写字楼物业管理方案(详细)

写字楼物业管理方案（详细）

本文旨在规范写字楼物业管理服务的内容和要求，包括顾

客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安

全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务

等方面。本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活

动。

术语和定义

本标准采用以下术语和定义：写字楼指为商务、办公活动

提供空间的建筑及附属设施、设备和场地；物业管理指物业产

权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业

服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、

养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动；物业

管理承接验收指以保证写字楼物业管理服务正常实施和物业共

用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收；顾客指接

受写字楼物业管理服务的组织或个人，包括物业产权人、使用

人及其他相关方；专项特约服务指写字楼物业管理机构在《物

业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性

需求的服务；突发性公共事件指在写字楼物业管理范围内发生

的自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件等。

基本要求

写字楼物业管理企业的资质要求应符合建设部《物业管理

企业资质管理试行办法》的要求。物业管理承接验收应依据相

关规定，与业主方进行，且条件应符合《成都市物业管理承接

验收指导意见》的规定。移交的物业资料应记录清楚，签订了

《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定，并完成了

承接验收备案。物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能

定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的写字

楼物业管理服务人员。

3.3.2管理人员和专业技术、操作人员应该获得相关从业

资格证书或职业技能资格证书。

3.3.3从业人员需要接受相关专业技能的培训，熟悉写字

楼物业管理基本法律、法规和政策，了解物业的基本情况，能

够正确使用相关专用设施设备。

334管理服务人员需要着装统一、规范，佩戴标识，使

用文明用语，举止端庄，主动、热情地提供服务。

3.5管理服务要求

351制定切实可行的写字楼物业管理服务方案，实施完

整的管理服务制度和作业标准，并认真执行；

352确保房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行；

353确保写字楼物业管理区域内的环境、秩序符合合同

约定的标准；

3.5.4实行“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标

准、公开办事流程）；

3.5.5公示24小时服务电话；

3.5.6建立服务受理、投诉、回访处理程序；

357确保管理服务中的相关作业记录完整，可追溯。

3.6档案管理

361确保写字楼物业管理档案健全，由专人保管，方便

查阅。

3.6.2建立完善的写字楼物业管理楷案制度，档案内容至

少应包括：物业竣工验收及承接验收档案、设备台帐和管理维

修档案、顾客资料档案、物业服务日常管理档案。

3.7财务管理

371建立健全财务管理制度，对物业管理费和其他费用

的收支进行规范管理，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、

特约服务等费用需要单独结算，应准确计算；

372严格按照公开的收费制度（合同另有约定除外），

制定物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车

库管理费以及其他费用的缴付标准、时间、方式，收费应操作

规范；

3.7.3如果实行酬金制，应向业主大会或全体业主公布物

业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金

的收支情况。

3.8顾客满意度

381写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查，顾

客对物业服务的满意度不低于合同约定标准；

3.8.2每年调查的顾客人数不低于写字楼内物业使用人总

人数的2/3；

3.8.3对调查结果进行分析，有改进措施。

3.9专项特约服务

写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内，努力满足顾

客的专项服务需求，开展专项特约服务。

3.10节能管理。

写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况，制定符合国

家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案，并认真执行。在

管理服务过程中，可能会出现突发性公共事件，如设施设备故

障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等，

因此，物业管理机构应建立应急预案，并组织实施培训、演、

评价和改进，以便在事发时按规定途径及时报告顾客和有关部

门，并采取相应措施。

为了提供更好的顾客服务，有条件的写字楼物业管理应设

置总服务台，为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等

服务；同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务。对于不

具备设置总服务台条件的写字楼，物业管理机构应设置服务窗

口，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。在

顾客入驻、退租时，应按规定的程序及时受理，并在承诺的时

间内办理完成相关手续，及时建档、归档。顾客报修时，应及

时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除

外）。维修完成后应进行回访。

为了提供更加便捷的服务，写字楼物业管理机构应开展邮

件、报刊杂志收发服务。正确分理信件，报刊杂志和挂号信、

特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记，并请收件

人签收。每日10：00前（节假日除外）应将当天的报、信送

达收件人；特快专递、电报等须及时传递的邮件，应在收到邮

件后的2小时内送达（或通知）收件人。对于顾客迁离本物业

后的邮件，应为顾客提供一个月的邮件保管服务，并尽力通知

顾客领取，对无法联系收件人的邮件，要退回邮局。

在装修管理方面，物业管理机构应制订装修管理制度，告

知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为。同时，签订

《装修管理服务协议》，明确业主、施工单位、物业公司三方

