项目申请报告

某大厦项目申请报告PAGEPAGE2营口某股份有限公司某大厦项目申请报告营口某股份有限公司二0一一年六月

目录第一章项目申报单位情况…………………1第二章拟建项目情况……2第三章建设用地与相关规划……………11第四章资源利用和能源耗用分析…………19第五章生态环境影响分析………………27第六章经济和社会效益分析…34第七章结论与建议……………68项目申报单位情况开发商简况营口某股份有限公司是营口南部地区崛起的房地产业新秀，奉行“规范、尊重、共赢”的经营理念，以“专业、高效、和谐”为管理方向。公司注册资金雄厚，现有各类人才40多人，技术设施先进，管理制度健全，公司主营房地产开发、物业管理、房地产咨询服务等多个相关行业。投资商简况公司隶属于中国某集团，集团产业涉及金融与投资、物流、贸易、房地产、机械制造、低碳能源、高新技术研发、文化产业等领域，将为“营口某大厦”的实施提供雄厚的资金后盾，搭建起坚实的工作平台。拟建项目情况公司现开发的“营口某大厦”总建筑面积18万平方米，项目计划总投资9亿多元。该项目位于营口沿海产业基地两湖公园北部中心区域，属于营口沿海产业基地的商业核心区，其北面与产业基地管委会大楼和营口市委大楼相临；周边不仅环境得天独厚，且集住宅、行政办公、文化娱乐、商业地产、中小学等教育机构于一体的政治、商业、文化的中心区蜮，是新区不可多得的商业金融用地；建成后将成为营口南部地区地标性建筑。俯视图 建设用地与相关规划第一节用地情况营口某股份有限公司于2011年2月22日在营口市土地储备交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得该地块（土地编号2011A-6），用地性质为商业用地。项目用地位于营口沿海产业基地核心地段，北临新联大街，南临商务区南街，西侧隔市政东路与市政广场相望，环境条件和地理位置极其优越。项目拟设下列业态：A栋为5A甲级写字楼，B栋为五星级酒店，C、D栋为高级公寓。裙房部分为：酒店配套设施及商业；其中裙房四角为金融机构，沿庭院内廊为精品街模式。项目位置图如下：第二节项目总体规划总体规划详见总平图，如下：第三节各项经济指标数据：营口某大厦技术经济指标总用地面积2.658891ha总建筑面积188655.47㎡楼号层建筑面积层数建筑面积分项面积总面积单位塔楼A1336.612229405.42122968.12158492.91㎡塔楼B1336.612432078.64㎡塔楼C1336.612229405.42㎡塔楼D1336.612432078.64㎡裙房11775.209833.2410875.24332483.6833034.79㎡连廊、柱廊551.111551.11㎡变电室1000.0011000.001500.00㎡消防泵放300.001300.00㎡水泵房200.001200.00㎡机房990.001990.00990.00㎡地下一层15081.28115081.2830162.5630162.56㎡地下二层15081.28115081.28㎡高度100m容积率5.96-建筑密度46.36%-绿化率16.68%-停车泊位数768个地上214个地下一层225个地下二层329个第四节建筑设计设计单位该项目将聘请某建文设计有限公司负责设计工作。北京某建文建筑设计有限公司是国家建筑部所属设计甲级、规划设计乙级资质的股份制设计公司，拥有职员300余人，国家注册建筑师、结构工程师、国家注册城市规划师及海归设计师等经营人才超过数百人。公司在新加坡、杭州和西安等地设有分公司。公司业务范围涵盖城市规划与城市设计、居住区规划与居住建筑设计、大型公共建筑设计、大学校园规划与学校建筑设计、室外园林与环境设计、室内装饰装修等领域。北京某建筑建文建筑设计有限公司控股公司—北京某工程股份有限公司，隶属国家建设部，拥有工程总承包甲级、工程咨询甲级、市政工程实际甲级，环境专项治理甲级、建筑工程设计甲级、工程监理甲级、工程造价咨询甲级、市政公用行业（风景园林）乙级等资质，公司业务遍布全国各地。作为首都北京发展建设最快的大型设计公司之一，北京某建文建筑设计有限公司将会为某大厦的设计提供更好、更快、更高、更新的专业技术服务。网址:联系方式：E-mail：xuh@地址：北京海淀区北三环西路43号北京青云国际研发中心A座一层邮编：100038二、设计依据1.建设方提供的地块图及相关资料；2.现行国家有关规范。三、方案总体构思设计理念与目标：追求建筑精致性的同时体现出建筑所特有的金融建筑的气质；使建筑成为所在区域的标志性建筑。四、建筑设计建筑篇（一）规划设计说明1.场地现状和周边环境概况项目用地位于营口沿海产业基地核心地段，北临新联大街，南临商务区南街，西侧隔市政东路与市政广场相望，环境条件和地理位置极其优越。2.