华润置地“十五五”向新行楫击长浪进而有为

财务报表和主要财务比率）利润表（百万元）会计年度2024A2025A2026E2027E2028E会计年度2024A2025A2026E2027E2028E流动资产710426645784626650621753634452营业收入278799281438258849248295243380现金131294115449146698171341200516营业成本218466221694201453190463184778应收票据及应收账款34813352323631043042销售费用77949334828376977301其他应收款123487119248108716104284102220管理费用60015195517749664868存货441250398087358138333310318229财务费用31823083363940474487其他流动资产1091596489862971410446其他收益1425590988787917310208非流动资产417967432917441978457649472691投资净收益3881960201920792142长期投资276724301687309687321687333687营业利润4653845216439364516946433固定资产1500914738137701273011620利润总额5822853353511025237554296无形资产43587435761577847958所得税2455020533204412095021718其他非流动资产121877109057110906115448119426净利润3367832819306613142532577资产总计11283941078701106862810794011107143少数股东损益81017402674669136841流动负债503363388694360681345969339869归属母公司净利润2557725418239162451125736短期借款6942350506532335494556668EBITDA6294156436559075755959874应付票据及应付账款6821261139537214761644655EPS（元/股）3.593.563.353.443.61其他流动负债365728277049253728243408238546非流动负债228291270691268260272611284165长期借款190359230963241245253700267145其他非流动负债3793239728270151891017019负债合计731654659385628941618579624033少数股东权益124232129832136577143491150332股本674674674674674资本公积272283288810302436316657332104归属母公司股东权益272507289484303110317331332777主要财务比率负债和股东权益11283941078701106862810794011107143会计年度2024A2025A2026E2027E2028E成长能力营业收入（%）11.00.9-8.0-4.1-2.0营业利润（%）-5.4-2.8-2.82.82.8归属母公司净利润（%）-18.5-0.6-5.92.55.0获利能力毛利率（%）21.621.222.223.324.1）净利率（%）9.29.09.29.910.6会计年度2024A2025E2026E2027E2028EROE（%）9.48.87.97.77.7经营活动现金流4658541634448483844935304ROIC（%）5.45.04.54.44.4净利润2557725418239162451125736偿债能力折旧摊销15311254116611371091资产负债率（%）64.861.158.957.356.4财务费用31823083363940474487净负债比率（%）32.439.633.629.825.5投资损失3881960201920792142流动比率1.41.71.71.81.9营运资金变动125351034520187130939498速动比率0.50.60.70.80.9其他经营现金流3372-426-6079-6418-7650营运能力投资活动现金流-22421-19345-12677-13637-6520总资产周转率0.20.30.20.20.2资本支出-966-345-377-266-155应收账款周转率80.782.478.678.379.2长期投资-12669-24963-8000-12000-12000应付账款周转率2.93.43.53.84.0其他投资现金流-87875963-4300-13715635每股指标（元）筹资活动现金流-5692-1234-921-169391每股收益（最新摊薄）3.593.563.353.443.61短期借款5136-18917272717121723（最新摊薄）6.535.846.295.394.95长期借款2236640605102811245513445每股净资产（最新摊薄）38.2140.6042.5144.5046.67资本公积增加770816527136261422115446估值比率其他筹资现金流-40902-39449-27555-28558-30223P/E7.07.17.57.37.0现金净增加额1861921055312492464329175P/B0.70.60.60.60.5EV/EBITDA4.36.05.95.55.1注：股价为2026年04月02日收盘价内容目录基本盘稳固，楫击长浪向新行 4构建好房子体系，行业排名稳居第三 4土地投资聚焦一二线，保持一定强度 5坚守财务纪律，发展韧性强劲 9营收微增，结转毛利率下滑 9收租及收费型业务利润贡献超百亿元 注重股东回报，分红政策稳健 融资优势行业领先，杠杆水平突破新低 商业引领，进而有为 “十五五”战略定位升级，三大曲线助力周期穿越 购物中心零售额出租率双增，以精细化运营赋能资产增值 投资建议 风险提示 图表目录图表公司销售排行 4图表销售金额及同比增速 5图表销售单价及同比增速 5图表公司2025年以来拿地明细 6图表拿地金额及增速 7图表拿地单价及增速 7图表土地投资强度 7图表土地投资结构（拿地金额排行） 7图表土地储备及增速 8图表开发销售型业务土储分线城市占比 8图表营业收入及同比增速 9图表营业收入构成 9图表结算均价 图表盈利能力 图表归母净利润及同比增速 图表核心净利润及图表核心净利润构成 图表每股盈利 图表平均融资成本 图表三道红线指标 图表华润置地业务模式升级 图表购物中心数量 图表购物中心零售额 图表购物中心租金收入 图表购物中心出租率 图表公司投融建管退平台畅通 基本盘稳固，楫击长浪向新行构建好房子体系，行业排名稳居第三2336亿元，yoy-10.5%万平方米，yoy-18.7%68%。纵观典型房企近八年销售排位变化，20222024年末首次进入行业销售额前三后，地位稳固，头部优势持续强化。187pct45%，带动销售单价同比10%25336元/平方米。此外，公司基于产品力、交付力与服务力持续构建好房子体系，紧抓改善型需求，以深圳湾澐玺、上海澐固公司产品力。图表1：公司销售排行全口径销售额