的权利和义务，建立顾客装修档案，内容应包括装修申报登记、

审核、验收（装修过程中所涉及的公共设施设备）资料。

最后，对于写字楼物业管理机构直接受理的投诉，应核实

情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾

客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。如果写

字楼物业管理机构与投诉者无法协商解决，应上报物业管理企

业或上级主管部门处理。

4.4.2对于写字楼物业管理机构直接受理的投诉，应在一

个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日。如果无

法在规定时间内处理，应及时向顾客说明原因并延长处理时间。

4.4.3对于顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门

转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情

况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作。

4.4.4对于向公安机关报案的投诉，应协助公安部门处理。

445对于涉及依法裁决的投诉，应按照法律程序处理，

4.4.6对于受理、处置顾客投诉，应做好记录以备查阅。

4.5对于顾客提出的专项特约服务要求，应在24小时内回

复。如果物业管理机构力所不能及，无法受理时，应告知顾客

原因。

5.1房屋共用部位维护管理

5.1.1应建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，

告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法

规。

5.1.2墙表面应粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地

砖应平整不起壳、无遗缺。修补墙面的粉刷层及面砖应保持与

原墙面色差、材质一致。天花板应无明显污渍和破损。外墙面

应无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂。如果

发现屋面防水层有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损，应在规

定时间内安排专项修理。

5.1.3应对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，并记

录维修养护情况。

5.L4应根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房

屋的安全状况，并记录检查情况。

5.1.5发现问题应及时向房屋产权人报告。对于属于小修

范围的问题，应及时组织修复。对于属于大、中修范围的问题,

应及时提出方案或向房屋产权人征求意见后组织实施。遇紧急

情况时，应采取必要的应急措施。

5.2装修管理

521应执行相关规定，包括《住宅室内装饰装修管理办

法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结

构安全管理规定》等。

522应按照《装修管理服务协议》约定的时限，及时审

核、回复装修人的《装修申报》。

523应每日巡查装修施工现场，发现违反装修管理制度

的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，应向业主和有

关部门报告。

5.3共用设施设备日常运行、维护服务

5.3.1变配电系统

高压电气设备应至少每两年进行一次安全测试，油

浸式变压器应每年进行一次安全测试，并留存高压电气测试合

格报告。

低压配电设备应每年至少一次全面停电检修。

531.3按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护和

清洁，并记录维护情况。

531.4确保高低压配电柜正常运行，操作灵活，仪表显示

准确。

5.3.L5确保变压器正常运行，通风降温设备可靠，温度显

示准确。

531.6确保直流操作系统正常运行，蓄电池组充、放电量

符合工作要求，并每年至少进行一次充、放电试验。

531.7确保功率因数自动补偿正常运行，功率因数不低于

0.9,电容量符合工作要求，无鼓包、漏液现象。

5.3.1.8制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，

明确停、送审批权限，停、送电按规定提前通知顾客。

5.3.1.9制定配电室人员出入管理制度，配电室实行封闭管

理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材。

531.10按规定周期检定高压防护用具、验电器，计量器

具、检测仪表送计检局检定。

5.3.2应急供电系统

5.321每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液

位、空滤指示器是否符合要求，检查水路、油路是否渗漏。

制定发电机组管理规程，常备不低于4小时运行所

需的油料，配置符合要求的灭火器材。

每月启动发电机组试机30分钟，释放柴油滤清器

中的水或沉积物，检查皮带松紧程度。

每运行250小时或两年更换发机组机油、机油滤清

器、柴油滤清器、冷却液。

确保发电机组手动及自动联机正常，保护功能完善,

发生停电时保证30分钟内向重点设备、区域供电。

532.6确保应急照明柜工作正常，蓄电池放电工作时间不

低于90分钟，蓄电池无漏液、腐蚀现象。

5.327定期检查、维护、清洁应急照明柜，每月进行一次

切换试睑，每年芝行一次蓄电池组充、放电试验。

制定双电源切换操作程序，做好备用电源切换准备,

发生停电时30分钟内恢复供电。

5.3.3给排水系统

533.1每天枪查生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管

道阀门，定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管

道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井），

确保设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、

滴、漏现象。

533.2定期维护保养生活水泵、管道和阀门，定期疏通清

掏集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井），确保排

水畅通无堵塞。

5.333生活水箱（池）应封闭、加锁，并设置通气口隔离

网，环境卫生应保持良好，无污染物；

5.334雨水和污水应分开排放，不得混合排放，污水排放

应符合《四川省水污染物排放标准》DB51/190-93；

533.5应制定水质管理制度，供水管理应符合《城市供水

水质管理规定》和《生活饮用水卫生监督管理办法》；

5.336二次供水应办理《二次供水卫生许可证》，供水管

理人员应持有《健康证》上岗;

533.7二次供水水箱（池）应由具备资质条件的专业清洁

公司每半年清洗消毒，并抽取水样送至成都市疾控中心检验，

取得水质检测合格报告；

533.8应制定停水、爆管等应急处理程序，并按规定提前

通知顾客计划停水；

计量器具和压力仪表应按规定周期送至计检局校验;

