2026年房地产经纪人房地产交易制度政策考前冲刺卷

2026年房地产经纪人房地产交易制度政策考前冲刺卷一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《民法典》，房地产经纪机构在提供居间服务时，若未向委托人如实报告重要事项，损害委托人利益的，下列关于其权利主张的说法，正确的是（）。A.不得要求支付报酬B.可以要求支付部分报酬C.可以要求支付报酬并要求赔偿损失D.不得要求支付报酬，且应当承担赔偿责任2.下列关于建设用地使用权设立的说法中，错误的是（）。A.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立B.新设立建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权C.设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式D.工业用地必须以招标出让方式设立3.某房地产开发企业以拍卖方式取得一宗商业用地土地使用权，出让合同约定出让年限为40年。该企业取得该宗土地使用权的时间为2025年1月1日，则该土地使用权终止日期为（）。A.2064年12月31日B.2065年1月1日C.2064年12月30日D.2065年12月31日4.根据《城市房地产管理法》，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨的是（）。A.商业用地B.旅游用地C.城市基础设施用地D.豪华住宅用地5.商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，并取得（）。A.《商品房预售许可证》B.《商品房销售许可证》C.《商品房预售许可证》和《商品房销售许可证》D.《商品房经营许可证》6.在房地产交易活动中，下列属于房地产转让行为的是（）。A.房地产抵押B.房屋租赁C.房地产交换D.房地产典当7.关于房地产抵押的效力，下列说法正确的是（）。A.房地产抵押后，该房屋的所有权归债权人所有B.抵押人可以将已抵押的房屋出租，但租赁关系不得对抗抵押权C.抵押期间，抵押人可以转让抵押物，无需告知抵押权人D.抵押权设立后，抵押权人即取得房屋的占有权8.张某购买了一套总价为200万元的住房，属于家庭唯一住房，且面积小于90平方米。根据现行契税政策，张某应缴纳的契税税率为（）。A.1%B.1.5%C.2%D.3%9.房地产开发企业销售商品房，采取一次性付款方式给予购房者优惠的，其折扣额（）。A.应计入销售额，按全额征收增值税B.可从销售额中扣除，按余额征收增值税C.是否计入销售额由税务机关核定D.属于商业折扣，按实际收取的价款征收增值税10.下列关于不动产登记的说法中，不符合《不动产登记暂行条例》规定的是（）。A.不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理B.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起10个工作日内办结C.不动产登记费按照不动产件数收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取D.办理不动产登记时，申请人必须对申请材料的真实性负责11.根据《民法典》，下列合同中，不属于无效合同的是（）。A.恶意串通，损害国家利益的合同B.以合法形式掩盖非法目的的合同C.一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，未损害国家利益D.损害社会公共利益的合同12.房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级和临时资质。其中，一级资质房地产估价机构可以从事（）。A.除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务B.各类房地产估价业务C.城市房屋拆迁估价业务D.只有住宅类房地产估价业务13.住房公积金贷款的利率通常（）。A.高于同期商业银行住房贷款利率B.等于同期商业银行住房贷款利率C.低于同期商业银行住房贷款利率D.由中国人民银行随时调整，无固定规律14.房屋租赁合同中，租赁期限不得超过（），超过部分无效。A.5年B.10年C.20年D.30年15.房地产经纪人员在执业过程中，下列行为不符合职业道德规范的是（）。A.在签订委托合同前，告知委托人服务内容及收费标准B.为促成交易，故意隐瞒房屋存在抵押的事实C.保守在执业过程中知悉的委托人商业秘密D.在委托合同约定的范围内提供服务16.某市甲房地产开发企业开发建设一栋住宅楼，2025年5月1日竣工验收合格，2025年6月1日将其中一套住宅卖给李某，李某当日入住。根据规定，李某应当自房屋交付使用之日起（）日内，向房屋所在地房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记。A.30B.60C.90D.12017.房地产广告中，涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中（）。A.注明“处于规划中”或“建设中”B.不予注明，因为这是未来的事实C.标注预计完工时间D.必须提供政府相关部门的批准文件18.