（亿元）（万方）（亿元）（亿元）（万方）（亿元）2025年2336.03922.041592.832024年2611.031143.241800.432023年3070.341294.652179.242022年301341390.44211252021年315881825.110217482020年2850.391500151819.1122019年2430.0101324.1161675.5112018年2106.091205.9141811.28

排行 权益口径销售额 排行而瑞、业绩ppt 注:克而瑞数据与公司年报披露数据或存在细微差距，以年报数据为准。根据公司规划，202645002025年保持持平。展望后续，行业有望延续风险出清、逐步企稳的趋势，预期终局渐近。而公司凭借高信用背景和“核心城市、核心地段、改善型产品”三大优势，有望优先受益于需求侧改善。预期公司签约额的行业头部地位将稳固，开发销售型业务将持续为公司贡献稳健的营业收入与现金流。截至年末，公司锁定已签未结算开发物业营业额1645.81234.82026年结算，为后续业绩稳健兑现提供保障。图表2：销售金额及同比增速 图表3：销售单价及同比增速0

销售金额（亿元） yoy（右轴）2020 2021 2022 2023 2024

20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%

30000250002000015000100000

销售单价（元平方米） yoy（右轴）2020 2021 2022 2023 2024

20%15%10%5%0%-5%-10%-15%绩ppt 绩ppt土地投资聚焦一二线，保持一定强度2025年，公司以现金流安全为第一原则，围绕“战略城市价值洼地”组合布局，以总916.6（673.7亿元33339万（256万平方米9.5pct39.3%99%、可售公建货值占2%8以有效投资做实增量，为公司业绩的持续增长进一步夯实基础。我们认为，行业竞争格局改善逻辑依旧适用，当前新房市场仅部分结构性的城市，结构性的区位，结构性的新产品具备向上弹性，而仅有活下来且具备资金优势的头部房企能通过逆周期拿地换仓进一步优化底层资产、边际向上，进而有望在政策导向中被重新定价。换言之拿地的房企总归能靠自身动力（通过拿地逐渐顺通造血正循环）对冲行业下行；不拿地则只能被动承受市场压力。图表4：公司2025年以来拿地明细百万元 元/平方百万元百万元 元/平方百万元平方米