5.3310未经水行政主管部门许可，不得擅自采取地下水

或直接从江河取水。

5.3.4空调系统

5.341设备应正常工作，安全装置应有效；

应定期巡查设备运行状态并记录运行参数；

每月应检查空调主机，测试运行控制和安全控制功

能，并分析运行数据；

534.4应定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附

属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次；

5.345应定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进行

一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护

保养；

5.346应定期检查空气处理单元、新风处理单元、风机盘

管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水

箱、集水器分水器、风机表冷器，并进行清洗和保养；

5.347应定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固

螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；

534.8管道和阀门应无锈蚀，保温层应完好无破损，无跑、

冒、滴、漏现象；每两年至少除锈漆刷漆一次；

5.349应定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保

证系统水质符合标准要求；

5.3410应根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测

定，保证空气质量符合标准要求；

5.3411压力表、真空仪、传感器等测量装置应按规定周

期送至计检局校验；

2应按国家相关要求严格控制温度范围，夏季室内

温度应为22—26℃,冬季室内温度应为18—22℃,并定期对

空调系统设施设冬进行能耗（水、电、煤气、燃油等）统计和

分析，做好节能工作。

5.3413在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停

机一段时间后重新投入运行时，必须对系统所有设施设备进行

严格细致的检查、清洗、测试和调整，确保正常后方能投入运

行。

5.3.5锅炉系统

写字楼物业管理方案

蒸汽锅炉

每年由专业检测机构对锅炉设备进行一次安全检测，并对

锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。除

定期送检外，还应做好以下日常维护：

每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养，按规定更

换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器

并添加树脂、设冬管道补漆；对除氧器、冷凝水箱检进行修清

洗；对锅筒内部进行检查并除垢；

每半年对蒸汽压力表进行一次校验；对炉膛清灰；

每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养；对防爆门及

泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对

机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自

动排气一次；

每月对油气管路过滤器进行一次清洗，对安全连锁装置安

全性能实验一次；

检测水质的硬度，应不大于3毫克/升；

锅炉安全附件及仪表齐全，动作可靠；

在额定的流量范围内，输出蒸汽E力在允许范围之内；

汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；

蒸汽减压站输出压力波动在20%之内。

各种证书齐备，操作人员持证上岗。

5.352热水锅炉

定期对温控仪进行检测，附属设备的维护保养可参照“蒸

汽锅炉”的相应条款实施。

5.3.6电梯、自动扶梯

5.361电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确，轿厢照明、

内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿厢内整洁无污染。

根据温度情况开启轿厢风扇。

536.3警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安

全装置有效无缺损，电梯运行无异常。

5.364自动扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效。

5.365应由A级专业资质的电梯、自动扶梯维修保养单

位进行维护保养，XXX检测并获得《安全检验合格证》，在

有效期内运行。

536.7设专职人员对电梯维护保养进行监督，对电梯运行

进行管理，并按技术要求做好日常运行巡检及记录。

至少保障一台电梯24小时运行。

5.369在电梯发生一般故障时，专业维修保养人员应在1

小时内到达现场进行维修。如果电梯困人或发生其他重大事件,

写字楼物业管理专职人员应立即应急处理，专业维修保养人员

应在30分钟内到达现场进行抢修。

5.3610电梯机房应实行封闭管理，机房内的温度不得超

过设备安全运行环境温度。机房应配备应急照明、灭火器和盘

车工具，并放置于显眼方便的位置。

5.3.7消防系统应满足以下要求：

当探测器检测到火灾信号时，应输出火警信号，并

启动确认灯。

537.2手动火灾报警按钮应能够输出火灾报警信号，并有

动作显示。

537.3在火灾发生时，扬声器和广播背景音响系统应自动

转入火灾应急广播状态，并在选定的楼层内控制。

537.4报警功能应正常工作，能够接收来自火灾探测器和

其他报警触发器件的火灾报警信号，并发出声光信号。

