建设项目基本程序讲解

工程项目建设手续办理流程二〇一八年一十一月一十九日汇报内容建设程序基本流程二概述一立项三用地四规划及专业报建五汇报内容施工报建七招标六验收八工程档案九办证十结束语十一一、概述-工程建设术语工程建设是指土木建筑工程、线路管道和设备安装工程、建筑装修装饰工程等工程项目的新建、扩建和改建，是形成固定资产的基本生产过程及与之相关的其他建设工作的总称。土木建筑工程，包括矿山、铁路、公路、道路、隧道、桥梁、堤坝、电站、码头、飞机场、运动场、房屋（如厂房、剧院、旅馆、商店、学校和住宅）等工程。线路管道和设备安装工程，包括电力、通信线路、石油、燃气、给水、排水、供热等管道系统和各类机械设备、装置的安装过程。其他工程建设工作，包括建设单位及其主管部门的投资决策活动以及征用土地、工程勘察设计、工程监理等。建筑活动，是指从事土木建筑工程、线路管道和设备安装工程的新建、扩建、改建及建筑装饰装修活动。

一、概述--基本建设的分类按建设项目的建设性质不同划分建设性质不同划分新建项目扩建项目改建项目恢复项目迁建项目一、概述--基本建设的分类按建设项目的建设过程不同划分建设过程不同划分筹建项目施工项目投产项目收尾项目一、概述--基本建设的分类按建设项目的资金来源渠道不同划分资金来源渠道划分国家投资项目自筹投资项目一、概述--基本建设的分类按建设项目的建设总规模和投资额不同划分投资不同划分大型建设项目小型建设项目中型建设项目一、概述工程建设基本程序的概念

是指基本建设项目从酝酿分析、计划建设到建成投产的全过程中，需要进行的各项工作以及先后顺序。要正确处理基本建设工作中从制定建设规划、确定建设项目、勘察、定点、设计、建筑安装、试车，直到竣工验收交付使用等各个阶段、各个环节之间的关系，达到提高投资效益的目的，是基本建设项目必须遵循的根本原则。

一、概述

按现行规定，我国工程建设程序主要包括立项决策阶段、工程设计及报建阶段、采购与施工阶段、竣工交付使用阶段这几个阶段。二、建设程序基本流程立项决策项目建议书可行性研究项目评估立项决策工程设计及报建方案设计初步设计及其审批施工图设计及其审批扩初设计采购与施工招标及建设准备施工许可施工与安装生产准备验收交付使用项目后评价竣工验收竣工结算与竣工决算

根据项目的建设程序，报建工作贯穿立项、征地、报建、施工及竣工验收各阶段。报建手续是由一系列牵涉部门广，搭接关系多，办理时间长的工作组成，据不完全统计，完成一个项目报建工作各个环节需取得有关主管部门批复文件约上百份。全部办理时间约占整个项目建设周期的一半，自«国家行政许可法»颁布实施后，各政府部门对审批事项根据实际需要均作了一定的调整，在受理审批范围及审批时间上作了相应规定，使业主在办理过程中能做到有章可循，有法可依，办理时间也有据可查。二、建设程序基本流程—报建

一般项目常规性前期报建工作关键线路如下：

项目立项——环评报审——申请选址意见书——用地预审——申请建设用地规划许可证和规划设计条件——修建性详细规划编制——修建性详细规划方案审查——征求消防、卫生、人防、市政、消防、环保、园管等有关部门意见——初步设计审查——施工图编制——申请建设工程规划许可证——施工招标——质监安监申报——申领建筑工程施工许可证。上述关键线路环节每项工作均应重点关注，一旦影响将会对建设工期造成直接延误。二、建设程序基本流程—报建

以下按立项、用地、规划及专业报建、招标、施工报建及竣工验收报批六个阶段，简单介绍各环节的报建报审主体、报建部门及报建成果。二、建设程序基本流程—报建三、立项项目策划主体：业主项目建议书报建主体：业主审核单位：发改委可行性研究报建主体：业主审核单位：发改委项目立项报建主体：业主审核单位：发改委或住规建局立项阶段的主要工作有项目策划、项目建议书、可行性研究报告编制和报批、立项批复。项目建议书项目建议书是项目法人向政府部门提出的要求建设某一建设项目的建议文件，是对建设项目的轮廓设想，是从拟建项目的必要性及大方面的可能性加以考虑的。三、立项—项目建议书可行性研究项目建议书通过主管部门批准后，业主即可组织进行该项目的可行性研究工作。可行性研究是项目前期工作的重要内容，其结论为政府部门最终决策提供直接的依据。可行性研究报告注意事项：

