不动产监理工作制度

PAGE不动产监理工作制度一、总则（一）目的为加强公司不动产监理工作的规范化管理，确保不动产项目的质量、进度、安全及成本控制等目标的实现，依据国家相关法律法规和行业标准，结合本公司实际情况，制定本工作制度。（二）适用范围本制度适用于公司承接的各类不动产监理项目，包括但不限于住宅、商业、工业等不动产的新建、改建、扩建及装修工程监理。（三）基本原则1.依法依规原则：严格遵守国家有关不动产建设的法律法规、政策方针以及行业标准规范，确保监理工作合法合规。2.公正公平原则：在监理过程中，秉持公正、公平的态度，对待建设单位、施工单位、设计单位等各方主体，维护各方合法权益。3.科学严谨原则：运用科学的方法和严谨的工作态度，对不动产项目实施全过程、全方位的监理，确保项目质量和各项指标达到预期要求。4.服务至上原则：以服务建设单位为宗旨，积极协调各方关系，为项目顺利推进提供优质、高效的监理服务。二、监理机构及人员职责（一）监理机构设置公司根据不动产项目的规模、复杂程度等因素，组建相应的监理机构。监理机构一般设总监理工程师、专业监理工程师和监理员等岗位。（二）总监理工程师职责1.全面负责监理项目的管理工作，主持编制监理规划，审批监理实施细则。2.确定项目监理机构人员的分工和岗位职责，负责监理机构内部的协调工作。3.审查分包单位的资质，并提出审查意见。4.检查和监督监理人员的工作，根据工程项目的进展情况可进行人员调配，对不称职的人员应调换其工作。5.主持监理工作会议，签发项目监理机构的文件和指令。6.审定承包单位提交的开工报告、施工组织设计、技术方案、进度计划。7.审核签署承包单位的申请、支付证书和竣工结算。8.审查和处理工程变更。9.主持或参与工程质量事故的调查。10.调解建设单位与承包单位的合同争议、处理索赔、审批工程延期。11.组织编写并签发监理月报、监理工作阶段报告、专题报告和项目监理工作总结。12.审核签认分部工程和单位工程的质量检验评定资料，审查承包单位的竣工申请，组织监理人员对待验收的工程项目进行质量检查，参与工程项目的竣工验收。13.主持整理工程项目的监理资料。（三）专业监理工程师职责1.负责编制本专业的监理实施细则。2.负责本专业监理工作的具体实施，对所负责的专业工程进行定期或不定期检查、旁站监理等，及时发现和处理问题。3.审查承包单位提交的涉及本专业的计划、方案、申请、变更等，并向总监理工程师提出报告。4.负责本专业分项工程验收及隐蔽工程验收。5.定期向总监理工程师提交本专业监理工作实施情况报告，对重大问题及时向总监理工程师汇报和请示。6.根据本专业监理工作实施情况做好监理日记。7.负责本专业监理资料的收集、汇总及整理，参与编写监理月报。8.核查进场材料、设备、构配件的原始凭证、检测报告等质量证明文件及其质量情况，根据实际情况认为有必要时对进场材料、设备、构配件进行平行检验，合格时予以签认。9.负责本专业的工程计量工作，审核工程计量的数据和原始凭证。（四）监理员职责1.在专业监理工程师的指导下开展现场监理工作。2.检查承包单位投入工程项目的人力、材料、主要设备及其使用、运行状况，并做好检查记录。3.复核或从施工现场直接获取工程计量的有关数据并签署原始凭证。4.按设计图及有关标准，对承包单位的工艺过程或施工工序进行检查和记录，对加工制作及工序施工质量检查结果进行记录。5.担任旁站工作，发现问题及时指出并向专业监理工程师报告。6.做好监理日记和有关的监理记录。三、监理工作流程（一）项目承接阶段1.市场开发部门获取不动产监理项目信息后，组织相关人员进行项目初步评估，包括项目规模、复杂程度、业主需求、预期收益等。2.评估通过后，与建设单位进行沟通洽谈，了解项目具体情况和要求，协商监理服务内容、费用、期限等条款。3.签订监理合同，明确双方权利义务，合同内容应符合法律法规及行业标准要求。（二）项目准备阶段1.组建项目监理机构，明确各岗位人员职责，配备满足项目监理工作需要的专业监理人员。2.总监理工程师组织编制监理规划，专业监理工程师根据监理规划编制监理实施细则。监理规划和实施细则应经公司技术负责人审批后实施。3.熟悉项目相关资料，包括工程地质勘察报告、设计文件、施工图纸等，参加设计交底和图纸会审会议，提出监理意见和建议。4.审查施工单位的资质、安全生产许可证等，检查施工单位质量管理、技术管理和质量保证体系的建立情况，督促施工单位完善各项管理制度。5.检查施工单位现场管理人员及各工种作业人员的配备和持证上岗情况。6.审查施工单位提交的施工组织设计、施工方案、施工进度计划等，提出修改意见和建议，经总监理工程师批准后监督实施。7.检查施工单位的现场质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系的运行情况，督促施工单位严格按照设计文件和施工规范施工。8.对施工场地进行检查，具备开工条件的，由总监理工程师签署开工报审表，并报建设单位批准。（三）项目实施阶段1.工程质量控制审查施工单位报送的工程材料、构配件、设备的质量证明文件，按规定进行见证取样送检或平行检验，合格后方可批准使用。对施工过程进行质量检查，包括工序质量检查、隐蔽工程验收、分项分部工程验收等，对关键工序和重点部位进行旁站监理。