房地产经纪业现状分析和对策研究-以贝壳找房为例

引言研究目的及意义目的：房地产问题依旧是近几年的热议问题，人们不再纠结于买房而是租房，租房也已经成为年轻人一代的热潮，大家不再觉得买房是必须的，而是选择租一套合适自己的房源，布置成家的样子，随着租房热潮的到来，也滋生出了许多问题。上海两会期间，市人大代表在修改房屋租赁条款中提到，旧租赁管理手段过于单一并且无法覆盖全部，但是一些新问题又缺乏规范依据，于是为了维护大众的利益，人大代表提出条例规范行业制度，保护承租人的利益。同时国家提出公民住房权，公民住房权其实就是在保障其自身有足够的物质条件的同时，还能不断改进生活条件。但也仍存在一些公民没有住房权，所以政府推出了经济适用住房和廉租房，保障政策性住房，同时减少了家庭人员的支出，也提高了居住环境。而我国现有租赁市场，住房消费观念的固化，地下租赁市场的混乱严重影响到行业的发展，也对行业秩序带来了一定的挑战，租赁市场运营体制不顺，法律法规不健全，诚信缺失，市场服务水平低，行业之间恶性竞争造成市场运作混乱等等问题，严重影响到行业的发展，有些甚至影响社会治安。因此完善租赁市场立法，提高行业整体服务水平对于租赁市场的发展都百利而无一害。为了让大家了解租赁行业的社会现状，了解国家政策，以及租户可能会遇到的租赁问题，同时为业主提供学习和参考的资料，本文以贝壳找房为例，针对这些问题逐一探讨。意义：信息化和规范化是行业的必然趋势，行业的发展要紧紧跟随市场的脚步，尤其是房地产租赁市场。贝壳找房作为房地产发展行业中的龙头企业，囊括了很多方面，贝壳旗下的链家、德祐、21世纪等都发展迅速，而且不只有租房购房，新房的领域还有蛋壳装修、自如装饰以及家具的购买等等，本文通过对房地产租赁市场的研究，以贝壳找房为例，让大家了解房地产租赁市场管理现状，清楚国家政策，为今后房地产市场的研究提供有价值的参考资料。研究现状国外研究现状Case，K.E.和R.J.Shiller，（1989）《单一家庭住宅市场的效率》的文章，突出美国住宅市场中缺乏“市场有效性”，并将其与租赁市场相关联，由此为住房租赁市场机制缺乏提供例证。DiPasquale,D.和W.C.Wheaton（1992）《房地产市场与空间：一个概念框架》一文，迪普和怀特对房地产资产市场和房地产服务市场之间的相互关联进行创新研究形成新的模式，以此来解释房地产市场特有的动态机制，价格变动影响因素，以及价格对房地产其他方面影响程度。European

Mortgage

Federation（2011）《HYPOSTAT2010》从欧盟成员国的住房自有率的平均水平入手，以图表来分析租房自有率，德国丹麦等国家租房自有率低于60%，而比利时罗马尼亚等过租房自有率高于60%，可得欧洲以外发达国家社会租赁住房所占比率低，欧洲国家大多数人无法拥有属于自己的住房。Grigsby,W.(1963)《住房市场和公共政策》中，得知发达国家房地产市场较好，价格相对而言较为平稳，相比于德国而言美国租赁价格波动较大，且增长较快，这就需要国家强制干预，采取公共政策，从而使经济平稳运行。既可以让市场自我调节，也可以使保障中低收入人群的利益。崔裴（2014）《房地产租赁市场与房地产租买选择机制》一文，从发达国家的住房入手发达国家长期价格均衡从而对国内市场形成启示，以数据和图例为说明，从而突出房地产市场的优化对于人民和国家的福祉都有很大益处。综上所述，一个规范且完善的住房租赁市场对于社会的稳定是很有必要的，市场的完善必然伴随着市场管理模式的规范化，从而提高房地产市场管理的绩效，所以我国必须加大对房地产市场的规范培养。国内研究现状华洪（2020）《房地产经纪新业态模式发展及中小企业如何应对--以贝壳找房经营模式为例》：随着房地产行业下的新业态新模式的到来，贝壳找房模式存在的问题也显现出来了，他提出行业内需要理性思考，提升消费者的中介服务水平，使房地产中介行业朝着专业化、规范化的方向前进。赵雨婷（2020）《房地产中介公司新型商业模式分析》一文，从商业模式的主要概念模型入手分析房地产中介的商业模式以及存在的风险和问题。