T-SAASS 220-2025 农村产权流转交易 农村产权价值评估规范

ICSCCS65.020.01B07体SAASS标准Transfertransactionofruralpropertyrights-TechnicalspecificationforruralpropertyIT/SAASS220—2025本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由山东农村产权交易中心有限公司提出。本文件由山东农学会归口。本文件起草单位：山东农村产权交易中心有限公司、山东省农村经济管理服务总站。本文件主要起草人：咸金君、李书剑、李世华、张鹏亮、王东峰、王宁、曾凤、张清泰、韩范文、贺立松、孙丽雪。T/SAASS220—20252农村产权流转交易农村产权价值评估规范本文件规定了农村产权流转交易过程中，农村产权价值评估的评估原则、评估方法、评估方式、评估流程。本文件适用于农村土地经营权、“四荒”经营权、林权、农村集体经营性财产、农业类知识产权、农业生产设施设备、农户合法拥有的住房、农村养殖水面经营权等农村产权的价值评估。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T40638农村产权流转交易服务术语和服务分类。3术语和定义GB/T40638界定的以及下列术语和定义适用于本文件。年纯收益annualnetincome在正常经营条件下，扣除非经常性收入和必要支出后，能够持续、稳定产生的年度净收益。3.2还原率reductionrate用于将标的农村产权未来稳定、持续的净收益转化为现值的折现率，反映投资者对该类农村产权的风险回报要求。3.3重置成本replacementcost假设在现行市场条件下，重新取得与被评估农村产权同等效用的农村产权所需耗费的成本。3.4收益还原法incomecapitalizationapproach将待估各类农村产权未来各期正常年纯收益,以适当的还原率还原,从而估算出待估农村产权价值的方法。3.5市场比较法marketcomparisonapproach基于“替代原则”，通过分析可比案例（如相同或相似农村产权的市场交易数据经过差异修正后推导出评估对象价值的方法。3.6成本法costapproach通过估算重置成本，扣减其在使用过程中自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值（实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值），进行估测价值的方法。3.7评估基准日basedateforvaluation评估价值的“时间锚点”，所有数据、市场状况、资产状态均以该日的实际情况为准。3.8评估假设underlyingassumptions在分析时对资产状态、市场环境、未来趋势等作出的合理预设，通常因信息不完整或不确定性而需设定。T/SAASS220—202534评估原则4.1独立性原则评估机构和评估人员应独立于评估委托方和其他相关利益方，不受任何外部因素的干扰和影响，独立开展评估业务，独立出具评估报告。4.2客观性原则评估人员应以客观事实为依据，采用科学合理的评估方法和参数，实事求是地进行评估，不得主观臆断或随意调整评估结果。4.3公正性原则评估人员应公平、公正地对待评估委托方和其他相关利益方，不偏袒任何一方，确保评估结果的公平合理，维护各方的合法权益。4.4科学性原则评估人员应根据评估对象的特点和评估目的，选择科学合理的评估方法和技术路线，运用适当的评估参数和数据，确保评估结果的准确可靠。5评估方法5.1方法选择5.1.1选用评估方法时，应根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益还原法、市场比较法、成本法等评估基本方法的适用性，恰当选择一种评估方法。5.1.2评估方法的选用，应考虑以下因素：a)被评估农村产权的未来收益可以预测并可用货币衡量的，宜选用收益还原法；b)评估对象的同类农村产权有交易的，宜选用市场比较法；c)被评估农村产权的重置成本和各类贬值可用货币衡量的，宜选用成本法。5.2收益还原法5.2.1适用的农村产权范围农村土地经营权、“四荒”经营权、林权、农业生产设施设备、农户合法拥有的住房、农村养殖水面经营权。5.2.2评估测算指标5.2.2.1年纯收益农村产权年纯收益为年总收益与年总费用之差，对于投入所形成的固定资产，需要扣除其所产生的纯收益，如果所求取的年纯收益为负值,可根据实际生产经营状况考虑农村产权的客观收益。