文旅地产案例解析

文旅地产案例解析区域总览优良的道路通达性和自然环境、吸引了多家实力开发商的关注，巽寮已成为珠三角开发最为集中的热点海滨旅游度假区。金海湾碧桂园十里银滩合正项目海景湾深业项目中信项目文旅地产金融街最早进入惠东开发海资源地产项目，不但加速了巽寮湾的发展,更一时间全国性的房产公司纷纷剑指巽寮。金融街、中信、深业、合生、碧桂园、合正、华侨城、文旅地产也在巽寮湾附近拿地开发。目前海岸线的土地已基本名花有主。巽寮板块起势必成改变为珠三角甚至南中国旅游产业格局。候鸟高尔夫富茂威尼斯湾合生滨海湾金融街金海湾占地24平方公里的金融街，巽寮旅游产业发展巨擎，其开发进程直接影响整个巽寮旅游发展的格局，可以说大亚湾海湾旅游板块所有项目的最主要竞争者。6月15日，推售A栋126套，当天销售114套，销售率88%6月19日，A栋全部221套房号，全部售罄。项目概况楼盘名称金融街金海湾物业类型别墅、高层总占地24000000㎡开发周期8-10年装修情况精装建筑形态别墅、高层、公寓开发商金融街物业管理花样年物管顾问规划设计Atkins,UK、COX,Australia、EDSA,theUSA、Geabo,HongKong、

中建一局等楼盘区域广东省惠东县稔平半岛.巽寮镇一期占地138800㎡建面35970㎡住宅面积29170㎡商业面积6800㎡现售价公寓14000元/㎡，双拼别墅25000-30000元/㎡金融街金海湾项目规划：金海湾目前规划为北中南三区，分别是生态景观用地、商业用地和居住用地。中区南区原有市镇规划新市镇喜来登酒店18洞golf9洞golf区域总用地住宅用地商业（商住）用地其它容积率北部地块27.38万平米12万平米5万平米10.38万平米0.32中部地块193.5万55.2万61.9万76.4万0.67南部地块176.89万108万13万平米55.89万0.29合计398万175.2万79.9万142.67万0.48北区金融街金海湾北区：初期主要布局为滨海生态旅游区，满足大众游客亲近自然的愿望；远期发展出售物业、酒店和产业。初期不做大规模旅游建设，适当开发生态旅游活动两处景观标志物分别诠释生态主题和人文主题在南区和中区发展较成熟后，发展酒店和产业在后期发展出售型物业NNNNNN北区1红树林公园生态保护用地181400㎡2山海园林度假区房地产酒店用地313500㎡3创意产业园预留未来产业用地524000㎡4滨海地产区以红树林生态环境为吸引823500㎡5综合后勤基地135000㎡6海港旅游区第一印象区125000㎡金融街金海湾中区：中部沿海为大众滨海游憩和中高档酒店区。地产项目在南北两侧分布。MMMMMMMMMMMM中心组团发展滨海游憩项目主要的度假酒店和公寓，形成主要的沿海功能组团，沿海岸和游憩项目分布。南北两侧土地作为高档的滨海社区。主要进行可出售高档物业的开发。原有渔港发展为渔人码头和湿地公园中区1新旅游城镇488000㎡2水世界公园综合主题乐园238000㎡3渔人码头大众游客海上生活的体验起点81400㎡4海岸湿地公园生态保护用地194000㎡5主题酒店群290000㎡6生态广场适当隔离住宅区与游乐区112000㎡7后勤基地164000㎡8传统高档度假区（以天后宫为核心，别墅为主）500000㎡9传统中档度假区（公寓及联排别墅）424000㎡10现代高档住宅区（别墅为主）495000㎡11主题地产区1545000㎡12传统集镇132000㎡金融街金海湾度假新城与传统小镇形成风情各异、活力四射的双城格局。内河在双城间穿梭。另有苗圃和田园景观，作为环境保护和后续别墅发展用地。主要的后勤基地在最东部腹地。在巽寮镇南侧兴建另一个专门为游客服务的新型度假小镇。新城是承担复合功能的重要载体。