尹西明、王新月（2021）等人的《贝壳找房自我颠覆的整合式创新引领产业数字化》中强调贝壳找房运用数字化的手段进行企业运营，推动行业规范化运作。王莹（2021）《贝壳找房，链家平台化商业模式的转变》一文中解释了链家数字化以及链家向平台化转变的原因和贝壳平台的运行机制。综上所述，贝壳找房的数据化正慢慢影响着整个时代和整个房地产市场向信息化数字化方向发展，企业必须顺应时代发展潮流，从国家现状和人民入手，完善房地产相关租赁市场法律法规，促进房地产行业健康发展。房地产行业发展现状及背景房地产背景房地产行业现状房地产在法律含义上只拥有土地的有限使用权，但并不拥有所有权。房地产业是将房地产的开发、经营以及管理等一切以房地产为活动中心的总称，而房地产市场是进行房产交易的相关场所。对我们现在生活而言，房地产业与我们生活息息相关。我国房地产行业自新中国成立以后，就处于不断发展的状态。最初房产属于国家，并没有真正意义上的个人房地产业，在11届三中全会之后，为推动经济的发展，提高国家整体经济发展水平，我国大力发展房地产行业，十四大提出社会主义市场经济体制改革，为适应市场响应国家政策，房地产业迅速扩大并形成相应的市场体系，并随着经济的发展，在21世纪之后，房地产营销成为市场主要的房产经营模式。我国近十年来房地产行情大热，买卖和租赁一直以来都是房地产市场的两大重要组成部分，对于买卖市场而言，房价一直居高不下，而人们的购买力却没有很大提升，很多人都无法买到心目中的好房，而租赁市场相对于买卖市场而言，人们经济压力小，近年来随着应届毕业生以及外来务工人员的增加使得租赁市场前景有了提升，随之租赁价格也上涨了，从而使得租赁市场在国家层面引起了极高的重视。房屋租赁权，是指房屋所有权的所属人将房屋出租给承租方使用并获得租金的权利，承租人只有房屋的使用权，而没有支配权，在一定程度上是双方为满足自己的需求而产生的活动，房屋在出租时不可同时抵押，贝壳找房在双方签订合同的同时在合同上有明确规定出租方和承租方的权益。房产中介行业的崛起房地产行业的兴起推动了房产中介行业的形成和发展，房产中介是集房地产咨询、经纪与价值评估方面为一身的行业，房地产市场的发展也要求中介行业的规范化和正确化，并且随着互联网+的出现，中介行业产生了安居客、贝壳找房、我爱我家等一系列APP，人们直接通过这些APP查看房源，与相关房产中介进行交流，联系看房，一种新型的模式出现，房地产中介行业也出现了一些混乱，最初行业中乱吃差价，假房源等现象层出不穷，国家针对房产中介行业混乱也提出了相关法律规定，来促进行业稳定发展。但一些正规的房产中介公司利用自己公司所研发的监管系统对从业者进行监督，既能提高效率又能保障房屋交易安全，与此同时还可以为购房者提供相对应的咨询服务。贝壳找房发展现状贝壳找房的起源贝壳找房最初是由链家网演变而来的，链家自2001年创立至今已有21年的历史，贝壳突破了链家垂直经营的模式，贝壳创始人左晖曾多次提到过“贝壳找房是18年的链家和2年贝壳的组织结合体”这一观点，2018年创立贝壳这一举措标志着房地产行业全新数字化的发展，并且贝壳创立至今敢于挑战行业规则，提出不吃差价、透明交易、签定三方合同等一系列规定，这也导致一大批房产中介人的离开，但是正因为这一大胆言论的提出才净化了房产中介行业，贝壳找房以自己独有的企业价值观和组织文化以及专业的经纪人队伍，形成了房地产买卖行业的一股清流。贝壳找房系统贝壳找房系统分为两部分，一部分是在应用商店直接下载的贝壳找房APP，在app中租户将筛选地点、租金等来选择自己喜欢的房源，然后在页面可以看到该房所对应的房产经纪人，通过app给经纪人发送消息询问自己关心的话题；另一部分就是经纪人手中的A+系统，这个系统是每个房产经纪人所独有的，如果有人询问你手中的房源，你的IM就会有消息，经纪人所做的就是回答问题，客户问什么就回答什么，如果客户对这个房源有不满意的地方，也可以为客户寻找其他适合的房源，这期间客户可以同时联系好几个经纪人。接下来就是将客户转委托，留下联系方式，方便之后的看房签约，在签约过程会签定三方合同，确保房源安全，也保障了房主利益。