2025年不动产登记代理人考试题库及答案

2025年不动产登记代理人考试题库及答案一、单项选择题1.根据《中华人民共和国民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。下列哪项属于“法律另有规定”的情形？A.继承取得不动产物权B.买卖取得不动产物权C.赠与取得不动产物权D.互换取得不动产物权[答案]A[解析]《民法典》第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。这是非基于法律行为发生的物权变动，不以登记为生效要件，但处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。买卖、赠与、互换均属于基于法律行为的物权变动，必须经登记才发生效力。2.不动产登记机构在查验申请材料时，发现申请登记的不动产存在权属争议，且争议尚未解决。登记机构应当采取下列哪种措施？A.予以登记，并在登记簿上注明争议情况B.不予登记，并书面通知申请人C.暂缓登记，待争议解决后再行办理D.先行登记，随后启动异议程序[答案]B[解析]根据《不动产登记暂行条例》第二十二条，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。3.甲将其所有的一套房屋出售给乙，双方签订了买卖合同，但尚未办理产权过户登记。随后，甲又将该房屋出售给丙，丙不知甲已卖给乙，且支付了合理价款并办理了过户登记。下列关于该房屋所有权归属的表述中，正确的是？A.归乙所有，因为乙签订合同在先B.归丙所有，因为丙已经办理了登记C.归甲所有，因为一物二卖无效D.归乙与丙共有[答案]B[解析]《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。甲与乙之间虽签订了合同，但未办理登记，物权尚未发生变动，房屋仍归甲所有。甲与丙之间办理了过户登记，因此丙依法取得该房屋的所有权。乙可基于合同向甲主张违约责任。4.下列哪项权利不需要办理不动产登记？A.建设用地使用权B.土地承包经营权C.地役权D.宅基地使用权[答案]B[解析]《民法典》第三百三十三条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。由此可见，土地承包经营权是设立生效主义，而非登记生效主义（但未经登记不得处分）。建设用地使用权、地役权和宅基地使用权的设立或转让均以登记为生效要件或对抗要件（地役权自合同生效时设立，但未经登记不得对抗善意第三人；宅基地使用权因转让等发生变动需登记）。注意：本题考查“不需要办理登记”即“设立不以登记为生效要件”，土地承包经营权设立时合同生效即设立，故选B。5.异议登记申请人应当在异议登记之日起（）内向人民法院提起诉讼，否则异议登记失效。A.15日B.30日C.60日D.90日[答案]A[解析]根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条，异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书等材料；未在期限内提交的，不动产登记机构应当将异议登记失效事项记载于不动产登记簿。6.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。这是关于（）的规定。A.初始登记B.变更登记C.更正登记D.异议登记[答案]C[解析]更正登记是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。7.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.三个月B.六个月C.九十日D.一年[答案]C[解析]《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。8.下列关于不动产登记资料查询的表述，错误的是？A.权利人可以查询、复制其不动产登记资料B.利害关系人可以查询、复制其不动产登记资料C.有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料D.任何单位和个人都可以公开查询并复制所有不动产登记资料[答案]D[解析]《不动产登记暂行条例》第二十七条规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。并非任何单位和个人都可以查询所有资料，必须符合条件，且涉及国家秘密、个人隐私的不得查询。9.房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。这在法律上被称为？A.房地一体原则B.房地分别登记原则C.登记生效主义D.登记对抗主义[答案]B[解析]虽然我国现在推行统一登记，但在历史上和部分特定法律语境下，曾存在房产和土地分别登记、分别换证的情况。题目描述的是典型的“房地分别登记”流程。目前《不动产登记暂行条例》实施后，已实行统一登记，即房地一体，统一颁发不动产权证书。10.因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，不动产登记机构应当依职权办理？A.注销登记B.变更登记C.查封登记D.