环境与绿化设计分析项目用地西侧为产业基地市政中心广场，西南与中心景观湖面相望，环境优美。3.交通设计人行出入口分别设在西侧、北侧和南侧；车行出入口分别设在西北侧和东南侧；静态交通采用地下停车与地面临时停车相结合的方式。地面沿建筑用地四周设室外停车场。地块设消防及辅助环路，保证了各功能区之间联系，同时使地块与城市路网顺畅连接，建立了与城市交通体系的有机联系。（二）建筑设计说明平面布局、功能分析地上建筑群由酒店区，办公区和商业区等组成，共有三层裙房和四座100米高塔楼。办公区为北侧的A,C塔以及之间的裙房，办公区主入口大厅设在A,C塔中间的裙房处，办公区裙房首层，二层为银行，大堂以及部分办公配套的商业如咖啡茶座等,三层为会议区，四至二十五层为写字楼。酒店区为南侧的B,D塔和B,D塔之间的裙房以及A,B塔之间的裙房，酒店主入口大厅设在B,D塔中间的裙房处，A,B塔中间的裙楼为酒店次入口大厅，酒店区裙房的首层为大堂及咖啡茶座等，二三层为酒店配套如游泳，SPA，餐厅，会议等，四至二十七层为酒店标准间。商业区为首层沿街的店铺以及办公区二层的精品店。塔楼标准层平面每部分设置一组核心筒交通空间，办公使用空间和酒店标准间沿周边布局，位置均好，满足多种公司规模使用需求。地下建筑群共二层，为车库以及酒店配套功能。空间构成及剖面设计建筑裙楼共三层，层高分别为5.1米、4.2米和4.2米；北侧两座塔楼22层，层高3.75米，建筑高度100米；南侧两座塔楼24层，层高3.4米，建筑高度100米。地下二层，层高分别为4.8米，3.9米。立面设计整体建筑意向追求一种简约风格下的古典韵味，其裙房部分采用深色的石材衬托出建筑的稳重大方，高层部分相对浅色的石材的选用配以良好视觉穿透性的高性能玻璃，立面结合比例优美的方窗和精致的竖向线条组合，勾勒出建筑纯净挺拔的体量轮廓，强调了的建筑识别性和在地段中的标志性。使本建筑与周边建筑共同形成明确的城市空间界面，不对区域环境秩序产生破坏。同时简洁的方窗和竖向线条用也突出了建筑的行业属性。设计标准考虑到本项目位置显耀，办公区按照5A甲级写字楼标准设计，要求如下：（1）垂直交通系统应有足够的客梯及服务梯，5A甲级办公楼电梯按照每4000-5000平米一部配置，每栋塔楼约配置7部客梯，两部服务梯（其中一部兼做消防梯），侯梯时间不大于40秒。写字楼大堂部分应宽敞高大，挑高在两层或以上，大堂至少配备两部自动扶梯及两部垂直梯。办公室室内净高在2.7米以上。每个塔楼标准层建筑面积为1300平方米,办公面积总计28600平方米，使用率应大于70%。按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位，每栋写字楼约需200辆左右。装修：产品外立面与装修风格协调统一，外立面采用高档次建材如高标准大理石，铝板，玻璃幕墙等；公共部分地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯；公共部分墙面为大理石、高级墙纸或高级墙面漆；电梯厅为不锈钢、大理石等。卫生洁具：知名国际品牌。临近应有供员工方便使用的员工餐厅，会议，票务，邮局，银行，酒店等配套服务设施。结构篇一、设计依据1.现行国家有关规范。二、结构选型塔楼部分地上主体为框架核心筒结构，裙房部分为框架结构。所有地面建筑的地下部分均连成整片，地下共两层，框架结构。基础为桩筏基础或复合地基基础（视地勘结果而定）。设计标准建筑安全等级二级，设计使用年限50年，建筑抗震设防类别丙类，建筑抗震等级二级（视场地类别而定）。电气篇设计标准按5A甲级办公楼标准，办公和商业部分需配置如下系统：1.变配电系统；2.电力系统；3.照明系统；4.防雷接地系统；5.火灾自动报警及联动控制系统；6.语音和计算机的综合布线系统；7.室内移动通信覆盖系统；8.有线电视及卫星接收系统；9.广播系统；10.会议系统；11.建筑设备管理系统12.安全技术防范系统(二)．酒店部分需配置如下系统：1.变配电系统；2.电力系统；3.照明系统；4.防雷接地系统；5.火灾自动报警及联动控制系统；6.语音和计算机的综合布线系统；7.室内移动通信覆盖系统；8.有线电视及卫星接收系统；9.广播系统；10.会议系统；11.信息引导及发布系统12.建筑设备管理系统13.安全技术防范系统14.信息化应用系统暖通篇设计标准按5A甲级写字楼标准设计，本项目需要配置如下系统：1.空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上.2.通风防排烟系统：满足国家规范要求.给排水篇设计标准按5A甲级写字楼标准设计，本项目需要配置如下系统：给水、热水系统：中水系统：根据当地要求待定。消防系统：排水系统：雨水系统：资源利用和能源耗用分析第一节项目所在地能源供应状况

