物业工程管理课件

物业工程管理

一般情况下，建筑面积在5万平方米以上的大楼，物业管理公司替大厦业主管理的固定资产就约达千万元以上，这些固定资产除了房产以外，主要是电梯、中央空调、发电机组、消防控制中心，当然还有通风、照明和进出大厦的监控系统等，对它们的维护和保养，是物业管理公司的主要任务之一。第一节房屋修缮管理一、房屋维修与房屋维修管理的概念和特点1.什么叫房屋维修

房屋维修有广义和狭义之分。狭义的房屋维修仅指对房屋的养护和修缮；广义的房屋维修则包括对房屋的养护、修缮和改建。2.房屋维修管理的概念房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求、对企业所经营管理的房产进行日常维护修缮技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。

3.房屋维修管理的特点

1）具有复杂性的特点

2）具有计划性的持点

3）具有技术要求高的特点4.房屋维修管理的原则

1）“经济、合理、安全、实用”的原则

2）“区别对待”原则

3）“服务”原则二、房屋维修管理的内容(一)房屋完损等级分类

1．房屋结构分类(详细内容见概论151页)我国房屋结构可分为四类七等(1)钢筋混凝土结构(2)砖混结构一等(3)砖混结构二等(4)砖木结构一等(5)砖木结构二等(6)砖木结构三等(7)简易结构2．房屋完损等级分类

1）完好房。完好房是指正规房屋，其结构构件完好，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全，管道通畅，现状良好，使用正常。虽有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁，但不影响居住安全和正常使用，经过小修即可恢复的房屋。豪华型客厅2）基本完好房。基本完好房是指房屋结构基本完好牢固、少量构部件有稍超允许值的轻微损坏，但已稳定。屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别部件零件有影响使用的破损，但通过维修可恢复使用功能的房屋。

3）一般损坏房。一般损坏房是指房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或者化，强度不足，屋面或板缝局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫电、照明、管线等器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。4）严重损坏房。严重损坏房是指严重失修的房屋，部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂，变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏雨，设备院日不齐全，管道严重堵塞、水卫电、照明、管线器具和零件残缺及严重损毁，需要局部整修、更新等大修的房屋。

5）危险房。危险房是指房屋承重构件已届危险构件，主体构件强度严重不足，稳定性很差，丧失承载能力，随时有倒塌的可能，采用局部加固修理仍不能保证安全的房屋，已丧失维修价值的房屋，因结构严重损坏需要拆除、翻修的整幢房屋。遵义市高坪镇/兴隆小学/需解决的问题：修建厕所51平方米，需资金2.55万元。建围墙、堡坎、校门，场地硬化、购置篮球架等需5万元。共计资金7.55万元。湖南娄底陕西靖边县城豪楼林立乡村教室成危房陕西靖边中学大门这是总投资超过4000万元、总面积16724平方米的靖边县委、县政府办公大楼

陕西省靖边县中山涧乡中心幼儿园的孩子们在危房里上课燕山水库移民

(二)危险房屋的评定与解危办法1．制订划分危险房的标准

(1)整幢危房。它是指房屋构件大部分均有不同程度的损坏，已危及整幢房屋的安全，整幢房屋随时有倒塌的可能、无维修价值。

(2)局部危房。它是指房屋构件大部分结构尚好，只有局部结构损坏，一旦发生事故，对整幢房屋无太大影响。只要排除局部危险，就可继续安全使用。

(3)危险点。它是指房屋某个承重构件或某项设施损坏，但对整幢房屋末构成直接威胁。

2．建立危险房屋鉴定机构，组织鉴定物业管理企业要设立房屋安全鉴定机构，依据有关鉴定标准，按照有关规定，根据受理申请．开展初始调查、现场查勘、检测验算、论证定性和签发鉴定文书等程序。在掌握测算数据、科学论证分析基础上，确认房屋建筑质量及安全可靠程度。

3．确定解危办法，并监督检查排险情况

三、房屋维修施工管理

（一）申请用户填写物业名称：

位置：

住户姓名

电话：

故障与要求维修内容：

要求维修时间：

物业管理公司填写检查后的故障信息：任务落实：工作要求：完成时间：完成情况：完成评价；无法完成的原因批准人（二）房屋维修施工管理的程序和方法

1．制订房屋修缮设计方案以房屋勘察鉴定为依据，充分听取业主意见，使维修方案更合理可行。规模较小的维修工程，物业管理企业可自行组织设计；较大的维修工程必须由具有设计资质证书单位承担。2．落实房屋维修施工任务根据物业管理企业的年度维修计划和月度、季度施工作业计划落实施工任务。

