房地产 -2026年4月长三角核心五城商品住宅市场月报-上海、杭州、合肥、南京、苏州

2026年4月，长三角核心五城（上海、杭州、合肥、南京、苏州）商品住宅市场呈现“土地分化加剧、新房同比修复延续、二手韧性凸显”的整体特征，市场进入“金三银四”成交窗口尾声，量价表现因城而异，结构性分化持续固化。受供地节奏调整与需求季节性变化双重影响，五城在土地热度、新房去化与二手成交等维度均呈现显著分土地市场：五城涉宅用地成交总建筑面积207.36万平方米，较3月环比有所回升。溢价率两极分化加剧，杭州以33.47%的高溢价率持续领跑，上海溢价率回升至10.08%，南京、合肥维持低位，苏州则全部以底价成交，凸显房企拿地聚焦核心城市新建商品住宅市场：核心五城商品住宅供应面积187.93万平方米，整体呈现“环比修复、价格普涨”特征。苏州、合肥、南京成交面积同比正增长，上海与杭州环比修复明显；五城成交均价环比全面上行，结构性改善带动均价中枢上移。库存层面，杭州、合肥去化周期处10-12个月合理区间，上海居中，南京、苏州去化周期分别达25.7个存量商品住宅市场：上海、南京、苏州、杭州四城二手住宅成交面积合计497.18万平方米，呈现“量升价跌、底部企稳”特征。四城成交面积同比均正增长，成交均价同比降幅均超8%；四城二手住宅成交面积占住房交易总量的75%，占绝对主体地位，存量市场对市场情绪的风向标价值持续凸显。1.供求表现：成交阶段性回补，价格同比承压随着年度供地计划逐步落地，4月长三角区域涉宅用地供应总建筑面积401.32万平方米，环比下降1.5%，同比下降30.0%；成交总建筑面积458.43万平方米，环比上涨13.7%，同比下降30.2%；成交楼板价9553元/平方米，环比下降5.4%，同比下降8.7%。供求两端延续“控增量、优供给”主线。2.市场热度：平均溢价率创近12个月新高，底价成交仍为主流受杭州等高溢价地块拉动，4月长三角涉宅用地平均溢价率达11.4%，环比增长115.3%，同比下降28.6%，为近12个月峰值。但从整体市场结构看，底价成交仍是主流，非核心区域地块流拍风险依然存在，市场热度呈现极端分化态势。3.核心城市表现：热度分化加剧，房企聚焦核心板块优质地块4月，核心五城涉宅用地整体供应建面152.83万平方米，环比下降23.6%，同比下降37.2%；成交建面207.36万平方米，环比上涨102.9%，同比下降39.1%，整体呈现“成交回升、热度分化”的运行特征。供地节奏继续向核心城市核心板块倾斜，集中出让窗口期推动成交规模阶段性回补。上海：涉宅用地供应建面19.32万平方米，环比增长28.5%，同比下降15.2%；成交建面15.03万平方米，环比下降45.2%；成交楼板价47945元/平方米，环比基本持平，平均溢价率10.08%，核心地块竞争热度回升。杭州：涉宅用地供应建面60.2万平方米，环比增长3.6%，同比下降24.1%；成交建面58.10万平方米，环比增长412.8%，同比下降54.6%；成交楼板价21446元/平方米，平均溢价率33.47%，延续高热度，核心板块持续受追捧。南京：供应成交规模居五城首位。涉宅用地供应建面38.37万平方米，环比下降51.5%，同比下降64%；成交建面93.8万平方米，环比上涨233.4%，成交规模显著回补。楼板价7037元/平方米，环比下降26.6%，同比下降29.9%，溢价率0.89%，市场情绪偏审慎，地方城投仍是拿地主力。苏州：涉宅用地供应建面18.87万平方米，成交建面28.86万平方米，成交楼板价13436元/平方米，溢价率为0.0%，全部以底价成交。