文旅地产核心竞争力塑造

文旅地产核心竞争力塑造项目硬件条件分析当区域间竞争时，资源可成为项目的核心内竞争力，但是区域内竞争时，项目缺乏硬件上的核心竞争力。区域内竞争：产品和资源都无法成为项目的核心竞争力。产品复合型上无法与富茂威尼斯湾相比；在规模上无法与金融街相比；在资源上区域内共享资源区域间竞争：资源是项目的核心竞争力。大小梅沙的海不如文旅地产纯净；深圳湾的海是繁忙的、吵杂的，不如文旅地产安静项目硬件条件进一步寻找项目的核心竞争力当硬件支撑条件不足时，软性的核心竞争力便诞生了服务（Service）终极服务核心竞争力探索：WeBuildSmiles世界上最好的度假服务体系：CLUB-MED度假村的G.O.服务体系G.O.是ClubMed的注册商标，G.O.即法语“GENTILORGANISATEUR”（“和善的组织者”或“亲切的东道主”）的缩写。他们都是ClubMed的员工，来自世界100多个国家。个个精通两门以上语言，并拥有一技之长，以热情和高速质的服务著称。世界上任何一国游客都可以在ClubMed得到自己熟悉的语言的帮助。CLUB-MED:G.O.服务体系从度假计划筹划开始G.O服务体系就已经开始运作，直到假期结束，其中各个环节都无处不在完美服务。在整个过程中遇到任何问题和事故游客都可以找到G.O解决。度假前准备度假中游玩度假后离开假期计划安排机场接待服务行李托运服务房间设施安排……引导游玩各种设施陪同游玩各种设施组织实现各种活动安排各种文艺演出处理各种游玩事故解答各种游玩问题……安排回程机票欢送游客回程……NEXTVOCATIONCLUB-MED的灵魂：G.O（GantleOrganizer）G.O：和善的组织者，他们是能够和客户在同一交流层面上去引导客户游玩的朋友或度假时的临时家人。G.O的任职要求：精通两门以上语言；拥有一技之长；具备外向的性格和强烈的服务意识；拥有了一个改变你生活的独特经历；非常健康的身体；单身；……给游客带来与自然环境同样美丽的气息文旅地产核心服务价值体系：度假前准备期在建立起细致完整的客户档案数据库后根据每个客户的不同喜好将度假前准备期服务内容前置设定。度假前准备度假中游玩度假后离开假期计划安排服务，针对于个人、家庭等不同类别的群体；往来周边主要城市（深圳、香港）海上通路接送服务；入住前的房间维护工作和清理工作；针对于客户喜好的服务前置设定，如用餐口味、morningcall时间等等发展商要求1：需要建立起细致完整的客户档案数据库《案例参考：丽思卡尔顿酒店客户管理体系》世界范围内酒店体系的客户档案共享，能够记住客户的饮食习惯、口味；喜好房间朝向；家庭情况等等文旅地产核心服务价值体系：度假中游玩期建立起强大的服务团队，作为新型生活方式的向导般指导客户如何实现生活方式和游乐方式的改变。度假前准备度假中游玩度假后离开新生活方式的向导（类G.O服务体系）：各种游乐设施的使用引导；针对不同家庭成员各种运动及其他内容的教学；安排丰富精彩的演出和活动；针对不同家庭成员的各种分类别度假游乐项目安排；家庭用餐事宜的安排；通信、银行等不同类别的相关服务；保证整个假期内不同家庭成员间的游乐安全；24小时内任何需求随叫随到服务；……

