房地产开发与经营第8章

房地产融资第八章现代房地产业的融资体现了房地产业与商业银行机构、非银行金融机构以及资本市场的紧密关系。资金是企业的血液,它是一种稀缺资源,对于资本密集型的房地产企业来说,资金的重要程度是不言而喻的。本章从房地产融资的概念入手,分析了房地产融资的意义,并对房地产融资进行了分类;随后从房地产融资的资金来源、融资方式、融资成本以及运用融资策略来控制融资风险等角度出发,对房地产融资的一系列相关问题进行较为深入的探讨。目录CONTENTS房地产融资概论01房地产融资的资金来源02房地产融资的主要方式03房地产融资的成本管理04房地产融资的风险管理05PARTONE01PARTONE房地产融资概论和1.房地产融资的概念从广义上讲,房地产融资是指在房地产开发、流通及消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称,包括资金的筹集、运用和清算。从狭义上讲,房地产融资是房地产企业及房地产项目直接融资和间接融资的总和,包括房地产信贷及资本市场融资等。房地产开发企业的成功与否,不仅取决于土地资源的获取和房地产项目运作是否成功,在很大程度上还取决于房地产企业筹集资金能力和利用资金能力的高低。就房地产开发投资而言,开发商已经获得了开发建设用地的使用权,但如果缺乏筹集资金的能力,或者不能合理利用资金,结果可能造成流动资金匮乏及周转困难的局面,导致项目以失败告终。如果房地产企业无法获得金融机构贷款,则其投资能力将受到极大的限制。1.1房地产融资的概念及意义2.房地产融资的意义对于为房地产企业提供融资的金融机构而言,如果其拥有的资金不能及时融出,将会负担由于资金利息及资金闲置造成的损失,因此,针对房地产行业高收益和高风险的特点,金融机构在对比分析房地产项目的风险及收益性,通过抵押或担保措施控制风险后,将其资金投入综合收益高的房地产企业中,以获得较高的贷款利息收益,以及派生出的房地产企业存款及结算收益、按揭贷款及个人储蓄存款收益。从我国国情看,房地产行业是吸收金融机构信贷资金较多的行业,房地产开发商和投资者,是金融机构最大的客户群之一,优质房地产企业和优质房地产项目,是金融机构之间争夺的重要对象。1.1房地产融资的概念及意义1.2房地产融资的分类1.从融资主体看,房地产融资分为房地产企业融资和房地产项目融资01STEP02STEP房地产企业融资房地产企业融资是指房地产开发企业为了满足自身经营中产生的流动资金需求而进行的融资过程。房地产开发企业的融资,与正常经营性企业融资一样,是利用企业自身实力进行的融资,具有一般性特点。我国房地产开发企业的资金主要来源于房地产企业、股东或关联方的自身资金积累和传统的外源性融资方式。房地产项目融资房地产项目融资是针对具体房地产项目的融资,通过选择房地产项目、测算房地产项目的现金流融资成本、设计合理的融资结构,以达到满足房地产开发商具体项目融资需求的目的。由于房地产项目的资金渠道来源、项目类型及特点、融资环境及融资政策等的不同,房地产项目融资的方式也多种多样。房地产项目融资也可以在论证项目融资的可行性、融资需求后,采用直接融资或间接融资的方式,将资金投入项目中,项目投资方可获得对该房地产项目的收益权。1.2房地产融资的分类2.从房地产融资渠道看,房地产融资分为房地产直接融资和房地产间接融资01STEP02STEP房地产直接融资房地产直接融资是指房地产开发企业与拥有暂时闲置资金的单位(包括企业、机构和个人)相互之间直接进行协议融资,或者在金融市场上后者购买前者发行的有价证券,将货币资金提供给房地产开发企业使用,从而完成资金融通的过程。房地产直接融资的资金来源方式：商业信用融资；投资性商业信用融资；消费性信用融资。房地产直接融资具有直接性、分散性、信誉差异性、部分不可逆性及相对较强的自主性等特点。房地产间接融资房地产间接融资是指拥有闲置资金的企业或个人,通过存款购买银行、信托、保险等金融机构发行的有价证券,将其暂时闲置的资金提供给这些金融机构,然后再由这些金融机构以贷款方式或通过购买金融机构为房地产企业发行有价证券,把资金提供给房地产开发企业使用,从而实现资金融通的过程。房地产间接融资主要包括如下种类：金融机构信用；消费信用。房地产间接融资的特征：间接性；主动权掌握在金融机构手中；集中性；可逆性；信誉较好。1.2房地产融资的分类3.房地产融资的其他分类方式房地产融资除了以上分类方式外,还可以从其他不同角度分类。