出售的度假物业为主，品牌折扣店、手工艺品贸易、儿童游乐场、特色美食、邮局银行将集中在新城核心区的mall内形成。东部大规模腹地作为后期新镇发展出售型物业用地。后期将有学校和医生活配套在此处。金融街金海湾南区是以五个不同主题的酒店组团为核心，构建的高档、生态、纯粹的度假空间。分别根据不同的地脉特征，形成会议会展、Golf、游艇、山地海景、温泉四个高档主题酒店组团。力图使每个主题酒店组团都拥有私密的外部环境、独特的文化风格、特色的旅游项目和完善的服务功能。金融街金海湾开发节奏FEDGACB地块启动时间产品配套A、B、C2007—2008高层酒店公寓、高景洋房、临海别墅B地块酒店、高尔夫球场建设，喜来登开业C地块高尔夫练习场建设D（准备期）2009山坡洋房、高层公寓、临海别墅C地块沙滩、滨海公园、拓展营地建设D（正式启动）2010年/B地块酒店完成2-3家酒店、高尔夫球场完工，C地块沙滩、滨海公园、拓展营地建设D地块国际会议中心启动A、B、C、D2011/D地块国际会中心完工B地块酒店完成5-6家酒店，引进相关娱乐配套开业C地块沙滩、滨海公园、拓展营地建设完成交付使用E、F地块启动开始建设C地块游艇码头建设金融街金海湾开发节奏地块启动时间产品配套A、B、C、D2012/C地块沙滩、滨海公园、拓展营地旅游设施调整（部分调整为商住）并继续完善国际会议商务区配套及商务居住的住宅和商业建设D（准备期）2013/国际会议年会组织召开国内会议组织召开启动G地块建设C地块继续调整规划，建设滨海国际社区计划中2013后/启动保留或控制地块建设D地块继续建设与国际会议相关的配套或商务公寓FEDGACB金融街金海湾项目定位：中国的马尔代夫整体定位：南中国新兴休闲度假基地项目关键词北区：生态湾金融街北区规划为项目的“风景线”，丰富的山海资源，海岩礁石，滨路红树林……北区起着糅合整体环境风貌与自然环境协调统一的责任，意在打造风光旖旎的生态之旅。中区：阳光之都中区规划为居住区。独栋别墅、联排别墅、海景酒店和公寓等各种建筑物错落有致的分布于其中。整个中区依托优势沙滩和亲水性发展海洋嘉年华等滨海多元文化娱乐产品，让人们“嬉戏，在阳光下”。南区：世外桃源整个南区充分利用地形的多样性、沙滩的优质性等充分打造尊贵浪漫的奢华之旅。18洞观海高尔夫、游艇俱乐部、五星级酒店群、奢侈品商业街、国际会议中心等云集于此，真正符合“隐避，于自然中”的宗旨。金融街金海湾形象定位：世界的金海湾、艺术家部落、蓝色人居巽寮湾是中国的，但金海湾是世界的。金融街始终坚持项目资源的优异性，这里将作为一个全新的“处女湾”的形象被世界所发现与认识。世界的金海湾金海湾强调一种“人文胸襟”的精神底蕴，认为爱海，爱高尔夫，爱游艇是一种艺术家的生活态度。艺术家部落金融街金海湾的核心居住地取名为“深蓝小镇”，意指一种亲海、观海、居海的海洋生活模式，与楼盘打出的“海洋文明”的人居理念相吻合。蓝色人居金融街认为：栈桥落日11公里白雪沙滩七色大海浅海石林60亩红树林400余种海洋鱼类喜来登金融街不仅仅是旅游地产，而是旅游居住地产；最大限度地设置与创造项目的资源面；利用世界性的比照将项目调性拔高。深圳展会深圳展会是金海湾树立树立项目形象，获得区域认知的重要途径蓝色为主色的海洋展位，唤醒深圳人的滨海梦想，环保袋、沙滩袋、沙滩球、滨海风情表演的相互配合金海湾作为异地项目，在深圳华强北树了广告牌，并及时更换形象，拉近项目与深圳的距离，同时树立了项目的形象，推动了项目的区域认知；利用此阵地，及时更换形象，保证项目的出镜率，及时传达项目的变化；深圳市内的形象建立，拉近了项目和客户的心理距离，促进客户从距离和亲切感上认可项目。金融街金海湾形象定位展示金融街金海湾客户来源：金融街将客户定位为城市的中产阶级，这些人收入丰厚且经济稳定，通常视野广阔，对文化需求通常有着较高的标准。