住宅小区公共收益收支公开管理办法

住宅小区公共收益收支公开管理办法第一章总则第一条为规范本住宅小区公共收益的筹集、管理、使用及公开工作，维护业主的合法权益，保障物业管理活动的健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》及相关法律法规，结合本小区实际情况，制定本办法。第二条本办法适用于本住宅小区（以下简称“本小区”）内公共收益的资金归集、会计核算、支出审批、账目公开及监督管理等一切相关活动。本小区内的全体业主、业主大会、业主委员会（以下简称“业委会”）以及物业服务企业（以下简称“物业企业”）均须遵守本办法。第三条本办法所称公共收益，是指利用业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，从事商业广告、租赁经营、停放车辆、摊位租赁等经营活动所获得的收入，以及管理规约约定的其他收入。第四条公共收益管理遵循“业主共有、单独核算、规范管理、公开透明、专款专用”的原则。任何单位和个人不得侵占、挪用或者擅自处置公共收益。第五条公共收益主要用于补充专项维修资金、改善业主共有部分设施设备、业主委员会工作经费以及经业主大会决定的其他用途。公共收益的分配方案由业主大会依法决定。第二章公共收益的范围与界定第六条本小区公共收益包括但不限于以下类型：收益类型具体内容描述备注场地租赁费利用小区公共道路、绿地、大堂、电梯轿厢等设置商业广告位所收取的租赁费用。含电梯广告、道闸广告、外墙广告、灯箱广告等。停车收益占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车所收取的车位场地使用费。需扣除物业企业因管理车辆发生的合理成本（如照明、监控维护）。摊位租赁费在小区公共区域举办的临时展销、集市、义卖等活动所收取的场地占用费或管理费。需符合小区管理规定，不得扰民。自动售货机收入在公共区域设置自动售货机、快递柜、饮水机等设施支付的资源占用费或收入分成。按合同约定的分成比例计入收益。通信基站占地费通信运营商在楼顶或公共区域建设通信基站、发射塔等支付的场地占用费。废旧物资处置收益更换下来的共用设施设备（如旧电梯、旧路灯）等废旧物资处置所得收入。公共设施有偿使用费业主或非业主使用人因特定需求有偿使用公共会所、球场、会议室等场所的收入。违约金及赔偿金依据管理规约，对违反小区管理规定的个人或单位收取的违约金、赔偿金。利息收入公共收益账户产生的银行存款利息。其他收入其他依法属于全体业主共有的合法收入。第七条下列收入不属于公共收益，但应单独核算并接受监督：（一）物业服务企业依据物业服务合同约定，向业主收取的物业服务费；（二）物业服务企业依据合同约定提供的特约服务收入；（三）专项维修资金存银行的利息收益（按国家规定执行）。第三章管理主体与职责第八条业主大会是公共收益管理的最高决策机构，负责决定公共收益的使用范围、分配比例、年度预算以及业委会的工作经费提取标准等重大事项。第九条业主委员会履行下列公共收益管理职责：（一）代表业主与物业企业协商确定公共收益的具体分成比例或管理方式；（二）审核公共收益的收支年度预算和决算方案，并提交业主大会表决；（三）监督物业企业对公共收益的代收、代管及账目记录情况；（四）每季度审核物业企业提交的公共收益收支报表及相关凭证；（五）决定并审批授权额度内的公共收益支出；（六）选聘或更换会计师事务所对公共收益进行审计；（七）按照本办法规定的时间、方式和内容，向全体业主公开公共收益收支情况。第十条物业服务企业履行下列公共收益管理职责：（一）负责公共收益的具体代收、代管工作，建立独立的会计账簿进行核算；（二）每季度向业委会提交公共收益收支明细表、财务报表及相关合同、发票、银行回单等原始凭证复印件；（三）按照业主大会决定或业委会审批意见，及时支付公共收益款项；（四）配合业委会或业主代表的查询、监督及审计工作；（五）在小区显著位置设置公共收益公示栏，配合业委会进行公示。