2026年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试卷与参考答案

2026年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试卷与参考答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.在房地产投资分析中，反映项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率指标是（）。A.净现值B.内部收益率C.投资回收期D.资本金净利润率【答案】B2.根据《建设工程工程量清单计价规范》，下列费用中应列入措施项目清单的是（）。A.暂估价B.安全文明施工费C.计日工D.总承包服务费【答案】B3.某房地产开发企业采用目标成本法对某住宅项目进行成本控制，目标售价18000元/m²，目标销售利润率15%，则单位目标成本为（）元/m²。A.15300B.15400C.15500D.15600【答案】A【解析】目标成本=目标售价×(1-目标利润率)=18000×(1-15%)=15300。4.在装配式建筑成本测算中，下列构件最适合采用“体积法”计算工程量的是（）。A.叠合楼板B.预制楼梯段C.预制外墙板D.预制叠合梁【答案】C5.根据《城市房地产开发经营管理条例》，商品房预售资金监管账户的开立主体是（）。A.购房人B.商业银行C.房地产开发企业D.房地产主管部门【答案】C6.在房地产估价收益法中，报酬率Y与净收益逐年递增比率g满足Y>g，若净收益按等比递增，则估价对象收益价格V的计算公式为（）。A.VB.VC.VD.V【答案】A7.某施工合同采用价格指数调差公式，基准日期钢材价格指数为100，竣工结算时钢材价格指数为110，钢材占可调部分权重25%，可调部分占合同价60%，则钢材价差调整系数为（）。A.1.015B.1.025C.1.050D.1.100【答案】B【解析】调差系数=1+25%×60%×(110-100)/100=1.015。8.在BIM5D模型中，“5D”所指的维度是（）。A.空间几何B.进度C.成本D.质量【答案】C9.根据《建设工程质量保证金管理办法》，质量保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的（）。A.2%B.3%C.5%D.10%【答案】B10.在房地产投资项目敏感性分析中，若内部收益率对租金单价变化最为敏感，则表明该项目最主要的敏感性因素是（）。A.建造成本B.租金水平C.贷款利率D.空置率【答案】B11.下列关于绿色建筑评价标准GB/T50378-2019的说法，正确的是（）。A.绿色建筑分为一星、二星、三星、四星四个等级B.绿色建筑评价仅针对设计阶段C.绿色建筑评价指标体系由安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居五类指标组成D.绿色建筑必须采用装配式建筑技术【答案】C12.某PPP项目财务测算中，政府方要求社会资本方资本金内部收益率（税后）不高于8%，若项目资本金占总投资30%，则对应的项目整体内部收益率（税后）上限约为（）。A.2.4%B.3.2%C.4.8%D.8.0%【答案】A【解析】整体IRR上限=资本金IRR×资本金比例=8%×30%=2.4%。13.在房地产抵押贷款评估中，评估价值类型通常选择（）。A.市场价值B.投资价值C.清算价值D.课税价值【答案】A14.根据《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》，招标工程量清单的准确性和完整性由（）负责。A.投标人B.招标人C.造价咨询人D.工程监理人【答案】B15.在房地产项目经济评价中，若基准收益率提高，则净现值（）。A.增大B.减小C.不变D.无法判断【答案】B16.某地块规划容积率2.5，建筑密度30%，若用地面积20000m²，则最大可建总建筑面积为（）m²。A.50000B.60000C.66667D.75000【答案】A【解析】总建筑面积=用地面积×容积率=20000×2.5=50000。17.在房地产项目现金流分析中，用于衡量项目各年现金流入与流出差额累计首次为零的时间指标是（）。A.静态投资回收期B.动态投资回收期C.借款偿还期D.财务净现值【答案】B18.根据《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》，工程总承包项目经理应当具备（）。