同时贝壳找房也设置了相应的惩罚制度，设置了红线、黄线、黑线三个标准，贝壳分扣除到一定标准就要接受惩罚，最后直接退出贝壳中介平台，并无法从事该行业。贝壳分对于中介人员的要求还是很严格的，确保了从业人员的工作真实性，确保了真房源和真客户，以防从业者浑水摸鱼。ACN系统是贝壳找房特有的系统，其角色分为两种（如表2.1）一部分是房源方的角色，就是将一套房分为五个角色：即录入人、钥匙人、维护人、实勘人、委托书人。每个角色都有相对应的经纪人，在一个房子成交之后会按照角色分给相对应的百分比，从而使经纪人之间合作紧密。另外一部分是客源方，将客源方分为五个角色：推荐人、首看人、成交人、合作人以及交易顾问。从而提高成交的效率，使得经纪人之间的关系从对抗转变成合作。ACN系统角色房源方角色客源方角色录入人推荐人钥匙人首看人维护人成交人实勘人合作人委托人交易顾问表2.1首先贝壳找房平台要求所有入驻平台都保障真房源，在保障服务的同时确保了房源的真实性，这是底线。在录入者输入房源后贝壳后台会对该房源进行核实，与房主进行验真，并对房子户型进行VR拍摄，使房子最真实的呈现在客户面前。一旦发现存在欺骗消费者的情况，会对相应商家作出惩罚，严重的会被平台关闭。贝壳找房从最开始的开放化、线下签约，到现在实现线上VR看房真实场景，消费者更加信赖贝壳平台，保护了消费者权益，为消费者提供了更好的服务。贝壳找房市场管理分析贝壳找房SWOT分析在市场竞争面前，同时不断适应复杂的市场环境每个公司都有自己独特的竞争实力，而SWOT分析法是针对企业的内部、外部两方面进行分析。贝壳找房SWOT分（如图3.1）S（Strength）代表着企业目前的优势，W（Weakness）代表着企业目前的劣势，O（Opportunities）代表性着企业目前面临的机会，T（Threatens）代表着企业目前面临的威胁。图3.1“S”优势（Strength）贝壳找房平台资金雄厚，近年来面对市场投入大量资金，在北京、上海、深圳等很多地方投入线上线下的广告，并斥巨资在CCTV5黄金时间段成为赞助商，以此加深在观众心中的印象；贝壳找房内部管理系统完善，作为链家的升级系统不仅继承了链家的直系体系基因，也积累了许多链家的资源和管理经验，又提出大力创新房地产行业信息化运作，在很大程度上推动了房地产中介行业的发展。贝壳找房的真房源系统提高了贝壳的品牌口碑以及客户的信任度，而且覆盖面广，更大程度上造就客户对贝壳的依赖。贝壳找房拥有强大的人才优势，近年来吸纳了很多本科生，提高了整个行业的专业水准，通过培训让从业者更加专业，了解贝壳的运作方式，使得贝壳更加向专业化运行；贝壳找房注重企业文化，激励员工，在节假日和生日都会有很多福利，以各种方式为员工创造更加舒适的工作环境，让员工更加信任企业愿意为企业付出。贝壳找房实施VR技术，以最大最真实的手段使房源真实的呈现在客户面前，并且对商家开发了SAAS系统从客源、房源等方面提供服务，保障线下商家的真实可靠。“W”劣势（Weakness）贝壳找房企业内很多员工身兼数职，作为销售行业大多数人的收入与业绩成正比，而贝壳在入职三个月后就不再提供员工底工资，一般情况下只有完成公司要求的业绩才会有底薪，如果没有完成当月业绩或当月业绩为零，则此月工资收入为零，在强大的经济压力下，不断有新人入职也伴随着很多员工离职，因此行业人员流动频繁。贝壳找房虽然宣传力度大，但是仍有大多数消费者选择自己熟悉的房产中介商，对链家而言，贝壳品牌知名度较低，人们还是更相信链家的专业水平。“O”面临的机会（Opportunities）现如今城镇化的发展、住房观念的转变以及人口结构变化，使得人们对于中介市场的需求量不断扩大，大多数人需要更加专业的房产中介，来帮助选择更适合自己的房源，在消费者眼中专业的服务更有利于自己做出更正确的选择。在现如今中介行业中，仍有一些谋私利的中介从业人员向消费者提供虚假房源、信息不透明等来迷惑消费者，使其浪费大量的人力、财力，从而造成市场混乱，所以需要贝壳这样的真房源系统来引导消费者进行选择。“T”存在的威胁（Threatens）行业恶性竞争，目前市场上中介品牌层出不穷，我爱我家、德佑、58同城、链家、中原房产等多家房产中介品牌产生，中介行业从业人员也在急剧增加，很多小中介冒充客户了解贝壳旗下的房源，并采取很多低劣的手段与贝壳进行斗争，来抢夺客户，很大程度不利于贝壳行业的发展。