故障报警功能应正确指示出故障部位，当控制器和

火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障

时。

537.6火警优先功能应立即显示火灾报警信号，当预报警

和故障信号同时出现时。当预报警信号输入时，应显示预报警

信号。

5.3.7Z7主电源切断时，备用电源应自动投入运行。当主电

源恢复时，应自动转入主电源状态。

537.8在确认火灾后，应发出控制信号，将所有电梯强制

停在首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后，应进行

人工操作，其功能和信号均应正常。

在确认火灾后，应控制相应部位的正压风机和排烟

风机启动，并显不其状态。

537.10在确认火灾后，应发出控制信号，将着火层的防

烟风阀和排烟阀打开，并显示其状态。

1在确认火灾后，控制室应能控制有关部位的防火

卷帘门按规定程序下降，并显示其状态。

537.12在确认火灾后，应释放所有门禁装置，保证疏散

门的畅通。

537.13消防对讲电话应语音清晰，无干扰。

4在自动喷淋系统有水流动时，水流指示器应显示、

压力开关应动作、水力警铃应发出报警铃声。

5在火灾时，安全出口和疏散指示灯应在维持90分

钟以上的照明时间。

6每半年应检查消防水带，确保无破损、发黑或发

霉的现象。

7控制台联动正常，显示准确，系统误报率不超过

3%。

537.18消防泵每月启动一次，每年保养一次。

9每月检查消火栓一次，保持消火栓箱内配件完好,

每年加注润滑油并放水检查阀杆。

0控测器至少每三年进行一次清洗除尘。

1消防管道和阀门至少每两年进行一次除锈刷漆。

537.22确保消防用水的基本储备，以应对火灾险情时的

应急灭火用水。

3消防系统由具有合格专业资质的XXX进行维护

保养。

4工作人员需要通过消防培训考试合格，并持证上

岗。

5除检修时间外，消防主机必须处于开机运行状态。

5.3726发生一般性故障时，专业维修保养人员应在1小

时内到达现场维修；发生重大故障时，物业管理专职人员应及

时采取相应措施应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内

到达现场进行抢修。

7监督专业XXX对消防设备进行月、季、年度测

试工作，按时段和设备数量比例抽查、检测系统设备，全年覆

盖所有系统设备。

537.28配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划，

并监督完成情况。

9制定消防应急预案，并每年进行一次消防火灾演

练。

5.3.8安全防范系统

系统需要设置准确的时间和日期，摄像机编号需要

有逻辑性。

5.382矩阵工作正常，线路整齐，分组同步切换标识清楚。

538.3传输线路需要有良好的接地，并对干扰信号进行屏

蔽，同轴电缆两端“地电压''应一致。

5.384录像机需要正常工作，显示准确、整洁。

538.5录入资料需要保持7天以上，并应有时间、日期及

摄像机编号，有特殊要求的参照相关规定。

摄像机需要安装牢固，位置正确，工作正常、整洁,

室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热，并应满足室外最

低照度要求。

画面分割器需要正常工作、整洁。

538.8监视器需要正常工作、图像清晰、色彩良好、整洁。

538.9多媒体图形工作站需要直观显示各监控点位置，并

对报警应及时响应。

0红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装

置需要安装牢固，灵敏可靠，并及时反馈报警信息。

1每季度需要对XXX电源进行一次完全代载放电,

并充电检测。

5.3812维修保养工作应由专业人员进行，未经授权的非

专业人员不得擅自更改安防设置或对主机开盖检测箱内元件进

行操作。

538.13应设立监控资料调用和查阅权限，所有调用和查

阅必须经过授权。

4应制定应急处理程序，以便在出现重大安全隐患

时采取必要的补救措施。

5每年，物业公司应组织相关专业人员对安全防范

系统进行一次全面检查，对存在的漏洞和隐患等情况进行限期

整改。

5.3.9楼控系统

539.1服务器和XXX应正常工作，并保持通讯畅通。

5.392工作站应正常工作，通讯也应正常，并保持整洁。

5.393传感器应正常工作，灵敏度应适应，通讯应正常。

执行调节器应正常工作，状态和反馈信息应准确。

539.5直接数字控制器应正常工作，输出信号应正确，并

保持通讯畅通、整洁和线路整齐。

5.396末端设备应正常工作，线路应无损，安装应牢固。

539.7应执行计算机权限管理规定，不得私自更改计算机

设置、更换计算机硬件或软件，使用外来软件和光盘等。

应制定应急处理程序，定期对计算机系统数据进行

备份。

每年应对仪器仪表和传感器进行校对。

5.3910应建立机房管理制度，控制室机房应实行封闭管

理，防止老鼠进入缝隙，并配备符合要求的灭火器材。

5.3.10网络通讯

通信处理机、交换和调制解调机的数据通讯应正

常，并保持整洁和线路整齐。

维护终端应正常工作，并保持整洁。

工作电源和XXX应正常工作，设备应保持整洁,

显示仪表应无损。

配线架排线应整齐，标识应完好，数据应齐全。

光纤配架排线应整齐，标识应完好，数据应齐全。

插座模块应安装完好，线路应畅通，表面应保持

整洁。

5310.7应建立授权机制、访问控制、加密与解密相关的

管理制度。

应有专人监控关键设备，如文件服务器、数据库

服务器、打印服务器、交换机等。

应从管理、技术和法律等方面入手，预防病毒侵

入。

5310.10应实时对服务器数据进行文件备份。

1计算机工程师应定期使用相关软件对Webserver、

DatabaseServersMail/FTP等Server进行观测，发现故障及时

记录，并通知相关部门进行维修。

5.3.11门禁系统

服务器和XXX应正常工作，并保持通讯畅通。