发展商要求2：需要建立起强大的服务团队文旅地产核心服务价值体系：度假后离开时客户意见反馈、满意度调查，实时更新客户档案数据库信息，针对性的改进及做好下次度假服务。度假前准备度假中游玩度假后离开假期结束欢送活动安排包括欢送节目、回程交通安排等；客户意见反馈回访，客户满意度调查；更新客户档案数据库信息，意见收集，保证下次更好和更针对性的服务。精准有效的顶级服务价值体系项目服务价值体系的两大核心分别为客户档案数据库和强大的服务团队。强大的服务团队能够在度假过程前、中、后都提供细致周到的服务；能够和客户成为假期期间的朋友，而并非服务者与被服务者的关系。客户档案数据库完整而细致的录入客户档案数据，如客户基本信息、在假期时喜好几点起床、客户饮食口味等；客户档案信息的实时更新，更多更精准的实现针对性更强的顶级服务体系服务价值体系我们卖的不是房子，而是在销售一种生活体验，销售一段快乐健康的度假时光我们的口号：是否这样的价值体系足以支撑项目2011年20亿的销售目标？答案是：这样做是显然存在较大风险的。区域间竞争时项目资源占据优势，因此资源和服务成为区域间竞争的核心竞争力。区域内竞争项目在产品和资源上都不占据优势，因此服务体系成为项目的核心竞争力。因此如何丰实项目的核心竞争力？是什么促使改善型/度假型的客户购买这里？是健康自然的环境是休闲放松的生活状态是无微不至的服务细节是不需要舍近求远的距离……是什么促使投资型/投机型的客户购买这里？是巨大的市场影响力是文旅地产强大的品牌是稀缺资源的占有是实实在在的利益驱使……健康、距离、资源、影响力、利益什么样的项目发展方向可以包容这些？文旅地产的提议：家庭度假中原认为：家庭度假固然是比较好的选择，但并非最好的选择，因为项目的产品确实有很多都不是非常适合家庭度假的概念，例如一期小户型公寓产品体量极大，且家庭度假的概念并不具备极强的包容性。因此中原认为：选取目前且在未来的十年甚至是几十年内都会非常热的话题作为项目的发展主题，当然它一定和度假有关，绿色和融城。城界消失，绿色度假案例：日本豪斯登堡生态旅游城项目概要：豪斯登堡是亚洲最大的休闲度假主题公园，还是集休闲娱乐、旅游观光、饮食居住为一体的综合性海滨度假城。区位：日本九州长崎县佐世保市大村湾北部交通：有快速干线可以直达福冈县和长崎机场，到福冈1小时45分钟，到长崎机场50分钟豪斯登堡

HUISTENBOSCH亚洲最大休闲度假主题公园豪斯登堡：豪斯登堡是以最新科技建构一个有水、绿荫、鲜花与风车等17世纪荷兰街景的休闲度假主题乐园。占地152万平方米，于1988年启动，1992年开始营业，年接待游客400多万。发展历程：豪斯登堡启始于日本主题乐园兴建热潮时期80年代，东京迪斯尼乐园的成功引发了日本主题乐园兴建热潮，许多乐园都以国际特色为主题，如新西兰、德国、西班牙和荷兰主题乐园。对此，日本政府以提供贷款担保、赋税优惠和低利率的新法令支持，并由政府和私人企业合资兴建。命名通过外交途径正式获得荷兰政府同意。1988年，日本正值泡沫经济高峰时期，豪斯登堡开工。1988年10月开工1992年3月开业2003年新企划123利用先进的环保理念开掘贯穿园区的长达6公里的运河，运河里引进海水，并在河岸建立起很多荷兰著名建筑使用大量材料进行土壤改良，之后种植40多万棵树和30多万朵鲜花，使土地重获生机豪斯登堡被建成集旅游和房地产于一体的项目资金总投资额高达2500亿日元，是原预计的两倍，加之1990年经济泡沫破灭，项目面临极大的资金压力豪斯登堡由日本银行和地方政府接管政府接管项目之后，编制2004-2014年度的中期经营计划，展开一系列吸引游客的企划，效果良好。案例：日本豪斯登堡生态旅游城案例：日本豪斯登堡生态旅游城开发理念：豪斯登堡是日本利用与荷兰的文化渊源，学习荷兰人的建国精神而打造的文化区。