宅基地审批及建房管理实施细则

宅基地审批及建房管理实施细则第一章总则为深入贯彻落实土地管理相关法律法规，切实规范农村宅基地审批及建房管理行为，集约节约利用土地资源，保障农民合法权益，改善农村人居环境，促进乡村振兴战略实施，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》以及《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》等相关政策规定，结合本地区实际情况，制定本实施细则。本细则适用于本行政区域内农村村民宅基地的申请、审批、使用、流转以及农村村民个人建房的建设、管理等活动。农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、辅助用房（厨房、杂物间、车库等）和庭院等用地。农村宅基地审批及建房管理应当坚持以下原则：一是坚持规划先行，严格遵循国土空间规划，严禁在国土空间规划确定的建设用地范围外审批宅基地；二是坚持“一户一宅”，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；三是坚持节约集约利用，鼓励村民利用村内空闲地、老宅基地等存量建设用地建房，严格控制新增建设用地占用耕地；四是坚持依法审批，严格执行审批程序，公开透明，规范操作；五是坚持权责一致，明确乡镇人民政府、村级组织及相关部门的职责，确保管理到位。宅基地所有权属于农村集体经济组织，农户依法享有宅基地使用权。任何单位和个人不得非法买卖或者非法转让宅基地。禁止借流转之名违规买卖宅基地，禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院、私人会馆，禁止强迫农民搬迁“上楼”。第二章规划布局与用地标准农村村民建房应当符合国土空间规划。各地在编制国土空间规划时，应当统筹安排宅基地用地规模和布局，为农村村民住宅建设预留空间。已编制村庄规划的，应当严格符合村庄规划；未编制村庄规划的，应当暂缓审批宅基地，引导村民在规划确定的集中建设区内选址建房。选址应当避让自然灾害易发区域，禁止在地质灾害危险区、洪涝灾害频发区、生态保护红线、永久基本农田、自然保护区核心区和缓冲区等禁止建设区域选址建房。同时，应当充分考虑公路、铁路、高压线、油气管道等周边控制要求，预留足够的安全防护距离。宅基地面积标准实行分级分类控制。依据本地区人均土地资源现状、现有宅基地面积和家庭人口情况，制定如下具体标准：地区类型每户宅基地面积上限备注平原地区200平方米人均耕地较少地区应适当从严控制山区、丘陵地区240平方米利用荒坡地、废弃地建房的，可适当放宽，但最高不得超过300平方米城乡结合部160平方米涉及城市规划控制区的，按城市规划要求执行农村村民建房层数和高度应当严格控制。一般农村住宅层数控制在3层以内（含3层），建筑高度不超过12米。对于确因生产生活需要，且经乡镇人民政府组织论证不影响周边规划、采光、通风等条件的，可适当放宽层数限制，但最高不得超过4层，总高度不得超过14米。建筑风貌应当体现当地乡村特色，鼓励采用坡屋顶，外立面应当与周边环境相协调，严禁建设欧式、西洋式等与乡村风貌不符的建筑。第三章申请资格与条件农村村民申请宅基地，应当具备以下资格条件：（一）申请人为本村集体经济组织成员；（二）因结婚等原因确需分户，且现有的宅基地面积低于分户后宅基地总面积标准的；（三）现有宅基地面积未达到规定标准，且子女已达到法定婚龄，确需分户扩建的；（四）因自然灾害、扶贫搬迁、新农村建设等原因，需要异地重建住宅的；（五）经县级以上人民政府批准回原籍落户的退伍军人、离退休干部、职工等，没有宅基地的；（六）法律、法规、规章规定的其他情形。有下列情形之一的，不予批准宅基地：（一）不符合国土空间规划或村庄规划的；（二）年龄未满18周岁或其他不符合分户条件的；（三）现有宅基地面积已达到规定标准或者能够满足分户需要的；（四）出卖、出租、赠与或者以其他形式转让地上建筑物，再申请宅基地的；（五）申请异址新建住宅，但拒绝腾退原有宅基地的；（六）户口已迁出本村集体经济组织，但原宅基地未退回的；（七）夫妻一方已申请宅基地，且符合“一户一宅”条件的；（八）列入旧村改造、拆迁范围或土地征收范围，实行拆建安置的；（九）法律法规规定的其他不予批准的情形。申请宅基地应当以户为单位，由户主作为申请人。家庭成员应当是具有本村集体经济组织成员资格、共同生活且具有法定赡养、抚养、扶养关系的人员。独生子女家庭申请分户的，应当按照计划生育相关政策执行，不得通过虚假分户骗取宅基地。第四章审批流程与权限农村宅基地审批实行“农户申请、村级审查、乡镇审批、县级监管”的模式。乡镇人民政府应当建立一个窗口对外受理、多部门内部联动的农村宅基地和建房（规划许可）联审联办工作机制，简化审批流程，提高审批效率。