5.3.11门禁系统

门禁系统需要保持工作正常、通讯正常和整洁。读卡器指

示灯需要完好并工作正常，电子门锁也需要正常工作。门破开

关需要灵活有效，并且建立系统权限管理规定，不得随意更改

系统设置。门禁系统的安全保密工作也需要做好，不得泄露有

关信息。每半年需要对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池

进行检测。

5312有线及卫星电视

卫星天线需要安装牢固，外观整洁。放大器、解码器、混

合器、邻频调制器等设备需要工作正常、整洁。光纤收发机、

放大器、分配器也需要工作正常，线路衰减小。传输线路需要

正常，图像清晰。每半年需要检测一次干线及各分支器的输出

电平。

5313广播与背景音乐系统

节目源设备需要工作正常。信号放大及处理设备需要工作

正常、整洁，音量及音响调控效果完好。扬声器等末端设备需

要工作正常、整洁，音质保持清晰。背景音乐与消防报警系统

的连接切换也需要工作正常。每季度需要检测传输电压，并且

每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.14数字会议系统

多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备需要工

作正常。视频、音频、网络线路传输也需要正常，无干扰。每

半年需要进行一次全面检查与调试。

5315停车场管理系统

服务器及XXX需要工作正常、通讯正常。工作站也需要

工作正常、通讯正常和整洁。出入口机需要工作正常，通讯正

常。区域及车场车位计数显示器需要工作正常、整洁，数据准

确。图像识别系统需要工作正常，摄像机需要工作正常，车辆

及车牌号需要清晰，信息相对应及时存入、读出数据库。电动

道闸需要工作正常、整洁，反应灵敏。车辆检测器也需要工作

正常。执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和

更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘。每月需要对车

位进行一次系统数据和现场实际情况的校对，并及时调整区域

及车场车位显示器数据，核对收费数据。

0：定期备份系统软件和数据。

5.3.16：公共照明系统

：制定公共照明节能管理制度，照度符合《建筑

照明设计标准》（GB-2004）。

：每天巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩

照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明，确保有效亮灯率

98%以上，并及时更换有缺损的部位。

：每周巡检公共照明电源电，及时处理问题，保

证设备正常运行和安全用电。

5.3.17：避雷系统

：每年雨季前由XXX对建筑避雷系统进行检测，

并留存检测合格报告。同时动员和组织写字楼内的使用人对重

要设施设备进行防雷检测。

：保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避

雷设施。

：每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、

避雷网、屋面设冬、其他金属物体的接地装置进行全面检查，

并及时解决问题。

：每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、

配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷

器进行检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属

构架物接地良好。

：成都地区写字楼建筑物（无特殊计设要求情况

下）接地电阻标准：

3类建筑接地电阻：＜10£1

2类建筑接地电阻：＜4Q

计算机房接地电阻：＜4QO

5.3.18：高空作业设备

5.3.18.1：设备需经有资质的检测机构检验合格，保持安

全装置完好并在有效期内安全运行。

5.3.18.2：设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行

安全操作规程，严禁超载。

5.3.18.3：设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与

运行状态的确认。

5.3.18.4：吊篮运行平稳，无倾斜。

5.3.18.5：设备各仪表指示准确，各类开关动作灵活，通

讯设备正常。

5.3.18.6：在运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及

其他任何装置。

5.3.18.7：设各使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置,

并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行

进行管理、记录。

：应定期对设备系统进行检查及保养，对提升系

统进行全面测试，清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他

物质因素。

5.3.19：测量计量装置

5319.1：测量、计量装置按规定周期送计检局校验，确

保准确性和有效性。

5.3.19测量与计量装置管理

为了确保能源消耗量的准确计算和设备正常运行，电能表、

煤气表、水表等计量装置应按规定周期抄写数据，并建立数据

档案进行分析控制。测量装置也应按规定周期巡查、记录数据,

为设备正常运行提供证据资料。同时，还应建立测量、计量装

置台帐和检定校验记录表。

5.3.20标识系统

为了方便员工和来访者的出入和使用，办公区域、公共区

域及仓储库区内应设指示性标识。这些标识包括引导标志和功

能标识，如电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、