例如,从资金融通是否付息和是否具有返还性,可以划分为借贷性融资或者投资性融资;依据融资的形态不同,可以划分为货币性融资和实物性融资;依据融资来源国别的不同,可以划分为国内融资和国际融资;依据融资币种的不同,可以划分为本币融资和外汇融资;依据期限长短,可以划分为长期融资、中期融资以及短期融资;依据融资目的是否具有政策性,可以划分为政策性融资和商业性融资;依据融资是否具有较大风险,可以划分为风险性融资和稳健性融资;等等。上述各类融资方式相互交错,均存在于房地产直接融资和间接融资这两种融资方式之中,而非独立于这两种融资方式之外。1.3房地产融资的特点ABCD融资规模大房地产投资为固定资产投资,具有投资金额大和投资期长的特点,由于房地产行业具有价值高和资本密集的特点,在资金使用上反映为长期性和分散性。偿还期较长房地产项目开发周期长,资金周转慢,资金回收期长。从房地产项目的前期可行性分析、项目报政府部门批准,到项目规划设计、项目资金筹措、项目施工、项目实现销售,需要一个长期的过程。资金缺乏流动性房地产作为不动产,特点是价值大,但缺乏流动性,不易在短时间内变现。相对于股票、基金、债券等流动性较好的资产,房地产项目很难在短时间内处置,找到投资方继续投资或实施拍卖等过程,均需要较长时间。高风险、高收益房地产融资受整个国家的经济波动、市场价格波动、政策监管的制约,融资难度高。但房地产投资一旦成功运作并销售,其利润率相当高,具有明显的高风险、高收益特征。PARTTWO02PARTTWO房地产融资的资金来源1.企业自有资金企业自有资金也称自有资本或权益资本,是企业依法长期拥有、自主调配使用的资金,包括注册资本金、资本公积、盈余公积和未分配利润四部分。2.政府财政资金财政资金流向的房地产项目,往往是房地产企业承揽政府拨款的投资项目、纳入国家或地方建设计划的建设项目。3.银行贷款银行贷款是企业外源性资金的最主要来源。企业一般申请以下三种类型的贷款:流动资金贷款。流动资金贷款用于满足企业临时性和季节性的资金需求,具有自偿性的特点。贷款期限一般不超过一年,企业以自身收入所产生的现金流还款。固定资产贷款。固定资产贷款是指为满足企业购买固定资产而申请的贷款,期限较长,不具有自偿性,需要提供固定资产抵押及其他担保方式。项目贷款及开发贷款。项目贷款及开发贷款是指专项用于电力、公路、煤炭、水利、基础设施、港口等项目而申请的贷款,就房地产企业而言,则为针对房地产项目的房地产开发贷款。2.1房地产企业的一般性资金来源（1）4.股票、债券、集资、租赁、商业信用等多种筹资方式发行股票：对于上市公司或首次公开募股的企业,发行股票是其筹集长短期资金的基本方式。股东按所持股份享有权利并承担义务。股票可以转让,但不得退股，股票主要分为优先股和普通股。发行债券：企业债券是企业为了筹集资金,依照法定程序约定在一定期限内按票面金额还本付息的有价凭证,它代表持有人与公司之间的债权债务关系。持有人按期收回本息,但无权参加分红,对企业的经营不承担责任。合资联营：合资联营是指企业在组建时,可吸收联营股东各方及关联方的投资,形成联营企业的自有资本。合资联营合同或协议一般规定税后分利办法,有的还规定了还本的方式与期限。租赁筹资：租赁是指以收取租金为条件并出让物件使用权的经济行为。我国的租赁方式主要包括经营性租赁和融资租赁两类。预收定金：预收定金是企业在向客户提供商品或服务前,防止对方不履行合同约定而向客户预先收取的资金。企业在生产商品期间可以使用定金进行生产,但提供商品或服务时,必须将销售价款折抵定金。商业信用：商业信用是指因商品交易中的延期付款或延期交货所形成的借贷关系,是企业之间的一种直接信用关系。商业信用主要包括赊购商品和预收货款两种形式。2.1房地产企业的一般性资金来源（2）5.其他资金来源利用外资。企业利用外资经营,已成为企业重要的筹资方式。目前，企业引进外资的主要方式有:争取境外政府或金融机构贷款；向外国投资者发行债券或股票；与外资联营；进行“三来一补”贸易。利用外资可以有效缓解我国的资金供求压力,同时又能引入国外先进的技术和管理经验,提高企业的科技和管理水平,更加有利于企业面对国际市场的竞争压力。非银行金融机构筹资。在我国资金市场上,基金、保险公司、信托投资公司等非银行金融机构拥有数额庞大的资金。利用非银行金融机构的资金,可以进一步促进企业融资渠道的多元化,完善企业的融资体系。2.1房地产企业的一般性资金来源（2）1.房地产抵押贷款房地产抵押贷款是指房地产企业以自身拥有的正在建设的房屋及土地使用权作为贷款的抵押担保向贷款人申请的贷款。贷款人有权处置抵押物,并依据受偿顺序从处置价款中受偿。房地产项目具有资金需求量大、开发周期长、手续复杂、不确定性大、风险高等特点。房地产企业开发的项目符合开发贷款条件后,可以该项目为抵押向银行申请贷款。