并且他们生性浪漫，崇尚优越生活，向往海滨生活。项目客户主要来自深圳；客户职业以私营企业主和企业中的高级管理人员为主，这两者占到了75%的比例；项目客户置业目的以休闲度假为主，占75%的比例，其中，度假兼居住占16%。客户置业目的金融街金海湾营销推广：用资源开路，以生活理念去寻找客户，并且采取了设立异地售楼处、展会等方式截留客户。开盘之前以销售人员作导游，向客户传递“来旅游，不是看楼”的观念。营销推广运营模式：无与伦比的资源优势为产品护航推广模式：生活理念的诠释加生活场景的描摹销售模式：二三级联动金融街金海湾拥有即使是真正的马尔代夫或夏威夷，也不可比拟的一些优势。通过对资源优势的扩大与渲染，金海湾无疑获得区域资源上的制高点。金融街在规划区分上，无疑划分了三种互相包容的生活模式，那就是观海，居海和亲海，使客户在引导下认可其生活理念。通过远景展示、人为制造稀缺、滨海体验系列活动等，唤起客户心中的滨海梦想；滨海发展论坛树立项目形象，提升业内的关注度；选择深圳蛇口海上世界设立售楼处，并提出了“45万抢购海洋生活”的刺激性口号。金融街金海湾核心竞争力一：资源在金融街的购买客户中，看重海景资源是否丰富的客户占53%，其次是对滨海生活向往的客户占了15%。原始海滩本项目是“大珠三角”地区绝无仅有的、处于原始状态的优质海湾。11公里白色沙滩白沙滩在世界海资源中亦属罕见，国内能和这片沙滩相提并论的，也只有三亚的亚龙湾。喜来登酒店

一向对选址要求严格的喜来登酒店率先登陆金海湾，并将于2008年初投入试运营。酒店的加入为片区带来了繁华热闹的多方配套。

金融街金海湾核心竞争力二：概念金融街很好地维系客户的绳子，就是概念。培养客户对滨海生活的兴趣，激发客户对滨海人生的渴望，挖掘客户对滨海度假的认可基因。世界又一滨海胜地震撼入市，为金海湾奠定市场高度。树立起世界滨海度假名胜的市场形象。深圳人的滨海生活梦想梦想是高于生活，也高于度假与一切的。金融街的营销推广中始终采用诱导方式，步步紧逼，这同时也提升了客户对项目的期望值。45万抢购海洋生活持续打海洋生活的主题，同时暗藏45万这类敏感字眼，激起客户对于海洋生活的好奇心与向往，甚至促使客户产生暗示性的“度假需求”。“深蓝之旅”度假梦候鸟高尔夫基本技术指标项目概况楼盘名称候鸟高尔夫总占地331036㎡物业类型别墅总建面244492㎡装修情况10000元/㎡开发商光耀集团物业管理白天鹅酒店建筑形态独栋平层别墅开发期数共8期楼盘区域中国.惠东.大岭一期占地63051㎡容积率0.327建面20885㎡售价268万/套起推出套数169销售套数64湖景、飞鸟与高球2010年12月4日上午11时，候鸟高尔夫开盘销售率达80%，市场评价高；候鸟高尔夫开盘当天，到访客户约500人，以深圳、广州、惠州客为主。候鸟高尔夫项目规划项目地块3一期产品：2010年12月4日开盘推出四个户型的别墅产品，共80套。36项目地块6预计下一批推售开盘样板房所在一期开发：总占地面积63051平方米，总建筑面积为20885平方米，容积率为0.327854127候鸟高尔夫项目定位：候鸟高尔夫的项目定位是新型高尔夫度假物业。项目拥有深圳东部唯一具有国家资质高尔夫球场，同时还引进了白天鹅酒店，成立该品牌的国内首家小型奢侈酒店。项目关键词新型产品候鸟高尔夫首创“独栋平层别墅”,属于极度稀缺的高尔夫别墅项目。高尔夫1、项目球场是珠三角最有历史的球场之一；也是深圳东部唯一具有国家资质高尔夫球场；2、球场拥有南中国最大的候鸟栖息地。物业项目与白金五星级酒店——白天鹅酒店合作打造中国首家小型奢侈酒店，其规格是以巴厘岛宝格丽酒店为参照打造的。候鸟高尔夫形象定位：休闲、原生态、一体化配套。与千万只候鸟同享蓝天绿地高尔夫，别墅窗窗有景，户户带私家泳池，原生态依山环湖而建。