财富的巨人纳税的侏儒

财富的巨人砂箱的侏建

一揭开房地产商一夜暴富留下税收黑洞

近几年由于国内房价持续上涨，房地产业已位居国十大暴利行业之

首，据某市物价局公布该市商品房的社会平均成本，该市开发商的利润

率平均约为50%,最低的约20%,最高的超过90%,房地产业已成为国

民经济诸行业中崛起速度最快产生亿万富翁最多的暴利行业，我们从公

开的财富年榜上看每每不乏房地产企业的老总，可是在纳税上，房地产

企业却是纳税的“侏儒”，而且一年比一年“矮”，拿中国纳税500强

排行榜就不难发现，房地产企业无缘纳税榜，恰恰相反在税务局公布的

纳税人欠税名册中却有房地产企业，而且这些企业占了欠税总额的五成

以上。这样的排次显然与人们印象中的房地产的火爆场景、房地产大佬

的形象是不相配的，可见地产企业的财富与纳税及不相称。从我们进行

的房地产企业专项检查情况看，这些企业往往采取少结转收入、收入不

入帐、不按期结算项目成本、多计成本费用和利用关联关系转移利润等

手段，达到迟缴、少缴、甚至不缴税收的目的，本文试图房通过剖析几

个地产企业偷税漏税的“黑招”，提出加强征收管理，加强税务检查等

措施来遏止房地产企业偷税漏税。

一、涉案纳税人的基本情况。

A公司于2002年5月注册，主要从事房地产开发、销售，营业税按

预售收入的5%征收。A公司2002年10月受让一块土地，总面积为

106137.06平方米，她价总额30094935元，A公司在该地块上开发的楼

盘，该项目于2003年6月取得预售许可证，A公司在2005年5月与上

海B公司签署房屋代理销售协议，同年6月改由上海C限公司代理销售，

房屋销售发票由A公司开具，销售方式采用超底价限额分成的包销方式,

超底价限额分成的部分，全部作为支付给C公司的销售代理费用在“销

售费用”中列支，该项目到目前为止还没完工，该楼盘于2004年5月

31日取得一期大产证，2005年11月29日取得二期大产证。2006年3

月，税务稽查人员对该公司进行日常检查。A限公司营业税按预售收入

的5%征收，城市建设维护税按营业税的5%征收，教育费附加按营业税

的3%征收，河道工程修建维护管理费按营业税的1%征收。

从取得的A公司资产负责表和损益表中有关数据计算分析，该公司

预售收入没有少缴或漏缴营业税及附加，A公司营业税和土地增值税等

方面申报缴纳的情况况基本正常，A公司2003年至2005年各度该公司

主要财务会计和税收数据如下：

已缴企业经营成本企业所得税

年度经营收入经营成本销售费用利润总额销售费

所得税率用率税黄率

2003年83379490.0068041581.004067566.006081402l.(X)2006863.0081.60%0.48%2.41%

2004年152989457.00152989457.0017667147.00283693.00120848.0081.16%11.55%0.08%

2005年85436429.0085436429.0010974300.005442164.001722825.0072.74%12.85%2.02%

合计321805376.00306467467.0032709013.0066539878.003850536.0095.23%10.16%1.19%

从以上数据分析不难看出A公司销售费用率逐年呈上升趋势，从

2003年的0.48%上升到2005年的12.85%,而企业所得税负率逐年下降

从2003年的2.41%下降到2005年的2.02%,2004年度企业所得税负率

明显低2004于其余年度，只有0.08%,经营成本率与2003年和2004

年经营成本率明显大于2005年的经营成本率，根据掌握的与房地产相

关的税收政策，和房地产行业普通存在的问题，主要在开发成本和期间

费用方面的情况，A公司在企业所得税方面可能存在问题，而企业所得

