启动文旅地产

启动文旅地产一、总体盈利模式任何的项目战略都是与城市战略、企业战略息息相关的。在今天的资本中国，今天的休闲城市，我们必须跳出常规房地产盈利模式的局限，另辟蹊径，高举1.5度假生活城的大旗，通过模式和路径设计来开创属于保利的新天地。因此本案的盈利模式将包括三大方面：靠模式盈利靠开发盈利靠经营盈利一、总体盈利模式1）靠模式盈利处理好资源、资产、资金、资本四者之间的转化关系。从土地增值和资产增值方面考虑它的长期获利的模式。资源、资产、资金、资本发展模型资源资金资本资产品牌资源市场资源旅游资源生态资源土地资源社会价值股价增值经营价值产品价值上市资本模式资本品牌资本不动产高尔夫商业物业文化产业旅游产业城市经营通过多种渠道回笼资金，获得稳定而可持续的，超出地产本身的回报率。将产品价值转化为企业品牌价值、模式价值，成为开创时代，引领潮流的发展资本。通过项目打造，沉淀为多元化的资产结构，形成可持续发展的项目体系。保利在1.5度假生活城的总体指导思想下，通过模式、开发和经营三方面的操作，将可以实现资源、资产、资金、资本的循环发展。2）靠开发盈利前期配套提高地产价值通过配套提升土地价值和地产价值，实现地产产品从第二居所向1.5度假生活的转换，直接带动地产销售的增值。中后期配套提高房产价值通过公园和地产捆绑开发，滚动发展，通过第二居所住宅、养老住宅、商业街商铺的开发销售，获得盈利。3）靠经营盈利一个城市的开发，不可避免地会遇到边开发、边销售边经营的问题，经营不善对于后续开发的价值将有致命影响。通过对经营度假酒店、高尔夫、产权式度假公寓、游乐公园等的经营，获得盈利；。经营可以有多种手段。保利应将经营项目打包，独占利润最高的商业物业和风险较大的投资地产物业两大块收益，自主经营或把酒店、公园等常规物业分包出去，保利从中统筹调度管理。案例：美国宾夕法尼亚州隐居谷四季度假区，8k㎡从滑雪度假区向四季度假生活区的转换通过高尔夫和网球中心以及酒店、会议中心的打造，提高淡季休闲度假价值，使隐居谷从第二居所逐步转化为休闲地产和第一居所，花园公寓、无地产房、独户房从最初80年代的7万美元升值到20万美元，豪华独栋甚至达到30万美元。从滑雪场向地产的置换规划置换部分原有滑雪场用地变更为地产区；而在另外区域另辟新的滑雪场，带动另一片区的地产开发。通过滚动开发目前隐居谷才开发了1000套地产项目，还有2000套在规划中。隐居谷一号滑雪场二号滑雪场与地产隐居谷小镇高尔夫小镇高尔夫网球运动中心隐居谷中心区一期开发商：