该住宅小区地处开发区南部新城区中心，电力、地热等能源状况可以满足近期项目开发建设的需要。在资源使用上，计划电力资源使用本地电网的电力供应；水源使用城市建设的市政供水系统供水；如城市给水管网的建设滞后则采用打井方式抽取地下水。

第二节拟建项目的能源消耗种类和数量

拟建项目消耗能源的种类主要有：自来水资源、地下水资源、电力资源、通讯资源等“五通一平”范围内的资源。

各类资源消耗数量约为：自来水资源主要用于建设过程中的生活用水和施工用水，数量约为6万余方水，地下水资源主要用于水源热泵系统，循环利用不浪费水资源，电力资源主要用于生活区用电和施工用电，用电数量大致为8.5万余度电。

第三节符合能耗标准情况

本项目从能源利用上尽量采用成型的技术和工艺，并大力提倡新技术和新材料的应用，能够保证建筑耗能符合节能规范和标准的要求，达到城市建设的耗能标准

第四节

资源开发及综合利用分析

一、资源开发方案——地下水、地热资源开发

1、开发新技术的原因

在本项目的开发建设过程中拟对地热资源进行开发，主要原因如下：在以往常规的建设项目中采暖系统大多采用燃煤锅炉房或燃油锅炉房，对燃料来说是个极大的浪费，为了节约资源，本项目准备在冬季供热和夏季制冷方面采用水源热泵系统，利用地下同深度水温的稳定通过板式换热器等设备调整温差，使各住户的温度基本保持恒定。

2、优势

深井回灌的水源热泵系统优点：不浪费地下水资源，在用一口深井抽取地下水的同时利用二口以上的深井进行地下水回灌；地下水温相对稳定，在加热和制冷过程中相对节省能源；主要系统设置在地下，不占用地表面积。

3、系统组成及工作原理

水源热泵系统的系统组成是由末端（室内空气处理末端等）系统、水源中央空调主机（水源热泵）系统和水源水系统组成。其工作原理为通过一口深井抽取深层地下水时入板式换热交换器，与楼内循环水系统的水换热后，再通过一口或二口深井排到地下（考虑到回灌难度大），因二个深井的距离一般不大于100m，故不会引起地下水位下降造成沉降，同时抽水和排水井可以互换，防止抽水泵的堵塞。

二、资源利用方案

本项目的建设规模较大，在建设过程中所用资源很多，具体资源利用情况如下

1、水资源的利用

在水资源利用上主要有二个方面，一是项目建设过程中临时使用的水源，主要指打井抽取地表浅层地下水；二是在项目建设完成后在采暖和空调方面使用的地下水资源。

地表浅层地下水资源的利用：在项目开工前将项目的临时使用水源接驳到城市的自来水管网，用于临时生活用水。项目建设的施工用水主要包括混凝土工程施工用水和养护用水、砌体工程的施工用水和养护用水、装饰工程的施工用水和养护用水等。