所在 城地区 能

总楼面面积 华润方需 权益支付价款 比例

总价 拿地面单25M1余杭区云城板块望云北住宅项目 杭州 浙江 258,4861,526 100% 25M1余杭区云城板块望云北住宅项目 杭州 浙江 258,4861,526 100% 1,526 26,10125M1 成华区万年场50亩住宅项目 成都 四川 2 82,701 1,687 100% 1,687 20,40025M125M1高新区凌水商住项目大连 辽宁 21519791,462 100% 1,4629,61725M272亩商住项目25M272亩商住项目成都 四川 296,4941,708 100% 1,708 17,70025M2 浦东新区杨思路南住宅项目 上海 上海 1 68,145 2,494 49% 5,090 74,69125M225M2滨海湾新区交椅湾住宅项目东莞 广东 386,80573860% 1,230 14,81225M2顺义区温榆河住宅项目北京 北京 1172,0786,024 25M2顺义区温榆河住宅项目北京 北京 1172,0786,024 100% 6,024 35,00725M2 鄞州区湖下路南住宅项目 宁波 浙江 2 45,789 1,168 100% 1,168 25,51425M2 浐灞国际港灞河西路住宅项目 西安 陕西 2 98,835 1,177 100% 1,177 11,91125M5建邺区河西中绿博园南住宅项目 南京 江苏 271,1161,570 49% 25M5建邺区河西中绿博园南住宅项目 南京 江苏 271,1161,570 49% 3,204 45,05425M5 两江新区照母山板块住宅项目 重庆 重庆 2 16,200 219 100% 219 13,51925M625M6大兴区大兴产业园项目北京 北京 189,781387 100%3874,31025M625M625M6浐灞国际港林荫路住宅项目经开区和雅路西住宅项目西安 陕西合肥安徽2276,44033,235546 100%345 100%5463457,14310,38125M625M625M7经开区和雅路东住宅项目元朗区龙田四号住宅项目合肥安徽2169,10025,970706154100%38%70640510,21715,60525M7西湖区莲池路商住项目杭州 浙江 2224,0311,36925M7西湖区莲池路商住项目杭州 浙江 2224,0311,36951% 2,684 11,98225M8 耀华路及徐庙里商住项目 上海 上海 1 330,572 22,023 90% 24,470 74,02325M825M8宝安区南街坊商住项目深圳 广东1145,0003,88845% 8,640 59,58625M9武昌区横玉桥商住项目武汉 湖北 246,30030025M9武昌区横玉桥商住项目武汉 湖北 246,30030051%58812,70525M9 成都市成华区成华理工住宅项目 成都 四川 2 140,789 664 33% 2,012 14,29225M1025M10松山湖高新区康庄路住宅项目东莞 广东 388,4011,910100% 1,910 21,60625M11晋江市梅岭中商住项目泉州 福建 3342,36176525M11晋江市梅岭中商住项目泉州 福建 3342,36176551% 1,5004,38125M12 东湖高新区荷叶山住宅项目 武汉 湖北 2 124,300 895 100% 895 7,20025M1225M12历下区泺邑路西住宅项目济南 山东 254,5831,108100% 1,108 20,29925M12高新区凌水03住宅项目大连 辽宁2135,9061,217100% 1,21725M12高新区凌水03住宅项目大连 辽宁2135,9061,217100% 1,2178,955司拿地通函大连楼市儿 注拿地总价拿地楼面单价为根据拿地通函的推算值仅供参考或因小数点与报告文字存在差异。大连地块拆分参考大连楼市儿咨询信息。图表5：拿地金额及增速 图表6：拿地单价及增速0

拿地金额（亿元） yoy（右轴）2020 2021 2022 2023 2024

30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%

30000250002000015000100000

拿地单价（元平方米） yoy（右轴）2020 2021 2022 2023 2024

50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%绩ppt 绩ppt图表7：土地投资强度 图表8：土地投资结构（拿地金额排行）70%60%50%40%30%20%10%0%

拿地金额占销售金额比例2020 2021 2022 2023 2024 2025拿地金额占销售金额比例

拿地金额（亿元）拿地金额（亿元）50中国香港中国香港绩ppt 地通函截至2025年末，公司总土地储备面积为4673万平米。具体来看：①投资物业土地储备737525481万平方65.3%座处于在建及规划阶段的购物中心，主要布局273318%14%30.7%15.7%21%0.6%；67%位于一、二线城市，持续体现出公司深耕高能级城市的战略导向。图表9：土地储备及增速 图表10：开发销售型业务土储分线城市占比0

期末土储面积（万方） yoy（右轴）2020 2021 2022 2023 2024

2%0%-2%-4%-6%-8%-10%-12%-14%-16%-18%

100%0%

三线 二线 一线（含香港）FY24 FY25绩ppt 地通函坚守财务纪律，发展韧性强劲营收微增，结转毛利率下滑20250.9%2814亿元，近五年CAGR7.3%2382433（第二增长曲线）/轻资产管理业务（第三增长曲线）254亿元/178亿元，分别yoy+9.2%/-3.6%。0.4pct88%10.5%24599元/平米，同时受行业整体环12.3%20716元/平米影响，致当期开发销售型业务结算毛1.3pct1.8pct；华润万象生活运营管理效率提升2.5pct35.5%。考虑到当下房企高度聚焦核心城市核心地段拿地，竞争加剧或一定程度挤压开发业务毛利率，叠加当前地产基本面尚未企稳、部分核心城市新房房价需靠产品力突围，预期公司当前毛利率仍处于企稳阶段，但随着二、三增长曲线的跃升，有望加速公司利润率筑底回升。图表11：营业收入及同比增速 图表12：营业收入构成500000