预告登记[答案]A[解析]《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条规定，有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产注销登记：...（二）不动产灭失的；...（四）法律、行政法规规定的其他情形。自然灾害导致土地权利消灭属于不动产灭失，应办理注销登记。11.共有不动产的登记，应当记载共有性质。下列关于共有性质的表述，不正确的是？A.共有包括按份共有和共同共有B.按份共有人按照份额对共有不动产享有权利C.共同共有人不分份额地共同享有权利D.共有人对共有不动产的处分，无需其他共有人同意即可自行处分[答案]D[解析]《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。D项表述无需其他共有人同意即可自行处分，显然错误。12.不动产登记费按（）收取。A.不动产的面积B.不动产的评估价值比例C.件D.申请人的数量[答案]C[解析]《不动产登记暂行条例》第二十五条规定，不动产登记费按照不动产件数收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。13.申请人申请不动产登记，应当遵循（）原则。A.一一对应B.一体登记C.自愿申请D.强制登记[答案]B[解析]根据《不动产登记操作规范（试行）》，不动产登记应当遵循一体登记原则，即房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等所有权与其占用的土地使用权一并登记，确保权利主体一致。14.地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗（）。A.所有权人B.善意第三人C.需役地人D.供役地人[答案]B[解析]《民法典》第三百七十四条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。15.下列哪种情形下，不动产登记机构可以依嘱托进行登记？A.人民法院生效的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的B.权利人申请更正登记的C.开发企业申请初始登记的D.买卖双方申请转移登记的[答案]A[解析]《不动产登记暂行条例》第十四条第（二）项规定，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的，可以由当事人单方申请。但在实务中，对于法院执行等情形，通常由人民法院出具协助执行通知书，登记机构依嘱托办理登记，无需当事人申请。B、C、D均属于依申请登记。16.在不动产登记中，对于房屋面积的计算，一般采用（）。A.建筑面积B.使用面积C.居住面积D.结构面积[答案]A[解析]在不动产登记实务中，房屋面积一般以建筑面积为准，包含套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。17.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记后，利害关系人未在法定期限内起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求（）。A.恢复原状B.排除妨害C.消除危险D.损害赔偿[答案]D[解析]《民法典》第二百二十条第三款规定，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。18.建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，一般归（）所有。A.国家B.集体C.建设用地使用权人D.建�筑商[答案]C[解析]《民法典》第三百五十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。19.下列关于不动产登记簿的说法，正确的是？A.不动产登记簿由不动产登记机构管理B.不动产登记簿可以采用电子介质，也可以采用纸质介质C.电子介质的不动产登记簿应当进行异地备份D.以上都正确[答案]D[解析]《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项...第九条规定，不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿存储、维护、安全和保密等方面的具体责任。不动产登记簿应当永久保存；纸质不动产登记簿应当配备防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施；电子不动产登记簿应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。20.申请不动产登记时，申请人应当对申请材料的真实性负责。登记机构应当履行下列哪项职责？A.实质审查，全面核实权属B.形式审查，查验申请材料是否齐全C.既要形式审查，也要实质审查D.仅收取登记费[答案]B[解析]我国不动产登记原则上采取形式审查为主。登记机构主要查验申请材料是否齐全、是否符合法定形式。虽然《民法典》第二百一十二条规定登记机构应当履行查验材料、询问、如实登记等职责，但并不要求对权属来源的真实性进行全面核实（实质审查），除非有明确线索表明存在问题。B选项最符合通常的登记审查原则。21.下列哪项不属于不动产登记的类型？