定期召开工程质量专题会议，分析解决工程质量问题，对质量事故进行调查处理，督促施工单位采取整改措施，防止类似事故再次发生。审核施工单位提交的质量验收资料，组织相关单位进行工程竣工验收，对验收中发现的问题，要求施工单位及时整改，整改合格后方可通过验收。2.工程进度控制审查施工单位提交的施工进度计划，分析进度计划的合理性和可行性，提出修改意见和建议，经总监理工程师批准后监督实施。定期检查施工进度执行情况，对比实际进度与计划进度，分析偏差原因，采取相应的纠偏措施，如调整进度计划、增加资源投入、优化施工工艺等。协调各参建单位之间的关系，解决影响工程进度的各种问题，确保工程顺利进行。当实际进度严重滞后于计划进度时，及时向建设单位报告，并要求施工单位采取有效措施加快进度，必要时下达工程暂停令，督促施工单位整改。3.工程投资控制审核施工单位提交的工程款支付申请，根据施工合同和工程实际进度情况进行计量和支付，确保工程款支付合理、合规。审查工程变更费用，对工程变更的必要性、合理性进行评估，按照规定的程序进行审批，控制工程变更费用。对工程费用进行动态监控，及时发现费用偏差并采取措施进行调整，严格控制工程总投资。协助建设单位审核竣工结算文件，对结算的准确性、完整性进行审查，提出审核意见。4.安全生产管理审查施工单位的安全生产许可证和安全生产规章制度，检查施工单位的安全生产管理机构和人员配备情况。审查施工单位编制的专项施工方案，对危险性较大的分部分项工程的专项施工方案进行重点审查，确保方案符合工程建设强制性标准和安全技术规范要求。定期对施工现场进行安全生产检查，发现安全隐患及时要求施工单位整改，对重大安全隐患下达工程暂停令，督促施工单位立即整改，整改合格后方可复工。参加施工现场的安全生产事故调查处理，分析事故原因，提出处理意见和防范措施建议。5.合同管理协助建设单位与施工单位等参建单位签订各类合同，审查合同条款的合法性、完整性和准确性，提出修改意见和建议。监督合同的履行情况，检查各方是否按照合同约定履行义务，及时处理合同纠纷和违约事件。对合同执行过程中的变更、解除等情况进行审查和管理，确保合同变更和解除符合法律法规和合同约定的程序。6.信息管理建立项目监理信息管理系统，及时收集、整理、分析和传递工程建设过程中的各类信息，包括工程进度、质量、安全、投资、合同等方面的信息。定期编写监理月报、季报、专题报告等信息文件，向建设单位及相关部门汇报项目进展情况、存在问题及解决措施等。负责监理资料的整理、归档和保管工作，确保监理资料真实、完整、有效，能够反映项目监理工作的全过程。（四）项目竣工验收阶段1.督促施工单位完成工程竣工预验收，对预验收中发现的问题，要求施工单位及时整改，整改合格后提交工程竣工报告。2.组织相关单位对工程进行竣工验收，审查工程竣工资料，检查工程实体质量，对验收中提出的问题，要求施工单位限期整改，整改合格后出具工程竣工验收报告。3.协助建设单位办理工程竣工验收备案手续，将工程竣工验收报告及相关资料报送建设行政主管部门备案。（五）项目保修阶段1.负责工程保修阶段的监理工作，定期回访工程使用情况，对建设单位反馈的质量问题进行调查核实。2.督促施工单位履行保修义务，对施工单位的保修工作进行监督检查，确保保修工程质量。3.对保修费用进行审核，按照合同约定处理保修费用问题。四、监理工作方法及措施（一）监理工作方法1.巡视：监理人员对施工现场进行定期或不定期的巡查，检查施工单位的施工质量、进度、安全等情况，及时发现问题并要求施工单位整改。2.平行检验：监理机构利用一定的检查或检测手段对施工单位自检的工程质量进行复核，如对原材料、构配件、设备等进行检验，对工程实体质量进行检测等。3.旁站监理：对关键工序、重点部位的施工过程进行旁站监督，确保施工质量符合要求，如混凝土浇筑、基础灌注桩施工等。4.见证取样送检：对涉及结构安全的试块、试件及工程材料，在施工单位现场取样时，由监理人员见证，送至具备相应资质的检测单位进行检测。5.指令文件：监理机构通过下达监理通知单、工程暂停令等指令文件，要求施工单位对存在的问题进行整改或停止违规行为。（二）监理工作措施1.组织措施：建立健全监理组织机构，明确各岗位人员职责，加强监理人员的培训和考核，提高监理人员的业务水平和工作能力。2.技术措施：审核施工单位的施工组织设计、施工方案等技术文件，提出优化建议，采用先进的检测技术和手段，确保工程质量。3.经济措施：严格控制工程计量和工程款支付，对施工单位的进度、质量、安全等方面进行考核，与经济挂钩，奖优罚劣。4.合同措施：协助建设单位签订完善的工程合同，加强合同管理，严格按照合同约定履行义务，及时处理合同纠纷和违约事件。五、监理资料管理（一）资料分类监理资料分为监理管理资料、监理技术资料、监理工作记录、监理验收资料等四大类。（二）资料收集与整理1.监理人员应及时收集、整理各自工作范围内产生的资料，确保资料真实、完整、有效。2.资料应按照分类进行整理，建立清晰的目录和索引，便于查阅和管理。3.对重要资料应进行备份，防止资料丢失或损坏。（三）资料归档与保管1.监理资料应定期归档，归档后的资料应妥善保管，存放地点应安全、干燥、