合肥：供应成交规模较小，底价成交主导，房企拿地意愿偏弱，土地市场维持低位从各城市涉宅用地成交总价来看，杭州滨江区襄七房单元FG04-R21-B22地块经127轮竞价，由华润置地以39.5亿元总价、楼面价41108元/平方米竞得，溢价率46.83%，成为4月全国土地市场总价地王。该地块占据滨江互联网产业核心地带（毗邻网易二期总部、阿里巴巴滨江园区等），容积率2.5、限高80米，深刻印证杭州核心板其次为上海徐汇区S031201单元xh290-09地块（长桥街道），吸引上海城投、招商蛇口、中海、建发&象屿、越秀、保利&西岸、华润置地、绿城、金茂&清能共9家房企或联合体参拍，经82轮竞价，最终由招商蛇口以总价33.00亿元竞得，成交楼面价87150元/平方米，溢价率25.00%。形成鲜明反差的是，同批次普陀光新A17B-01地块（中建八局&招商蛇口、底价30.29亿元）、金山新城3-02-01地块（金山滨海集团、底价8.80亿元）均仅1家房企报名并底价成交，“核心竞、外围底”的二元分化策略被进02.新建商品住宅市场1.供求表现：供应回补、成交修复、价格结构性回升1)长三角商品住宅整体运行特征4月长三角区域商品住宅全月新增供应262万平方米，环比下降1.7%，同比下降22.8%；成交372.67万平方米，环比增长2.2%，同比上涨0.4%。受供应结构影响，价格端表现有所回升。4月长三角商品住宅成交均价29523元/平方米，环比增长5.6%，同比增长3.3%。2)核心五城表现4月长三角核心五城新建商品住宅市场呈现“供应回补、成交修复、价格环比普涨”的总体特征，前期推盘后置释放叠加4月推盘，带动供求两端同步修复。供应端：五城商品住宅整体供应面积187.93万平方米，环比增长24.7%，同比下降4.8%。杭州以55.91万平方米领跑，显著高于其他城市。从环比表现看，合肥供应环比激增137.53%，南京、苏州环比增幅均超60%，呈现供应集中入市特征；上海供应环比大幅收缩32.41%，与其他城市形成鲜明反差。成交端：五城商品住宅整体成交面积199.35万平方米，环比增长10%，同比下降1.6%。杭州成交面积61.99万平方米居首，上海42.79万平方米次之。五城成交面积环比全部正增长，其中合肥涨幅最高达30.9%。同比维度，苏州涨幅最大为31.3%，上海、杭州同比仍负但环比保持正向修复。从供需匹配度看，杭州、上海成交高于供应，呈现供不应求格局；合肥、南京成交略高于供应，供需基本匹配；苏州成交低于供应，价格端：核心五城商品住宅整体成交均价39595元/平方米，环比上涨5.8%，同比上涨3.2%。结构性改善与中高端产品入市占比上升共同推动均价中枢抬升，五城成交均价环比全面上行，其中上海涨幅12.6%显著领先。城市价格同比涨幅呈现明显分化，合肥、苏州涨幅超15%，上海、杭州涨幅8%左右，南京为唯一负增长城市，下跌2.库存及去化周期：梯度分化格局固化，高库存风险凸显截至2026年4月末，核心五城库存规模整体小幅收缩，库存与去化周期呈现明显的第一梯队（健康区间）：杭州、合肥库存压力较小，去化周期分别为10.4个月、11.6个月，仍处于12个月以内的健康区间。其中杭州库存面积473.83万平方米，同比下降3.5%、环比下降4.0%，去化效率持续优于其他城市。第二梯队（压力凸显）：上海库存面积767.02万平方米，环比下降0.8%，同比增长5.5%，去化周期19.1个月，处于中等偏高水平。第三梯队（高库存风险）：南京、苏州去化压力相对突出，去化周期分别达25.7个月、30.1个月，反映短期内库存消化承压。3.