税方面存在问题的主要会计科目在销售费用、经营成本和开发成本之

中，因此，拟定初步的检查方案、方向和方法，我们从销售的计算方法、

支付方式和原始凭证的取得，以及开发成本的分摊结转方法方面着手，

开展了深入仔细的检查，检查其真实性和合法性。

二、基本案情及主要作案手段和我们采用的检查方法。

接案后，我们着手从CITAS中查阅了该公司的纳税基本情况，以及

从征管税务所提供的情况，然后熟悉与房地产相关的税收政策，从掌握

的资产负责表和损益表中有关数据计算分析，该公司预售收入没有少缴

或漏缴营业税及附加，根据已经掌握的房地产行业普通存在的问题，主

要在开发成本和期间费用方面的情况，拟定初步的检查方案、方向和方

法，主要从其主营业务成本和开发成本入手，检查其真实性和合法性。

在对该公司的开发成本中检查时发现，该项目支出内容较多，数额

较大，共计发生开发成本28710多万元，其中甲方自己采购水泥、钢材、

黄沙、石子等建筑材料2000万元，土地成本2600万元。在具体检查过

程中，我们采用了逆查的方法，首先检查了该公司的资产负债表、损益

表和企业所得税汇缴清算表，然后检查了该公司的会计明细账，发现该

公司开发成本科目列支有异常，涉及到了企业所得税方面的问题，所以

着重对该公司的开发成本和主营业务成本及相关会计科目进行了详细

检查，通过对该公司会计记帐凭证及原始凭据的仔细检查，发现该公司

在企业界所得税方面存在多结转主营业务成本、未取得销售发票而支付

销售代理费，以失控发票和假发票入账、固定资产入成本和白条入账扣

除企业所得税应纳税所得额等问题。

（一）、针对该公司2004的主营业务成本可能有多估现象，稽查人

员重点抽查了该公司的开发成本、开发产品和经营成本等会计科目，该

公司2003、2004、2005年度开发成本借方发生额分别为85184808.04、

120802990,50.61543803.47元，到2005©末余额仅为34223152.44

元，各年度开发成本结转到开发产品的金额为68041581.32、

124672773.30、62149231.90元，各年度开发产品结转到经营成本的金

额为68041581.32、124672773.30、62149231.90元，预计2006年尚有

1957万元开发成本需要发生，该公司共计发生开发成本2871016021.90

元，2003年至2005年已经结转开发成本2548635861.42元，占全部开

发成本88.77%,该公司2003年至2005年共计预售各类房产

1026151.75M2,在建的计划面积21224M2,其中商铺15286M2,住宅

5938M2,已经预售各类房产面积占全部面积的比率为82.8617225%,该

公司的开发成本应采用已完工产品与在建产品之间的比率进行分例，按

照这个比率2003年至2005年应结转开发成本237897332.77元，多结

转16966253.65元。

从该公司提供的房地产销售清单和在检查中了解掌握的资料看，该

公司前期预售的多层住宅居多，从2005开始小高层的预售和多层住宅

的预售面积相当，至2005年底未预售的商铺为15286和住宅5938多平

方米，占全部建筑面积的17.14%左右，从建筑材料成本、建筑施工难度

等综合因素考虑，商铺的开发成本应当大于普通住宅，但是该公司2003

年至2005年已经分摊开发成本占全部发生成本的88.77%,显然上述这

种分摊方法是不尽合理的，根据配比原则和财务数据确定的要求，将上

述16966253.65元顺序转入并沉淀至2006年的开发成本之中，由未预

售的商铺承担，上述事项应在税务机关作出税务决定后，由企业自行进

行账户处理。

（二）、在检查过程中，发现该公司的销售代理费是根据销售协议书

约定的时间进度分别计算结转，公司经营成本是按房产预售面积乘以预

