写字楼竣工验收阶段监理服务

写字楼竣工验收阶段监理服务工作阶段工作模块监理具体作业内容写字楼专项管控要点质量判定依据监理服务输出成果竣工预验收管控预验收条件核查1.提前10天督促施工总承包单位组织各分包单位完成全面自检，要求分包单位提交分包工程自检记录，总承包单位提交整体工程自检报告；2.对施工单位提交的预验收申请资料进行逐项审核，核查合同内约定的所有施工内容是否全部完成，核对设计变更范围内的工作是否全部落实；3.对现场进行初步巡查，确认没有未拆除的施工临时设施、临时脚手架，施工垃圾已经全部清运出场，临时用电已经拆除，永久用电已经投入使用；4.核查所有进场材料、设备的质量证明文件、检测报告是否全部齐全，所有功能性试验检测报告是否全部出具，结果合格。写字楼工程通常存在建设单位预留的租户二次装修区域，属于同意甩项的部位，必须核查甩项内容的审批手续是否齐全，核对甩项范围是否与审批一致，检查甩项区域是否按要求设置了高度不低于1.8m的硬质封闭围护，出入口设置了警示标识和防盗设施，没有安全隐患；写字楼参建分包单位多，包括幕墙分包、智能化分包、消防分包、电梯分包、精装修分包，必须逐一核查每个分包单位的自检完成情况，确认所有分包工程都完成自检，不存在分包甩项未自检的情况；重点核查公共区域精装修、地下车库环氧地坪、标识系统、所有智能化系统的调试完成情况，确认楼宇自控、安防监控、停车管理、门禁系统都完成了连续72小时试运行，没有故障。《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2013、项目施工合同、经审批的施工图纸及设计变更文件、建设单位甩项审批文件预验收条件核查记录、预验收启动审批表竣工预验收管控现场实测实量与功能抽检1.按专业划分验收小组，土建、装饰、安装、消防、智能化、幕墙各专业监理工程师分别负责对应专业的预验收；2.按规范要求抽测结构实体尺寸，抽测墙面、地面、顶棚的平整度、垂直度、阴阳角方正度，抽测楼层净高偏差，抽测门窗洞口尺寸偏差；3.对所有卫生间、设备房、厨房做闭水试验，闭水时间不低于24小时，对外墙面做整体淋水试验，每3m设置一个淋水点，持续淋水不低于2小时；4.对给排水管道做通球试验，通球直径不小于管道管径的2/3，通球率达到100%，对给水管道做水压试验，对排水管道做灌水试验；5.对所有回路做通电测试，测试接地电阻、绝缘电阻，对防雷接地系统做整体电阻测试；6.对消防系统做联动测试，对暖通空调做风量测试、风管漏风量测试，对电梯做12小时连续试运行，测试平层精度、开关门精度；7.对所有智能化系统逐项测试功能，包括监控清晰度、门禁权限、停车管理计费、五方通话连通性、应急照明启动功能。写字楼大堂通常采用大尺寸石材干挂工艺，重点核查吊点的牢固性，用小锤敲击检查石材有没有空鼓，核对石材缝隙的打胶质量，有没有连续气泡、开裂、凹凸不平的情况，检查大堂吊顶的吊杆荷载满足设计要求，不存在变形下垂；玻璃幕墙作为写字楼主要外立面，重点检查开启扇的开启灵活性，五金件的牢固度，幕墙与结构主体交接缝的防水密封质量，核查幕墙四性试验报告的结果合格，玻璃的三C认证标识齐全；核心筒公共区域、疏散楼梯间是人员通行主要区域，重点核查墙面、地面的平整度偏差，不得超过规范允许偏差的1.5倍，满足高档写字楼的使用要求；地下室是写字楼主要停车和设备放置区域，重点核查后浇带、施工缝、穿墙管、承台外侧的防水质量，检查有没有渗水、洇水印痕，设备房的地面坡度符合排水要求，没有积水；写字楼属于人员密集公共场所，重点核查防火门的闭门器、顺序器安装牢固，功能正常，疏散指示标识的位置、高度符合要求，应急照明的连续供电时间不低于90分钟，满足消防规范要求；核查所有弱电竖井的防火封堵到位，没有遗留孔洞，避免烟气蔓延。《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015、《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002、《火灾自动报警系统施工及验收标准》GB50166-2019、《智能建筑工程质量验收规范》GB50339-2013各专业预验收实测实量记录表、功能抽检记录、隐蔽工程复核记录竣工预验收管控预验收问题整改复核1.对预验收过程中发现的问题按专业、按区域分类整理，形成书面整改通知单，明确每个问题的整改责任单位、整改标准、完成时限；2.安排专人跟踪整改进度，每周对整改进度进行梳理，向建设单位报送整改进度表；3.