在日本被称为锁国的江户时代，长崎是当时日本唯一的对外开放港口，而进行贸易的对象就是荷兰和中国。从此日本与荷兰的友好交流便拉开了帷幕。1992年，在荷兰政府与日本多家大企业的支持下，众多的历史学家、建筑家、海洋学者、环境专家们汇聚一堂,经过长期的调查研究,终于对荷兰与长崎间的历史和文化背景达成了共识,开始了豪斯登堡的造城计划。从差异化起步，突出文化和艺术品位，将特色做到极致，并将环保理念贯彻于项目开发始终案例：日本豪斯登堡生态旅游城环保措施：豪斯登堡从规划之初就排布了如污水处理、中水利用、发电余热供暖、固体废物和生活垃圾处理等环保节能设施。所有的运河两岸以及海水防护提都不用水泥混凝土，而采用天然石块砌筑，在石缝内留有空隙，利于微生物、藻类等水生动植物共生。这不但提高水质自净能力，还带来水产品的丰收。结合规划首先建了3.2公里长的地下管网共同沟，将所有给、排水、中水、冷暖气管道、电力、通讯电缆和光缆均敷设在共同沟中，使这些管道既便于安装、拆改，又便于维修。地下管网共同沟河堤这一系列的有效措施，使豪斯登堡获得日本环境厅颁发的“水环境奖”和国土厅颁发的“水资源功绩奖”案例：日本豪斯登堡生态旅游城环保措施：豪斯登堡从规划之初就排布了如污水处理、中水利用、发电余热供暖、固体废物和生活垃圾处理等等环保节能设施。要求居民严格执行垃圾三类投放，厨房有机垃圾添加发酵菌加工成有机肥，供园区花卉树木施用，可再生利用的垃圾加工为可用物品，除去可再生垃圾后的可燃垃圾最终进行焚化。同时还有先进的废水再利用系统。其他规定：花园街道的落叶、修剪草坪的杂草均就地掩埋在树根下作肥料废旧报纸、废油等由专人定点回收，不得投入垃圾箱

城中禁止私人汽车行驶利用大村湾海水涨潮、退潮之水位差进行运河换水，以保持水的流动和水质的清洁。供暖方面由高压蒸汽废弃余热作为热源；不足的部分使用三台以天然气为燃料的锅炉补充供应热水和暖气。案例：日本豪斯登堡生态旅游城环保措施：豪斯登堡从规划之初就排布了如污水处理、中水利用、发电余热供暖、固体废物和生活垃圾处理等等环保节能设施。要求居民严格执行垃圾三类投放，厨房有机垃圾添加发酵菌加工成有机肥，供园区花卉树木施用，可再生利用的垃圾加工为可用物品，除去可再生垃圾后的可燃垃圾最终进行焚化。这一系列的有效措施，使豪斯登堡获得日本环境厅颁发的“水环境奖”和国土厅颁发的“水资源功绩奖”其他规定：1花园街道的落叶、修剪草坪的杂草均就地掩埋在树根下作肥料2.废旧报纸、废油等由专人定点回收，不得投入垃圾箱

3.城中禁止私人汽车行驶所有的运河两岸以及海水防护提都不用水泥混凝土，而采用天然石块砌筑，在石缝内留有空隙，利于微生物、藻类等水生动植物共生。这不但提高水质自净能力，还带来水产品的丰收。结合规划首先建了3.2公里长的地下管网共同沟，将所有给、排水、中水、冷暖气管道、电力、通讯电缆和光缆均敷设在共同沟中，使这些管道既便于安装、拆改，又便于维修。利用大村湾海水涨潮、退潮之水位差进行运河换水，以保持水的流动和水质的清洁。供暖方面由高压蒸汽废弃余热作为热源；不足的部分使用三台以天然气为燃料的锅炉补充供应热水和暖气。河堤地下管网共同沟案例：日本豪斯登堡生态旅游城建筑风格：豪斯登堡在城市建设、娱乐设施等方面均精心营造17世纪荷兰城镇的风貌仿照荷兰而建的豪斯登堡提供了百分之百的欧洲风情：豪斯登堡宫殿荷兰民族博物馆欧洲大饭店丹哈格饭店阿莫斯特丹饭店荷兰式餐厅森林小别墅——在不同季节，分别以郁金香、海洋、收获、圣诞节等为主题，设计风格各异的盛大表演活动花钱游日本免费游荷兰豪斯登堡极其精准的再现了荷兰女王宫殿的原型案例：日本豪斯登堡生态旅游城功能结构：豪斯登堡的功能丰富，打造的不仅是主题游乐园，而是集游乐、商业和居住于一体的城市。