办公大楼维护维修规范

设备维修保养制度

一、总则

第一条为保障办公楼日勺正常运行，维护文明、舒适、宁静口勺工

作环境，实现优质、高效、规范和安全口勺工作规定，结合各方面

实际状况，特制定本制度。

第二条本制度合用于机关办公大楼和所属区域日勺维护、维修和

保养，包括供排水、供电、供暖及对应日勺设施日勺实行与维护。

第三条办公楼维修、养护管理，详细履行对办公楼及所属区域

日勺管理职能和对机关日勺服务职能，由长城物业详细实行，临空园

区服务企业协同监管执行贯彻

第四条维修工程人员均应严格遵守制度，努力创立文明办公环

境。

二、文明办公管理

1、严格遵守工作制度，不准迟到早退；进入办公区域应保持仪

表整洁，不准穿拖鞋、背心、裤衩等；不准在办公楼内大声喧哗;

不得串岗闲聊、高声喧哗，不得在办公楼进行与工作无关日勺活动。

2、未经容许不得接触办公人员物品，更不得随便拍摄办公人员

照片或影像。

3、搞好个人办公区卫生，做到物品摆放有序，保持整洁、洁净;

保个人使用设备卫生等。

4、严格贯彻执行上级下达口勺维修告知，第一时间抵达保修地点,

不得以任何方式和理由抵触。

三、安全施工管理

1、坚持以人为本H勺原则，施工过程中注意个人安全，做好防护

措施，必要时可规定物业秩序人员协助。

2、遇有安全隐患H勺维修工程，应立即报上级领导知晓，在上级

领导指示下进行操作维修。

3、电路及电路设备维修，应做好绝缘防护措施施工；需爬高作

业日勺状况下必须有2个或以上人员在场协助的状况下作业。

四、巡查原则管理

1、每天早上8:30对园区所属区域进行安全巡查，并登记造册，

交一份留监管单位存档立案。

2、对每一次维修状况进行详细记录，维修清单详细记录更换设

备零件8勺费用明细，交一份留监管单位存档立案。

3、维修部门对园区工程项目，根据其构造和运行方式，定出检

查口勺部位（巡检点）、内容（检查什么）、正常运行日勺参数原则

（容许日勺值），并针对设备日勺详细运行特点，对设备日勺每一种巡

检点，确定出明确日勺检查周期，一般可分为时、班、日、周、旬、

月检查点。

巡检工针对巡检中发现的设备缺陷、隐患，提出应安排检修

日勺项目，纳入检修计划。

巡检中发现口勺设备缺陷，必须立即处理口勺，由当班日勺指挥者

即刻组织处理；本班无能力处理曰勺，由领导确定处理方案。

重要设备日勺重大缺陷，由领导组织研究，确定控制方案和处

理方案。

4、对于公共部位H勺设施设备，工程部派人进行巡查检修。每周

一次，做好记录，一般故障由巡查员现场修复，重大故障由巡查

员汇报当班负责人后安排检修。

5、可将客房易损项目制成表格，由工程部派人每周一次协助客

房部巡查检修，对较大故障或需要更换配件日勺平常维修项目仍由

客房部填写报修单。

五、维修流程、规定

1、设备需要维修，使用部门如实填报报修单，部门负责人签字

后送工程部。

2、急需维修时，使用部门也可直接告知工程部。

3、工程部接报修单或后应及时派工，维修人员抵达现场后，

原则上凭维修单进行维修（见单维修），特殊状况可先维修，同

步告知上级和监管单位知晓，后续可补维修单，如未告知，出现

实状况况由施工个人承担责任。

4、修复后现场作业工程师应请使用部门在维修单上签字承认。

5、无法修复时，维修工应将无法修复的原因写在维修单上，签

字并报送负责人。

6、工程部门负责人根据实际状况，属于零配件问题，可按程序

填报申请表，属技术问题无法短时间修复，及时上报并组织有关

人员进行研究，确定处理方案上报监管部门审批。

7、维修作业完毕，所有设备归位，恢复维修前状态，并清理现

场垃圾，保证施工环境卫生。

六、维护、保养原则

空调主机日勺维修与保养

第一条:

1.（1）每两小时按操作规程中运行检查所列项目对空调主

机进行一次检查，并记录有关数据，状态；（2）每星期一清洁

机房及机组表面灰尘；

2,冷冻水泵及冷却水泵，每两小时做一次如下项目日勺检查：

⑴水泵电机轴承温度与否正常运转，与否有异响或振

动；（2）压力表读数与否正常；⑶连轴器与否有异响跳动及

与否漏油；（4）阀门开关位置与否正常；（5）排除不正常日勺漏水现

象；（6）每周清理泵组外表及机房环境卫生。

3.冷却水塔：（1）每两小时检查一次运行电流电压；（2）每天两次

实地检查运转状况：A.运转与否有振动或异响；B.水流与否正常,

塔内水位与否正常。（3）每星期检查一次皮带张紧度，必要时进行

调整。

4,柜式空调机：（1）每天到实地检查两次；1）机组运行与否有异

响或振动；2）凝结水畅通状况及机组出风状况；3）电动阀门工作

状态。（2）每星期检查一次皮带张紧度，必要时进行调整。

第二条月度保养：

1.空调主机：（1）认真检查各仪表与否可靠，更换不正常日勺仪表；（2）

检查冷动剂与否有泄漏或漏油漏水现象；（3）分析一种月以来日勺

运行状况，判断持续运行日勺可靠性。

2.冷动水泵、冷却水泵：（1）轴承加油；（2）检查连轴器润滑油

与否足够；（3）检查地脚螺丝及重要连接螺丝与否有返松现象。

3,冷却水塔：（1）检查皮带轮口勺磨损状况，必要时更换或修理，

同步检查皮带及键与否松动；（2）轴承加油；（3）清洁表面

灰尘，规定漆见本色、铁见光。

4.柜式空调机：（1）清洗空气滤网，检查表冷器翅片；（2）检查

皮带及皮带轮磨损状况，及皮带轮及键与否有松动，必

要时更换及修理；（3）检查叶轮紧固螺丝及轴承座紧固，螺

丝与否有返松现象；（4）轴承加油；（5）清理机组外表及机房环境。

第三条季度保养：

1、空调主机：（1）检查冷冻剂及机油与否足够，机油与否变质，

必要时添加或更换；（2）检查清洁水过滤器。

2、冷冻水泵、冷却7K泵：（1）电机轴承加油；⑵联轴节清洁、换油；

⑶检查清洁泵前水位过滤器。

3、冷却水塔：（1）保养、检修所有附属阀件；（2）检查所有非不

锈钢保护与否完好，必要时做油漆保护。

4、柜式空调机：（1）电机轴承加油；（2）检修测试电磁阀门工作

状态，检测温控可靠性。

第四条年度保养:

1.空调主机：（1）做一次全面性日勺性能技术检查，在做针对性

日勺拆检处理；（2）检查各仪表日勺精确可靠性；（3）停机保养

前，全面检查冷冻剂系统、润滑剂系统、水系统日勺密封

性能；（4）检查保养安全阀及所有附属阀件；（5）清洗机油

过滤器；（6）每两年更换一次冷冻机油；（7）换季停机日勺拆盖清洗

冷凝器及蒸发器，检查管子与否有腐蚀现象；（8）测试电

路动作日勺可靠性，模拟试验各安全装置的性能；（9）电机做年度

检修保养。

2.冷冻水泵、冷i味泵：（1）检查所有运动部件日勺磨损状况，更

换轴承油；（2）检查密封件的密封状况；（3）检查泵叶壳的

腐蚀状况，清洁泵叶、泵壳内外表面，泵壳内外表面及机架做除

锈油漆保养；（4）检查各仪表日勺精确可靠性；（5）检查保养所有

附属阀件；（6）校对轴线，做好记录，检查键与键轮日勺磨损状况，

检查键轮及键与轴配合与否有返松现象；（7）电机做年度检修

保养；（8）测试电路动作的可靠性。

3.冷却水塔：（1）检查所有运动部件的磨损状况，更换轴承

油；（2）对电机做年度检修保养，并测试电路运作日勺可

靠性。

4.柜式空调机：（1）检查所有运动部位的磨损状况，更换轴承油；（2）

清理叶轮、风机壳，检查腐蚀状况，做好防锈保护工作；（3）检查

所有附属阀件；（4）检查保温层，检查风管与否完好；（5）对电

机做年度检修保养；（6）大修后起动前必须对叶轮轴承座、电机

地脚螺丝等重要连接螺栓做一次全面日勺紧固检查，并在运转48

小时后再重新检查一次；（7）清洁消音器。

电梯维修、养护

1、勤检制：工作人员在接班后按规定期间和路线对电梯进行一

次检查，内容包括机房、电梯内选，外呼、楼层指示灯、电梯乘

坐舒适感、厅门、桥厢门、桥厢照明、桥厢装修、风扇以及巡视

登记表中日勺所有项目；

2、包干责任制：为了更有效地对电梯进行平常口勺维护保养，实

行电梯口勺维护保养包干责任制，即将人员提成若干组，每组负责

若干部电梯口勺平常维护保养，内容包括该电梯所属设施；整流器、

控制屏、主机、桥厢及桥厢顶、导轨、厅门及门轨、井道及井道

设施、井底等。

3、季度和年度安全检查制：除了平常对电梯进行巡视和实行包

干责任制以外，还应进行季度和年度安全检查，按升降机试验记

录逐项检查，并做好检查日勺详细记录。

临时性电源及照明电路检修

1、准备

(1)作业条件：临时性检修(非计划检修)

(2)工器具的准备：

测量仪器、工具，包括：摇表、万用表、扳手、电工钳、螺

丝刀、电工刀等。

(3)劳保防护用品

安全帽、绝缘鞋、验电器、手套

(4)材料、配件口勺准备

电缆、临时性检修配电箱、绝缘胶带等。

(5)安全技术措施日勺准备：

填写、签发工作票、工作内容交底；确认安全措施执行状况;

布置检查安全注意事项。

2、联络:

停电，验电、挂检修牌，作业时有专人负责监护。

3、接线作业

(1)开始检修前确认临时用电设备负荷，严格按照一闸一负

荷的基本原则，严禁一闸多负荷；严禁超负荷接线，引起越级

跳闸，选用电源位置时严禁接入主控室或重要设备回路，已防止

影响其他设备运行。

(2)临时性线路必须架空敷设，不准拖地放置。必须在地面

日勺电缆一定要设置防护或警示标志。

(3)现场临时性配电箱必须固定在安全位置，设置安全防护

日勺同步必须设置警示标志。

(4)保证临时电缆外部绝缘层良好，电缆有接头部位必须做

好绝缘处理，严禁未做绝缘处理曰勺裸露接头放置在地面。

4、架设结束做到现场清洁完整，清点工具及材料，送电试

验无误后方可使用。

第二节照明线路检修原则

1、准备

(1)作业条件：临时性检修(非计划检修)

(2)工器具的准备：

测量仪器、工具，包括：万用表、电工钳、螺丝刀、电工刀

等。

(3)劳保防护用品：安全帽、绝缘鞋、验电器、手套、梯子

(4)材料、配件日勺准备：电线、灯具、灯泡、绝缘胶带、安

全带等。

(5)安全技术措施的准备：工作内容交底；确认安全措施执

行状况；布置检查安全注意事项。

2、联络：

停电，验电、挂检修牌，作业时有专人负责监护。3、照明

维修与安装

(1)开始检修前确认所维修照明线路断路器分开，并验电。

(2)使用梯子时必须有人扶梯子，更换灯具如需使用天主时

应联络天车工配合，登高作业必须使用安全带。

(3)临时性检修移动式照明、在金属容器内作业照明，必须

使用36V如下安全电源及灯具。

(4)临时性线路必须架空敷设，不准拖地放置。必须在地面

日勺电缆要设置防护或警示标志。

(5)防爆型灯具必须做好内部绝缘处理，并将外部防护装置

安装牢固。

4、检修结束做到现场清洁完整，清点二具及材料，送电试验无

误，方可使用。

高压配电室检修规程

高配电柜主线路(母线、电缆)、控制线路检修(除尘)；真空

断路器检修

第一节检修准备工作及原则

1、检修前准备：

(1)作业条件：定修(计划检修)停机停电

(2)工器具的准备：

测量仪器、工具，包括：摇表、万用表、组合扳手、活扳手、

电工钳、螺丝刀、电工刀等。

(3)劳保防护用品

安全帽、绝缘垫、绝缘鞋、绝缘手套、高压验电器、

接地线

(4)材料、配件日勺准备

导电膏、沙布、白布、导线、吹风机等。

（5）安全技术措施日勺准备:

填写、签发工作票、停送电倒闸操作票、工作内容交底；检

查安全措施执行状况；布置检查安全注意事

2、联络：

告知有关维保单位到场并停机、停电，验电、挂检修牌、合

接地刀。高压设备必须挂接地线，设置警示标志，作业时有专人

负责监护。

第二节高压配电柜内部检修原则

检修开始首先使用电吹风机进行除尘，保证内部端子柜内盘

面清洁线路整洁、标志完好无缺损。

（一）高配电柜主线路、控制线路检修原则

1、检查母线、主接线端头无变色，松动现象，主体无变形弯

曲，电气距离合乎原则规定（10KV相间不小于125m叫相线对外

壳不小于225mm）。

2、电缆头、套管、引线和接线盒，引线相间，距接地物日勺距

离要符合规定，安全距离700rnm,不合珞日勺电缆接头、接线盒套

管、引线要更换（工频耐压：35KV,1分钟无闪络，无击穿、绝

缘电阻200K。）。3、电缆固定处露保护管，电缆固定牢固，

且不可有张力，铠装无松散、无严重锈蚀和断裂，弯曲半径不能

不不小于90。接地良好。保护管口要密封，保护管应完整无损

坏、固定牢固，锈蚀面积不得超过总面积8勺5%,否则要除锈涂

漆。

4、打扫电缆沟，电缆沟内无积水、杂物，支架完好、牢固、

不锈蚀，盖板齐全通向室外出口处必须有完好防鼠措施。

5、电缆标示牌，标示牌要齐全、对的、清晰，要固定牢固。

6、紧固小母线及信号母线，检查微机综合保护装置（各保护

继电器）日勺接线，控制电路接线对日勺、整洁、紧固，标志清晰，

熔断器接线无变色松动现象。

7、盘面指示装置完好可靠，使用万用表检测盘面转换开关、

按钮接触电阻应不不小于0.5欧姆如下，开关按钮无卡滞灵活可

靠。

8、查对保护定值数据无丢失或变化，数据显示正常。

第三节真空断路器检修原则

1、打扫真空开关各部分，规定无灰尘、无污垢，灭弧室壳应

无裂纹和破损

2.主导电支架，隔离触指支持瓷瓶拉杆，应无破损连接紧

固，接触良好，瓷瓶绝缘拉杆无裂纹、脏污及放电现象

3.电流互感器套管，一、二次引线：套管无破损裂纹，表

面无脱落现象，绝缘在2023KQ,引线紧固完好。二次线圈不

得开路

4.操作机构各部分零件，分合闸指示牌，辅助开关：零件

齐全、无破损变形，指示牌对日勺，辅助开关完好无损、精确可靠,

动作灵活、运动各部位加注3#钙基脂涧滑油

5.开关柜手车推拉无卡滞，五防机构、行程开关灵活可靠,

运转部位合适注油。

6.调整开关本体，各部螺栓及定位销子无松动，操作机构:

真空开关额定开距：8~12mm,触头接触行程：3-4mm,触头工作

压力：12.5KA,50Kgo

第四节检修完毕测量与试脸

1、检修结束清点工具，检查柜内有无遗漏日勺杂物或工具，确

认后使用2500V兆欧表测量真空断路器、母线对地及各相间绝缘

阻值（不小于10MQ）o

2、摘检修牌，拆接地线，将高压柜前后门关严上锁，分接地

刀并确认接地刀位置，推入断路器手车至试验位，进行断路器试

脸，手动分合闸操作及电动分合闸操作各二次开关各部位应灵活

可靠，无卡阻现象。

3、清理检修现场，做到工完场地清。填写检修记录、资料8勺

搜集、更换部件或调整部位必须完整记入设备台账，终止检修工

作、告知岗位试运转，并观测0.5小时，如无异常现象经三方（施

工方、监督方和使用方）确认签字后可交付使用。

低压配电室检修规程

低配电柜主线路、控制线路检修（除尘）；隔离开关、断路

器、交流接触器、继电器检查检修

第一节检修准备工作及原则

1、检修前准备:

（1）作业条件：

告知有关维保单位定修（计划检修）停机停电

（2）工器具的准备:

测量仪器、工具，包括：摇表、钳膨电流表、万用表、组合

扳手、险电笔、电工钳、螺丝刀、电工刀等。

(3)劳保防护用品

安全帽、绝缘垫、绝缘鞋、接地线、口罩

(4)材料、配件日勺准备

导电膏、沙布、白布、导线、吹风机、需更换部件等。

(5)安全技术措施8勺准备：

填写、签发工作票、停送电工作票、工作内容交底；检查安

全措施执行状况；布置检查安全注意事项。

2、联络:

停机、停电，验电、挂检修牌。母线检修必须挂接地线，设

置警示标志，作业时有专人负责监护。

第二节低压配电柜内部检修

检修开始前打开柜门使用电吹风机清除柜内部积灰

第三节低压配电柜主线路、控制线路检修原则

1、检查母线、主接线端头无变色，松动现象，主体无变形弯

曲，电气距离合乎原则规定（380V相间不小于20mm,相线对外

壳不小于100mm）o

2、打扫电缆沟，电缆沟内无积水、杂物，支架完好、牢固、

不锈蚀，盖板齐全通向室外出口处必须有完好防鼠措施。

3、控制电路接线对日勺、整洁、紧固，标志清晰，熔断器接线

无变色松动现象。

4、盘面指示装置完好可靠，使用万用表检测盘面转换开关、

按钮接触电阻应不不小于0.5Q如下，开关按钮无卡滞灵活可

靠。

5、检查抽屉柜的一次插接件无烧灼痕迹，弹簧压力均衡，接

触良好；二次插接件金属弹片无弯曲变形，测量二次插件插座与

插头接触电阻不不小于0.5Oo

第四节隔离开关检修原则

1、拉动开关手柄应灵活可靠，连杆底座无烧灼和放电痕迹，

分合闸位置到位，顶丝、销钉、拉杆完好可靠。

2、隔离开关动静触头插入日勺深度不不不小于闸刀宽度日勺

2/3,接触面积不少于刀夹曰勺75%。

2、隔离开关动、静触头表面无烧灼，接触严密，如触头有氧

化需处理氧化部位，并涂抹少许凡士林或导电膏防止氧化。

3、200A如下日勺开关日勺触头接触压力在45—80N之间，

250-400A隔离开关在75—100N之间，500A以上隔离开关在150

—220N之间。，不合乎规定日勺需进行调整。

第五节空气断路器检修原则

1、打开断路器外壳检查进出线路有无变色或松动。检查三相

主触头应无烧灼点，试合两次断路器三相动、静触头接触严密、

压力均衡，用万用表测量阻值应在0.2。以内。灭弧罩完好无破

损。

2、回装外壳后合断路器手柄灵活无卡滞，按动试验按钮应可

以立即跳闸。

第六节交流接触器检修原则

1、交流接触器电磁铁日勺短路环和磁铁扣合紧固，吸合状态下

无噪声，吸合铁芯表面光洁、无油污，吸持线圈绝缘无损伤，线

圈表面无变色过热现象。

2、打开接触器主触头灭弧罩，检查三相主触头接触严密，触

头无烧灼，手动检查无卡滞，压力均衡，触头开距再合适范围

内。

3、灭弧罩内附件完好，清理内部烟尘痕迹，联动机构绝缘良

好，无变形移位松脱现象。4、辅助触头动作无卡滞，动静（常

开、常闭）触点接触良好，无烧蚀痕迹。

第七节继电器检修原则

1、检查继电器外观无触点烧灼痕迹，按线圈电压通电试合，

吸合良好无杂音不抖动，合位用万用表测试各触点间导通良

好。

2、热继电器应检查对应日勺设备定值调整合理，按动试验按钮

用万用表测量辅助触点通断状态正常。

3、热继电器校险合格，动作敏捷可靠。

4、电磁式电流继电器动作值与刻度值比日勺误差，不得超过土

5%o

第八节检修完毕测量与试脸

1、检修结束清点工具，检查柜内有无遗漏日勺杂物或工具，确

认后主电路绝缘电阻值：用500V兆欧表测得日勺数据，380V不低

于5MQ,用500V兆欧表摇测，36V控制也路不低于0.5MQ。断

路器、母线对地及各相间绝缘阻值（不小于10MQ）o

2、摘检修牌，拆接地线，将配电柜门关严上锁，开关打至试

验位，合断路器送电，进行空载断路器分合试验，操作柜面分合

闸操作各二次，开关各部位应灵活可靠，无卡阻现象，指示应正

常可靠。

3、清理检修现场，做