A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.确权登记[答案]D[解析]根据《不动产登记暂行条例实施细则》，不动产登记类型包括：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。“确权登记”通常指政府依法确认土地、房屋等权利归属的过程，可能包含在首次登记或权属调查中，但在标准的不动产登记业务分类中，通常不作为独立的登记类型名称，而是通过首次登记等来实现确权。22.住宅建设用地使用权期限届满的，（）。A.自动续期B.需要申请续期C.由国家收回D.归集体所有[答案]A[解析]《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。23.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.10C.15D.30[答案]D[解析]《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。24.某房地产开发企业开发了一栋住宅楼，在销售前必须申请办理（）。A.预告登记B.首次登记C.转移登记D.变更登记[答案]B[解析]房地产开发企业建设房屋，应当申请房屋所有权首次登记。首次登记是指不动产权利第一次登记。25.下列关于宅基地使用权的表述，正确的是？A.宅基地使用权可以抵押B.宅基地使用权可以转让给本集体经济组织以外的人员C.宅基地使用权因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭D.宅基地使用权没有期限限制，永久使用[答案]C[解析]《民法典》第三百六十四条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。A项错误，根据《民法典》第三百九十九条，宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，不得抵押，但是法律规定可以抵押的除外；B项错误，宅基地使用权原则上只能在集体经济组织内部流转；D项错误，虽然法律未明确规定具体年限，但并非永久使用，且受户主及人口变化影响。26.当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请（）。A.预告登记B.异议登记C.更正登记D.首次登记[答案]A[解析]《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。27.不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。下列关于不动产单元编码的表述，错误的是？A.不动产单元代码应当采用18位B.不动产单元代码由行政区划代码、地籍区代码、地籍子区代码等组成C.每个不动产单元应具有唯一编码D.不动产单元编码一经确定，不得改变[答案]A[解析]根据《不动产登记单元设定与代码编制规则》，不动产单元代码采用七层28位层次结构。A项说18位是错误的。28.下列哪项材料不是办理不动产转移登记通常需要的材料？A.不动产权属证书B.买卖合同C.税费缴纳凭证D.宗地图[答案]D[解析]转移登记主要涉及权利主体的变化，需要权属证明、转移原因证明（如合同）、税费缴纳凭证等。宗地图主要用于不动产测绘和首次登记或涉及界址变更的登记，普通的转移登记通常不需要重新提供宗地图，除非发生界址变化。29.不动产登记机构收到登记申请材料后，应当对材料进行查验。下列哪项不属于查验的范围？A.申请材料是否齐全B.申请材料是否符合法定形式C.申请登记的不动产是否存在权属争议D.买卖合同价格是否公允[答案]D[解析]登记机构的查验主要是形式审查，包括材料齐全性、形式合法性、询问申请人等。对于合同价格是否公允属于市场交易行为范畴，登记机构通常不予审查，除非涉及明显的避税嫌疑需税务部门处理，但非登记机构的核心查验职责。30.已经办理预告登记的房屋，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，（）。A.有效B.无效C.效力待定D.可撤销[答案]B[解析]《民法典》第二百二十一条第二款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。31.下列关于不动产登记信息公开的表述，正确的是？A.不动产登记簿原件可以由公众随意查阅B.不动产登记机构应当提供不动产登记资料查询服务C.涉及国家秘密的不动产登记资料可以向社会公开D.利害关系人查询时，登记机构可以拒绝[答案]B[解析]《不动产登记暂行条例》第二十七条、第二十八条规定了查询制度。A项错误，原件通常不对外提供查阅，提供查询复制服务；C项错误，涉及国家秘密的不得公开；D项错误，符合条件的利害关系人查询，机构应当提供。32.因继承或者受遗赠取得不动产权利的，当事人申请登记时，需要提交（）。A.经公证的材料或者生效的法律文书B.仅需遗嘱C.仅需亲属关系证明D.仅需继承协议[答案]A[解析]《不动产登记操作规范（试行）》规定，因继承或者受遗赠申请不动产登记的，申请人应当提交经公证的材料或者生效的法律文书。这是为了确保继承关系的真实性，减少纠纷。33.下列哪项不属于不动产登记机构的询问事项？A.申请登记事项是否是申请人的真实意思表示B.申请登记的不动产是否存在共有情况C.