下列关于房地产中介服务收费的说法，错误的是（）。A.房地产咨询收费实行市场调节价B.房地产经纪收费实行市场调节价C.房地产价格评估收费实行市场调节价D.所有房地产中介服务收费都必须执行政府定价19.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（）申请续期。A.6个月B.1年C.2年D.5年20.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以（）。A.只能要求出卖人赔偿损失B.只能要求出卖人承担违约金C.可以请求解除合同，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任D.可以请求法院直接判令房屋归其所有21.个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，其个人所得税政策是（）。A.免征B.减半征收C.按20%税率征收D.按1%税率核定征收22.房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起（）日内，到所在直辖市、设区的市县人民政府建设（房地产）主管部门备案。A.15B.30C.45D.6023.下列关于共有房地产的处分，说法正确的是（）。A.按份共有人处分共有房地产，须经全体共有人同意B.共同共有人处分共有房地产，须经占份额三分之二以上的按份共有人同意C.按份共有人转让其享有的共有不动产份额，其他共有人享有优先购买权D.共有人对共有房地产的分割，可以随时进行，无需协商24.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（）。A.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》B.《住宅质量保证书》和《竣工验收报告》C.《住宅使用说明书》和《竣工验收报告》D.《住宅质量保证书》和《房屋所有权证》25.根据《民法典》，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方（）。A.只能适用违约金条款B.只能适用定金条款C.可以选择适用违约金或者定金条款D.可以同时适用违约金和定金条款26.下列关于不动产登记簿的说法，错误的是（）。A.不动产登记簿是物权归属和内容的根据B.不动产登记簿由不动产登记机构管理C.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书不一致的，以不动产权属证书为准D.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致27.房地产估价师注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.528.城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可（）。A.出让B.划拨C.转让D.出租29.房地产经纪服务合同应当包含的内容不包括（）。A.服务项目、服务内容B.服务费用及其支付方式C.违约责任D.房屋的具体评估价格30.某房地产项目占地面积10000平方米，总建筑面积30000平方米，容积率为（）。A.0.3B.3C.30D.30031.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产C.经抵押权人同意属于抵押财产D.办理登记后属于抵押财产32.下列关于商品房预售资金监管的说法，正确的是（）。A.预售资金应当全部直接存入监管账户B.预售资金由房地产开发企业自由支配C.监管银行只需配合房企拨付资金D.预售资金监管额度与工程进度无关33.房地产经纪人员在签订房地产经纪服务合同时，应当（）。A.只能以个人名义签订B.只能以房地产经纪机构名义签订C.可以个人名义或机构名义签订D.由委托人决定以谁的名义签订34.房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款（）以下的罚款。A.1%B.5%C.10%D.20%35.职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，同时（）。A.注销该职工住房公积金账户B.保留该职工住房公积金账户C.账户余额归公D.需缴纳遗产税后方可提取36.下列关于房屋租赁备案的说法，正确的是（）。A.房屋租赁合同订立后三十日内，当事人应办理租赁备案B.房屋租赁备案是合同生效的必要条件C.办理租赁备案需要缴纳契税D.备案机关应当核发《房屋租赁证》37.房地产经纪人协理从业资格注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.538.在房地产拍卖活动中，拍卖标的的保留价应由（）确定。A.拍卖师B.竞买人C.委托人D.工商行政管理部门39.房地产估价报告应当由（）签字、盖章。A.注册房地产估价师B.房地产估价机构法定代表人C.注册房地产估价师及房地产估价机构法定代表人D.任何执业人员40.下列关于房地产广告的说法，正确的是（）。A.房地产广告中可以含有升值承诺B.房地产广告中可以含有融资或者变相融资的内容C.房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定D.