算单位成本确定，预算单位成本是按照预算单位成本，根据市场变动因

素进行调整，而不是根据开发成本科目中实际发生的费用进行准确计

算。

针对销售代理费明显有偏高的情况，稽查人员对该公司提供的房产

销售合同进行了仔细地的研究、分析，发现A公司与B公司签订的房产

销售协议书第二条中注明代理方式为独家包销，具体为双方根据房屋建

造地区的房地产市场价格按不同的房屋类型商定一个销售基价和一个

最高封顶价，实际销售价格超过销售基价但不超过最高封顶价部份由K

公司获得，如果实际销售价格低于销售基价，其中低于基价的差额部份

由K公司承担，如果实际销售价格高于最高封顶价，其高于封顶价的部

份双方各享受50%,上述协议后来改由C公司按原条款执行，从上述协

议的具体条款和实际执行的结果看，这是一种代理销售方式，并不是包

销行为。

于是稽查人员对该公司的“销售费用”科目进行了深入、详细地检

查，发现J公司2003年到2005年根据协议书约定的时间进度分别计算

结转销售代理费4067566.40元、17667146.74元、10974300.71元，

上述销售费用32709013.21元中，该公司从2003年到2005年实际收到

开具发票并支付款项23000000.00元，到2005年12月31日止，尚有

9709012.47元未支付，C公司也未开具发票，A公司也没有在2005年

度的企业所得税汇缴清算予以调增纳税所得额。

还发现该公司2004年销售费用中有提前入账的现象，该年度中将销

售代理公司2005年度开具的发票提前在2004年中入账，具体内容是在

2004年12月31日第11号转帐记帐凭证中反映，该公司取得的销售公

司在2005年度的开具发票65份，金额10561400.00元，其中C公司开

具的上海市服务业统一发票共54份，其中开票日期是2005年1月10

日的有7份，金额6601400.00元，2005年10月26日的有4份，金额

3960000.00元，还有在未取得任何有效凭证的情况下，在销售费用中列

支，金额为707146.00元，以上两项合计11268546.00元，已扣减了度

的企业所得税应税所得额，少缴了2004年度的企业所得税3718620.18

7Co

（三）有不合法凭据入账现象。

1、我们根据该公司的自行采购水泥、钢材、黄沙、石子等建筑材

料的情况，对明细账开发成本中建筑材料账页进行查看，发现一笔用现

金支付且数额较大的数据，翻出记账凭据发现，该公司购进水泥、黄沙

等建材，取得的九份由上海诸章贸易有限公司开具的普通发票，金额82

万多元，这九份发票上所盖的发票专用章编号是310227XXXXXXXXX,从

发票的票面看与正式发票有些异样，于是对该业务产生了怀疑，要求该

公司对上述业务进行说明，并提供相应的脸收凭据，该公司在说明过程

中无法说清楚货物的采购地点、货物的规格型号、送货的车号、工地上

的验收人员，以及磅码脸收凭据等具体细节，初步判断上述业务有虚假

的可能性。事后我们到主管的税务局核实，该局没有税务登记证号码为

310XXXXXXXXXXXX单位名称为上海诸章贸易有限公司的企业，证明上述

发票和业务是虚假的。

2、我们在与该公司有关人员对话时了解到，该项目刚开始建造时

的建筑商是上海XX水利建筑工程公司，后来由于在建筑工地施工的建

筑方水电工付某突然病发猝死，在事故处理过程中由于看法和意见大统

一，所以项目建设方与承建商的矛盾由此激化，并中止了建筑合同，该

项目由另一家建筑公司承建。我们对该公司与XX水利建筑工程公的往

来账发生了兴趣，经检查发现开发成本中该公司与XX水利在结算工程

款有90万元白条，由于双方发生经济纠纷所以未能取得正式发票。

3、我们在与该公司有关人员对话时了解到，该公司的财务人员原

来是国有粮食企业的会计，虽然会计工龄已二十多年，但是只有助理会