一、农户申请符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在的村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请，并提供以下材料：1.《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；2.《农村宅基地使用承诺书》；3.家庭户口簿复印件及户主身份证复印件；4.拟建住宅设计图件（或者选用标准图集）；5.属于原址翻建、改扩建的，需提供原宅基地使用权证明材料；6.需要分户的，提供分户证明材料；7.涉及占用农用地的，需提供办理农用地转用审批的相关材料。二、村级审核与公示村民小组收到申请后，应当在5个工作日内提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内进行公示，公示时间不得少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，村民小组在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，并将相关材料报送村民委员会审核。村民委员会收到材料后，应当在5个工作日内组织对申请材料的真实性、用地四至界址、申请资格、公示情况等进行审查。审查通过的，由村民委员会签署意见，报送乡镇人民政府宅基地审批窗口。审查未通过的，应当书面通知申请人并说明理由。三、乡镇审批与联审乡镇收到宅基地申请材料后，应当在10个工作日内组织农业农村、自然资源、村镇建设等相关部门完成联审联办。1.农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。2.自然资源部门负责审查用地是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发乡村建设规划许可证；在国土空间规划确定的建设用地范围内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，可按规定办理规划许可。3.村镇建设部门负责审查建房设计图纸是否符合乡村风貌管控要求、建筑结构安全等。经联审联办，认为符合申请条件的，乡镇人民政府应当在10个工作日内依法核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。不予批准的，应当在作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。乡镇人民政府在审批过程中，应当实地核查申请人拟用地情况。审批通过后，应当组织人员到现场进行放线，确定宅基地四至界址和建筑基底位置。审批环节办理时限责任主体核心内容农户申请-农户提交书面申请及相关证明材料村组公示≥5个工作日村民小组讨论公示，签署意见村级审核5个工作日村民委员会审核材料真实性、资格、公示情况乡镇受理即办便民服务中心窗口收件，分发至各部门部门联审10个工作日农业农村、自然资源、建设等部门资格审查、规划审查、风貌审查审批决定10个工作日乡镇人民政府核发批准书和规划许可证涉及占用农用地的，由乡镇人民政府汇总后，按季度分批次向县级自然资源主管部门申请办理农用地转用审批手续。未经批准转用为建设用地的，不得批准宅基地。第五章建设管理与质量安全农村村民在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，方可开工建设。乡镇人民政府应当在批准后5个工作日内，组织农业农村、自然资源等部门到现场进行定点放线，划定宅基地用地范围，确定建房位置。未经放线，不得动工建设。建房农户应当选择具有相应资质的建筑施工企业或者具备相应技能的农村建筑工匠承接施工。双方应当签订书面施工合同，明确质量安全责任。鼓励农户使用住房城乡建设主管部门推荐使用的通用标准设计图集，或者委托具有相应资质的设计单位进行设计。农村住宅建设应当严格执行国家及省、市关于农村住宅建设的技术标准和规范。三层（含三层）以上的农村住宅，必须由具备相应资质的设计单位进行设计，并由具备相应资质的施工单位承建。建设过程中，必须加强对地基基础、主体结构、抗震设防等关键环节的质量控制。施工期间，农户和施工方应当采取必要的安全防护措施，特别要加强对脚手架搭设、模板支撑、施工用电、高处作业等环节的安全管理，防止发生坍塌、坠落、触电等安全事故。乡镇人民政府应当加强对农村村民建房施工过程中的质量安全巡查，发现安全隐患的，应当立即责令停止施工并限期整改。农村村民建房应当严格按照批准的用地范围、规划许可、建筑层数、高度和面积进行建设。严禁超面积占用宅基地，严禁超层超高建设。建房竣工后，农户应当向乡镇人民政府申请竣工验收。