地下水资源的利用：在项目建设过程中采用的新技术水源热泵系统将常年使用地下水资源，但在资源的使用上可以说是取水于地下、还水于地下，不浪费地下水资源。

2、钢材和钢制脚手管

在工程建设过程中钢材主要使用I级、II级圆钢和螺纹钢，根据本工程规模按80kg/㎡，共计使用钢材1008t。

钢材的采购根据本地区情况主要使用鞍钢生产的钢材。

作为脚手架使用材料的钢管，由施工单位自行准备。

3、木材和竹胶模板

在工程建设过程中木材主要用建筑工程脚手架系统及模板系统的支撑，而竹胶模板主要用于混凝土结构的基础、梁、板、墙和柱等部位。

木材的采购按照就地取材的原则进行采购，采购地主要集中在营口地区。竹胶模板的使用廊坊产的竹胶模板。

4、水泥

本项目使用的水泥主要为R32.5标号的水泥，使用品牌为当地天瑞水泥，生产的水泥和大连产的大水水泥。

5、砂石等地产材料

砂石等地产材料本着就地取材料的原则在本地区购买。

第五节、资源节约措施

1、钢材方面的节约措施

在本项目的建设过程中将使用大量的钢材，为了保证节约建筑成本，故拟采用如下措施进行控制：

1）I级钢筋的Φ6和Φ8钢筋在使用前进行冷拉调直，严格控制冷拉伸长率，可节约2%-3%的钢材使用量。

2）各期工程项目的钢筋均在现场进行统一的套裁下料，以减少钢筋料头的损失，同时钢筋料头尽量用于钢筋混凝土工程的钢筋保护层控制支座和模板的定位支撑。

3）在钢筋竖向连接上采用电渣压力焊和水平连接的直螺纹接头技术，减少钢筋接头的搭接损耗。

4）住宅楼板中的细钢筋通过设计部门改为冷轧扭钢筋，可节约钢筋30-35%。

2、木材方面的节约措施

1）本工程为节约木材，加快模板周转，本工程在设计垂直支撑时采用快拆体系，同时在混凝土中掺入早强减水剂，提高混凝土早期强度；

2）整体现浇板施工时采用国内较为流行的覆塑竹胶模板，其特点是模板单块面积大，成活质量好，周转方便，周转次数多。

3、水泥方面节约措施

1）混凝土施工中将加入高效减水剂，可节约水泥3～5%，同时还可以提高混凝土的早期强度；

2）混凝土和抹灰砂浆施工中可通过试验室试配提供掺入粉煤灰的施工配合比，抹灰砂浆中可掺入一定比例的磨细粉煤灰，既可替代部分水泥，还可充当部分骨料，既提高砂浆的稠度，又可提高砂浆的后期强度，达到节约水泥的目的。

4、能源节约措施

1）水源热泵技术的应用

采用水源热泵技术可以降低冬季采暖和夏季制冷成本，达到长期降低不可再生的能源消耗。具体能源消耗指标情况详见本文资源开发方案。

2）绿色环保墙体技术的应用

在本项目建设过程中拟大规模采用绿色环保墙体，通过围护、保温材料的精确选材及选择高档次装饰涂料以达到高效应用水源热泵采暖和制冷效果，降低墙体导热效果，并能增大居住的舒适度。

5、总结

通过对新技术的采用，本项目可以在很大程度上节约不可再生资源，降低资源的消耗及工程成本。

生态环境影响分析、

1、尽量使用较为先进的、噪声较小的施工设备。

2、合理安排施工计划，避免高噪声设备同时开启。

3、建筑场地周边按规定设置标准围栏，实行封闭施工。

4、按规定使用预拌混凝土，在施工起尘区要洒水，场地内施工道路要硬化。

5、建筑工地的粉状材料应采取有效的抑尘措施，对可能产生扬尘的建筑材料应禁止露天堆放。

6、施工工地道路要铺设渣石路面，工地出入口处要设置清除车辆泥土的设施，严禁车辆夹带泥土驶入市区或主要交通干道。

7、运输残土等固体废物和建筑材料的车辆要遮盖毡布，经过居民区和进入施工现场时要限速行使，尽量减少二次扬尘。

8、禁止使用三毡四油等建筑防水材料，必须采用国家推广的新型建筑防水材料。

9、对于运输车辆、施工机械产生的尾气应控制其尾气达标排放。此外，施工工地做饭不得使用煤，应使用清洁能源，以防止烟气对周围环境造成污染。

10、避免在雨季进行基础施工。

11、生活污水和施工排水不得随意排放，不得流入施工场地外。施工排水不得直排入下水管网，应设简易沉淀池，以防止水质污染及堵塞下水道。

12、加强对施工场地雨水的排除。

13、本工程回填土应尽量采用本工程施工过程所产生的土方，以减少剩余残土量。

14、建筑残土及建筑垃圾按照市政府部门的有关规定送至指定地点统一处理。

15、小区建成后，应搞好绿化建设，加强绿化管理，提高绿化水平。可有效的吸附空气尘埃，涵养水源，净化大气质量。努力营造一个良好的生态环境。经济和社会效益分析经济效益分析本项目预计投入9亿元人民币，企业自有资金6.3亿元，银行贷款2.7亿元；全部物业除酒店为自持外，其余大部分为销售，其中写字楼及公寓楼按8000元/㎡*90000㎡=7.2亿元，裙房部分：10000元/㎡*30000㎡=3亿元，预计将产生销售收入10.2亿元。社会效益分析：社会效应本项目作为房地产开发有着正反两方面的社会效应。积极方面主要有：一是提升了营口城市形象，完善了城市中心交通建设，疏缓了交通压务，并为周边商业配套了大量的停车场；二是通过引进外来开发房地产项目全面提高了当地产开发水平；三是通过甲级设计院的设计和创新理念，可更好地美化城市，提升城市规划水平。消极方面主要有：短期内干扰当地居民的生活和休闲需求等。、社会评价社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析，项