1、制定好项目建设规模和建设标准；

2、做好投资估算的编制，尽量把好相关费用预测关，各费用开项及成本列支要预留足，因为以后如果初步设计概算超过可研估算10％，需调整可研报告重新报批后，项目方可继续实施。三、立项—可行性研究用地阶段主要工作包括办理《建设项目选址意见书》、用地预审、拟订征地方案和报批、办理《建设用地批准书》、办理《建设用地规划许可证》及设计要点等。等。四、用地报建流程征地拆迁摸查实施主体：业主申请选址意见书报建主体：业主审核单位：规划局环境影响评价审核报建主体：业主审核单位：环保局权属调查报建主体：业主审核单位：国土局用地预审报建主体：业主审核单位：国土局申请建设用地规划许可证和规划设计条件报建主体：业主审核单位：规划局权属确认和土地勘查定界报建主体：业主审核单位：国土局划分国土用地红线报建主体：业主审核单位：国土局征地预公告报建主体：业主审核单位：国土局拟定征地补偿方案报建主体：业主审核单位：国土局征地听证和报批报建主体：业主审核单位：国土局批后实施和征地补偿报建主体：业主审核单位：国土局土地有偿使用手续和建设用地批准书报建主体：业主审核单位：国土局政府批准使用国有土地和供地方案报建主体：业主审核单位：国土局国有土地使用权属批准文件报建主体：业主审核单位：国土局拆迁公告报建主体：业主审核单位：国土局拆迁及结案报建主体：业主审核单位：国土局四、用地征用农村及征用农村及集体等其它土地规划及各专业报建工作包括总平面规划方案报审、修建性详细规划报审、管线综合规划报审、建筑设计方案报审、专业部门报审、初步设计审查报审和《建设工程规划许可证》报审等工作。五、规划及专业报建征用农村及集体等其它土地设计招标实施主体：业主修建性详细规划方案审查报建主体：业主审查单位：规划局红线内道路、绿化报审报建主体：业主审核单位：规划局、园管处管线综合规划报审报建主体：业主审核单位：规划局人防报建报建主体：业主审核单位：人防办消防报建报建主体：业主审核单位：消防局环保报建报建主体：业主审核单位：环保局放线、验线、面积核算报建主体：业主审核单位：规划局申请建设工程规划许可证报建主体：业主审核单位：规划局缴纳市政配套设施费报建主体：业主审核单位：住建局施工图审查备案报建主体：业主审核单位：住建局节能设计审查报建主体：业主审核单位：住建局施工图预算财政评审报建主体：业主审核单位：住建局或财政局评审中心初步设计审查报建主体：业主审核单位：住建局施工招标实施主体：业主规划及专业报建阶段流程五、规划及专业报建征用农村及集体等其它土地在领取建设工程规划许可证前需缴纳市政配套设施建设费，但根据相关规定及地方政策减免，教育、体育、文化、公建等设施可减免缴纳市政配套设施建设费，因此，业主应提前向住规建局办理相关减免申请手续。五、规划及专业报建征用农村及集体等其它土地当项目施工图编制完毕以后，业主组织各项招标工作，具体包括编制招标工作计划、组织调研、参与编制招标文件。负责对招标代理机构的管理，划分合同包标段，编制招标计划，监督招标的各个程序。招标主要分为三个阶段：准备阶段、招标阶段、开标评标阶段。六、招标征用农村及集体等其它土地招标注意事项（1）公告内容确定；（2）资格预审；（3）招标文件设计：范围明确、技术指标明确、报价方式要明确、合同主要条款要明确、评标方式；（4）业主代表的选择。六、招标征用农村及集体等其它土地施工报建工作包括施工图设计文件审查备案、办理临时用水、用电报装、防雷报建工程、质监安监申报、砍伐、迁移、修剪城市树木的审批、临时占地、占道手续和办理施工许可证等。七、施工报建征用农村及集体等其它土地临水、临电报装报建主体：业主审核单位：国家电网、自来水公司缴纳劳保费报建主体：业主审核单位：住建局劳保办缴纳印花税报建主体：业主审核单位：地税局