由于贝壳的建立相对其他品牌而言比较晚，使得客户对品牌的信任度降低，客户更愿意相信自己最初选择的品牌，所以客户还需要一些时间来适应贝壳平台，这就使得老品牌有了可乘之机，在一定程度上对贝壳造成打压。贝壳找房存在的问题对贝壳旗下的企业来说即要面对线下市场的变动，也要面对线上的竞争与优化。所以贝壳在不断发展中既要迎合客户也要不断适应社会，在不断探索中寻求发展的方向。就目前来看贝壳找房虽然发展迅速，但自身仍存在很大的问题。ACN合作障碍问题ACN系统作为贝壳所特有的系统，在贝壳入职的每一位房产经纪人都要通过ACN来获得角色，按照每个人应有的贡献来获得相应的业绩和提成。由于房源共享，不同门店的经纪人都可销售贝壳平台的房源，由于经纪人不同价值观也不同，在与客户协商时，不同经纪人服务费可能存在差距，顾客在了解之后更愿意选择服务费率低的经纪人成交房源，这就产生了ACN合作障碍问题。ACN合作障碍问题已经严重影响贝壳的整体运作，制约贝壳的发展，并且部分门店对房源的调控能力不足，很难向平台提供新房源，并且一味的向平台索取房源。若长此以往必然会导致服务费率低的门店成交率高而有优质房源的门店成交率低，导致贝壳平台成交率出现严重偏差，影响平台发展。组织结构问题现今贝壳行业的发展主要依靠互联网来支撑系统运作，其所包含的线上线下商业模式组织结构中，线上互联网人员和线下传统人员观念存在分歧，不利于贝壳行业发展。贝壳成立至今，业务覆盖已经超过了103个城市，在其不断扩大城市化的过程中，贝壳后台的发展速度并没有那么可观，且办公流程不够完善，内部组织结构不成熟等问题仍困扰着贝壳。人员调动问题在链家转变为贝壳的过程中，一部分链家的员工被分配到贝壳，他们不仅需要适应贝壳系统，更要适应新的业务。由于部分员工对贝壳系统缺乏了解，在起初工作中经常出现业务水平低等问题。在贝壳中大部分经纪人的工资都来源于业绩分配，近年来由于疫情的影响，部分经纪人的客户都有不同程度的削减，虽然VR技术摆脱了线下看房的限制，但仍有一部分客户不够信任VR看房，他们还是注重线下看房。C2C交易问题C2C私下交易频繁，很多人在使用贝壳找房APP了解到贝壳的服务费之后，个别客户会因为服务费率高，可能会直接与房主联系，进行交易也就是俗称的“跳单”，以贝壳找房为例其服务费相当于半个月的房租，一些经济条件低的客户在与经纪人看完房源之后，可能会索要房主信息进行交易，从而跳过中介流程，产生跳单、飞单的现象，这也使得贝壳找房损失一部分利润，丢失客户。就贝壳找房目前的系统而言，虽很大程度上保护了房主的信息，但仍无法根治这一现象。贝壳找房市场管理建议加强门店合作保障门店优质化运行，应对房产经纪人进行知识储备和价值观重塑，提高贝壳找房人员的质量水平，保障门店资源优势，从而提高业绩。加强门店之间的房源交流以及人员沟通，鼓励经纪人之间相互合作，打破门店限制，积极发起合作，达成双赢。传统中介人员与互联网中介人员之间相互交流，促进观念的一致，双方在不断碰撞中成长，并进行不定期考核提升服务水平和服务质量，促使后台业务发展与前台系统提升共同进步。建立专业团队在保障良好服务品质的前提下，吸纳更多优秀的房产中介人员，不断提高房地产管理人员的专业水平，不定期进行培训，提高经纪人的知识储备和业务水平，建立专业培训机构对从业者进行培训，不定期开展考试进行知识巩固和更新，使得从业人员不断进步，建立专业的营销团队，从而提升品牌形象。加强维系与客户群体的关系，在每次合作达成后都及时对客户进行反馈，并且在出现问题时应及时给予解决，提升品牌信任度，以客户为中心，达成双赢的局面。坚持透明交易曾经有报道：长沙某房产中介法人利用房源缴纳定金的噱头，采用一房多卖的手段骗取了三十多位顾客的定金之后潜逃失踪，这也使人们对贝壳的信任降低。加强对门店经纪人的管理，对于触犯公司红黄线的一律严惩不贷，通过网络普及定金安全知识，增加客户防范意识，避免定金安全问题再次发生，继续秉持透明的交易手段，客户不理解应及时解释沟通，保障服务态度，提高服务品质。