重庆龙湖地下车库优化研究

模到达项目总规模的20-25%,车库建造成本占项目总目前有关车位大小的政策要求：■设计规范中，对微车位有明确的尺寸要求；■在重庆，无对小车、微车百分比的明确要求。经与规划局沟通，回复是可做微车位，但不宜太多。实际操作是20%--常见两厢车尺寸表常见两厢车尺寸表国家信息中心统计，两厢车在基本型乘用车中的销售百分比已经占到40%。在2023年，这个百分比还将扩国家信息中心统计，两厢车在基本型乘用车中的销售百分比已经占到40%。在2023年，这个百分比还将扩车型尺寸(长/宽/高)Polo3916/1650/1465骊威4178/1690/1565富康4071/1702/1425骐达4250/1695/1535标志2063873/1673/1435轴距小型车+微型车的组合——利用好多种柱网和边角空间。能够适应多种柱网尺寸。车位设计控制尺寸：车位设计控制尺寸：垂直停车：2400x5300(小),2200x4500(微)平行停车：2400x6000(小),2200x5500(微)小型车单车位面积约35-38m²个，最经济柱网为7.8x8.1米；微型车面积约25-28m²个，最经济柱网为7.2x7.3米。(注：柱大小按600x600计)/小/垂小/垂按重庆规划管理条例：住宅每100平米配车位0.6个，公建每100平米配车位0.7个，单车位以35平米计，以部分地上停车做补充，车库面积将占到总面积的25-30%。也就是说，车库建造成本将占总建造成本的30%左微车位的综合单车位面积约为25平/个，如将车库总车位的30%变为小车位，车库面积将降低10%,车库降低成本将占到总建造成本的2-3%。据粗算，以一种一般住宅项目为例，假设所得税率25%,在有土地增值税的情况下，每降低1元建造成本能够增长约0.46元的净利润；如无土地增值税，則每降低1元建造成本可增长约0.75元的净利润。○取消商区车库后的沿街商业，利用建筑后退道路的间距，在后期改做地面停车，约100个，满足商业需要。商区车库地面停车位地面停车位在洋房区公共车库小型车+微型车的组合，在不增长面积的情况案例二MOCO中心车库8600m2,17层，4号楼为住宅，面积52023m²,45层；后3号楼、4号楼功能互换，调整为3号楼为住宅，面积11000m²,25层，4号楼为写字楼，35层，面积46000m²,造成车位配置提升，需增长59个停车位。4号楼2号楼1号楼案例二MOCO中心车库24000,总车位数869个。平均单车位面积27.8m²/个。虽然合适的车位配比，有利于提升小区品质，但从收益角度讲：1.车位价格和成本基本打平，多做车位将冲淡销售利润率；2.车位往往在交房后才销售，这将降低内部收益率。有关车位配比，政府有要求，但不假思索就按要求配，有问题。高端业态(别墅、洋房)低端业态(小户型)---不够(户均2辆车，甚至更多)---多了(大多使用公共交通)---需综合平衡(商业少了，soho多了)我们应综合利用各业态的车位配比，既满足实际需求，也满足政府要求。·别墅：每户2辆+访客车位·洋房：每户1.2~1.5辆住宅每100平米0.6个业态户均建筑面积户均车位政府要求户均车位高端(东桥郡联排)220m²/户2辆1.3辆高端(悠山郡洋房)137m2/户1.2辆0.9辆低端(MOCO小户型)65m2/户尽量少0.4辆后工项目商区：持有商业24万平米，其上后工项目商区：持有商业24万平米，其上按政府原则，应建车位2880个；其中商业我们以为，车位数和等级应向商业倾斜，我们以为，车位数和等级应向商业倾斜，同步降低SOHO区车位数和等级。(北城天街12万平米，700个车位，经常爆满。)结论：综合性项目，应根据不同业态对车结论：综合性项目，应根据不同业态对车位需求，合理分布车位数和车位等级。龙湖产品的配置原则，是与客户需求匹配的。市场良种味的顿群徐链续数每配当市场徘海传变为疲软时，市场疲软时，客群我修降祗场定儒求茁抵而变高的配置，将成为项目的承担，带来销售和收益的压力。