银行贷款手续相对简便,成本低廉,有利于提高资本收益率,同时不影响房地产企业对项目的运作及股东分红。2.售后回租售后回租是指房地产企业将房地产的产权以市场价格出售给贷款人,然后按预定的条件从贷款人处回租该房地产,这可以使开发商获得所需开发成本的全额贷款。对贷款人而言,售后回租使贷款人成为房地产业主,因而有权对项目开发活动进行一定程度的参与,除获取利息及租金收入外,还可能获得房地产价值的增值收益部分。售后回租合约中包含回购选择权、续租选择权或租金调整等内容。2.2房地产企业区别于一般企业的资金来源（1）3.预售资金房地产预售是指在房地产未建成前就将房地产预售出去,用获得的预售资金建设该房地产。通过预售商品房,无论是购房者全款购买还是按揭购房,开发商均可以实现资金的回笼。我国对房地产预售有严格的规定:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《施工许可证》；(2)已投入开发建设的资金达到预售房地产总投资的35%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期；(3)取得县级以上土地或房屋主管机关颁发的《商品房预售许可证》,房屋销售必须办理预售备案登记,取得商品房预售许可证明。预售资金无资金成本,资金回笼快,是房地产企业重要的资金来源。预售资金需要满足预售条件,且其回收速度取决于房地产的销售情况。自2006年起,为防范部分省市房地产过热及完工风险,银行监管机关已要求部分省市必须在楼盘封顶后方可发放银行按揭贷款,一次性付款的除外。此项规定对房地产开发商的预售资金回笼速度有较大的影响。2.2房地产企业区别于一般企业的资金来源（2）4.其他筹资方式建筑施工企业垫付工程款：在建筑市场竞争比较激烈的情况下,房地产企业作为发包方,在招投标时一般要求施工单位垫付部分或全部工程款,按照工程进度付款,变相向建筑施工企业融资。延期支付土地出让金：对于较大规模的房地产项目,有些房地产企业采用先缴纳部分土地出让金进行开发,等开发至一定程度后再补交土地出让金的方式,这实际上是延期支付土地出让金,属于变相融资。重复融资：对于项目储备较多的大型房地产企业,部分项目不具备“四证”,自有资金尚未达到总投资的比例要求时,无法满足申请银行贷款的条件。有些房地产企业用符合银行开发贷款条件的房地产项目,在获得银行贷款后,实际挪用于不符合条件的房地产开发项目。另外,如不采用项目抵押的方式,则房地产企业可能以同一项目向不同的银行申请开发贷款,进行重复融资。上述方式均为房地产企业不规范的融资方式,随着监管机关及房地产主管机关监管力度的不断加强,这些变相融资方式将会逐渐减少直至最终消亡。2.2房地产企业区别于一般企业的资金来源（3）5.房地产企业各种融资方式所占比重从资金来源看,2019年我国房地产企业融资总规模共计17860859亿元,是2010年融资规模的约245倍。2019年房地产企业自筹资金占3256%,国内贷款占1413%,其他资金来源占5321%。其他资金来源主要包括定金、预收款及个人按揭贷款等。虽然房地产融资的资金来源多种多样,但其他资金来源主要是直接或间接通过银行贷款,因此,银行贷款在房地产企业资金中占比较大。虽然近年来房地产企业的信托融资和债券融资规模有所扩大,但总体来看,信托融资、债券融资、外资融资等融资方式在房地产资金来源中所占比例不大。目前，国内房地产企业仍以银行贷款融资为主。2.2房地产企业区别于一般企业的资金来源（5）PARTTHREE03PARTTHREE房地产融资的主要方式3.1银行贷款融资3.1.1房地产企业应满足的融资条件房地产企业是经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、其他经济组织,有法人营业执照或持有关部门批准设立的证明文件、建设部门核准的资质证明；经工商行政管理部门核准登记并办理年检手续；拥有贷款卡,年审合格,在银行开立基本账户或一般账户；经营管理制度健全,财务状况良好；信用记录良好,具有按期偿还贷款本息的能力；可提供银行认可的合法、真实、有效的担保。3.1银行贷款融资3.1.2房地产开发项目应满足的条件贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划,立项文件合法、完整、真实、有效。贷款所用于的项目已经取得《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》。贷款项目实际用途与项目规划相符,符合当地市场需求,有规范的可行性研究报告,预算报告合理真实。