休闲六个天然湖泊，500亩竹海，原生湿地，国家森林公…园……让你尽享人与自然的和谐。原生态与白天鹅酒店合力打造“中国首家小型奢侈酒店”，其规格是以巴厘岛宝格丽酒店为参照打造的，将为游客业主提供完善尊贵的服务。一体化配套候鸟高尔夫认为：高尔夫文化交流与众不同的平层居所体验那一挥杆的潇洒小型商务会议野营美食湿地建立度假生活方式；建立产品之外的精神附加值；通过各种主题打造项目与周边竞争者的差异性。候鸟高尔夫形象定位展示候鸟高尔夫客户来源：项目客户主要以周边城市的高端客户为主，香港外销模式所带来的成交客户并不多，但在扩大影响力方面已做足功夫。深圳客户占60%的购买比例；购买目的以旅游度假的第二居所为主；客户看中产品的独特与高尔夫景观规划。主力客群工作地域年龄层次职业以深圳客户为主，珠三角城市到访客户多工作地点多在深圳CBD或各城市中心区域以35-50岁为主力购买群以收入丰厚的私营企业主为主候鸟高尔夫营销推广营销推广运营模式：内外资源相结合提升物业价值推广模式：媒体传播加概念营销销售模式：采用二三级联动模式外依托高尔夫资源与候鸟度假地的优质生态概念，内依靠产品自身的创新优势与小面积低总价优势，并引进高端物业酒店，两相弥合。有效利用“候鸟”与“平房”概念引起客户关注，传播候鸟生活理念与平房文化，引起人们对度假产品的全新想法。有效利用深圳中原二三级联动客户资源与香港美联地产作为外场销售相结合的模式，三管齐下，达到全面包抄客户，扩大影响力的良好效果。候鸟高尔夫核心竞争力一：创新型产品引起市场效应。候鸟高尔夫的首创一层别墅产品，在当前深圳乃至南中国都是前所未见的，其市场认可度高，面积小，总价为客户所接受，且最大限度地强化了度假概念。创新户型南中国首创平层别墅，不但很好地形成了概念与推广，同时也在市场上获得了认可。精品别墅99-193㎡的面积段，属于精品别墅范畴，对客户来说，总价低，可接受度提高，同时也提升了项目的度假概念，弱化居住概念。精装修项目每平米带精装10000元。其样板房重视异域风情的打造，同时也展示了许多直观的体验式生活场景。候鸟高尔夫核心竞争力二：配套档次高。配套功能高尔夫8000亩占地，目前已达十九洞盛宴，规划为三十六洞白天鹅酒店提高高级ZSPA，包括石疗+水疗+芳疗九间厨粤+川+鲁+湘+本帮+淮扬+客家+法+意一流人性服务国家森林公园重点资源，美化生活环境马术俱乐部喂马+驯马+交流北师大意志、思考与学术的综合发展山顶会晤中心商务与生活的完美结合候鸟群居地自然生态与人类的和谐相处生活集市生活享受必需品富茂·威尼斯湾基本技术指标项目概况楼盘名称富茂·威尼斯湾物业类型公寓+高层+别墅总占地7000亩容积率1.1总建面500万㎡装修情况毛坯开发商富力地产、世茂集团建筑形态独栋、双拼、联排、滨海公寓、高层楼盘区域中国惠东.稔山镇范和港跨海大桥旁富茂·威尼斯湾项目定位：海滨旅游度假休闲生活区项目关键词综合体公建配套方面包括：具有标志性、海滨特色的超五星级酒店，主题购物中心，高端会所，尊贵游艇会，国际会议中心，社区教育机构及综合性医疗机构等。旅游地产项目致力打造一个广东的海滨旅游度假休闲生活区，旅游概念与内部配套与生活环境的打造，是形成其项目地产价值的重点。两大巨鳄强强联合富茂·威尼斯湾形象定位：尊贵感、资源商机、富时代本着“缔造生活品位”的开发理念，世茂和富力地产致力于创造一个比广州亚运城规模更庞大，配套更奢华的度假大城。尊贵感富茂项目将资源产物与度假理念当作一种投资性质的资源商机，以此来拓充项目价值散点。资源商机富茂将客户定位为港澳台、国际人士、珠三角乃至北中国的高端成功人士，这些人聚居在这个地方，开启一个全新的富时代。富时代富茂.威尼斯湾认为：超五星级酒店购物中心社区教育机构综合性医疗机构国际会议中心原始生态海水威尼斯湾注重内部配套，因为其打造主题是滨海资源生活区；按照威尼斯湾的客户预期定位，项目期望资源商机与富时代理念能够带来高层次的客户。