A.注册结构工程师资格B.注册监理工程师资格C.注册建造师资格D.注册安全工程师资格【答案】C19.在房地产估价比较法中，对可比实例成交价格进行权益状况调整时，若估价对象带有10年租约且租金低于市场租金，则调整方向应为（）。A.向上调整B.向下调整C.不调整D.先向上再向下调整【答案】B20.在建筑工程一切险中，保险责任通常自（）之时起生效。A.工程开工B.保险合同签订C.首批材料运抵工地D.工程竣工验收【答案】C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列费用中，属于房地产项目土地取得成本的有（）。A.土地出让金B.城市基础设施配套费C.土地契税D.土地增值税E.拆迁补偿费【答案】A、C、E22.在编制单位建筑工程概算时，可采用的方法包括（）。A.概算定额法B.概算指标法C.类似工程预算法D.分项详细估算法E.系数估算法【答案】A、B、C23.下列关于房地产信托投资基金（REITs）的说法，正确的有（）。A.我国基础设施REITs采用“公募基金+ABS”架构B.REITs收益主要来源于租金收入和资产增值C.REITs份额只能在场外市场转让D.REITs强制分红比例不得低于90%E.REITs可以投资商业地产、基础设施等多种业态【答案】A、B、D、E24.根据《建设工程造价咨询规范》，工程造价成果文件应包括（）。A.封面B.签署页C.编制说明D.主要设备材料表E.工作底稿【答案】A、B、C、D25.在房地产项目可行性研究报告中，需要进行的评价内容包括（）。A.市场分析B.建设方案C.资源利用分析D.环境影响评价E.社会稳定性风险评估【答案】A、B、C、D、E26.下列关于装配式建筑成本特征的说法，正确的有（）。A.预制构件生产环节成本占比高B.设计阶段对成本影响程度大C.现场模板及脚手架费用大幅降低D.运输半径对构件单价影响显著E.装配率越高成本一定越低【答案】A、B、C、D27.在房地产估价中，适用于成本法的估价对象包括（）。A.学校B.医院C.商场D.机场E.加油站【答案】A、B、D28.根据《建设工程价款结算暂行办法》，发承包双方应在合同中约定的价款调整因素包括（）。A.法律、法规变化B.工程造价管理机构发布的价格调整C.经批准的设计变更D.发包人更改施工组织设计E.承包人超出施工图纸范围的返工【答案】A、B、C、D29.在房地产项目经济评价中，反映项目清偿能力的指标有（）。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率E.流动比率【答案】A、B、C、D30.下列关于绿色建筑全生命周期成本（LCC）的说法，正确的有（）。A.包括初期投资、运行维护、拆除处置三阶段成本B.需对不同时点成本进行折现C.运行能耗成本占比通常高于初期增量成本D.绿色技术增量成本一定导致LCC增加E.LCC分析可为绿色技术方案比选提供依据【答案】A、B、C、E三、填空题（每空1分，共10分）31.在房地产估价收益法中，净收益通常采用________净收益，即扣除折旧后的净收益。【答案：税前】32.根据《建设工程工程量清单计价规范》，分部分项工程量清单应载明项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和________。【答案：工程量】33.某项目建筑安装工程费为50000万元，设备及工器具购置费为10000万元，工程建设其他费为8000万元，预备费率为8%，则预备费为________万元。【答案：5440】【解析】预备费=(50000+10000+8000)×8%=5440。34.在房地产投资项目财务评价中，若项目资本金净利润率高于同期银行贷款利率，则表明项目具有________杠杆效应。【答案：正向】35.装配式建筑评价标准中，装配率计算公式的分母为________面积。【答案：总建筑面积】36.在BIM协同设计平台中，IFC标准的中文全称是________。【答案：工业基础类】37.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起________日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。【答案：90】38.在房地产估价比较法中，交易情况修正系数=________价格÷可比实例成交价格。【答案：正常】39.