整改完成后，由监理工程师逐问题进行现场复核，确认整改符合要求后予以销项，对整改不到位的问题，要求责任单位重新整改，对拒不整改的单位，发正式工程联系单通报建设单位，按合同约定提出处理意见；4.预验收所有问题整改完成后，组织编写单位工程质量评估报告，明确工程质量等级，提出验收建议。预验收发现的问题大多出现在交叉作业部位，重点复核幕墙与结构交接缝、精装修墙面与机电开关插座收口、吊顶与墙面交界线、管道穿楼板处防水等交叉部位的整改质量，避免整改不到位遗留质量隐患；对预验收发现的渗水问题，整改完成后必须重新做闭水或淋水试验，确认没有问题后方可销项，不得仅做外观检查就销项；对甩项区域的安全防护，复核防护措施是否保持完好，有没有因为整改破坏防护的情况，确保预验收至竣工验收期间的现场安全。原设计文件、相关专业验收规范、预验收整改通知单预验收问题整改台账、整改复核记录、单位工程质量评估报告专项验收配合管控各专项验收对接与整改1.提前梳理写字楼需要完成的专项验收清单，包括规划验收、消防验收、人防验收、防雷验收、电梯特种设备验收、城建档案预验收、环保验收7项核心专项验收，提前督促施工单位按各验收主管部门的要求整理专项验收资料；2.对施工单位提交的专项验收资料进行预先审核，核对资料的完整性、规范性，对不符合要求的资料要求重新整理；3.协助建设单位组织专项验收预检查，对预检查发现的问题督促施工单位按时整改，复核整改结果；4.配合主管部门的正式现场验收，安排对应专业监理工程师全程陪同，解答验收组提出的问题，提供监理相关资料；5.对正式验收提出的问题，整理整改清单，督促整改，复核整改后协助建设单位申请复验，直至专项验收通过。规划验收环节，写字楼的建筑高度、容积率、外立面造型、机动车与非机动车位数量、出入口位置都是规划审批的核心内容，提前现场核对，确认没有擅自变更外立面材质、颜色，没有擅自增加建筑面积，没有占用规划绿地，车位数量符合审批要求，非机动车位的配置比例符合当地规划要求，提前整改不符合的部位；消防验收环节，写字楼属于人员密集的一类高层建筑，严格核查防火分区划分符合设计要求，疏散楼梯的宽度、数量满足规范要求，消防电梯能够正常迫降，防排烟系统联动正常，自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统联动测试合格，防火卷帘能够分步下降到位，消防水泵能够在30秒内正常启动，消防控制室的双电源供电正常，这些强条内容必须提前全部整改合格；人防验收环节，若写字楼配建了人防工程，重点核查人防门的型号、安装位置符合设计要求，防护密闭缝的做法符合规范，人防区域的通风、给排水、供电系统满足防护要求，没有擅自拆除人防结构、预留孔洞不符合要求的情况；防雷验收环节，超高层写字楼的防雷要求高，重点核查玻璃幕墙的金属框架、外立面金属构件都与防雷接地系统可靠连接，接地电阻值符合设计要求，接闪器的布置符合规范要求；电梯验收环节，写字楼电梯客流量大、运行速度高，配合特检院检查电梯限速器、安全钳、制动器的校验记录合格，五方通话能够连通轿厢、机房、底坑、轿顶、建设单位值班室五个点位，平层精度符合要求，试运行无异常抖动、异响；档案预验收环节，写字楼参建单位多、资料量大，提前按城建档案管理要求组卷，所有隐蔽工程资料、材料检测报告、变更签证都齐全，符合归档要求。各省市专项验收管理办法、对应专项验收规范、主管部门审批文件专项验收资料审核记录、专项验收问题整改台账、整改复核记录单位工程竣工验收管控竣工验收条件核查1.预验收合格、所有专项验收通过后，核查施工单位提交的竣工验收申请资料，确认所有预验收、专项验收提出的问题已经全部整改完成，资料齐全；2.核查所有合同内工作量已经全部完成，甩项工程符合审批要求；3.核查竣工图编制质量，确认竣工图与现场实际一致，所有变更都标注到位，签字盖章齐全；4.核查施工单位出具的工程质量保修书已经签署，竣工结算资料已经准备齐全。写字楼工程变更量大，尤其是机电专业，后期租户二次装修对管线准确性要求高，重点核对竣工图，所有管线走向、预留孔洞位置、设备安装位置都与现场实际一致，所有设计变更都已经在竣工图上改绘标注，没有遗漏，避免后期装修打错管线造成安全事故；核对公共区域的装修做法、材料品牌规格都与设计变更一致，符合建设单位的要求，甩项工程的边界清晰，备案手续齐全，不存在争议。