工程档案资料登记

报建主体：业主审核单位：规划局档案馆有毒气体监测报建主体：业主审核单位：有资质本地备案检测单位质检站质安登记报建主体：业主审核单位：质检站、安监站综合管线报建报建主体：业主审核单位：规划局防雷报建报建主体：业主审核单位：市气象局、防雷所有线电视、通信、燃气报装报建主体：业主审核单位：相关单位外水、外电报装报建主体：业主审核单位：自来水公司、国家电网办理临时占地、占道手续报建主体：业主审核单位：国土局、城管局工程施工实施主体：施工单位图纸会审组织单位：业主实施主体：监理、施工、设计、勘查单位路口开挖报建报建主体：审核单位：市政园林局、交警大队地名审核报建主体：业主审核单位：地名办办理施工许可证报建主体：业主审核单位：住建局（施工报建阶段流程）施工前报建工作正式施工阶段工作七、施工报建项目验收分建筑工程施工过程验收及竣工验收两个阶段。其中过程验收包括分部工程验收和单位工程验收。竣工验收由各专业分别验收后，再组织进行综合验收。

八、验收施工过程验收根据《建筑工程施工质量验收统一标准》，建筑工程质量验收的层次划分为：验收批、分项工程、分部工程、单位工程。其中检验批和分项工程是质量验收的基本单元，分部工程是在所含全部分项工程验收的基础上进行验收的，它们是施工过程中随完工随验收，而单位工程是完成的具有独立使用功能的建筑产品，需要进行的竣工验收。八、验收分部工程当分部工程完工后，施工承包单位应进行自检。自检合格后，向项目监理机构提交工程竣工报验单，由项目监理机构进行工程初验。初验合格后，签认施工承包单位提交的工程竣工报验单并上报业主，同时提出工程质量评估报告。八、验收单位工程当单位工程达到竣工验收条件后，施工承包单位应在自查、自评工作完成后，填写竣工报验单，并将全部竣工资料报送项目监理机构，申请竣工验收。经项目监理机构对竣工资料及实物全面检查、验收合格后，由总监理工程师签署工程竣工报验单，并向业主提出质量评估报告。当业主收到工程竣工验收报告后，组织监理、施工单位、设计、勘查等单位负责人进行单位工程验收。八、验收工程竣工综合验收上述规划、卫生、消防、人防、环保等专业部门分别验收合格后，业主可组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，进行综合验收。对工程勘察、设计、施工质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收人员签署的工程竣工验收意见，由业主提出《工程竣工验收报告》。列入城建档案馆档案接收范围的工程，其竣工验收应当有城建档案馆参加。业主应当在工程竣工验收备案后三个月内，向城建档案馆报送符合规定的工程建设档案。八、验收八、验收-验收流程地下室结构验收报建主体：业主;审核单位：质检站幕墙工程验收报建主体：业主;审核单位：质检站永久用水、用电工程验收报建主体：业主;审核单位：自来水公司、国家电网电梯验收报建主体：业主;审核单位：技术监督局、质检站防雷验收报建主体：业主;审核单位：气象局、防雷所人防、环保、电力、卫生、道路绿化、邮电、通信等单项工程验收报建主体：业主;审核单位：相关单位装修工程验收报建主体：业主;审核单位：质检站消防验收报建主体：业主;审核单位：消防局安装工程验收报建主体：业主;审核单位：质检站主体结构验收报建主体：业主;审核单位：质检站工程初步验收实施主体：业主规划验收报建主体：业主审核单位：规划局竣工验收实施主体：业主项目结算实施主体：业主综合验收报建主体：业主审核单位：住建局竣工验收备案报建主体：业主审核单位：住建局工程桩验收报建主体：业主;审核单位：质检站节能验收报建主体：业主;审核单位：质检站八、验收--建筑工程分部工程与子分部工程划分分部工程子分部工程地基与基础无支护土方、有支护土方、地基处理、桩基、地下防水、混凝土基础、砌体基础、劲钢（管）混凝土、钢结构。主体结构混凝土结构、劲钢（管）混凝土结构、砌体结构、钢结构、木结构、网架和索膜结构。建筑装饰装修地面、抹灰、门窗、吊顶、轻质隔墙、饰面板（砖）、幕墙、涂饰、裱糊与软包、细部。建筑屋面卷材防水屋面、涂膜防水屋面、刚性防水屋面、瓦屋面、隔热屋面。建筑给水、排水及采暖室内给水系统、室内排水系统、室内热水供应系统、卫生器具安装、室内采暖系统、室外给水管网、室外排水管网、室外供热管网、建筑中水系统及游泳池系统、供热锅炉及辅助设备安装。建筑电气室外电气、变配电室、供电干线、电气动力、电气照明安装、备用和不间断电源安装防雷及接地安装。智能建筑通信网络系统、办公自动化系统、建筑设备监控系统、火灾报警及消防联动系统、安全防范系统、综合布线系统、智能化集成系统、电源与接地、环境、住宅（小区）智能化系统。通风与空调送排风系统、防排烟系统、除尘系统、空调风系统、净化空调系统、制冷设备系统、空调水系统。电梯电力驱动的曳引式或强制式电梯安装、液压电梯安装、自动扶梯、自动人行道安装。八、验收--建筑节能分项工程划分分项工程主要验收内容墙体节能工程主体结构基层、保温材料、饰面层等。幕墙节能工程主体结构基层、隔热材料、保温材料、隔汽层、幕墙玻璃、单元式幕墙板块，通风换气系统，遮阳设施、冷凝水收集排放系统等。门窗节能工程门、窗、玻璃、遮阳设施等。屋面节能工程基层、保温隔热层、保护层、防水层、面层等。地面节能工程基层、保温隔热层，隔离屡、保护层、防水层、面层等。采暖节能工程系统制式、散热器、阀门与仪表、热力入口装置、保温材料、调试等。通风与空气调节节能工程系统制式、通风与空调设备、阀门与仪表、绝热材料、调试等。空调与采暖系统的冷热源及管网节能工程