计师职称，对房地产开发企业会计制度略懂一点但不内行，所以我们对

管理费用进行了检查，发现该公司以银行存款支付美能达复印机及工作

台壹套，金额11800.00元，该项支出管理费用中，扣减了企业所得税

所得额。

4、我们在检查该公司供电安装费用明细账时发现，从上海XX工

贸发展有限公司购进电表一批，取得一份由该公司开具的商业统一发

票，发票号码为00-9875936,金额84000.00元，该公司税号为

310XXXXXXXXXXXX,根据该公司提供的房屋销售清单，如果是每户安装

一只那么也用不了这么多，所以对这笔业务也产生了怀疑，后我们到主

管税务局核实，该公司已被列为非正常户一年以上，于2003年9月26

日注销，出售的发票未能全部收回。这份发票虽是真票，但该票没向主

管税务机关申报纳税，属于失控发票；

三、税务行政处理、处罚结果。

对A公司多结转开发成本16966253.65元根据《企业所得税扣除办

法》（国税发（2000）84文）第四条第（五）款税前扣除的确认一般应遵

循合理性原则，即纳税人可扣除费用的计算和分配方法应符合一般的经

营常规和会计惯例，追缴企业所得税5598863.70元；

对A公司至2005年12月31日止尚有9709012.47元未支付的销售

代理费根据《企业所得税扣除办法》（国税发[2000]84文）第三条“纳

税人申报的扣除要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经

实际发生的适当凭据；合法是指符合国家税收规定，其他法规规定与税

收法规规定不一致的，以税收法规规定为准”之规定，追缴企业所得税

3243574.12元；

对该公司以假发票金额、购复印机、取得失控发票和未取得正式发

票金额等四项税务违法违章事实，造成少缴纳企业所得税465523.22元

的事实，根据沪财企一（1996）123号文市局《关于企业所得税若干问

题的通知》第十六条第三项规定和《企业所得税暂行条例》及其《实施

细则》的规定，企业所得税前扣除费用原则上都应据实扣除，追缴企业

所得税465523.22元。

对A公司2004年销售费用中有提前入账和无合法凭证入账的计金

额11268546.00元，少缴了2004年度的企业所得税3718620.18元的事

实，根据《中华人民共和税收征收管理法》第三十二条规定，加收滞纳

金572667.51元，。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，

对A公司上述行为查补企业所得税款元百分之五十的罚款计232761.61

■7Q,0

以上查补税款滞纳金及罚款合计1011339.17元

四、检查分析及案件反映出的税收政策、税收征管薄弱环节等相

关问题及税务检查建议。

1、在激烈的市场竞争中，企业为了生存，通过经营理念及经营方

式的创新、转变，以求达到经营效益的最大化，也给我们的税收征管工

作带来了新课题，作为税务主管机关，也应该深入的研究这个行业的特

点和税务违法行为的规律，制定相应的应对措施。房地产企业有非常特

殊的行业特点，房地产企业的经营流程大致是审批、立项、招标建没、

销售、物业管理。审批手续烦琐，时间较长，费用支出环节多，必须认

真分析研究，才能解剖税收漏洞。

2、加强典型案例宣传，震慑违法犯罪。通过典型案例宣传，总结

经脸，剖析作案手段，举一反三，为预防及有效打击此类案件提供借鉴，

加强对此类房地产开发企业的税收宣传、辅导，使其熟悉税收业务，增

强税收法制观念和依法纳税意识。房地产开发企业是一个项目一个公

司，当项目结束后公司也就不存在了，所以公司经营时间一般较短，企

业财务会计并不固定，故其财务会计核算质量难以保证，所以建议这类

纳税人进行系统的财务、税务培训后，再办理购买发票等税务事宜。