一号滑雪场隐居谷中心隐居谷小镇

低密度别墅二期收购后：置换滑雪场二号滑雪场新隐居小镇

中密度别墅三期再开发：高尔夫球场网球中心高尔夫小镇

高尔夫大宅

……隐居谷给文旅地产项目的经营启示：产品形态：低开高走。隐居谷得益于土地成本的低廉，在前十年坚持开发低密度地产，赢得了市场好评；待二期度假设施投入后才开始推出中密度住宅；而最高档的豪宅别墅是等到高尔夫球场完成后推出，形成了极好的市场口碑和升值态势。推进速度：以慢打快。在投资多个度假设施的同时，隐居谷并未急于推出全部产品回笼资金，迄今为止规划的3000套住宅也仅完成并销售了1000套，基本是推出多少就能销售多少。工作重心：注重经营。隐居谷每年一半左右的收入来自经营，度假村公司妥善处理旅游与社区居住的关系，长期维护分时产品，以提高度假居住收益。二、分期开发节奏罗马不是一天建成的，本案两万亩的开发也将经历一个相当长的过程，需要分成三个阶段，不同阶段对应不同的时间节点、发展引擎、市场对象和营销诉求。项目分期的依据和作用：我们综合考量项目开发目标的设定和企业的开发战略；市场承接能力、市场价格和目前的开发标准；项目先、后期开发板块之间的关联和拉动关系；各阶段开发的经济效益以及整个项目的综合回报等，合理安排近期与远期的计划，才能做到高举高打，有序递进，供销对路，好戏连台。开发时序总体布署建设周期约10~15年，分为三个阶段：分期时间节点发展引擎市场对象营销诉求第一阶段公园小镇启动期2007－－2009中心城东区花卉公园湿地公园荷兰水乡东区一号高尔夫球场周边地区为主年青休闲人群生活在欧洲公园中第二阶段休闲之城发展期2010－－2015中心城西区娱乐公园荷兰水乡西区二号高尔夫球场商务会议人群养老养生人群艺术专业人群第二居所变1.5居所休闲地产革命即将到来第三阶段高尔夫小镇完善期2016－－2020后续三个高尔夫陆续完成，高尔夫人群大众旅游地，高尔夫天堂西部的高尔夫天堂小镇第一阶段：公园小镇启动期第一阶段从2007年底到2009年初，将开发东北部6000亩的区域。该阶段工作重心围绕文旅地产，通过两大主题公园和一个高尔夫球场的打造，激活旅游，引爆市场，集聚人气，目标是成为大城市南部的旅游度假目的地，吸引中远程旅游者前往；同时构建中心城东区和荷兰水乡小镇东区，以典型的异域风情，逐步完善的城市服务设施、有针对性的休闲地产和酒店地产开发来强化过夜接待能力，留住中远程旅游者。公园+居住 公园小镇第二阶段：休闲之城发展期第二阶段从2010年底到2015年初，将开发西北部6000亩的区域。该阶段工作重心围绕妙音湖，通过中心城西区大量艺术设施（如艺术中心、艺术学院、商务会议中心、会展中心等）和娱乐主题公园、荷兰水乡西区特色休闲地产（艺术地产、养老别墅等）的投入，凸显完整的休闲艺术之城魅力，带动西部地区商务会议人士、艺术专业人士和保健养老人士的聚集。在妙音湖对岸兴建新的18洞球场，加快文旅地产从季节性观光旅游区向全年型休闲旅游区的转变。第二居所 1.5居所第三阶段：高尔夫小镇完善期第二阶段从2016年底到2020年初，将开发南部8000亩的区域。该阶段重点是追加3个高尔夫球场，完善和提升高尔夫小镇内涵，从规模、档次、设计水平等各方面全面超越西部现有的众多高尔夫项目，使之成为西部乃至中国最一流的高尔夫天堂，从而带动西部地区高端人士的聚集。在妙音湖对岸兴建新的18洞球场，加快文旅地产从季节性观光旅游区向全年型休闲旅游区的转变。大众旅游地 高尔夫天堂三、首期启动策略首期启动思路首期启动项目1、首期启动思路在“中国首个1.5度假生活城”的总体概念下：凝聚形象出中心。率先做出旅游服务中心区，全面展示度假形象，搭建生活平台；立足生态做旅游。依托生态资源和旅游基础构建旅游平台，打造大城市西南部的休闲旅游区，使之成为带动休闲度假旅游市场的强大功能引擎；高球平台拔高度。以对高端市场拉动力强的高尔夫为抓手，使之拔高城市档次，提升区域土地价值和高端市场认同度。争主动。先人一步做概念，抢占大城市休闲旅游平台的制高点，抢占“中国首家1.5度假生活城”的发言权。搭平台。明枪实弹做配套，以最快速度把首期承诺的几大配套落实到位，让市场认可，让消费者放心。蓄后劲。首期推出地产产品打开市场需求后不乘胜追击，而是细水长流，做足配套，方可提升长远发展价值。增资产。通过规划控制、投资拉动、活动事件和舆论引导等手段，两年内迅速提升区域价值，增值项目资产。近期两年内的工作重点：规划控制：积极推进文旅地产景区规划，邀请国际知名公司进行项目总体概念规划；投资拉动：高尔夫球场和城区中心等项目的开发投资；活动事件：概念规划亮相、举办市民休闲游园活动、赞助国际高尔夫大赛、山地自行车大赛；传播造势和舆论引导：围绕概念规划展示、公园小镇开发理念等进行系列的传播和舆论引导。2、首期投入项目首期投入项目：两大主题公园花卉公园，湿地公园艺术之城东区度假酒店、旅游服务中心等荷兰水乡东区运河人家休闲别墅，荷兰酒店产权公寓等茶乡高尔夫及其会所、高尔夫别墅首期启动项目：花卉公园休闲寓所酒店式公寓妙音湖区文旅地产区酒店湿地公园旅游中心茶园高尔夫球场花园高尔夫球场启动区的规模定位：用地面积：6000亩建筑面积：