申请登记的不动产是否存在异议登记D.申请人的银行存款情况[答案]D[解析]登记机构询问事项主要围绕登记的真实性、权利状态等，如真实意思表示、共有情况、异议情况等。银行存款情况与不动产登记无关，不属于询问范围。34.不动产登记费中包含（）。A.房地产评估费B.测绘费C.首次登记费D.权证工本费[答案]D[解析]《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记费按件收取。通常核发一本不动产权属证书免收工本费，向一个以上权利人核发证书时，每增加一本证书加收工本费。评估费和测绘费通常由当事人另行支付给相应机构，不包含在登记费中。35.房屋买卖合同签订后，买方未在法定期限内申请转移登记，且未办理预告登记，在此期间，卖方又将房屋卖与第三人并办理了过户。此时，买方（）。A.可以主张房屋所有权归自己B.只能向卖方主张违约责任C.可以申请更正登记D.可以申请异议登记[答案]B[解析]因未办理预告登记，卖方的一房二卖行为导致第三人取得所有权（假设第三人善意）。买方无法取得房屋所有权，只能依据买卖合同追究卖方的违约责任。36.不动产登记机构在登记前，应当将登记事项在不动产登记簿上予以记载，并向申请人出具（）。A.不动产权属证书B.不动产登记证明C.受理凭证D.登记簿复印件[答案]C[解析]登记机构受理后，出具受理凭证。登记事项记载于登记簿后，核发不动产权属证书或登记证明。C是登记过程中的环节。37.下列关于土地承包经营权的流转，表述正确的是？A.土地承包经营权流转必须向登记机构申请登记B.未经登记，土地承包经营权流转合同无效C.土地承包经营权互换、转让的，未经登记，不得对抗善意第三人D.土地承包经营权可以随意抵押[答案]C[解析]《民法典》第三百三十五条规定，土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。因此流转不以登记为生效要件，而是对抗要件。38.某公司通过出让方式取得一块工业用地，使用年限为50年。该公司的建设用地使用权最高年限是多少年？A.40年B.50年C.70年D.永久[答案]B[解析]根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，工业用地土地使用权出让最高年限为50年。39.不动产登记机构工作人员违反规定，进行虚假登记，给他人造成损害的，应当承担（）。A.行政责任B.民事赔偿责任C.刑事责任D.以上都可能[答案]D[解析]《不动产登记暂行条例》第三十条规定，不动产登记机构工作人员进行虚假登记...依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。40.下列关于建筑物区分所有权的说法，错误的是？A.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权B.业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利C.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理权利一并转让D.业主可以随意改变共有部分的用途[答案]D[解析]《民法典》第二百七十八条规定，改变共有部分的用途应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。D项表述“随意改变”错误。41.在办理不动产登记时，对于共有不动产，申请登记时应当（）。A.由共有人共同申请B.由任一共有人申请C.由持证共有人申请D.由份额最大的共有人申请[答案]A[解析]《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于共有不动产的，应当由共有人共同申请。42.下列哪项属于不动产灭失的情形？A.房屋被查封B.房屋被拍卖C.房屋因地震倒塌D.房屋被预查封[答案]C[解析]不动产灭失是指不动产实体不复存在，如拆除、倒塌等。查封、拍卖不导致实体灭失，只是权利受限或转移。43.异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，不动产登记机构（）。A.予以受理B.不予受理C.暂缓受理D.需上级批准[答案]B[解析]《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条第三款规定，异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。44.不动产登记资料包括（）。A.不动产登记簿B.不动产登记原始资料C.不动产登记簿和不动产登记原始资料D.不动产权属证书[答案]C[解析]《不动产登记暂行条例实施细则》第九十四条，不动产登记资料包括不动产登记簿等不动产登记结果和不动产登记原始资料。45.申请人申请不动产登记，可以（）。A.亲自到登记机构办公场所申请B.委托代理人申请C.通过网络申请D.以上方式均可[答案]D[解析]随着互联网+政务服务的推行，申请人可以现场申请、委托申请，也可以通过各地不动产登记机构提供的网上平台申请。46.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权（）。A.一并抵押B.可以不抵押C.需单独申请抵押D.