系统制式、冷热源设备、辅助设备、管网、阀门与仪表、绝热、保温材料、调试等。单位工程子单位工程分部（子分部）工程室外建筑环境附属建筑车棚，围墙，大门，挡土墙，收集站。室外建筑小品，道路，亭台，连廊，花坛，场坪绿化。室外安装给排水与采暖室外给水系统，室外排水系统，室外供热系统。电气室外供电系统，室外照明系统。八、验收--室外工程划划分九、工程档案目录及内容1工程准备阶段文件2地质文件（工程地质勘察报告、场地地震安全性评价报告等）3监理文件4施工文件（施工综合管理文件、各分部工程的工程质量控制文件）5竣工验收文件九、工程档案--工程准备阶段文件九、工程档案--地质文件序号文件名称档案预验收必备城建档案馆归档建设单位保存电子文件备注1工程地质勘察报告

●●●

审图机构盖章确认

2工程水文地质勘察报告

●●●按设计要求九、工程档案--监理文件九、工程档案--施工文件1、施工综合管理文件；2、地基与基础工程（桩基础、基坑支护工程、地基基础与地下结构工程）；3、主体结构工程（混凝土与砌体结构工程、钢结构工程）；4、建筑装饰装修工程；5、建筑屋面工程；6、建筑设备安装工程【给排水及采暖工程、通风与空调工程、电梯工程、智能建筑工程、消防工程、燃气工程）】；7、建筑节能工程（围护结构部分和设备部分）；8、竣工验收文件；9、竣工图；10、声像及电子文件。九、工程档案--竣工验收文件

1、

工程概况表2、

施工许可证3、

工程竣工总结4、

工程竣工验收申请表5、

单位（子单位）工程质量控制资料核查记录6、

单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录7、

单位（子单位）工程观感质量检查记录8、

勘察文件质量检查报告9、

设计文件质量检查报告10、监理单位的质量评估报告11、单位（子单位单）工程质量竣工验收记录九、工程档案--竣工验收文件

12、结构验收备案表13、建筑分户验收汇总表14、工程竣工验收报告15、竣工验收备案表16、房屋工程质量保修书17、建筑工程施工安全评价书18、住宅质量保证书（商品住宅）19、建筑工程档案验收合格证20、规划验收合格证21、房地产登记测绘成果报告22、建设工程竣工规划验收测量记