3、对房地产开发企业进行调查，建立房地产开发信息库，包括房

地产项目性质、销售单价、土建安装成本、土地成本、配套设施成a等

房地产开发要素，供各税务所参照执行。

4、各税务机关应加强对相关各岗位人员识别发票真伪的培训，掌

握识别发票真伪的技巧，加强失控企业的追查力度，对失控企业特别是

纳税人持有发票走逃失控的，要迅速与工商公安等相关部门联系，对相

关人员进行监控，把国家损失减少到最小，采取有效措施防止这些行为

再次发生。

5、加大制假贩假的力度，要拿出全国抗击非典的力度，从社会的

最基层开始对伪造发票的据点进行排摸踩点侦察，确准后对伪造发票的

印刷机、切纸机、普通发票模板等作案工具进行没收，对涉案人员进行

严厉的刑事处罚，坚决消灭作案犯罪的土壤。非法出售发票主要售至建

材、钢材、装璜、各类批零市场等处。非法购票人员为达到不缴或少缴

税款的目的，在交易时开具非法购买的各类发票或直接入账，导致国家

税收大量流失，严重破坏了税收环境和经济秩序。因此，在适当时，要

对部分行业开展普通发票专项检查。

6、制订法规减少现金交易，大力推广通过银行支票或信用卡结算，

在检查过程中发现，上述问题的交易绝大多数是采用现金支付方式，造

成经济交易情节的模糊性，所以国家要严格规定使用现金交易，超过现

金交易限额的一律作废。加快金税工程建设，把所有的有效票据纳入系

统中，加速稽核比对时间。注意检查“现金”和“银行存款”科目，特

别是大额的现金增、减变化。这些业务如果是虚假的，一般会涉及少计

收入或者多列成本。此时要注意追查资金来源渠道，要多翻看凭证，要

看日期和数字是否奇异、是否违背常理。

7、注意多从政府部门调查取证，包括房屋的立项、规划、质量检

脸、竣工交付、房屋面积测绘、办理产权证、土地使用证等一系列问题，

涉及到政府的多个部门。加强和上述部门的合作，有时可以得到意想不

到的效果，注意到建筑施工企业调查取证，其中建筑施工合同非常关键。

因为工程成本占房地产开发的很大比重。有的房地产企业为了加大成本

或者少计收入，而编造假合同。

8、测算房屋的开发成本。开发成本主要由土地成本、建筑成区和

政府收取的费用三大快组成。其中土地成本和政府费用时相对规定的。

而土建成本主要是由人工成本和材料成本组成，就某一个地区来说，人

工成本和材料成本差异不会太大，所以，只要测算出土建成本，再加上

土地成本和政府收取的费用就基本上可以确定房屋的单位成本。只要企

业结转的的单位销售成本与测算的单位成本相差太大，就应当注意深入

检查。

9、作为税务检查人员，在检查房地产企业时，要注重外调内查，外

调要与主管税务所沟通纳税信息，到房产管理部门收集开发信息，到建

设主管部门收集有关信息，注意分析利用各种资料。要收集纳税人的基

本信息，要了解纳税人的机构组成，是否有关联机构，有几个分支机构；

有几个开发项目，要收集开发项目的基本信息，开发项目名称、总投

资，资金来源；开发商品类型是商业店铺还是商品住宅，有无其他应税

建筑物或其他商品；开工时间、竣工时间、销售时间；销售方式是自售

还是代售还是其他销售；征用土地面积，实际利用土地面积、未开发面

积；建筑面积，已销面积，未销面积；销售平均价格、平均成本、平均

利润；预收帐款情况，是否预售，要实地检查，审查销售平面图，要审

查销售业绩，结合实地观察情况作好记录。内查要检查帐务资料，要求

纳税人提供完整的纳税资料包括帐本、报表和发票，还要提供项目立项

书、与建筑商的合同协议、与客户的合同协议，与政府机关的交纳的各

种税费，从收入、成本、费用、税金等审核，确保国家税款及时、足额

的入库。

10、建立健全协调配合机制。税收违法犯罪是一种特殊的经济犯罪，

其作案手段有很强的专业性、技术性、隐蔽性。由于税务机关不具有留

滞权、搜查权等刑事执法权，单靠自身的力量，不仅在查处重大案件中

会遇到重重阻力，还容易打草惊蛇，贻误战