不得抵押[答案]A[解析]《民法典》第三百九十七条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。47.下列关于不动产登记簿法律效力的说法，正确的是？A.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准B.不动产权属证书效力高于不动产登记簿C.两者效力同等，以最后颁发的为准D.以法院判决为准[答案]A[解析]《民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。48.下列哪项不属于不动产登记的程序环节？A.申请B.受理C.审核D.公证[答案]D[解析]不动产登记的一般程序包括：申请、受理、审核、登簿、发证。公证不是法定的必经程序，除特定情形（如继承）外。49.农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人共同以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门申请（）。A.土地所有权登记B.建设用地使用权登记C.土地承包经营权登记D.宅基地使用权登记[答案]B[解析]农村集体建设用地用于兴办企业等，应当申请建设用地使用权登记。50.不动产登记机构进行实地查看时，应当查看（）。A.不动产界址B.不动产空间状况C.不动产周边环境D.不动产内部装修[答案]B[解析]《不动产登记操作规范》规定，房屋所有权首次登记、在建建筑物抵押权登记等需要进行实地查看。查看内容包括不动产界址、空间状况等。内部装修通常不影响不动产登记，除非涉及面积变化。二、多项选择题51.根据《民法典》，下列哪些情形下，物权消灭？A.抛弃物权B.物权因混同而消灭C.担保物权实现D.不动产被征收[答案]ABCD[解析]《民法典》规定，物权因物灭失、抛弃、混同、征收、司法判决等原因消灭。担保物权因实现而消灭。52.不动产登记的种类包括（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记[答案]ABCD[解析]根据《不动产登记暂行条例实施细则》，不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。53.下列哪些材料属于不动产登记原始资料？A.申请登记材料B.不动产登记审核材料C.不动产登记簿D.其他应当保存的原始材料[答案]ABD[解析]不动产登记原始资料包括申请材料、审核材料等。不动产登记簿属于登记结果，不属于原始资料。54.申请不动产登记时，申请人应当提交的材料包括（）。A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明材料D.登记原因证明文件[答案]ABCD[解析]以上均属于申请不动产登记时通常需要提交的基础材料。55.下列关于不动产登记错误的赔偿责任，说法正确的有（）。A.当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任B.登记机构因登记错误给他人造成损害的，应当承担赔偿责任C.登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿D.登记机构一律承担连带责任[答案]ABC[解析]《民法典》第二百二十二条规定，当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。D项错误，不是一律连带，而是根据过错。56.下列哪些不动产权利可以办理抵押登记？A.建设用地使用权B.土地承包经营权C.宅基地使用权D.正在建造的建筑物[答案]ABD[解析]《民法典》第三百九十九条规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）...。建设用地使用权可以抵押。土地承包经营权在通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的情况下，经发包方同意可以抵押。正在建造的建筑物可以抵押。宅基地使用权原则上不得抵押。57.不动产登记机构在办理登记时，如有下列情形之一的，不予登记（）。A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形[答案]ABCD[解析]《不动产登记暂行条例》第二十二条规定的四类不予登记的情形。58.下列关于预告登记的表述，正确的有（）。A.预告登记是为了保障将来物权的实现B.预告登记后，未经权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力C.预告登记失效后，申请人可以就同一事项再次申请D.预告登记后，债权消灭的，预告登记失效[答案]ABD[解析]A、B、D均为预告登记的法律特征和效果。C项错误，异议登记失效后不得就同一事项再次申请，但预告登记失效后，如果符合条件（如债权未消灭且未超期），可以再次申请。不过根据细则，预告登记失效后，需重新申请，并非禁止再次申请。但严格来说，C项的表述不如其他项严谨，此处重点考察ABD的正确性。若选ABCD需视具体题目语境，通常ABD是核心。但根据细则84条对异议登记的限制，预告登记无此明确限制。本题选ABD最为稳妥。59.下列哪些权利属于用益物权？A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权[答案]ABCD[解析]《民法典》物权编规定的用益物权包括以上四类。