失，导致项目资产（包括但不限于物业设施、商户资产）遭受损失，或损害甲方声誉，或违反法律法规造成行政处罚的，乙方应承担全部赔偿责任，包括直接损失和间接损失。若损失属于乙方故意或重大过失造成的，甲方还有权要求乙方支付本协议总费用百分之五十（50%）的惩罚性违约金。

2.4乙方违反本协议第三条第2.2.3款约定的保密义务，泄露甲方商业秘密或敏感信息，给甲方造成损失的，应赔偿甲方全部损失，包括但不限于直接经济损失、商誉损失及为侵权行为所支付的合理费用。甲方还有权要求乙方支付本协议总费用百分之五十（50%）的违约金。

2.5乙方无正当理由单方面解除本协议的，应向甲方支付本协议未履行部分服务费用总额的百分之三十（30%）作为违约金，并赔偿甲方因此遭受的直接经济损失。

3.违约金的限制：本协议约定的任何违约金条款，均不应被视为是甲方或乙方可接受的唯一救济措施。任何一方在主张违约金的同时，仍有权要求对方采取补救措施，并有权要求赔偿因其违约行为所遭受的任何直接或间接损失，包括但不限于利润损失、预期收益损失及为纠正违约行为所支付的合理开支。若违约金总额超过乙方实际获利或甲方实际损失，则以实际损失金额为准。

4.减损义务：本协议任何一方因另一方违约而遭受损失的，守约方应采取合理措施防止损失扩大。若守约方未采取合理措施导致损失扩大的，扩大的损失由守约方自行承担。但无论如何，违约方仍应就其违约行为承担全部责任。

5.法律责任：除本协议另有约定外，任何一方违反本协议约定，给对方造成损失的，还应承担相应的法律赔偿责任，包括但不限于支付赔偿金、承担诉讼费、律师费、保全费等合理费用。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害（如地震、台风、洪水、暴雪等）、战争、军事冲突、政府行为（如征收、征用、政策突变、法律法规修订等）、骚乱、瘟疫或其他类似严重影响商业运营的突发公共卫生事件。不可抗力事件应自其发生之日起，对履行本协议义务构成实质障碍，并持续一定时间。

2.通知义务：任何一方因不可抗力事件不能履行或不能完全履行本协议义务时，应在不可抗力事件发生后七（7）日内书面通知对方，说明不可抗力事件的情况及其预计影响。通知应包含不可抗力事件的性质、发生时间、地点、可能持续的时间以及对该方履行协议影响的初步评估。

3.举证责任：主张享有不可抗力免责的一方，应负举证责任，证明不可抗力事件确实发生及其对履行协议的影响。

4.合理期限：根据不可抗力事件的影响，双方应协商确定延迟履行、部分履行或解除协议的合理期限。在合理期限内，非不可抗力事件原因导致未能履行的义务，仍应承担违约责任。若不可抗力事件持续超过三十（30）日，双方仍无法履行协议主要义务的，可以协商解除协议。

5.责任免除：因不可抗力事件导致任何一方不能履行或不能完全履行本协议义务的，受影响一方不承担违约责任，但应及时采取措施减少损失，并在事件消除后尽快恢复履行协议义务。因不可抗力造成的损失，由双方各自承担，除非本协议另有约定或法律另有规定。

6.协商处理：发生不可抗力事件时，双方应本着诚实信用的原则，通过友好协商解决相关事宜，包括但不限于履行期限的调整、费用的分担（如有必要）等。

第八条争议解决

1.争议类型：本协议履行过程中发生的任何争议，包括但不限于协议的订立、效力、解释、履行、违约责任、解除等，均应首先通过友好协商解决。协商应由双方授权代表进行，并力争在北京市内达成书面和解协议。

2.协商不成：若双方在争议发生后三十（30）日内未能通过协商解决争议，任何一方均有权将争议提交至有管辖权的人民法院诉讼解决。除非双方在此前已就争议提交仲裁，否则应以诉讼为首选争议解决方式。

3.仲裁选择（作为备选，若希望仲裁则保留此条，否则删除或修改）：若双方希望在协商不成后优先采用仲裁方式解决争议，则应将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点设在北京。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁费用由败诉方承担，除非仲裁规则另有规定。

4.法律适用：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律（为免疑义，不包括香港、澳门及台湾地区法律）。

5.争议解决的可分割性：本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力。若本协议任何争议解决条款被认定为无效或不可执行，双方应协商替换为其他有效的争议解决方式，该替换条款应具有同等约束力。

第九条其他条款

1.通知：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件）发送至本协议首页载明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应提前七（7）日书面通知另一方。通过电子邮件发送的通知，发出时视为送达；通过快递或挂号信发送的通知，寄出后三（3）日视为送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表签署书面文件，方为有效。该书面文件应作为本协议不可分割的一部分，与本协议具有同等法律效力。

3.可分割性：若本协议任何条款被有管辖权的人民法院或仲裁机构认定为无效、非法或不可执行，该条款应被视为从本协议中删除，但不影响其他条款的效力。双方应协商替换为内容最接近、合法有效的条款。

4.转让：未经另一方事先书面同意，任何一方不得将其在本协议项下的权利或义务部分或全部转让给任何第三方。任何转让均应遵守本协议的约定，且受让方不得