度假置业用户分析及细分

度假置业用户分析及细分目前上海人异地置业集中在以下3个区域上海消费者置业区域上海郊区别墅：主要有松江佘山板块、新桥板块、松江新城板块、青浦徐泾板块、南汇康桥板块、野生动物园板块等。这些物业，有度假功能，但主要定位还在于日常居住，是不完全的度假房产。长三角度假物业：

主要分布在沪宁沿线的无锡、苏州、昆山等旅游集散地，物业形态有度假别墅、度假公寓、产权酒店和酒店式公寓等。是完全意义上的度假房产。海南度假物业：具有独特的地理和自然条件优势，比如椰风海韵在上海滩风靡一时。海南度假物业形态多样，有别墅、公寓、酒店等。大多以原生态、全海景、度假养生为卖点，集旅游、度假、休闲等功能于一体，是名副其实的度假房产。在购房目的上，投资意向明显

一方面，消费者在满足了其基本的安居需求后，出于对度假休闲和高品质生活的渴望，将注意力转到了度假房产上；另一方面，随着上海房地产市场日趋成熟，盈利空间逐渐缩小，作为一种较新的物业形式，度假房产也吸引了投资者的目光。上海人异地置业主要表现出以下2个特点上海消费者置业特点在消费心理上，消费者日趋理性、成熟