第十一条社区居民委员会负责对业主大会、业委会及物业企业的公共收益管理活动进行指导和监督，协调处理相关纠纷。第四章资金归集与账户管理第十二条本小区设立公共收益专用存款账户（以下简称“共管账户”），实行“双控”管理。账户预留印鉴应包括业委会公章、业委会财务负责人名章及物业企业财务负责人名章（或根据业主大会决议确定管理模式）。任何一方不得单独支取资金。第十三条公共收益应当全部存入共管账户，严禁存入个人账户、物业企业基本账户或其他非专用账户。第十四条物业企业代收公共收益的，应在收到款项之日起三个工作日内，足额存入共管账户，不得截留、坐支或挪用。第十五条对于长期未缴纳公共收益款项（如广告商欠款），物业企业应负责催收，并每季度向业委会报告催收进展情况。对于无法收回的坏账，需提供书面证明材料，经业委会审核并公示后方可在账面核销。第十六条公共收益账户产生的利息归全体业主所有，滚入公共积累，不得作为物业企业的管理费收入。第五章收支管理规范第十七条公共收入管理：（一）所有利用公共部位、公共设施设备进行经营的活动，必须事先经业主大会或业委会同意。（二）业委会应代表业主与经营方签订书面合同，合同期限一般不超过三年，合同中应明确约定经营内容、收费标准、支付方式、违约责任及合同终止条件等。（三）物业企业代收的公共收益，必须向付款方开具加盖物业企业公章的收据或发票，并建立台账详细记录收入来源、金额、时间、付款单位及对应合同编号。第十八条公共支出管理：公共收益主要用于以下方面，支出必须遵循“预算先行、依规审批”的原则。支出类别具体用途审批流程补充专项维修资金用于补充物业专项维修资金不足部分，用于房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。业委会拟定方案，公示7天后，提交业主大会表决通过，由业委会和物业双签支付。共用设施增设/改造新建、改建、重建小区共用设施设备（如加装监控、门禁、健身器材、儿童游乐设施等）。业委会审核工程预算及合同，公示无异议后，由业委会主任审批支付。业主公益性活动用于组织业主联谊会、节日庆祝、社区文化建设等提升业主凝聚力的活动费用。预算报业委会审批，实报实销，需提供正规发票及活动签到表等佐证材料。业委会工作经费用于业委会办公开支、会议费、通讯费、聘请顾问及执行秘书等人员补贴等。严格控制在业主大会确定的年度预算范围内，由业委会主任审批。物业管理补贴经业主大会决定，用于补贴物业服务费用的不足或奖励物业企业的优质服务。需业主大会明确标准，业委会根据考核结果审批。其他合法支出经业主大会依法决定的其他支出。根据业主大会决议执行。第十九条严禁将公共收益用于与小区管理无关的支出，严禁发放给业主个人（除业主大会决定的红利分配外），严禁用于业委会成员的奖金或非工作性质的福利。第二十条建立严格的财务审批制度。单笔支出金额在人民币2000元（含）以下的，由业委会主任签字审批；单笔支出金额在人民币2000元以上至10000元（含）以下的，由业委会半数以上委员签字审批；单笔支出金额在人民币10000元以上的，必须经业主大会表决通过后执行。第二十一条公共收益支出应取得合法合规的原始凭证。对于无法取得发票的支出（如临时用工费），需制作支出清单，由领款人、经办人、证明人及审批人签字确认，并附上相关证明材料（如照片、说明），方予报销。第六章账务管理与会计核算第二十二条物业企业应按照国家会计制度及财务会计准则的要求，对公共收益进行规范的会计核算。会计年度自公历1月1日起至12月31日止。第二十三条会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，做到记录准确、内容完整、手续齐备、数字真实、账目清楚、日清月结。第二十四条每季度终了后，物业企业应编制《公共收益收支季度明细表》、《资产负债表》（公共收益部分）及《利润表》（公共收益部分），并于次月5日前提交业委会审核。第二十五条年度终了后，物业企业应编制年度公共收益收支决算报告，经业委会审核后，提交业主大会审议。