60.办理不动产变更登记的情形包括（）。A.权利人的姓名、名称或者自然状况发生变化B.不动产坐落、名称发生变化C.不动产面积、界址发生变化D.同一权利人分割或者合并不动产[答案]ABCD[解析]《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条规定的变更登记情形。61.申请人申请不动产登记，可以通过哪些方式提交申请材料？A.现场提交B.邮寄提交C.网上提交D.传真提交[答案]ABC[解析]现代不动产登记支持现场、邮寄、网络等方式。传真方式因法律效力及原件核对问题，一般不作为独立有效的申请提交方式，除非特定许可。62.下列关于不动产登记簿的记载，说法正确的有（）。A.应当记载不动产自然状况B.应当记载权属状况C.应当记载权利限制事项D.应当记载相关提示事项[答案]ABCD[解析]不动产登记簿应当记载不动产的自然状况（坐落、面积等）、权属状况（权利人、性质等）、权利限制（查封、抵押等）以及其他相关事项。63.下列哪些主体可以查询不动产登记资料？A.不动产权利人B.利害关系人C.人民检察院D.公安机关[答案]ABCD[解析]权利人、利害关系人有权查询。人民检察院、公安机关等国家机关在履行职责时可以查询。64.房地产抵押合同签订后，土地上新增的建筑物（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产C.需要另行办理抵押登记才属于抵押财产D.在实现抵押权时可以一并处分，但新增建筑物所得价款不属于抵押财产优先受偿范围[答案]BD[解析]《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立后，抵押财产新增的建筑物不属于抵押财产。但是，该建设用地使用权实现抵押权时，可以将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。65.下列关于不动产登记费的说法，正确的有（）。A.按件收取B.不得按不动产面积收取C.不得按不动产价款比例收取D.具体标准由国务院有关部门核定[答案]ABCD[解析]《不动产登记暂行条例》第二十五条规定，不动产登记费按照不动产件数收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院发展改革、财政部门核定。66.申请宅基地使用权及房屋所有权登记，需要提交的材料包括（）。A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明D.房屋符合规划或建设的证明[答案]ABCD[解析]以上均为申请宅基地及房屋登记所需的必要材料。67.下列哪些行为属于处分不动产，需要办理登记？A.买卖B.互换C.赠与D.抵押[答案]ABCD[解析]买卖、互换、赠与导致所有权转移，抵押设立担保物权，均属于不动产权利变动，需要办理登记。68.不动产登记机构在审核登记申请时，可以采取哪些方式？A.查阅登记资料B.查看不动产现状C.询问申请人D.要求补充材料[答案]ABCD[解析]登记机构在审核过程中，可以查阅档案、实地查看、询问申请人，如发现材料不全可要求补充。69.下列关于地役权的表述，正确的有（）。A.地役权是按照合同设立的B.地役权是从权利C.地役权不得单独转让D.地役权不得单独抵押[答案]ABCD[解析]地役权是基于合同产生的用益物权，是从权利，从属于需役地。地役权不得单独转让、抵押，需随需役地一并转让、抵押。70.因人民法院判决导致不动产物权变动的，自（）时发生效力。A.判决生效B.判决作出C.送达当事人D.执行完毕[答案]A[解析]《民法典》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。71.下列关于不动产登记信息共享的表述，正确的有（）。A.国土资源主管部门应当建立统一的不动产登记信息管理基础平台B.不动产登记信息管理基础平台应当与国家统一的信息平台实现对接C.登记信息应当实时共享D.交易信息应当实时共享[答案]ABC[解析]《不动产登记暂行条例》第二十三、二十四条规定了信息平台建设和共享。交易信息主要由住建部门管理，不直接由登记机构实时共享交易信息，而是通过部门间协同。72.办理不动产注销登记的情形包括（）。A.不动产灭失的B.权利人放弃不动产权利的C.不动产权利期限届满的D.因司法判决导致权利消灭的[答案]ABCD[解析]以上均为导致不动产权利消灭，需要办理注销登记的情形。73.下列关于不动产登记簿的保管，说法正确的有（）。A.应当永久保存B.纸质登记簿应当配备安全设施C.电子登记簿应当异地备份D.可以定期销毁[答案]ABC[解析]《不动产登记暂行条例》第九条规定，不动产登记簿应当永久保存。D项错误。74.申请人申请登记时，对提交材料的真实性负责。下列哪些属于虚假材料？A.伪造的身份证B.伪造的买卖合同C.他人名下的房产证D.复印件与原件不符的材料[答案]ABC[解析]A、B、C均属于虚假材料。D项如果只是复印件模糊但内容真实，不算虚假材料；如果内容篡改，则属于虚假。通常ABC明显属于虚假。75.不动产登记机构工作人员在履行职责时，不得有哪些行为？A.索取财物B.要求购买指定产品C.不按规定受理申请D.泄露登记信息[答案]ABCD[解析]《不动产登记暂行条例》第三十条规定的禁止性行为。76.下列关于集体土地所有权的表述，正确的有（）。