不管是消费还是投资或是二者兼而有之，消费者的心理日趋理性，消费心态日渐平和。在决策之前，他们会考虑环境、距离、物业、房型、回报、价格、使用等方方面面经济状况良好，有一定或潜在购买力目前的居住条件比较好，同时还有拥有其他的房产；部分人已经拥有别墅。同时，收入相对稳定，有一定或者潜在的购买力对于居住条件的具体要求提高购房观念比较成熟，希望在享受生活的同时体现自我消费者对于未来居住的小区配置、周边配置、周边环境要求都比较高对于住房不再是面积上增加等基础要求，也不只是关注价格；而是希望居所可以体现自己个性、地位和对生活的追求功能情感消费者整体上是有一定购买力和稳定收入来源，并且开始享受生活、享受人生的中产阶层群体。消费者特点概述消费者在居住上具体表现出以下3个层面的特点：可以看出，目标消费者有可能是度假房产现实或者潜在消费者，同时不同人群对待度假房产也会存在着相应的差异。享受实用注重家庭注重个人自我享受型个人发展型传统实用型小巢休闲型家庭休闲型人群划分横轴：目前生活中对于家人和自己的关注程度的多寡纵轴：目前对于实用和享受的倾向人群描述–小巢休闲型小巢休闲型社会/工作背景：私营业主、自由职业者等；工作时间相对自由灵活，自己可支配的时间比较充裕婚姻/子女状况：一般都已结婚，没有小孩或者孩子年级很小（学前）并给父母带生活态度：目前比较关注提高生活的舒适度，追求轻松、自在、个性的生活。“生活丰富、和谐、恩爱”人群描述-家庭休闲型社会/工作背景：一般是公司白领，处于中级管理层；工作时间比较稳定婚姻/子女情况：已婚，孩子已经上学或者将要上学生活态度：比较稳定的生活品质；家庭的责任感比较强“好先生、好爸爸、好儿子形象”家庭休闲型人群描述–自我享受型社会/工作背景：事业比较成功，生活比较富裕有国外生活经历；可支配时间较多婚姻/子女情况：已婚有孩子，孩子年龄较小生活态度：个人兴趣广泛，比较自我；注重个人的情趣和享受，喜欢和朋友在一起“旅游爱好者、喜欢冒险和刺激”自我享受型人群描述-个人发展型社会/工作背景：公司白领、销售或者技术人员，工作较忙，平时主要是工作或者和朋友在一起婚姻/子女情况：比较年轻，未婚或者已婚没孩子生活态度：比较自我，注重个人的工作和生活；对于家人的关注不多个人发展型“白领，比较理性和现实“人群描述–传统实用型社会/工作背景：传统的人，比如老事业单位的员工，平时主要是在家里，外出较少婚姻/子女情况：已婚，孩子年龄较大，相对独立生活态度：比较注重性价比和收益性，投资意识较强；同时也比较关注家人传统实用型“传统的、大众的”享受实用注重家庭注重个人自我享受型个人发展型传统实用型小巢休闲型家庭休闲型横轴：目前生活中对于家人和自己的关注程度的多寡纵轴：目前对于实用和享受的倾向人群描述-居住和购房意向目前的居住条件比较好，并且还拥有另外2-3套房产更多的关注小区的地理位置和小区内配置的健全性居住条件比较好，地理位置多在市中心，拥有1-2套以上的房产比较关注房产开发商和小区周边的基础配套，如学区、医院等目前的居住的房子不是很大，但是比较舒适，而且还拥有其他房产至少2套比较关注房产的周边配套、地理位置居住条件非常好，部分人目前的住所是别墅，另外还拥有的其他房产2-3套对于房产考虑的因素比较综合和全面，小区配套、内部的布局、装修、配置等居住条件还可以，基本不在市中心，并且部分人刚刚买的房（为了结婚），目前其他房产基本上没有会更多的考虑房产的周边配套、地理位置和价格自住为主，注重居所的舒适、简洁和健全自住兼投资,注重居所的安全性、舒适性自住为主，注重居所的实用型和性价比投资为主，注重居所的地理位置、周边设施和升值空间自住为主，注重居所的个性和品质ConsumerBehaviorResearch消费者度假习惯分析消费者度假房产的态度分析度假置业用户分析及细分项目概念接受度分析项目产品评价和需求分析消费者对于项目整体印象是比较正面的，尤其是对于项目的建筑风格和品牌，消费者是非常肯定地，但是考虑购买的实际可能性较小（50样本中，接受者只有20人左右）消费者项目概念接受度-概述产品使用属性上投资上概念接受度不高产品本身非包租经营，同时项目区域未来投资前景不乐观项目开发、基础配套和细节设计等方面还有待完善；同时造成消费者信息接触不足信息了解上度假地选择上项目区域进行度假置地吸引力不强-特色季节性较强度假住宅的使用率低，用途单一概念接受情况概述-优势研究显示，项目度假房产还是有着一定的市场机会的，有少部分消费者对于项目是持接受态度的。其中，50样本中有21个接受者。度假习惯部分消费者在生活中需要一种自然、健康、舒适、放松、远离都市的调节；比较会放松和享受生活地理位置的接受部分消费者比较喜欢阳澄湖及附近地带，同时由于那里离上海距离不算远，车程比较合理，交通比较便利，他们认为在那里度假是比较理想的品牌的推动作用消费者对于品牌的认识是比较正面和肯定的概念接受情况概述-劣势消费者对于项目整体评价是比较正面的，但是受到度假住宅用途少、使用率低和项目区域投资前景不明晰因素影响，消费者对于接受并不理想：50样本中，不接受者有共有29人。-产品本身的局限性-市场的局限性-项目本身的局限性-度假房产的使用率低：一般情况，消费者一个月最多使用1-2次用途比较单一：单纯的用于休闲度假项目没有完成，不能呈现消费者一个度假住宅区的全貌项目区域的开发还不成熟，各种配套不完善目前正个房产市场处于调整阶段，销售增长速度呈现明显回落；消费者不会轻易购房就度假房产来说，尽管近来发展势较好，但是毕竟还不成熟和完善概念接受情况概述-人群差异享受实用注重家庭注重个人自我享受型个人发展型传统实用型小巢休闲型家庭休闲型横轴：目前生活中对于家人和自己的关注程度的多寡纵轴：目前对于实用和享受的倾向接受度比较低接受度低接受度一般接受度较高接受度高概念接受情况概述-人群差异/接受者享受实用注重家庭注重个人自我享受型个人发展型传统实用型小巢休闲型横轴：目前生活中对于家人和自己的关注程度的多寡纵轴：目前对于实用和享受的倾向接受度比较低接受度低接受度较高接受度高这类人比较少本身对于度假、旅游很有兴趣接受“5+2”的生活理念可以承受35-40万的投入在度假住宅上这种人较多本身对于休闲度假很感兴趣，有比较厌倦都市嘈杂基本接受“5+2”的生活理念可以投入30-40万的资金家庭休闲型接受度一般项目接受情况概述-人群差异/拒绝者享受实用注重家庭注重个人自我享受型个人发展型传统实用型小巢休闲型横轴：目前生活中对于家人和自己的关注程度的多寡纵轴：目前对于实用和享受的倾向接受度比较低接受度低接受度较高接受度高购房主要是为了投资，不考虑项目楼盘是因为：一方面，因为项目没有包租另一方面，认为自己还没有到购买度假住宅的阶段