项目表现：刚改项目主导面积榜，高端项目领跑金额榜成交面积TOP10项目中，杭州占据9席，显示出杭州市场在成交规模上的绝对优势。滨江兴耀·锦上观澜以近2万平方米的成交面积位居榜首，成交148套，成交金额达成交金额TOP10项目中，上海占据7席，杭州、苏州各1席，上海高端项目的市场主导力进一步强化。保利珺园以15.31亿元成交金额居榜首，成交均价117085元/平方米；陆家嘴太古源·源邸成交均价高达182670元/平方米，为榜单最高，凸显上海高端改善市场的强劲购买力与极致价格分层。开发商层面，央国企与头部混合所有制平台占据主导，华润置地、绿城中国、保利发展、招商蛇口等品牌房企集中度突出。03.存量商品住宅市场1.运行特征：量升价跌、底部企稳2026年4月长三角四城（上海、南京、苏州、杭州）二手住宅市场呈现“量升价跌、底部企稳”的运行特征。四城合计成交面积497.18万平方米，环比增长4.3%，同比增长15.2%。四城成交面积同比均实现正增长，成交均价同比仍延续下行，但环比降2.核心城市表现：上海、南京二手房价同比降幅收窄、环比小幅回升4月长三角核心四城二手住宅市场表现与城市基本面及政策利好程度高度相关，城上海：4月二手住宅成交面积217.18万平方米，环比下降6.5%，同比增长21.9%；成交套数25985套，成交规模较3月有小幅回落，但仍处于相对较高区间；成交均价35275元/平方米，同比下降14.2%，但环比增长2.5%，价格底部企稳信号确立。南京：4月二手住宅成交面积98.84万平方米，环比增长7.2%、同比增长9.0%；成交套数10384套，环比增长5.6%，同比增长7.6%，成交活跃度有所提升；成交均价20393元/平方米，同比下降11.61%，环比微升1.80%，价格底部修复特征明显。杭州：成交面积94.62万平方米，环比增长6.1%，同比增长13.0%；成交套数9467套，环比增长4.5%，同比增长12.5%；成交均价26087元/平方米，环比下降1.2%，同比下降12.31%，价格端继续小幅探底但成交规模保持稳健。苏州：成交面积86.54万平方米，环比增长37.6%，同比增长9.7%，成交活跃度阶段性回升；成交均价21794元/平方米，环比下降4.4%，同比下降13.5%，延续“以价换量”格局，环比降幅在四城中最大，但成交修复亦最显著。3.市场格局演变：二手主导格局持续固化4月四城新建商品住宅与二手住宅成交总面积约658.63万平方米，其中二手住宅成交面积占比约75%。从近3年走势看，二手住宅成交占比持续攀升，其主导地位持续固逐城来看，上海二手占比达84%居首，南京、苏州二手占比分别为76%、78%，杭州因新房供应规模较大、二手占比60%相对偏低但仍占主导。结构性来看，“卖新”链条修复推动二手成交持续放量，存量市场的活跃度直接影响新房改善型项目的承接能力，二手成交价格走势对市场情绪的风向标价值日益凸显。新房供应回补、二手成交放量、土地核心地块密集出让共同构成阶段性向好的市场基本面，受春季成交窗口接近尾声、5月小长假扰动等季节性因素影响，五城市场短期内或迎来量能温和回落，但同比修复趋势有望延续。城市间结构性分化将进一步固化，土地市场：核心板块热度延续。杭州土地市场持续高热格局或将延续，核心板块优质地块仍具备显著溢价空间；上海得益于核心地段地块投放，溢价率或维持回升态势；南京、苏州、合肥土地市场短期内仍以底价成交为主基调，溢价率难有实质性抬升。房企拿地聚焦核心城市核心板块的“安全资产”投资逻辑将进一步强化，土地市场的结构性分化或将持续固化。预计5月供地节奏将保持平稳，全国性头部房企与地方城投仍是新建商品住宅市场：随着政策传导效应延续、五一假期及二季度推盘高峰持续释放，