房地产广告中可以说明该房产能够办理入学，但无需注明相关政策来源二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，错选不得分，少选且选择正确的每个选项得0.5分）41.根据《民法典》，下列物权中，属于用益物权的有（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权E.抵押权42.房地产转让应当符合的条件包括（）。A.以出让方式取得土地使用权的，应按照出让合同约定进行投资开发B.属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上C.属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件D.共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让E.权属有争议的房地产不得转让43.下列关于房地产税收特点的说法，正确的有（）。A.税源具有隐蔽性B.税收体系复杂C.税收收入相对稳定D.计税依据复杂E.税负主要转嫁给消费者44.申请房屋所有权初始登记，应当提交的材料包括（）。A.登记申请书B.申请人身份证明C.建设用地使用权证明D.建设工程符合规划的证明E.房屋已竣工的证明45.房地产经纪人员在执业活动中，禁止的行为包括（）。A.采取欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段签订合同B.在一个房地产经纪机构执业的同时，在另一个房地产经纪机构执业C.承接业务时未与委托人签订书面经纪服务合同D.未经委托人同意，擅自将委托业务转托给其他经纪机构E.利用虚假信息骗取中介费或服务费46.下列关于住房公积金缴存的说法，正确的有（）。A.住房公积金管理中心应当在受委托银行设立住房公积金专户B.单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴C.职工个人缴存的住房公积金，由职工本人到银行办理缴存手续D.单位为职工缴存的住房公积金，按照国家规定列支E.新设立的单位应当自设立之日起30日内办理住房公积金缴存登记47.房地产抵押权实现的条件包括（）。A.抵押权有效存在B.债务已届清偿期C.债务人未履行债务D.债务人宣告破产E.抵押物灭失48.下列属于房地产经纪服务合同类型的有（）。A.房地产出售经纪服务合同B.房地产承购经纪服务合同C.房地产出租经纪服务合同D.房地产承租经纪服务合同E.房地产抵押经纪服务合同49.商品房销售中，计算建筑面积的组成部分包括（）。A.套内使用面积B.套内墙体面积C.阳台建筑面积D.分摊共有建筑面积E.屋顶花园面积50.房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当提交的材料包括（）。A.营业执照和资质等级证书B.土地使用权证及建设工程规划许可证C.投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例证明D.施工许可证E.商品房预售方案51.下列关于不动产异议登记的说法，正确的有（）。A.异议登记是利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误而提出的B.异议登记后，未经异议登记的权利人同意，不得处分该不动产C.异议登记人在登记后15日内不起诉，异议登记失效D.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿E.异议登记直接导致登记簿记载的事项失效52.房地产估价师应当具备的执业能力包括（）。A.熟悉房地产估价相关法律法规B.掌握房地产估价技术规范C.具有一定的房地产专业知识D.具有一定的外语水平E.具有丰富的实践经验53.房地产交易制度政策中，涉及的行政主体包括（）。A.住房和城乡建设主管部门B.自然资源主管部门C.税务机关D.人民银行E.银行监督管理机构54.下列关于房地产买卖合同解除的说法，正确的有（）。A.因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同B.在履行期限届满前，当事人一方明确表示不履行主要债务的，对方可以解除合同C.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同D.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方可以解除合同E.合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失55.房地产经纪机构承接业务时，应当查验委托人的身份证明和（）。A.房屋所有权证书B.不动产登记簿C.房屋质量保证书D.商品房预售许可证E.土地使用权证书56.下列关于房屋租赁合同终止的说法，正确的有（）。A.租赁期间届满，承租人应当返还房屋B.房屋灭失，租赁合同终止C.承租人擅自转租的，出租人可以解除合同D.承租人无正当理由未支付租金累计达6个月以上的，出租人可以解除合同E.租赁期间，出租人出卖租赁房屋的，租赁合同终止57.房地产开发企业应当在销售前公示（）。A.商品房预售许可证B.土地使用权性质及使用年限C.房地产经纪机构备案证明D.