3．进行施工组织与准备施工组织与准备是开工前、在组织、技术、经济、劳动力和物质等方面进行全面安排的一项综合性组织工作。根据工程量大小和工程难易等具体情况分别对大型维修工程编制施工组织设计，对一般维修工程编制施工方案，对小型维修工程编制施工说明。(1)维修施工组织准备的主要内容①勘察施工现场，了解包括电缆电机及煤气、供暖和给排水等地下管网及走向，安置好需搬迁的住用户，接通水电源并平整好场地。②准备好经批准的维修工程设计方案和施工方案及图纸。③落实资金、劳动力计划。④材料及构件等进入现场并保证供应，确保连续施工。(2)大型维修工程施工组织设计约程序和内容施工组织设计是指导施工准备和组织施工的全面性技术经济文件。组成大型维修工程施工组织设计的最基本骨架和最主要部分是维修施工总方案、施工总进度和施工总平面团。编制施工组织设计的程序和具体内容是：①了解和熟悉维修工程概况。包括维修工程地点、名称、工程规模、维修内容、工期、预算费用等。②确定施工方案。根据维修设计图纸、划分施工阶段，选择施工技术要求高、难度大、工程占用时间长和劳动力消耗多的分部分项工程为主体，确定施工方案。正确选择施工机械和各种预制构件的加工方案、确定冬雨季施工技术和保证维修施工质量和安全的技术措施。③制定施工进度和工程概预算。根据施工设计方案和资金、劳动力、材料供应情况等，制订施工进度计划和工程概预算。④确定施工现场总平面团。施工现场总平面图是指导大型维修工程现场施工的平面空间的施工部置方案。(3)一般维修工程施工方案的内容①工程概况。②重要分部分顷工程的主要施工方法及冬雨季施工技术措施和既保证维修质量又安全节约的技术措施。③单位工程形象化施工进度计划。④施工现场平面图。(4)小型维修工程施工说明小型维修工程施工说明主要包括工程概况、维修性质和内容、维修预算造价、安全质量技术措施、旧料利用和材料工具的配置等内容。4．进行维修工程施工过程管理管理的主要内容是：第一，经常检查督促施工计划和工程方案的执行情况，进行人力物力平衡调度；第二，组织材料运输供应，确保施工连续。5．进行维修工程竣工验收管理房屋维修工程完工后必须符合房屋交验条件和质量检验评定标准，才能办理竣工验收手续。物业管理企业对维修工程质量检验评定，应深入施工现场，采用多种检测手段和科学方法才能实现。一般房屋维修工程质量验收检查可归纳为看、模、敲、照、靠、吊、量、套等八种检查方法。房屋维修竣工验收管理还包括对竣工图纸的收集整理保存管理。四、房屋维修工程的分类(一)小修工程小修工程亦称零星工程或养护工程，是指物业管理企业为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复的预防性养护工程。(二)中修工程中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。这类工程工地比较集中，项目较小而工程量比较多，有周期性，适用于一般损坏房屋，其一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的20％以下。经过中修后的房屋70％以上要符合基本完好或完好标准房的要求。(三)大修工程大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备(包括上、下水通风取暖等)的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装，以保证其基本完好或完好的工程。这类工程具有工程地点集中、项目齐全，具有整体性的特点。其费用是该房屋同类结构新建造价的25%以上。房屋大修工程一般都与房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合进行的。经大修后的房屋，一般都要求达到基本完好或完好房的标准。(四)翻修工程翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。这类工程具有投资大、工期长的特点。由于翻修工程可尽量利用原房屋构件和旧料，因此其费用应低于该房屋同类结构的新建造价。一般翻修后的房屋必须达到完好房屋的标准。(五)综合维修工程综合维修工程是指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的成片维修和为改变片(幢)房屋面貌而进行的维修工程。也就是大修、中修、小修一次性应修尽修(全项目修理)的工程。这类维修工程应根据各地情况、条件、考虑一些特殊要求，如抗震、防灾、防风、防火等，在维修中一并解决。综合维修工程的费用应是该片(幢)房屋同类结构新建造价的20％以上，其竣工面积和数量在统计时可不单独列出，可计入大修工程项目中，经过综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的标准。第二节房屋设备管理

房屋设备是房屋建筑内部附属设备的简称。它是构成房屋建筑实体的有机组成部分，房屋要实现价值和使用价值，都离不开水、电、煤等附属设备。一、房屋设备分类

(一)房屋建筑卫生设备

1．给排水设备系统房屋给排水设备系统是指房屋建筑内部附属设备中各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设备总称。它包括房屋给水设备和房屋徘水设备及房屋热水供应设备。

房屋排水设备是指用来排除生产、生活污水和屋面雨雪水的设备，它包括排水管道系统、通气管系统、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。按所徘放污(废)水的性质又可分为生活排水管道、工业废水管道和室内雨水管道。房屋热水供应设备是指房屋建筑内部附属设备中热水供应部分，它包括加热设备、储存设备(主要指热水箱)、供热水管道、各种循环管道和热水表、疏水器、自动温度调节器、减压阀和伸缩器及自然补偿管道等一系列器材和附件。2．房屋卫生设备房屋卫生设备指房屋建筑内部附属设备中的卫生部分，包括浴缸、水盆、小便池、抽水马桶、面盆等，