《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2013、项目建设单位验收方案竣工验收条件核查表单位工程竣工验收管控竣工验收现场组织与结论签认1.协助建设单位编制竣工验收方案，明确验收组组成、验收流程、现场检查路线；2.提前准备好监理工作报告、质量评估报告等验收资料，布置验收会议场地，安排各专业监理工程师在关键部位等候验收；3.现场验收过程中，配合验收组检查，做好检查记录，整理验收组提出的问题；4.参加竣工验收会议，汇报监理全过程工作情况、工程质量评估情况，对验收组提出的问题进行说明，对验收结论进行签认；5.整理验收组提出的问题，形成正式整改清单下发施工单位。现场验收路线必须覆盖所有关键部位，包括地下室设备房、顶层避难层、首层大堂、核心筒疏散楼梯、消防控制室、弱电中控室、玻璃幕墙开启扇、人防区域，不能遗漏任何一个验收要求的部位；各专业监理工程师提前熟悉对应部位的工程情况，能够准确回答验收组提出的问题，避免出现应答错误影响验收结论；涉及多家分包单位的问题，在整改清单中明确牵头整改责任单位，避免出现分包之间互相推诿拖延整改的情况，所有问题都明确整改时限，要求按期完成。建设单位竣工验收方案、验收组工作要求竣工验收现场检查记录、单位工程竣工验收记录竣工资料整编与移交监理资料自整编1.从开工到竣工验收的所有监理资料，按《建设工程文件归档规范》要求进行分类整理，包括监理规划、监理实施细则、监理通知单、整改回复单、旁站记录、隐蔽验收记录、检验批、分项、分部工程验收记录、材料设备报验记录、会议纪要、监理月报、质量评估报告、监理工作总结等内容；2.按要求组卷装订，编制详细的资料目录，方便查阅；3.同步制作电子归档资料，所有纸质资料都扫描成电子版本，分类存储。写字楼按专业拆分组卷，分为土建结构、装饰装修、给排水、电气、暖通、消防、智能化、玻璃幕墙、电梯9个专业卷，方便后期调阅；涉及结构安全和使用功能的检测报告，包括桩基检测报告、结构实体检测报告、幕墙四性试验报告、消防检测报告、防水检测报告、节能检测报告，单独组卷存放，便于后期查询；所有变更签证的监理审核记录，单独整理成册，方便竣工结算阶段核对使用；电子资料按专业分类存储，竣工图电子版本保留可编辑格式，方便建设单位后期修改使用。《建设工程文件归档规范》GB/T50328-2014、当地城建档案管理要求整编完成的监理归档资料、资料目录竣工资料整编与移交施工单位竣工资料审核1.对施工单位提交的竣工资料进行全面审核，核对资料的完整性、真实性、有效性，确认所有资料都签字盖章齐全，符合归档要求；2.核对隐蔽工程验收记录、检验批验收记录的签字齐全，结果合格；3.核对所有材料设备的质量证明文件、检测报告齐全，有效；4.核对竣工图的编制质量，确认符合规范要求。重点审核隐蔽工程资料，尤其是结构钢筋、管线预埋、幕墙预埋件、防水基层的验收记录，确认资料齐全，签字完整，没有后补资料的情况；重点审核消防材料、节能材料的检测报告，确认报告有效，结果合格，符合消防验收和节能验收的要求；核对竣工图，所有设计变更都已经标注，签字盖章齐全，机电专业的系统图和平面图一致，符合现场实际情况。《建设工程文件归档规范》GB/T50328-2014、相关验收规范竣工资料审核记录竣工资料整编与移交资料移交1.按监理合同约定，把整编好的监理资料移交给建设单位，办理移交签收手续；2.协助建设单位向城建档案管理部门移交所有竣工资料，对档案管理部门提出的问题，督促施工单位整改完善，直到资料移交完成。按要求移交原件，所有需要原件的资料都提供原件，不得用复印件代替；电子资料符合城建档案管理的格式要求，扫描件清晰可辨，索引目录准确，方便档案管理部门入库。城建档案管理要求、监理合同约定资料移交签收单验收整改衔接与结算配合验收问题整改跟踪1.对竣工验收和各专项验收提出的所有问题，建立整改台账，动态更新整改进度，定期向建设单位报送；2.督促责任单位按整改时限完成整改，整改完成后逐问题复核，合格后销项；3.所有问题整改完成后，形成整改完成确认单，提交建设单位。对影响使用功能的问题，比如渗水、电梯故障、智能化系统不能正常使用，要求优先整改，避免影响建设单位交付使用；对交叉部位的问题，明确责任单位，协调相关单位配合整改，提高整改效率；对甩项工程，明确后期验收要求和保修责任，书面告知建设单位，避免后期出现责任争议。验收整改清单、相关规范标准问题整改台账、整改完成确认单验收整改衔接与结算配合保修阶段衔接1.竣工验收完成后，整理工程质量情况、常见问题部位，形成保修交接记录，移交给保修阶