商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等。

此外，还应设置警示性标识，如紧急出口、消防通道、禁烟区

等。在主要道路及停车场也应设置交通标识和路标。对于临时

性服务状态，应配置并使用“维修进行中”、“小心地滑”等标识。

标识的图形符号应符合相关标准的要求，并统一格式，悬挂

（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规

范。

6秩序维护与安全服务

6.1门卫

门卫是写字楼物业管理区域的第一道防线，应24小时值

班，举止文明、态度和蔼，用语规范、礼仪规范，按时到岗，

坚守岗位不脱岗。门卫还应保持个人仪表整洁、门岗周围环境

清洁，注意观察人员进出情况，发现疑点应当及时询问，劝阻

小商小贩不要在写字楼物业管理区域内乱设摊点。对进出写字

楼物业管理区域的各类车辆进行有效疏导，保持出入口的畅通。

对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理，必要时引

导至电梯厅或指定区域。对非工作时间进入写字楼的人员应进

行详细登记。对物品进出实施分类管理，大件物品进出应进行

审验，拒绝危险物品进入。

6.2巡逻

为了确保写字楼物业管理区域的安全，应科学、合理安排

巡逻路线，重点、要害部位每小时至少巡逻一次，发现违法、

违章行为应及时制止。按规定时间、路线巡回检查，多看、多

听、多问，排除各种不安全因素。发现疑点应追查原因，同时

通知有关部门。巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并

在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。收到中

央监控室发出的指令后，巡逻人员应及时到达，并采取相应措

施。

625应巡查写字楼物业管理区域内的消火栓（箱）、客

井盖、安全警示标志等设施设备，如发现缺失、损坏或不能正

常使用等情况，应及时报告并记录。

6.3安全监控

631监控设施应24小时开通，保证对安全出入口、内部

重点区域的安全监控，并保持完整的监控记录；

6.3.2监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号

后，应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；

633监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的应

参照相关规定或行业标准执行；

634应保持治安电话畅通，接听及时（铃响三声内应接

听）。

6.4交通和车辆停放管理

641应根据实际情况设置行车指示标志，规定车辆行驶

路线，指定车辆停放区域，并公开收费标准；

6.4.2车辆管理人员应对进出的各类车辆进行管理，维护

交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；若对进出车辆有疑

问，应向驾驶员敬礼后再进行询问；

6.4.3收费管理的车库应24小时有专人管理；车辆停放有

序，车库场地定时清洁，无易燃、易爆等物品存放；防止漏油、

漏气车辆进入停车场；

6.4.4应按照车辆道路行驶要求，在地面、墙面设立明显

的指示牌，并配置齐全的照明和消防罂械；

6.4.5应将非机动车定点停放。

6.5安全管理

6.5.1消防安全管理

应建立健全消防管理制度，并建立消防责任制；

651.2应在楼内设置消防设施，俣持消防通道畅通，并在

明显位置设置消防疏散示意图；

651.3应定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保

持其完整、完好，并能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器材

保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超

过有效期，各类设备设施能正常运行与使用；如发现消防器材

有异常情况，应及时予以调换或报修，并记录检查情况；

651.4应制订火险应急预案，并定期进行消防宣传和消防

演；

651.5应对易燃易爆品设专人专区进行管理。

652安全生产及灾害预防

应建立健全安全生产规章制度和操作规程，并普及

安全用电、用气知识。如遇暴雨或其他灾害性天气时，应采取

以下应急措施：

对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强

风能力进行检查和加固；

对集水井水泵运转情况进行检查，保证正常排涝；

对排水系统进行检查疏通，清除杂物，确保排水畅通；

及时准备必要的抢险物资，安排值班人员进行巡查。

突发事件管理

为应对突发性公共事件，写字楼物业管理应制定应急预案,

并每年组织1-2次应急演，以保障顾客人身安全和尽量减少财

产损失。在突发事件发生时，应按照预定方案进行处理，并全

力配合有关部门。

7.环境保洁服务

7.1环卫设施

根据写字楼的实际情况，应合理设置相关环卫设施，如在

主要进出口设置果皮箱，在适当位置设置垃圾中转房，在集中

装修期间应有临时建渣堆放处等。

7.2清洁、保洁责任制

写字楼应实行清洁、保洁责任制，有专职保洁人员和明确

的责任范围，实行标准化作业。

7.3各区域清洁要求

区域卫生标准应包括以下内容：

外围及周边道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、

油渍；

明沟、窖井内无杂物、无异味；

各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；

路灯表面干净无污渍。

绿化带及水池绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池