房地产开发企业房地产项目贷款的自有资金比例,2009年下发的《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。并与银行贷款先期或同期到位。贷款用途合理,担保方式可接受。商品房开发贷款可采用保证、抵押、质押及其相结合的担保方式。贷款用途限于客户正常建造商品房及其配套设施所需的资金，一般包括拆迁费、建安费、装修费等费用支出。期限和利率合理。贷款期限一般不超过3年,贷款利率按照中国人民银行和贷款银行的利率管理规定执行。3.2信托融资3.2.1房地产信托融资的优势从资金信托的角度出发,房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则,将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益,并将收益支付给受益人的行为。从财产信托的角度出发,房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理,由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。房地产信托融资具备三大基本优势:信托融资创新空间宽广,同时具有巨大的灵活性。信托具有财产隔离功能。信托公司的财产隔离功能主要体现在受现行法律、法规充分保护的信托财产的独立性上。相对于银行贷款,房地产信托融资方式可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资比例这一条件的约束,也能够弥补《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定的“只有主体结构封顶才能按揭”所造成的中间消费融资的断裂。3.2信托融资3.2.2房地产信托的运营模式分类抵押贷款类信托:抵押贷款类信托是房地产信托融资的主要模式,主要原因是房地产财产抵押按照银行贷款的模式设计,信托业务操作模式比较成熟,是传统的房地产信托融资模式。股权投资类信托：该类信托是指信托投资公司通过将信托资金以股权投资的方式加以运用,进而成为房地产企业股东或房地产项目所有者,直接经营房地产企业或房地产项目,并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有权情况获得经营所得,从而作为信托投资收益来源。股权证券化信托：此类信托是指信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后,并不直接经营房地产企业或房地产项目,而是与相关当事人签订协议,约定在一定时间,相关当事人按约定价格(溢价部分为信托投资收益)回购信托投资公司的股权或所有权。权益转让模式：对于房地产开发企业以合法可售房屋交易为担保的房地产信托计划,信托公司可以通过购买资金需求方的商品(主要为期房),将其预售登记后作为担保,或以收益性房产的收益转让为担保发行资金信托计划。混合型信托：混合型信托是指信托公司采取权益型信托和债务型信托结合的方式介入房地产业务。3.3股票融资1.股东的类型01普通股股票和优先股股票按股票所代表的股东权利划分,股票可分为普通股股票和优先股股票。普通股股票实行同股同权,股东有权参加企业经营管理,是最基本的股票。优先股股票是指在经营利润分配和剩余财产分配上有优先权的股票,这种股票的股东无权参与企业经营管理,股息比较固定,是特别股股票的一种。02记名股票和不记名股票记名股票。记名股票是指将股东姓名记载在股票票面和股东名册的股票。购买记名股票,认购者姓名要载入股票票面和股东名册。不记名股票。不记名股票是指股票票面不记载股东姓名的股票。其股东资格的确认,依照占有的事实来证明。不记名股票转让无须办理过户登记。03有面值股股票和无面值股股票有面值股股票。有面值股股票是指在股票票面上记载一定金额的股票。现代股票以有面值股股票为主,而且国家往往规定了最低面值。无面值股股票。无面值股股票是指股票票面不记载金额的股票。这种股票往往要注明其在公司资金总额中所占的比例。1.发行途径募集设立公司发行。募集设立公司发行是指由发起人认购部分股份(不低于总股份的35%),其余股份向社会公开募集,同时利用所获资金成立股份有限公司。这是股票的初次发行。募集新股公开发行。当已发行过股票的股份公司根据经营情况需要增加资本,或保持适当的资金结构时,可以向社会发行新的股票,这种新股发行属有偿增资发行。无偿增资发行。无偿增资发行是指公司股权的增加不是通过向外募集,而是通过将公司的部分积累按比例作为新发行的股票无偿分配给原股东,以调整公司的资本结构。