A.属于本集体成员集体所有B.由村民小组行使所有权C.由村民委员会行使所有权D.由乡镇集体经济组织行使所有权[答案]ABCD[解析]《民法典》第二百六十二条规定，对于集体所有的土地...分别属于下列农民集体所有：（一）村农民集体所有，由村民委员会或者集体经济组织代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。77.申请不动产更正登记，需要提交的材料包括（）。A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.证明登记簿记载错误的材料D.不动产权属证书[答案]ABCD[解析]以上均为申请更正登记所需的材料。78.下列关于建筑物区分所有权中共有部分的说法，正确的有（）。A.电梯属于共有部分B.走廊属于共有部分C.小区绿地属于共有部分D.业主的专有部分属于共有部分[答案]ABC[解析]电梯、走廊、绿地（城镇公共绿地除外）属于共有部分。专有部分不属于共有部分。79.不动产登记机构在办理登记时，发现申请登记的不动产存在查封登记的，应当（）。A.不予办理B.办理登记，但注明查封情况C.告知申请人并办理D.暂缓登记[答案]A[解析]不动产被查封期间，限制办理处分登记，登记机构应当不予办理转移、抵押等处分登记。80.下列关于居住权的表述，正确的有（）。A.居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权B.居住权不得转让、继承C.设立居住权应当向登记机构申请登记D.居住权自登记时设立[答案]ABCD[解析]《民法典》第十四章关于居住权的规定。居住权是用益物权，不得转让继承，设立需登记，自登记时设立。三、判断题81.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一律自记载于不动产登记簿时发生效力。[答案]错误[解析]《民法典》第二百零九条规定，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。如继承、法院判决等非基于法律行为的物权变动，不以登记为生效要件。82.不动产登记簿是物权归属和内容的根据。[答案]正确[解析]《民法典》第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。83.异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人可以处分该不动产，但需告知买受人。[答案]错误[解析]《民法典》第二百二十条第二款规定，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人处分该不动产的，除非受让人同意（注：民法典并未明确禁止处分，但实务中为避免风险，登记机构往往暂缓或限制处分；且异议登记旨在阻断登记公信力，若处分则可能面临风险）。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人处分该不动产申请登记的，不动产登记机构应当暂缓办理。因此，并非可以随意处分。84.预告登记失效后，申请人就同一事项再次申请预告登记的，不动产登记机构不予受理。[答案]错误[解析]这是异议登记的规定。预告登记失效后，如果债权未消灭且具备条件，申请人可以再次申请预告登记。85.因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，但处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。[答案]正确[解析]《民法典》第二百三十条、第二百三十二条。86.不动产登记费可以按照不动产的面积收取。[答案]错误[解析]《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记费按按件收取，不得按面积、体积或价款比例收取。87.建设用地使用权自登记时设立。[答案]正确[解析]《民法典》第三百四十九条规定，建设用地使用权的设立应当向登记机构申请登记，建设用地使用权自登记时设立。88.地役权自合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。[答案]正确[解析]《民法典》第三百七十四条。89.业主对建筑物专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。[答案]正确[解析]《民法典》第二百七十一条。90.不动产登记机构不得要求对不动产进行评估。[答案]正确[解析]《不动产登记暂行条例》第二十一条规定，不动产登记机构不得要求对不动产进行评估。91.已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。[答案]正确[解析]《民法典》第三百六十五条。92.抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人。[答案]正确[解析]《民法典》第四百零六条规定，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。93.不动产登记资料可以随意复制、传播。[答案]错误[解析]不动产登记资料涉及个人隐私和商业秘密，查询和复制有严格限制，不得随意传播。94.