3．房屋消防设备房屋消防设备是指房屋建筑内附属设备中的消防装置部分，包括喷淋系统、消防栓、灭火机、灭火瓶、消防龙头、消防泵和配套的消防设备，如烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明等。4．房屋供暖、供冷相通风设备系统它包括房屋供暖设备、供冷设备、通风设备。房屋供暖设备是指房屋设各中用来供暖的部分，可分为热水供暖和蒸汽供暖设备。包括锅炉、蒸汽喷射器、壁炉、鼓风机、水汀片、回龙泵和室外供暖管道、散热器、辐射板等设备，此外还有包括膨胀水箱、去污器等热水供暖设备和各种立管和干管等的蒸汽供暖设备系统。房屋供冷设备是指房屋建筑内附属设备中，可以使空气流动、给房屋住(用)者带来凉爽感觉的设备部分，包括冷气机、深并泵空调机、电扇、冷却塔、回龙泵等设备。房屋通风设备是指房屋建筑内附属设备中的通风部分，它包括通风机、排气和一些净化除尘的设备等。(二)房屋建筑电气工程设备

1．房屋供电及照明设备它是指房屋建筑内附属设备中的供电照明部分。它包括高压开关(户外型为负荷开关，户内型为漏电保护自动开关)、变压器、各种温控仪表、计量仪表、低压配电柜、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、总开关、照明器等。2．房屋弱电设备它是指房屋建筑内附属设备中的弱电设备部分，包括广播设备、电信设备、共用感线、电视系统设备、电脑设备等。

3．房屋运输设备它是指房屋建筑内附属设备中载运人或物品的设备，包括电梯和自动扶梯、它们是房屋建筑中主要的垂直运输设备。(1)电梯。电梯一般由传动设备、升降设备、安全设备和控制设备组成。电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。按速度可分为速度在2m／s以上的高速电梯、速度在1.5m／s以上的快速电梯和速度在1m／S以上的低速电梯，目前大多数住宅客梯选用低速电梯，少数超高层住宅选用快速电梯。(2)自动扶梯。自动扶梯主要是用于相邻楼层的人流输送，可以在很小空间运送大量人员，常用于大型商场、酒店和娱乐场所及机场、火车站等。自动扶梯在构造上与电梯有些相似，但在许多方面比电梯简单，它一般由驱动装置、运动装置和支撑装置组成。4．房屋防雷及接地装置防雷装置的一般要求。一般建筑物的防雷设施要求装有避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。二、房屋设备管理的内容和制度（一）房屋设备管理的内容不同的房屋设备有不同的特点各不相同。一般包括以下内容：

1．房屋设备的基础资料管理

(1)设备原始资料档案管理。设备在接管后均应建立原始资料档案。这类档案主要有：验收文件，包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装因与建筑结构图、使用维搀说明、遗留问题处理协议与会议记要等。建立设备卡片，应记录有关设备的各项明细资料、如房屋设备类别、编号、名称、规格、技术特征、附属物所在地点、建造年份、开始使用日期、中间停用日期、原值和预计使用年限、预提大修更新基金、进行大修理次数和日期、报废清理情况等等。房屋设备卡片格式见表10—1。(2)重要设备维修资料档案管理。它包括以下内容：①报修单。每次维修填写的报修单，每月统计一次，每季装订一次，物业维修管理部门负责保管以备存查。②运行记录。值班人员填写的设备运行记录每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由物业管理企业设备运行管理部门保管好以备存查。③检查记录。平时进行的设备检查记录，由管理部门统一保管。④运行月报。管理部门每月上报一次运行情况总结，每年装订一次以备存查。⑤考评材料。定期或不定期检查记录奖罚情况、先进班组、个人事迹材料，每年归纳汇总一次并装订保存。⑥技术革新资料。设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由设备管理部门汇总存查。2．房屋设备的运行管理房屋设备的运行管理的主要内容是建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求(标准)及文明安全运行的管理．并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其中设备安全管理，除了加强设备安全检查相对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制和对住(用)户进行安全教育，向住(用)户宣传一些危险设备(电梯)的安全使用知识。3．房屋设备的维修管理房屋设备的维修管理是指根据设备的性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求、对设备进行日常养护和维修、更新。（二）房屋设备管理的制度

1．接管验收制度

2．预防性计划维修保养制度

(1)确定维修保养的类别、等级、周期与内容。(分周保养、半年保养、一年保养三个保养等级)；中修、大修、专项修理和更新改造的周期与内容。

(2)制订设备维修保养要求。

(3)实施预防性计划维修保养制度、并进行监督检查。分期、分批、分项下达给维修管理人员相设备操作使用人员实施，并进行监督和检查。3．值班制度

(1)房屋设备值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要必须有符合条件的人替岗并交代离岗时间、去向。

(2)密切注意设备运行状态，按时巡查做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现和解决处理事故隐患。

(3)接到请修通知，及时通知、安排有关人员抢修、急修。

(4)不得随意调换值班岗位，就餐实行轮换制。4．交接班制度搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施。其具体内容是：(1)值班人员做好交接班前工作，包括按巡查表认真仔细巡查，发现问题及时解决，当班问题尽量不留给下一班并做好记录和环境卫生工作。

(2)接班人员提前15分钟时间上岗接班，清查了解所上班次，办理好交接班手续。

(3)值班人员办完交接班手续方可下班，若接班人员因故未到，值班人员应