55559533百资思店器总55559533百资思店器总■多业态项目，车位配比应向高端业态倾斜。低端业态按政府最低原■项目修建性详细规划报建、方案报建时的技巧性处理由此相当主要，以便为后期可能的调整留下空间：地下车库面积合适多写；地下车位数量按最低要求写。■随时回忆待建车库是否符合预期市场需求，不符合则调整。案例一悠山郡三期车库优化一：调整到每户1个。·高层调整到政府原则。·车库由最初设计的62300平米，降低到40000平米左右。(含洋房赠予地下室)·节省当期成本支付约3000万。悠山郡三期总平面图案例二睿城车库组合拳实现车库面积优化措施一：到每户1.2个。增长车位，补齐报建车位数。取消商区地下车库，降低车库面积约3000平米。节省成本450万。影响车库层高的4个原因：·车库管线综合·车库自然通风排烟·应首先满足高效停车要求·可有效降低梁高·大幅降低构造含钢量·直接降低顶板侧壁防水面积·可有效降低设备层高度200左右·使车库管线整齐、富有逻辑美·防止混乱交叉造成净高不够·可有效降低高度400左右·降低设备安装成本、运营成本覆土1500,机械通风，不做管线综合；覆土1500,机械通风，不做管线综合；净高2200+管线900~1000+梁1000~1200通过优化通过优化柱距7米，覆土900,自然通风情况下的车库层高情况柱距7米，覆土900,自然通风情况下的车库层高情况柱距8米，覆土1200,机械通风情况下的车库层柱距8米，覆土1200,机械通风情况下的车库层高情况覆土厚度对绿地率计算的影响(重庆市):种植土层深度指种植土的实际深度，不涉及架空平台屋顶板、防水层和排水层构造厚度，其中防水层和排水层总厚度一般按30厘米计算。详细按下列方法折算抵冲：1.种植土层深度不小于1.5米的，按实际植物种植面积的100%抵冲集中绿化面积；2.种植土层深度不小于1.0米、不不小于1.5米的，按实际植物种植面积的60%抵冲集中绿化面积；3.种植土层深度不小于0.4米、不不小于1.0米的，按实际植物种植面积的20%抵冲集中绿化面积。室内地坪与车库构造顶板高差对景观的影响：600高差：高大乔木种植现土球，下凹水体难做，难塑造地形，室内外高差处理困难，土层内不能走重力管。对景观设计的限制很大，基本只能中间一条路，两边起坡堆土种树。参照项目：蓝湖郡湖东3组图，蓝湖香颂。1000高差：可少许塑造地形，高大乔木基本不现土球，土层可走短距重力管。景观设计有一定空间。参照项目：东桥郡，江与城别墅。1500高差：塑造地形易，土层可走重力管。景观设计有充分发挥空参照项目：水晶郦城，紫都城。不同覆土厚度对单层车库构造成本的影响单层纯地下车库含钢量、砼含量(仅供参考)层高(m)含钢量(kg/m²)砼含量(m³/m²)含钢量(kg/m²)砼含量(m³/m²)含钢量(kg/m²)砼含量(m³/m²)含钢量(kg/m²)砼含量(m³/m²)注：1.柱距5400≤L≤8000(主要柱距为8000mm)。2.砼等级为C30。3.含钢量中，HPB235占20%,HRB335占15%,冷轧带肋钢筋、HRB400占655.包括挡土墙的含砼量和含钢量，不包括地基处理的含砼量和含钢量。6.假定地基为非岩石地基，独立/条形基础，无抗浮需求，无基础■覆土1米与覆土1.5米比较，钢含量节省■覆土1米与覆土1.5米比较，钢含量节省20%,约16kg/m²,每平米土建造价降低70-80元。■层高每降低100,每平米土建造价降低8-10元。1、至少节省400左右层高，构造成本降低30~40元/平米，约占车库土建成本2.5%;2、节省机械排风排烟系统，设备成本降低约12元/平米，约占车库土建成本0.8%;且节省了后期设备运营维护费用；3、减小住宅地下室和地下车库之间的高差，优化室内空间。东桥郡室内外高差300,入户平东桥郡室内外高差300,入户平顺以便。悠山郡合院地下室高差1800,需经过室内楼梯入户。管线综合可有效降低设备层高度：MOCOMOCO中心设备层，规矩、高效2、别墅集中车库，应尽量合理布置排烟井(口),案例一睿城车库·顶板开洞，变大车库为若干小车库，变机