案例：日本豪斯登堡生态旅游城功能布局：豪斯登堡主要形成特点鲜明的六个分区，并利用不同的配套设施尽可能的满足功能需求。园区总共分六个区，分别是花卉区、娱乐美食区、博物馆区、城市区、海港区、居住区:花卉区：展示给人们的是荷兰的田园风情，用荷兰风车来作标志性景致观光美食区：娱乐美食区自成一岛，岛的中心是莫利斯喷泉广场，广场周围是美食餐厅街以及娱乐建筑博物馆区：以纳索广场为中心，布局与娱乐美食广场相似城市区（旧城）：有商业街、游乐场、教堂、酒店有类似市政厅建筑及观光高塔居住区：包括森林小别墅区与酒店式公寓区，森林小别墅为围绕湖水的别墅酒店。海港区：德利佛德号帆船图为标志性景观，是园内一个真正的港口，连接斯登堡与外界的海上出入口A旧城B博物馆C荷兰渔村区D新城区E花卉区（出入区）F基础设施区G观光美食区H森林公园区I宫殿区K别墅区L公寓区M骑马区——豪斯登堡内的运河既是全园的交通主线，也是景观主线如何塑造项目的核心竞争力？项目的产品和规划已无法更改。项目价值提升——无烟城构筑在项目之上，企业之上的城市低碳理念案例借鉴：香港的世外桃源——愉景湾：位于香港大屿山东海岸，她是香港迪斯尼乐园的“邻居”。这里远离城市喧嚣，堪称“世外桃源”，又名“无烟城”。外部交通：24小时豪华客轮链接港岛与愉景湾内部交通：公交巴士、电瓶车、自行车外部交通：海上通道的开通从浪骑游艇会到文旅地产的海上航道开通，不仅有利于“无烟城”低碳度假理念的实现，且大大减少了客户的时间成本，在城市面貌和度假心情上更好。盐田港大小梅沙东部华侨城澳头港大甲岛浪骑游艇会东冲西冲综合高端旅游度假区深圳湾维多利亚港高端城市滨海居住区文旅地产巽寮湾新兴滨海旅游度假区深圳香港惠阳惠东海上通道社区价值提升：社区配置水路：人工小艇，营造威尼斯般的生活方式，彰显业主的尊贵身份和地位陆路：电瓶环保巴士，社区内部接送服务，环保主题，更好的感受项目的内涵内部水路交通：人工小艇内部陆路交通：电瓶巴士社区价值提升：社区配置会所：文旅地产2049第八展厅2049年既可意味着一个人的未来，也可意味着一个城市、一个国家甚至整个地球的未来。还可以象征通往未来的一段旅程，其中蕴含着无限可能。突出项目：引领你未来的生活方式的精神内涵。以天然麦秸为建筑材料，七个相互独立的筒状建筑之间通过顶部的蓝色透光ETFF膜连成一体。它唤起人们欣赏、尊重和顺应自然的态度，探求与自然的和谐相处之道，具备深远的低碳时代意义。会所内部设置亮点多媒体体验厅：以科技感突出在项目中的度假和生活方式是领先于现在的，是创新的，是健康的，是科学的，是环保的。成都·新鸿基·悦城，景观数字体验厅，会发光的石头座椅，环形3D荧幕社区价值提升：社区配置垃圾分类处理系统新加坡分类处理垃圾桶社区的细节透视着项目的精神内涵，垃圾桶也不除外。教会孩子健康的生活方式，学会尊重自然，从生活垃圾分类开始做起。社区价值提升：社区配置餐饮配套拒绝一次性筷子实现社区所有餐饮配套杜绝一次性筷子，和白色污染餐具社区价值提升：社区配置购物袋社区：拒绝白色污染拒绝白色污染，并非使用环保购物袋就可以，文旅地产需要以环保概念传播的角度入手，以“文化环保购物袋”的方式进行包装，更加有利于项目精神内涵的推广和渗透。公共吸烟区的设置：设置分明的吸烟区