碧桂园十里银滩基本技术指标项目概况楼盘名称碧桂园十里银滩物业类型高层+别墅总占地50.89公顷容积率2.8总建面144万㎡装修情况毛坯开发商碧桂园控股物业类别建筑综合体建筑形态别墅、洋房、高层开发周期5年以上规划设计上海天华建筑设计有限公司楼盘区域中国.惠东县亚婆角旅游度假区一期建面128.54万㎡产品两栋高层预计推出2011年碧桂园十里银滩项目定位：五星级滨海度假大城碧桂园十里银滩采取的是通过旅游属性来驱动项目发展这样一种方式，至少前期项目是这样一种方式，它融合的是整个惠东区域的综合资源。项目关键词综合体项目将建造成集商住、休闲旅游配套和五星级酒店于一体的大型综合房地产项目。优质产品碧桂园素有中国度假别墅专家之称，同时聘请“中国居住区设计第一品牌”的设计公司负责规划设计，目的是把这个项目打造成具备世界级水准的标杆性旅游度假项目。资源配套该项目临近著名旅游景点巽寮湾，其次项目拥有广东东部数百公里海岸线上最环保洁净的长沙湾。最后，项目位于深、港、澳3大国际城市圈内，经济发达。碧桂园十里银滩形象定位：黄金海岸、亲海“旅·居”、缤纷新潮流项目东倚巽寮湾旅游度假区，西接东、西冲、大鹏半岛旅游新区，旅游景观资源丰富。黄金海岸碧桂园提倡“面向全国的全新365天度假生活”，称为旅居，即这里既是适合度假的空间，又是居住胜地。亲海“旅·居”碧桂园提倡的是一种依托深港大都市之间的双向可取的度假缤纷生活的新潮流。它将让客户告别单纯的纯资源性度假生活。缤纷新潮流碧桂园十里银滩认为：临近巽寮湾东、西冲、大鹏半岛深港圈内优美长沙湾大型综合体妈祖庙红树林碧桂园并不想做舒适度很高的纯旅游度假地产；碧桂园意在整合巽寮湾周边资源，化为己用；碧桂园更看重区域价值如何提升项目价值。碧桂园十里银滩营销推广：十里银滩目前处于土地平整期，已有施工围墙。营销推广运营模式：最大限度利用区域资源来抬高项目价值推广模式：五星级度假地产+365天缤纷度假生活碧桂园十里银滩在建筑产品密度上的数据决定其并非做舒适性的纯度假地产，因此也决定其不会单纯地打资源牌。在碧桂园眼中，项目的投资价值，是吸引深圳客户的最大卖点。所以，如何使区域成为其大背景，由此扩大项目辐射力度，是项目运营模式的最重要环节。2010年暑假期间，碧桂园发起了“健康暑期总动员”活动。同时采用举办“深港东碧桂园•十里银滩摄影之旅”活动来扩大项目影响力。这场摄影活动在摄影爱好者之间以及网络上造成了强烈反响。合生滨海城基本技术指标：合生滨海城总规划占地4平方公里，首期占地面积52万平米，首期总建筑面积约160万平米，住宅建筑面积约130万平米。项目概况楼盘名称合生滨海城开发周期预期10年总占地4平方公里装修情况精装修开发商惠州市合生协元房地产有限公司物业管理广东康景物业服务有限公司物业类型临海独栋环海联排小高层高层建筑形态联排独栋小高层高层楼盘区域惠州市大亚湾澳头镇一期占地面积520000㎡建筑面积1590000㎡住宅面积1300000㎡商业面积22000㎡现售价尚未开盘，预计2011年初开盘合生滨海城项目定位：为中国财智人士打造一种集度假、休闲、旅游、养生等多重功能于一体的山海生态大盘。项目关键词山海大盘36万平米的内海；山海岛湖等自然风光；项目对面是10万平方公里笔架山森林公园；东近哑铃湾，紧邻滨海公园、渔人码头、客家风情街，与潮州岛、五洲岛等生态海岛隔水相望。豪华配套规划建设豪华游艇俱乐部；滑翔伞基地；超五星级中式王府酒店；20万平米休闲度假岛屿（岛上设星级酒店）；半山高尔夫球场；3公里环海亲水栈道；5000平米豪华欧式商务休闲中心。物业管理由具有国家一级资质的康景物业管理公司负责管理并与专业酒店式物业管理公司合作，项目引入国际先进的安防系