乡镇人民政府在收到竣工验收申请后，应当在10个工作日内组织农业农村、自然资源、村镇建设等部门进行实地验收。验收内容包括：是否按照批准的位置、面积、四至界址、规划许可建设；是否履行了拆除旧房、退还旧宅基地的承诺；建筑风貌是否符合要求等。验收合格的，乡镇人民政府应当出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，并按规定向不动产登记机构申请办理不动产登记。验收不合格的，应当下达限期整改通知书，逾期不整改或整改后仍不合格的，不予出具验收意见，并依法依规进行处理。第六章动态监测与执法监管建立健全农村宅基地动态监测制度。乡镇人民政府应当建立宅基地管理台账，定期更新宅基地审批、使用、流转等信息。县级农业农村、自然资源部门应当利用卫星遥感、无人机巡查、信息技术等手段，加强对农村宅基地审批和使用的动态监测，及时发现和制止违法违规行为。严格执行农村宅基地“三到场”要求：1.收到宅基地申请后，乡镇人民政府应当组织农业农村、自然资源等部门到现场进行勘查，核实申请条件、地类、四至等；2.经批准动工建设前，乡镇人民政府应当组织到现场进行放线，确定宅基地四至界址和建筑基底位置；3.农户建房完工后，乡镇人民政府应当组织到现场进行验收，核实建房是否按照批准的面积、位置、规划等要求建设。严禁未批先建、边批边建、批少建多、批东建西等违法违规行为。对于未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。对于超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。对于买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得，限期拆除在非法转让的土地上新建的房屋，并处罚款。乡镇人民政府应当切实履行属地管理责任，加强日常巡查，对辖区内农村村民建房活动进行全过程监管。发现违法建房的，应当及时制止，并依法依规进行处理。对于涉及多个部门职责的，应当及时报告县级人民政府组织联合执法。村级组织应当发挥自治作用，将宅基地管理纳入村规民约。建立宅基地协管员制度，指定专人负责宅基地日常管理，及时发现、劝阻、报告违法违规行为。对于未按期拆除旧房、退还旧宅基地的，村集体有权按照《农村宅基地使用承诺书》的约定，通过法律途径收回宅基地使用权。第七章宅基地使用权流转与退出在落实农村宅基地集体所有权和保障宅基地农户资格权前提下，探索适度放活农村宅基地使用权。宅基地使用权流转须在征得宅基地所有权人同意的前提下，在本集体经济组织内部进行。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设别墅大院、私人会馆。鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。通过自主经营、合作经营、出租经营等方式，依法依规发展乡村旅游、民宿、农家乐、乡村文创等乡村产业。出租宅基地使用权的，租赁合同期限不得超过20年，且不得超过承包期的剩余年限。建立健全农村宅基地自愿有偿退出机制。对于进城落户的农村村民，在自愿前提下，可以引导其有偿退出宅基地。有偿退出的补偿标准，由农村集体经济组织根据宅基地的位置、面积、地上附着物等因素，通过民主协商确定。退出的宅基地，由农村集体经济组织收回，并根据国土空间规划统筹使用。优先用于满足本集体经济组织成员的宅基地需求、农村基础设施建设、公益事业发展以及乡村产业发展。在符合规划的前提下，退出的宅基地可以复垦为耕地，或者通过增减挂钩政策调整使用。农村宅基地使用权流转、退出的具体操作细则，由县级人民政府根据本地区实际情况另行制定，并报上级主管部门备案。任何组织和个人不得强迫或者变相强迫农民退出宅基地。第八章档案管理与信息化建设乡镇人民政府应当建立完善的宅基地审批档案管理制度。对农户申请、村级审核、乡镇审批、放线验收、不动产登记等环节形成的所有纸质和电子资料，进行规范整理、归档保存，做到一户一档，材料齐全，规范有序。宅基地档案应当包括以下主要内容：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表；2.农村宅基地使用承诺书；3.家庭户口簿及身份证复印件；4.审批会议记录、公示照片；5.农村宅基地批准书；6.乡村建设规划许可证；7.放线记录单、验收意见表；8.其他需要归档的资料。加快推进农村宅基地管理信息化建设。依托国土空间基础信息平台，建立农村宅基地管理数据库，实现宅基地申请、审批、流转、退出、违法查处等信息的数字化管理。推动农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门的信息共享，提升管理效能。宅基地审批档案应当永久保存。档案管理人员应当严格遵守保密制度，不得擅