保护业主信息在双方未达成合作意向之时，经纪人充当双方沟通的桥梁，不得向客户透露业主信息，以防线下交易，在确定房源后进行押金交易，确保房源安全，从而最大程度防止跳单飞单的发生。在签订合约过后，确保双方严格执行合约条款，如若发生违约，双方都应承担相应责任，确保合约顺利执行。加强贝壳找房市场的信息化，将已有房产信息汇总，实现市场对房产信息的了解，不断规范贝壳找房市场，从而保障信息化的实现。加强贝壳房屋租赁管理要从政府、法律、部门合作等方面着手，运用多种手段使得工作规范化，发挥房管局的真实作用，运用科学方法进行房屋管理规划，加强房屋租赁管理系统建设。贝壳平台在逐步完善自己的行业面，为未来每一个租房和买房的客户提供了更优质的服务。房地产市场管理的建议各地政策广州市在房屋市场现状上设立了多个行政部门，在各部门建立分属系统并从各自管理需求角度进行构建，广州市政府出台房屋租赁管理规定中介公司，在完成租赁后必须告知双方办理合同并登记备案，并将相关信息传达到管理部门，从而保障房屋信息处于及时更新的状态，也从更大程度上保护了双方的利益以及维护中介市场的平衡。滕州市在我国相对而言租赁管理起步较早，早在1988年就下发了文件《关于各地房地产交易市场管理的通知》，并且积极落实，实时法制化建设提高执行力度，制定相关法律法规我建立奖惩制度用法律手段强制制约租赁市场管理，从上到下加强乡镇管理规范行业行为强化管理实行一站式服务提高业务水平推动高质量发展。建立信息化管理，发挥房管局的优势继续建立房地产租赁市场的信息化，将所有房产信息进行汇总，完善市场对房产信息的掌握，才能不断推动规范的房地产行业，提高房地产管理人员的学历标准，并及时进行培训，了解信息化流程，提高知识储备和业务水平，从而落实和保障信息化。加强对房地产市场的扶持，降低人们生活压力调整相应税收政策，完善政府职能，加强部门之间协调关系，通过立法对租金价格设置相应的条款，以防一些行业中介利用价格诱导客户进行销售。长租房的实现长租房是指将业主的房屋租赁过来进行装修、配齐家电，再进行出租，长租房的提出解决了租房租期短的问题，作为一种新的租房发展趋势，在如今租赁市场有很大的存在意义，但是国家应完善法律法规，提供相应财政支持，满足客户服务市场。加强房屋租赁管理工作，加强机构建设，政府重视发展并且给予财政支持，充分将房屋管理与备案登记结合起来。每房房屋都应有自己的房屋编号，以便日后检查和登记。结语通过学习研究房地产租赁市场管理策略——以贝壳找房为例，我学到了房地产市场的发展现状及背景，从研究贝壳找房的规模、系统、优势劣势等，我认识到贝壳产业虽为龙头企业但自身仍存在很多问题，面对市场的多变，贝壳应及时调整自己，加强门店合作，优化规则加大惩罚力度，政府应加强对房地产市场的扶持，相应调整税收政策，对租金价格也设置相应的规范，降低人们生活压力。而贝壳要想成为行业领头羊，就必须敢于正视自己的弊端，不断完善，紧跟时代步伐，打造令消费者喜欢的房产经纪品牌。未来房地产租赁行业将向精细化、多元化发展。为更好适应市场竞争，满足购房者的合理住房需求，整治规范房地产租赁市场秩序，加强国家对房地产市场监督管理。在我国经济高速发展之下。居高不下的房价可能会影响经济增长，造成经济安全隐患。随着国家出台的各种政策，我国房地产行业将迎来一场改革，目前某些地区的房价已经有所下降，相信在未来人们都能安心租好房、住好房。参考文献[1]KarlE.Case,RobertJ.Shiller.TheEfficiencyoftheMarketforSingle-FamilyHomes[J].TheAmericanEconomicReview,1989,79(1).[2]DiPasquale,DandW.C.Wheaton,TheMarketsforRealEstateAssetsandSpace:AConceptualFramework[J].RealEstateEconomics,1992,20(2).[3]European

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