任何单位和个人，只要缴纳费用，都可以查询他人的不动产登记资料。[答案]错误[解析]查询不动产登记资料必须符合《不动产登记暂行条例》规定的条件（权利人、利害关系人、有关国家机关），并非只要缴费即可查询。95.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起10个工作日内办结。[答案]错误[解析]《不动产登记暂行条例》规定是30个工作日内。96.共有不动产的登记，应当注明共有性质。[答案]正确[解析]《不动产登记暂行条例实施细则》第十条。97.房屋买卖合同生效，房屋所有权即发生转移。[答案]错误[解析]房屋买卖合同生效产生债权效力，房屋所有权转移需经登记才发生物权效力。98.不动产登记机构工作人员与登记申请有利害关系的，应当回避。[答案]正确[解析]《不动产登记暂行条例》第十二条。99.土地承包经营权人有权在承包地上从事农业生产经营。[答案]正确[解析]《民法典》第三百三十一条。100.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正登记的，登记机构应当予以更正。[答案]正确[解析]《民法典》第二百二十条。四、案例分析题101.案例一：甲房地产开发公司通过出让方式取得A地块的建设用地使用权，并在该地块上开发建设了“幸福家园”小区。2023年5月1日，小区竣工验收合格。5月10日，甲公司申请办理了房屋所有权首次登记，取得了整栋楼的大产权证。2023年6月1日，甲公司与乙签订了《商品房买卖合同》，将小区1号楼101室出售给乙，合同约定总价款200万元，乙在签订合同时支付首付60万元，余款办理按揭贷款。6月5日，乙向不动产登记机构申请了预告登记。2023年7月1日，乙向银行贷款140万元，甲公司作为阶段性担保人。银行与乙办理了预购商品房抵押权预告登记。2023年8月1日，甲公司因资金周转困难，擅自将1号楼101室又出售给不知情的丙，并收取了丙全款200万元。8月5日，甲公司向丙出具了购房发票，并试图协助丙办理转移登记。2023年9月1日，乙按约付清了全部房款（含贷款到账），甲公司向乙交付了房屋。9月10日，乙申请将预告登记转为正式的房屋所有权转移登记。此时，不动产登记机构在审核时发现了上述情况。问题：(1)乙对1号楼101室是否拥有所有权？何时拥有？(2)甲公司将房屋出售给丙的行为是否有效？丙能否取得房屋所有权？(3)银行的预购商品房抵押权预告登记有何作用？(4)不动产登记机构应当如何处理乙的转移登记申请？[答案与解析](1)乙在2023年9月10日申请办理转移登记并记载于登记簿后拥有所有权。在此之前，乙虽然办理了预告登记，但预告登记仅具有保全效力，并不直接导致物权变动。乙享有的是要求甲公司履行合同、办理过户的请求权。(2)甲公司与丙签订的买卖合同原则上有效（甲公司无权处分不影响合同效力，民法典597条），但由于乙已经办理了预告登记，根据《民法典》第二百二十一条，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，丙无法取得房屋所有权。(3)银行的预购商品房抵押权预告登记是为了保全将来抵押权的设立。当乙办理房屋所有权转移登记（本登记）时，银行可据此申请转为正式的抵押权登记。若预告登记失效，银行可能面临抵押权无法设立的风险。(4)不动产登记机构应当为乙办理转移登记。因为乙的预告登记仍然有效，且具备办理本登记的条件（已付清房款、已交付）。登记机构应核实预告登记情况，在办理转移登记的同时，将该房屋登记在乙名下，并注销原预告登记。对于甲公司擅自出售给丙的行为，属于合同纠纷，不影响登记机构对乙合法申请的办理。102.案例二：张三与李四系夫妻，共有房屋一套，产权证上记载为张三、李四共有，未注明共有性质（视为共同共有）。2023年3月，张三未征得李四同意，擅自与王五签订房屋买卖合同，将房屋以300万元价格出售给王五。王五不知道张三与李四是夫妻关系，也不知道李四不同意出售。王五支付了合理对价，并双方申请办理了转移登记。登记机构在审核时，发现申请材料中只有张三的签字，李四未到场，也未提供李四的同意书或公证委托书。但登记机构工作人员由于疏忽，未严格查验，直接为王五办理了过户登记，王五取得了不动产权证书。2023年6月，李四发现房屋被卖，遂向不动产登记机构提出异议，并提供了相关证明材料。问题：(1)张三与王五签订的房屋买卖合同效力如何？(2)王五是否取得了房屋所有权？为什么？(3)李四应当如何维护自己的权益？(4)不动产登记机构在此次登记中是否存在过错？应承担什么责任？[答案与解析](1)合同有效。根据《民法典》第五百九十七条，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。无权处分不影响合同效力。(2)王五取得了房屋所有权。虽然张三属于无权处分（共同共有需全体同意），但王五符合善意取得的构成要件：善意（不知道李四不同意）、合理价格（300万元）、已办理登记。根据《民法典》第三百一十一条，王五善意取得该房屋所有权。(3)李四可以向张三请求赔偿损失。因为张三擅自处分共有财产，侵害了李四的共有权益。由于王五已善意取得所有权，李四无法追回房屋物权。(4)存在过错。登记机构在办理共有不动产转移登记时，应当查验共有人是否共同申请。工作人员疏忽大意，导致错误登记。根据《民法典》第二百二十二条，因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