房地产-2026年一季度苏州写字楼和零售市场报告

20262026无锡27,69556,70956,70919,42919,42918,71618,71623,01123,01116,77416,774第三产业增长率上海上海5.2%6.0%6.0%6.0%6.0%5.6%5.6%5.3%5.3%5.1%5.1%来源:当地统计局9,09216,60116,6018,1368,1365,7035,7039,4999,4994,4184,41880,79696,84296,84286,32086,32086,08886,08880,01780,01783,15883,1582024年人口(百万)24.97.5-15.5%-3.1%-14.2%-14.2%-45.9%-45.9%-24.6%-24.6%-21.6%-21.6%工业园区2026年第一季度商业/办公用地姑苏区苏州市久联投资发展有限公司2026年第一季度商业/办公用地吴江区苏州思远置业有限公司2026年第一季度WJ-J-2026-001来源:中指数据,戴德梁行研究部主要市场指标新增供应,净吸纳量和空置率600,000600,000500,000400,000300,000200,000100,0000201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026Q135%30%25%20%5%0%来源:戴德梁行研究部注:因数据库调整,本季度总存量以及2025年净吸纳量、空置率数据有所调整。24.6%02,626,60569.840924.6%02,626,60569.8409———注:此表为单季指标806040200201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026Q1四大核心区域总存量吴中吴中51.518.4%老城区62.536.1%高新66.624.5%园区74.124.2%注:"平均租金"指基于建筑面积计算的写字楼租金面价未来供应(2026-2029)租赁成交主要租赁交易苏州中心苏州中心工业园区专业服务3,000苏州湾中心广场吴中区制造业华贸中心老城区物流1,000注:以成交面积计市场总结概况•2026年一季度,苏州甲级写字楼市场没有新项目交付入市,全市存量录得262.7万平方米。•一季度,企业租户对租金仍保持高度敏感且决策谨慎,而业主方则持续采用以价换量策略,以维持项目出租率的稳定这种双向博弈反映出当前市场环境下,租户与业主在成本控制与收益平衡间的持续角力有鉴于此,苏州甲级写字楼市场净吸纳量录得409平方米,平均空置率录得约24.6%,平均月租金则稳定在每平方米69.8元。•一季度作为传统租赁淡季,新增租赁需求相对有限,且部分新增租户被新型研发办公项目分流,进一步放大了市场租赁压力,整体供需格局持续承压从需求行业来看,除传统的TMT类企业需求最大,占比53%以外,联合办公作为新兴产业占租赁成交占比迅速提升,达31%。•2026年苏州写甲级字楼市场仍将面临较高供应规模,但部分项目因招商进度影响或资金周转压力可能延迟入市,在一定程度上缓解市场租赁压力。而从长期视角看,供应端压力仍将持续存在,并进一步加剧现有写字楼与新建项目核心商务区与新兴区域传统甲级写字楼与研发办公之间的多维竞争格局•在此背景下,业主或将持续调整预期,通过延长免租期增设装修补贴推出特价房源等组合策略,在维持出租率健康区间的同时,平衡收益与空置风险。•展望未来,苏州甲级写字楼运营商需重心将由规模扩张转向效益优化与可持续增长核心区域优质项目凭借抗风险优势,在维持租金竞争力的同时,通过提供增值服务强化客户粘性,巩固市场领先地位,实现出租率与收益的双重平衡主要市场指标新增供应,净吸纳量和出租率800,000800,000600,000400,000200,0000201520162017201820192020202120222023202420252026Q1注:此表新增供应及净吸纳量为年内累计指标092.4%5,841,550400-800092.4%5,841,550400-800————注:此表为单季指标租金水平1,3001,3001,0001,000610520551,6001,2008004000450400300六大核心商圈观前251,0008.9%石路455,0007.4%294,0008.7%高新区772,0008.1%工业园区1,720,0008.1%吴中区983,0008.4%未来供应(2026-2027平方米002026未来供应和租赁成交主要新店开幕苏州中心工业园区追觅DREAME龙湖狮山天街高新区LAURAMERCIER800,000600,000800,000600,000400,000200,0000市场总结概况•宏观经济方面,1至2月,全市实现社会消费品零售总额1,573.8亿元,同比增长1.4%。民生刚性消费增长良好,限额以上单位粮油食品类服装鞋帽针纺织品类商品零售额分别增长12.7%和11.9%。受春节假期带动,限额以上住宿业和餐饮业营业额分别增长8.5%和9.9%。•一季度,苏州优质零售市场没有新项目开业,全市优质零售物业的总体存量保持在584.2万平方米。本季度,零售市场的净吸纳量录得约1,885平方米,使得其整体出租率稳定至92.4%,而全市的首层平均租金范围录得人民币400-800元/平方米/月。•一季度,苏州假日经济潜力持续释放,在春节假期推动下,游客经济、品质民宿等体验消费升温服务消费正从商品购买"向"体验获取转型,餐饮住宿等场景通过文化赋能、服务升级实现价值提升,即时零售、以旧换新等政策进一步激发市场活力•为持续强化市场竞争力,苏州越来越多的购物中心开始改造焕新。这种转型不仅体现在物理空间更新,更在于运营逻辑的升级从"规模扩张转向"效益提升",通过深挖地域文化、融合科技应用,打造兼具传统韵味与现代体验的商业空间,实现从空间改造"到"价值重生的跨越•同时,苏州商业市场呈现高端提质折扣增效的双向趋势。高端项目通过引入重奢品牌强化体验服务巩固竞争力;折扣零售则以高性价比满足务实需求在运营层面,需通过情绪价值挖掘场景体验创新等方式