某项目年固定成本3000万元，单位可变成本2000元/m²，销售单价5000元/m²，则盈亏平衡点销售面积为________万m²。【答案：1】【解析】Q=3000/(5000-2000)=1万m²。40.在建筑工程一切险中，保险金额通常按工程________价确定。【答案：重置】四、简答题（每题10分，共30分）41.简述房地产投资项目财务评价中“静态评价指标”与“动态评价指标”的区别，并分别列出两种常用的具体指标。【答案要点】静态评价指标不考虑资金时间价值，计算简便，适用于初步评价，常用：静态投资回收期、总投资收益率、资本金净利润率；动态评价指标考虑资金时间价值，更科学，常用：财务净现值（NPV）、内部收益率（IRR）、动态投资回收期。42.简述装配式建筑“设计—生产—施工”一体化管理模式对成本控制的作用机理。【答案要点】（1）设计阶段通过标准化模数减少构件种类，降低模具摊销；（2）生产阶段利用BIM模型直接生成构件加工图，减少设计变更与返工；（3）施工阶段采用吊装流水作业，缩短工期，降低现场管理费；（4）一体化招标减少中间环节，降低交易费用；（5）全过程信息共享，实现精准采购与库存管理，减少资金占用。43.简述在房地产估价收益法中确定报酬率的市场提取法操作步骤及注意事项。【答案要点】步骤：1.收集近期与估价对象同一供需圈内、收益模式相同的成交实例；2.测算各实例的净收益；3.用Y=注意事项：1.实例必须具有市场代表性；2.净收益计算口径一致；3.剔除特殊交易情况；4.注意实例收益期限与估价对象是否一致，必要时进行期限调整；5.当市场实例不足时，应辅以其他方法验证。五、计算分析题（共40分）44.（本题12分）某房地产开发项目占地面积20000m²，规划容积率2.0，可售面积比例80%，固定成本48000万元，单位可变成本（含土地、建造、税费等）为12000元/m²，销售均价20000元/m²。（1）计算项目盈亏平衡点的销售率（销售面积/可售总面积）。（2）若企业要求销售率达到70%时实现目标利润20000万元，计算此时销售均价应至少提高多少元/m²（其他条件不变）。【答案】（1）总建筑面积=20000×2=40000m²，可售面积=40000×80%=32000m²。设盈亏平衡点销售面积为x，则20000x=48000+12000x，解得x=48000/(20000-12000)=6000m²，销售率=6000/32000=18.75%。（2）设新均价为P，则P×0.7×32000=48000+12000×0.7×32000+20000，22400P=48000+268800+20000=336800，P=336800/22400=15035.71元/m²，需提高15035.71-20000=-4964.29元/m²（降价），但题目要求“至少提高”，与计算结果矛盾，说明原均价已满足，重新验算：原70%销售收入=20000×0.7×32000=44800万元，原总成本=48000+12000×0.7×32000=48000+26880=74880万元，原利润=44800-74880=-30080万元，需弥补-30080+20000=-10080万元，即需增加收入10080万元，单位面积需增加10080/(0.7×32000)=0.45万元/m²=450元/m²，故新均价=20000+450=20450元/m²，至少提高450元/m²。45.（本题14分）某写字楼项目，总建筑面积50000m²，可出租面积系数0.75，首年市场租金报价每天3.5元/m²（建筑面积），空置率8%，运营费用占有效毛收入35%，报酬率7%，收益年限40年，净收益每年递增2%。（1）计算首年净收益；（2）用收益法计算该项目收益价格（保留整数）。【答案】（1）年有效毛收入=3.5×50000×365×(1-8%)=3.5×50000×365×0.92=58615000元，运营费用=58615000×35%=20515250元，首年净收益A=58615000-20515250=38099750元。（2）因Y=7%>g=2%，用等比递增公式：V=收益价格约65680万元。46.（本题14分）某装配式建筑住宅项目，传统现浇方案与装配方案成本数据如下：现浇方案：单位造价（含装修）2500元/m²，工期18个月，现场人工费占比20%，模板脚手架费用150元/m²。装配方案：单位造价（含装修）2800元/m²，工期12个月，现场人工费占比10%，预制构件生产费用增加450元/m²，运输费50元/m²，吊装费100元/m²，模板脚手架费用降低至30元/m²。假设项目