5.2.2.2还原率按照收益还原法进行价值评估时，应按照以下方法计算：a)租价比法：即选择与评估对象处于同一地区或近邻地区，近期发生的相同用途的三宗以上交易，且在交易类型上与评估对象相似的交易实例，以交易实例的租金或纯收益与其价格的比率的均值作为还原率。b)安全利率加风险调整值法：即还原率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，风险调整值可根据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度而确定。c)投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原率。d)在估价实践中可根据农村产权交易市场情况，选择适当的方法，确定还原率。T/SAASS220—202545.2.3评估测算公式运用收益还原法进行价值评估时，可用以下公式进行计算：式中：P——评估价值；a——年纯收益；r——还原率。有限年期的待估农村产权评估价值可根据其使用年期进行年期修正，纯收益每年不变，农村产权还原率每年不变且大于0，使用年期为n的公式。式中：P——农村产权评估价值；a——农村产权年纯收益；r——农村产权还原率；n——农村产权使用年期。土地纯收益每年有变化的，可按其变化规律采用相应的公式进行计算。5.3市场比较法5.3.1适用的农村产权范围农村土地经营权、“四荒”经营权、林权、农村集体经营性财产、农户合法拥有的住房、农村养殖水面经营权。5.3.2评估测算指标5.3.2.1运用市场比较法进行价值评估时，应按下列步骤进行：a)收集和选择比较交易实例；b)建立价格可比基础；c)进行交易情况修正；d)进行交易期（日）修正；e)进行影响因素修正；f)进行年期修正；g)计算比准价格。5.3.2.2运用市场比较法进行价值评估，应按以下要求收集和选择比较交易实例：a)首选与评估对象处于同一地区的实例，次选处于近邻地区或类似地区的实例；b)用途相同；c)价格类型相同或可比；d)成交日期与估价期日接近，不宜超过三年；e)为正常交易案例或调整为正常交易的案例；f)至少选择三个可比较实例。5.3.2.3运用市场比较法进行价值评估，应将以下内容作为交易实例收集与调查的内容：a)交易双方的情况及交易目的；b)交易实例的状况，包括宗地本身的各种自然条件、社会经济条件和特殊条件等；c)成交价格；d)付款方式；e)成交日期。5.3.2.4选取比较实例后，还需要对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和标的内涵，应将以下内容作为价格可比基础的内容：a)统一价格内涵；T/SAASS220—20255b)统一付款方式，统一为在成交日期时一次总付清的付款方式；c)统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；d)统一币种和货币单位。不同币种之间的换算，按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。5.3.2.5运用市场比较法进行价值评估，应按以下方法计算可比交易实例价格：a)简单算术平均法；b)加权算术平均法；c)中位数法；d)众数法。5.3.3评估测算公式评估值=可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数5.4成本法5.4.1适用的农村产权范围农村集体经营性财产、农业类知识产权、农业生产设施设备、农户合法拥有的住房。5.4.2评估测算指标计算重新购置或建造相同或类似产权所需成本，扣除折旧等损耗得到评估值（农村集体经营性财产、农业生产设施设备、农户房屋使用权）。核算研发农业知识产权的成本，考虑技术的先进性、实用性等因素调整（农业类知识产权）。5.4.3评估测算公式评估值=成本（重置成本）-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值5.5其他一般性地上附着物评估方法农业设施地上附着物价值=单价×面积或体积或周长×（1-已使用年限×10%）6评估方式6.1双方当事人协商确定价值对于价值较小或者其他特殊情形,可由双方当事人协商确定价值；6.2委托有资质的中介机构评估中介机构应具备的条件：a)资质证照齐全,依法在工商行政主管部门登记注册，获取营业执照，且持有相关行业行政管理部门或行业协会颁发的有效评估机构资格证书，涵盖土地估价、资产评估等农村产权评估所需的各类资质。