物业服务内容、标准及收费信息E.住房公积金贷款合作银行信息58.房地产估价机构应当对（）负责。A.委托人B.估价报告使用者C.房地产行政主管部门D.估价对象E.注册房地产估价师59.下列关于个人住房贷款的说法，正确的有（）。A.贷款期限最长不超过30年B.借款人年龄加贷款期限通常不超过70年C.首付款比例受政策调控影响D.贷款利率受LPR影响E.只能用于购买新建商品房60.房地产经纪行业管理的方式包括（））。A.备案管理B.资金监管C.信用档案管理D.行业自律管理E.价格管理三、判断题（共20题，每题0.5分。请根据判断结果，在括号内填入“√”或“×”）61.建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。（）62.房屋买卖合同签订后，房屋所有权即发生转移。（）63.房地产开发企业不得分拆、零散销售商品房。（）64.房地产经纪人员可以以个人名义承接房地产经纪业务。（）65.住房公积金贷款额度没有上限。()66.不动产登记费按不动产的面积收取。()67.拍卖国有资产，应当依法进行评估。()68.房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。()69.承租人在租赁房屋需要装饰装修的，应当征得出租人同意。()70.房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，但可以含有升值或者增值回报的承诺。()71.房地产估价师注册证书遗失，可以直接向省级注册管理部门申请补办。()72.商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价，还可以按建筑面积计价。()73.房地产抵押合同是主合同，债务合同是从合同。()74.共有房地产的处分，必须经全体共有人同意。()75.房地产经纪机构提供代办贷款服务的，应当由委托人自行选定贷款银行，经纪机构不得指定。()76.城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇和工矿区内的土地。()77.房地产开发企业销售商品房，不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。()78.房地产经纪服务合同应当由房地产经纪人员签字，并加盖房地产经纪机构印章。()79.夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产，归夫妻共同所有，除非另有约定。()80.房地产估价报告的有效期一般为自估价报告出具之日起不超过一年。()四、综合分析题（共2大题，每大题10分，共20分。每大题有若干小题，每小题均为单项选择题，备选答案中只有一个最符合题意）（一）张某于2025年3月1日与甲房地产开发企业签订了《商品房预售合同》，购买了一套住宅，合同约定建筑面积为100平方米，单价为20000元/平方米，总价款200万元。合同约定付款方式为分期付款：签订合同时支付40%，主体结构封顶时支付30%，交付时支付30%。甲企业于2025年3月15日取得了该商品房的《商品房预售许可证》。2025年10月1日，该住宅主体结构封顶，张某按约支付了第二笔款项。2026年3月1日，甲企业通知张某办理入住手续，张某当日付清余款并入住。2026年4月1日，张某发现房屋实际测量建筑面积为98平方米。81.张某签订《商品房预售合同》时，甲企业应当（）。A.已取得土地使用权证B.已取得建设工程规划许可证C.已取得施工许可证D.已取得商品房预售许可证82.张某在签订合同时支付的款项为（）万元。A.60B.70C.80D.10083.若合同约定面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。本案例中，张某可以（）。A.要求退房B.要求甲企业退还2平方米的房价款C.要求甲企业退还面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款，并双倍返还超过3%部分的房价款D.要求甲企业退还面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款，并返还超过3%部分的房价款84.关于该住宅的产权登记，张某应当（）。A.自入住之日起60日内申请登记B.自入住之日起90日内申请登记C.自接到甲企业通知之日起90日内申请登记D.自房屋交付使用之日起90日内申请登记85.若张某在办理入住前发现该房屋已被甲企业抵押给银行，且未告知张某，则张某（）。A.只能要求甲企业承担违约责任B.可以请求解除合同，并要求甲企业承担赔偿责任C.无权解除合同，但可要求赔偿D.必须继续履行合同（二）王某有一套位于市中心的商铺，建筑面积150平方米，持有《不动产权证书》。2025年5月，王某委托乙房地产经纪机构出售该商铺，约定出售价格不低于500万元。乙机构很快找到了买家李某。李某打算购买该商铺用于经营，需要申请商业贷款。双方签订了《房屋买卖合同》，约定成交价格为520万元。在交易过程中，发生了以下税费及相关费用：印花税、契税、增值税及附加、个人所得税、土地增值税、房地产经纪服务费、评估费等。86.王某委托乙经纪机构出售商铺，双方应当签订（）。A.房地产承购经纪服务合同B.房地产出售经纪服务合同C.房地产租赁经纪服务合同D.房居间服务合同87.