内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。

大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持

地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、

无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金

属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、

定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，

中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净

无杂物，盆栽植物无积尘。

会议室、接待室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花

板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。

楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，

扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，

墙面、天花板无积尘、蛛网。

公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干

净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属

饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板

无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净,

窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污

垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸

篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异

味。

停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种

管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指

示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带

表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。

Thewaterroomandcleaningroomfloorsareclean。freeof

debrisXXXcleanlyarrangedotheceilingiscleanandfreeof

cobwebsoandthelampshadesarefreeofdustandcobwebsoThe

wallsarecleanandfreeofstainsoandallsurfacesarecleanand

freeofXXXneatlyandorderlyarranged0andtherearenous

odorsindoors.

TheXXXarecleanandbrightowithcleanwallsandaclean

operatingpanelwithoutstainsodustormarksoTheflooriscleano

theairisfreshandtherearenoodorsoTheelevatorgroovesare

freeofgarbageanddebrisoandthebuttonsurfacesarecleanand

freeofmarksoTheescalatorstepsandhandrailsarecleanandfree

ofdustandstainsoandtheglassXXXandfreeofdustoThe

combplateisfreeofdebrisandstainsQandtheXXX.

XXXelectricalfacilitieshavecleanlightbulbsotubeso

XXXitemsarefreeofdustandstainsoandswitchesosockets0

andnboxesarefreeofdustandXXXowithcleanXXXcigarette

buttsoandgarbageshouldnotexceed2/3ofthecapacityoThe

innerlinershouldbeXXX.

Firehydrants0fireboxesoandpublicfacilitiesshouldhave

cleansurfaceswithoutdustorstainsoAlarmdevicesoXXX

socketsoandfireextinguishersshouldhavebrightandcleanXXX

Sprinklercoversosmokedetectorsoandspeakersshouldbefree

ofdustandstainsoSurveillancecamerasanddooralarmsshould

havebrightandcleansurfaceswithoutspotsoandfirehydrants

shouldhaveXXX.

XXXbaggedgarbageshouldbeneatlyarrangedoandthe

floorshouldnothaveusgarbageorsewageoverflowoThere

shouldbenousodorsintheroomoandgarbageshou