第二十六条业委会应建立公共收益台账，逐笔登记收支情况，并定期与银行对账单、物业企业提交的报表进行核对，确保账实相符、账账相符。如有不符，应立即查明原因，明确责任，并向全体业主公示说明。第七章公开与公示第二十七条公共收益收支情况应当定期公开，接受全体业主监督。公开内容包括但不限于：（一）公共收益的具体项目及收入金额；（二）公共收益的支出项目、金额及对应的合同、发票摘要；（三）公共收益账户的期末余额；（四）下季度或下年度的收支预算；（五）重大经营合同的履行情况。第二十八条公开方式：（一）在小区主出入口、大堂、公告栏等显著位置设置固定的“公共收益公示专栏”，进行张贴公示；（二）通过业主微信群、QQ群、小区APP或官方公众号等线上渠道发布电子版公示内容；（三）定期将公示报告送达社区居委会存档。第二十九条公开时间及频率：（一）季度公示：每季度结束后15日内，公示上季度的收支明细；（二）年度公示：每年1月31日前，公示上一年度的收支决算及本年度的收支预算；（三）重大事项公示：涉及大额支出、合同签订等重大事项，应在决策或实施后7日内公示。第三十条公示期不得少于7日。公示期间，业主有权对公示内容进行查询、复印或拍照，业委会及物业企业不得拒绝。第三十一条公示格式应当规范、清晰，易于理解。建议采用表格形式，并附上必要的文字说明。公共收益收支公示表（模板）日期摘要（收入/支出事项）收入金额（元）支出金额（元）余额（元）经办人备注（凭证号/合同号）2023-01-01上期结转--50,000.00--2023-01-15收到电梯广告费（A公司）12,000.00-62,000.00张三合同HT-2022-0012023-02-10支付监控维修费-3,500.0058,500.00李四发票NO.123456.....................第三十二条业主对公示内容有异议的，应当在公示期内以书面形式向业委会提出。业委会应当在收到异议后7日内予以核实答复，并公示答复结果。情况复杂的，可延长至15日。第八章审计与监督第三十三条本小区建立公共收益年度审计制度。业主大会决定聘请独立的会计师事务所对上一年度的公共收益收支情况进行审计。第三十四条审计费用从公共收益中列支。如审计结果发现物业企业或业委会成员存在违法违规行为导致公共收益损失的，审计费用应由责任方承担。第三十五条审计报告出具后，应立即在小区内公示，公示期不少于15日。第三十六条经业主人数20%以上联名提议，或者业委会认为必要时，可以启动临时审计程序。第三十七条业主有权向业委会、物业企业查询公共收益账目及相关凭证。查询人数超过5人时，应推选代表进行查询。第三十八条物业企业应每半年向业委会报告公共收益管理情况，并在业主大会上汇报履职情况，接受业主质询。第三十九条社区居委会及街道办事处有权对本小区公共收益管理进行监督检查，业委会及物业企业应予以配合。第九章违规责任第四十条物业企业有下列行为之一的，业委会应当责令其限期改正；逾期未改正的，业委会可依据物业服务合同追究其违约责任，并有权扣减相应的物业服务费；给业主造成损失的，物业企业应依法承担赔偿责任：（一）未按规定将公共收益存入共管账户的；（二）擅自截留、挪用、侵占公共收益的；（三）虚报、瞒报收支情况，提供虚假账目、凭证的；（四）无正当理由拒绝业主或业委会查询、监督的；（五）未按规定时间、内容、方式公示收支情况的。第四十一条物业企业侵占公共收益的，业委会有权代表业主向人民法院提起诉讼，追回被侵占的资金。第四十二条业委会成员有下列行为之一的，业主大会有权罢免其委员资格；给业主造成损失的，应依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）利用职务之便侵占、挪用公共收益的；（二）与物业企业串通，损害业主利益的；（三）未履行审批把关职责，造成公共收益重大损失的；（四）未按规定公开收支情况，导致业主意见较大的。第四十三条业主应当自觉维护小区公共秩序，不得阻挠正常的商业经营活动。对于恶意拖欠公共收益应分担费用的业主，业委会或物业企业可通过法律途径追