营业收入（百万元） yoy（右轴）2020 2021 2022 2023 2024

25%20%15%10%5%0%-5%

100%90%80%70%50%40%30%20%10%0%

轻资产管理业务 经营性不动产业务 物业开发2023 2024 2025绩ppt 绩ppt图表13：结算均价 图表14：盈利能力300002500020000150001000050000

结算均价（人民币元/平米）yoy2022 2023 2024 2025

30%25%20%15%10%5%0%

80%70%60%50%40%30%20%10%0%

整体毛利率物业开发毛利率经营性不动产业务毛利率2020 2021 2022 2023 2024 2025绩ppt 绩ppt、公司公告收租及收费型业务利润贡献超百亿元2025年，公司分别实现归母净利润及核心净利润254亿元和225亿元，分别yoy-0.6%和-.中经常性业务（收租及收费型业务）快速发展，其对核心净利润贡献11.2pct116亿元2025年公司股东、8.0%7658.9亿元。注重股东回报，分红政策稳健2025EPS3.56EPS3.15元；公司近年来持续稳定回37%1.1662025年末收盘价5560图表15：归母净利润及同比增速 图表16：核心净利润及同比增速3500030000250002000015000100000

归母净利润（百万元） yoy（右轴）2020 2021 2022 2023 2024

15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%

30000250002000015000100000

核心归母净利润（百万元） yoy（右轴2020 2021 2022 2023 2024 2025

15%10%5%0%-5%-10%-15%绩ppt 绩ppt图表17：核心净利润构成 图表18：每股盈利100%0%

轻资产管理收费型 经营性不动产收租型 开发销售型2022 2023 2024 2025

54.543.532.521.510.50

EPS（基本） EPS（核心）2020 2021 2022 2023 2024 2025绩ppt 绩ppt融资优势行业领先，杠杆水平突破新低20252814.71169.9亿元，61.1%55.2%39.2%2.3x，三道红线指标维持绿档。受益于央企背景加上自身财务状况稳健，在融资环境收缩的背景下，公司流动性充足且亿元，票面利率介乎1.74%至2.20%2.40%，34.125%2025年末，公司加权平均融资成本较202439BPs2.72%，维持行业最低水平。图表19：平均融资成本 图表20：三道红线指标有息负债综合成本有息负债综合成本5%4%4%3%3%2%2%1%1%0%2020 2021 2022 2023 2024 2025

70%60%50%40%30%20%10%0%

净负债率剔除预收账款的资产负债率现金短债比2020 2021 2022 2023 2024

3.02.52.01.51.00.50.0绩ppt 绩ppt商业引领，进而有为十五“五”战略定位升级，三大曲线助力周期穿越公司近年来持续以“城市投资开发运营商”战略定位为指引，随着“十五五”规划的开业务基本盘的同时，巩固第二、三增长曲线——经营性不动产业务、轻资产管理业务的协同驱动。公司制定明确“十五五”业绩指引：预期开发销售业务营收维持亿00亿元以上，占比近，利润占比近五成；轻资产管理收费业务营收利润占比其中，公司以前瞻性布局的商业资产已构建穿越周期的护城河，稳定的租金收入为公司利润及稳定现金流提供核心贡献。另一方面，在行业融资趋紧的市场环境中，持有型资（CMBSREITs等为企业在下行周期中增加了重要的对抗风险能力，亦为在核心城市获取土地资源增添助力。此外，在第二增长曲线经营现金流稳健成长的驱动模式下，此类企业在行业调整中保持了经营稳定，因此也更受金（20251389.3988.63年不等也带来后续通过C-REITs渠道退出的可能性。2018-2019更强的抗周期能力与发展韧性。图表21：华润置地业务模式