b)专业团队支撑,拥有一定数量、经验丰富且专业能力强的评估师。针对不同农村产权类型，配备对应专业背景的人员。c)内部管理规范,建立健全内部执业质量控制管理制度，从业务承接、评估作业流程、报告审核签发到档案管理,有严格规范。d)良好信誉口碑,在过往农村产权评估业务或相关领域中，积累良好信誉，无不良记录。e)熟悉农村政策,了解国家和地方农村产权相关政策法规，包括土地制度改革、农村集体产权制度改革、农村土地流转政策等。6.3农村产权交易机构专家队伍评估专家队伍应具备的条件：T/SAASS220—20256专家队伍人数应为3人以上单数，从事专业应涵盖农村经济管理、土地管理、资产评估、法律等相关专业或农业农村主管部门、金融部门或从事相关工作3年以上，熟悉相关法律、法规及相关政策，具备较高政治思想素质和良好职业道德，愿意从事农村土地流转收益价值咨询工作并遵守相关规定。6.4其他评估法律法规规定的其他方式评估。7评估流程7.1委托有资质的中介机构评估流程7.1.1业务承接评估机构与委托方进行充分沟通，了解评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日等基本事项，明确双方的权利和义务，签订书面评估委托合同，提交评估申请表。评估基准日选择方法：a)接近交易日期，若为买卖目的，通常选在交易前的最近日期；b)财务报表日：若为财务报告或审计，可能与会计期末一致（如年度截止日）；c)特殊需求，如纠纷评估，可能选择争议发生日或法律规定的日期。产权评估的假设：a)假设持续经营，农村产权按现有用途持续使用，未考虑灭失和损坏原则。b)假设公开市场，农村产权在充分竞争的市场中交易，买卖双方理性且信息对称原则。c)假设公平独立，评估机构和评估人员独立于评估委托方和其他相关利益方，不受任何外部因素的干扰和影响，独立开展评估业务，独立出具评估报告。7.1.2现场调查评估人员根据评估项目的特点和要求，制定详细的现场调查方案，明确调查内容、方法和步骤。7.1.3评定估算根据评估目的、评估对象的特点和市场条件，选择合适的评估方法，对于复杂的农村产权评估项目，可采用多种评估方法进行综合评估。7.1.4评估报告编制评估人员根据评定估算结果，按照相关评估准则和规范的要求，编制评估报告，内容应完整、准确、清晰，评估报告格式参见附录A。7.1.5内部审核评估机构建立内部审核制度，对评估报告进行严格的内部审核。审核人员应具备相应的专业知识和经验，对评估报告的内容、格式、评估方法、评估结果等进行全面审核。7.1.6提交报告评估机构将经过内部审核的评估报告提交给委托方，并办理相关的交付手续。交付时，应向委托方说明评估报告的使用范围、使用限制和注意事项等内容。评估委托方为农村集体经济组织的，农村集体经济组织应按规定将评估报告按相关规定和程序进行公示，并报上级行政主管部门备案。7.1.7档案管理评估机构建立健全档案管理制度，对评估业务档案进行分类管理、妥善保管。档案内容应包括评估委托合同、现场调查记录、评估资料、评估报告、内部审核记录等与评估业务相关的所有资料。评估业务档案的保存期限应符合相关法律法规和档案管理规定的要求，档案保管期限分为永久和定期，定期一般分为30年和10年。7.2农村产权交易机构专家队伍评估流程T/SAASS220—202577.2.1业务承接农村产权交易机构与委托方进行充分沟通，了解评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日等基本事项，明确双方的权利和义务，签订书面评估委托合同，提交评估申请表。评估基准日选择方法：a)接近交易日期，若为买卖目的，通常选在交易前的最近日期；b)财务报表日：若为财务报告或审计，可能与会计期末一致（如年度截止日）；c)特殊需求，如纠纷评估，可能选择争议发生日或法律规定的日期。7.2.2组建专家队伍农村产权交易机构充分考量待评估对象的类型和特点，从符合专家队伍应具备条件的专家库中匹配专业对口的人员，组建专家队伍。7.2.3现场调查专家队伍根据评估项目的特点和要求，制定详细的现场调查方案，明确调查内容、方法和步骤。7.2.4评定估算及评估报告编制根据评估目的、评估对象的特点和市场条件，选择合适的评估方法，对于复杂的农村产权评估项目，可采用多种评估方法进行综合评估。专家队伍根据评定估算结果，按照相关评估准则和规范的要求，编制评估报告，内容应完整、准确、清晰，评估报告格式参见附录A。7.2.5提交报告农村产权交易机构将经过内部审核的评估报告提交给委托方，并办理相关的交付手续。交付时，应向委托方说明评估报告的使用范围、使用限制和注意事项等内容