关于该商铺交易的税费，下列说法正确的是（）。A.王某作为卖方，需要缴纳契税B.李某作为买方，需要缴纳契税C.王某需要缴纳个人所得税，计算公式为：应D.若该商铺持有满5年，王某免征个人所得税88.李某申请商业贷款购买该商铺，通常需要购买的保险产品是（）。A.房屋保险B.借款人意外险C.财产一切险D.保证保险89.若王某购买该商铺时的原值为300万元，且无法提供完整费用凭证，税务机关核定征收土地增值税，则土地增值税的计税依据通常为（）。A.520万元B.500万元C.220万元D.200万元90.乙房地产经纪机构在完成该笔经纪业务后，应当（）。A.向房地产行政主管部门办理备案手续B.向税务部门申报纳税C.保存该经纪业务档案不少于5年D.将佣金退还给王某答案与解析一、单项选择题1.D【解析】根据《民法典》第九百六十二条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。2.D【解析】根据《民法典》第三百四十七条，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，但并没有规定“必须”以招标方式，拍卖、挂牌等公开竞价方式均可。3.B【解析】土地使用权出让年限从出让合同约定的交付之日起算。2025年1月1日至2065年1月1日正好为40年。4.C【解析】根据《城市房地产管理法》，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。5.A【解析】商品房预售实行许可制度，应当取得《商品房预售许可证》。6.C【解析】房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。交换属于转让的一种特殊形式。抵押和租赁不属于转让。7.B【解析】根据《民法典》第四百零三条：抵押人将抵押财产出租的，抵押权实现后，租赁关系不得对抗抵押权（即先抵后租，抵押权优于租赁权）。A错误，所有权仍归抵押人；C错误，转让需通知抵押权人；D错误，抵押权人不转移占有。8.A【解析】根据契税法，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。9.D【解析】商业折扣（即销售折扣）发生在销售前，销售额按折扣后的金额计算。现金折扣发生在销售后，不得从销售额中扣除。题干为“一次性付款方式给予优惠”，属于商业折扣，按实际收取价款计税。10.B【解析】《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结。法律另有规定的除外。选项B说10个工作日错误。11.C【解析】根据《民法典》，一方以欺诈、胁迫手段订立的合同，如不损害国家利益，属于可撤销合同，而非无效合同。12.B【解析】一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。13.C【解析】住房公积金贷款利率通常低于同期商业银行住房贷款利率。14.C【解析】《民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。15.B【解析】房地产经纪人员应当如实告知委托人房屋状况，故意隐瞒抵押事实违反了诚实信用原则和职业道德。16.C【解析】根据《城市房地产开发经营管理条例》，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。17.A【解析】房地产广告中涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。18.D【解析】随着价格改革，大部分房地产中介服务收费已实行市场调节价，只有极少数特定情况可能涉及政府指导价，并非全部执行政府定价。19.B【解析】土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。20.C【解析】根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。21.A【解析】个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。22.B【解析】房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在地建设主管部门备案。23.C【解析】按份共有人转让其享有的共有不动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。A错误，按份共有人处分需经2/3以上份额同意；B错误，共同共有需全体同意；D错误，分割需协商。24.A【解析】房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。25.C【解析】《民法典》第五百八十八条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。26.C【解析】《民法典》第二百一十七条：不动产权属证书与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。27.B【解析】房地产估价师注册有效期为3年。28.A【解析】城市规划区内的集体土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可出让。29.D【解析】房屋的具体评估价格不是经纪服务合同的必备条款，经纪服务是促成交易或提供咨询，而非直接确定评估价格（除非是估价合同）。30.B【解析】容积率=总建筑面积/土地总占地面积=30000/10000=3。31.B【解析】城市房地产抵押管理办法规定，抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。32.A【解析】商品房预售资金应当全部直接存入监管账户，由监管机构根据工程进度拨付。33.B【解析】房地产经纪业务必须由房地产经纪机构统一承接，服务合同应当由经纪机构盖章，经纪人员执业，不能以个人名义签订。34.A【解析】未取得预售许可证擅自预售的，由责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。35.A【解析】职工死亡或被宣告死亡，继承人提取余额后，应当注销该职工住房公积金账户。36.A【解析】房屋租赁合同订立后三十日内，当事人应办理租赁备案。备案不是合同生效条件，也不需缴纳契税。37.B【解析】房地产经纪人协理从业资格注册有效期为3年。38.C【解析】拍卖标的的保留价应由委托人确定。39.C【解析】房地产估价报告应当由注册房地产估价师签字、盖章，并加盖房地产估价机构公章。40.C【解析】房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；不得含有升值承诺、融资内容等。二、多项选择题41.ABCD【解析】用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权等。抵押权属于担保物权。42.ABCDE【解析】根据《城市房地产管理法》及转让相关规定，ABCDE均为转让的法定条件或禁止性规定。43.BCDE【解析】房地产税收具有税收体系复杂、计税依据复杂、收入相对稳定、税负转嫁（间接税为主）等特点。A选项隐蔽性不是主要特点。44.ABCDE【解析】ABCDE均为申请房屋所有权初始登记所需的法定材料。45.ABCDE【解析】ABCDE均为房地产经纪人员在执业活动中禁止的行为。46.ABDE【解析】C错误，职工个人缴存部分由单位代扣代缴，不由职工本人办理。ABDE均符合公积金管理规定。47.ABCD【解析】抵押权实现需具备：抵押权有效存在、债务届期未履行、债务人破产等。E抵押物灭失通常导致抵押权消灭或转化为赔偿请求权，非直接实现条件。48.ABCD【解析】房地产经纪服务合同主要分为出售、承购、出租、承租四类。49.ABCD【解析】建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+分摊共有建筑面积。屋顶花园通常不计入建筑面积。50.ABCDE【解析】ABCDE均为申请商品房预售许可证需提交的材料。51.ACD【解析】异议登记后，不动产仍可处分，只是不发生物权效力（B错误）；15日内不起诉失效（C正确）；造成损害需赔偿（D正确）；不直接导致失效（E错误）。52.ABCE【解析】房地产估价师应具备法律法规、技术规范、专业知识、实践经验。外语水平不是必备的执业能力要求。53.ABCDE【解析】房地产交易涉及住建、自然资源、税务、央行、银监等多部门协同管理。54.ABCDE【解析】ABCDE均为《民法典》规定的合同法定解除情形及解除后的后果。55.ABE【解析】经纪机构承接业务，应查验身份证明、房屋权属证书（或不动产登记簿）、土地使用权证明等。56.ABCD【解析】买卖不破租赁（E错误），出租人出卖房屋不影响租赁合同效力。ABCD均为租赁合同终止的法定或约定情形。57.ABCD【解析】房地产开发企业销售前应公示预售许可证、土地性质及年限、经纪机构备案、物业信息等。E选项公积金合作银行信息不是必须公示的法定内容。58.AB【解析】房地产估价机构应对委托人和估价报告使用者负责。59.ABCD【解析】个人住房贷款期限最长30年，年龄+期限不超过70年，首付比例受调控，利率受LPR影响。E错误，也可用于二手房。60.ACDE【解析】房地产经纪行业管理方式包括备案管理、信用档案管理、行业自律管理、价格管理等。资金监管主要是针对交易资金或预售资金，不是针对经纪机构本身的主要管理方式。三、判断题61.√【解析】符合《民法典》关于建设用地使用权的定义。62.×【解析】我国不动产物权变动以登记为生效要件，签订合同后，未经登记，所有权不发生转移。63.√【解析】《商品房销售管理办法》禁止房地产开发企业将整幢房屋进行分拆、零散销售。64.×【解析】房地产经纪人员不得以个人名义承接业务，必须以房地产经纪机构的名义承接。65.×【解析】住房公积金贷款额度有最高限额限制，具体由各地公积金管理中心规定。66.×【解析】不动产登记费按件收取，不得按面积、体积或价款比例收取。67.√【解析】拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当依法进行评估。68.√【解析】房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。69.√【解析】承租人装饰装修房屋，应当征得出租人同意。70.×【解析】房地产广告中不得出现融资、变相融资内容，也不得含有升值或增值回报承诺。71.×【解析】注册证书遗失，需在指定媒体刊登遗失声明后，向注册管理部门申请补办。72.√【解析】商品房销售计价方式包括按套、按套内