可转换公司债券。可转换公司债券是指可以按一定价格在一定时间后按一定比例转换成普通股股票的公司债券。3.3股票融资3.3.2房地产股票的发行2.发行方式按照股票发行过程是否有中介机构参与,股票发行方式可分为直接发行和间接发行。直接发行。股票的直接发行是指发行人不通过证券承销机构而由自己发行证券的发行方式。直接发行程序比较简单,能使发行公司直接控制发行过程,实现发行意图,节省发行费用。间接发行。间接发行是指发行人将股票发行委托给一家或几家证券承销机构办理的发行方式,具体可分为金额包销、余额包销和代销三种方式。金额包销是指承销商将发行人拟发行的证券全部认购下来,并立即向发行人付清全部款项,然后再按市场条件将其转让给投资者的发行方式。余额包销是指发行人委托承销商以约定的发行条件和发行额,在约定的期限内向社会发行证券,并对到期未售出的余额按约定由承销商认购付款的发行方式。代销是指发行人委托承销商代为向社会公开销售证券,承销机构按协议的发行条件,在约定的期限内尽力推销,承销期满后,将所筹款项及未售出的股票交还发行人的发行方式。3.3股票融资3.3.2房地产股票的发行3.股票发行价格股票发行价格在筹资发行时,由发起人决定；在增资扩股时由董事会提议,股东大会决定,并报证券主管部门批准。股票发行价格有平价发行、溢价发行、折价发行三种。平价发行。平价发行也称面值发行或等价发行,即股票的发行价格与票面金额相等。这种方式便于发行工作的顺利完成,但不能获得溢价收益。溢价发行。溢价发行是指以超过股票面值的价格发行股票。这种发行方式可使发行公司获得溢价收益。折价发行。折价发行是指以低于面额的价格发行股票。股票发行价格可以按票面金额,也可以超过票面金额,但不得低于票面金额,即不允许折价发行。3.3股票融资3.3.2房地产股票的发行4.发行程序房地产股票的发行有一套严格的程序,通常要经过准备、审批和实施三个阶段。准备阶段。在这一阶段内,房地产企业必须充分了解市场情况,比较各种融资手段,以确定是否以发行股票的方式来筹集资金。然后要起草发行股票所需的各种文件,并由有关资信机构进行资信评估,同时要对企业资产进行评估。审批阶段。在审批阶段,首次发行股票的房地产企业可依隶属关系向地方人民政府和中央企业主管部门提出发行申请,地方政府对地方企业的发行申请进行审批,中央企业的主管部门在与申请人所在地方政府协商后对中央企业的发行申请进行审批。审批结果抄报中国证监会,由中国证监会复审同意后,申请人向证券交易所上市委员会提出上市申请,经同意接受上市,方可发行股票。实施阶段。当申请得到批准后,企业就可以组织发行工作了，通常委托金融机构代理发行。正式发行前,企业应用适当的方式向公众公告,在约定日期内由承销机构负责具体操作,向社会发售股票。3.3股票融资3.3.2房地产股票的发行3.3股票融资3.3.3房地产企业股票发行案例分析2016年11月5日至13日,福建××集团向社会公开发行每股面值为1元的共计1419万股A股普通股股票。本次新股发行采取溢价方式,发行价为5元/股,发行总金额为人民币7395万元,发行后每股净资产为272元。公司股票在深圳证券交易所上市。本次发行采取承销团余额包销的形式,以福建××信托投资公司为主承销商,福建××证券公司为副主承销商,××证券公司和××国际信托投资公司为分销商,上述承销商的承销比例依次为60%、20%、10%和10%。该项目总投资18亿元,建设周期18个月,首先投入本次募集资金7010万元作为项目启动资金,同时将合作方××实业集团投入的4673万元,用于补偿土地的综合开发,然后通过土地综合开发和土地招商等方式回笼资金。实际投入金额为11683万元,静态回收期为537年。该项目预计平均每年产生利润378194万元,平均年投资回报率为3237%。本次发行股票后,××集团股权结构将调整为国家持股2778%,法人持股4722%,公众持股2500%。××集团发行股票募集资金的计划圆满完成。至2018年底,南平路工程已完成投资9110万元,于2019年10月1日完工通车,项目征地工作顺利完成。按发行主体分类,债券可分为政府债券、金融债券、公司债券、国际债券等。其中,政府债券包括中央政府债券、地方政府债券和政府保证债券。按偿还期限分类,债券可分为短期债券、中期债券、长期债券。短期债券是指偿还期不超过1年的债券；中期债券是指偿还期在1年以上10年以下的债券；长期债券是指偿还期在10年以上的债券。按计息方式分类,债券可分为附息债券和贴现债券。附息债券是指债券的券面上附有各种息票,息票上标明利息额、支付利息的期限和债券数量等内容,到期以息票为证领取利息。贴现债券是指债券的券面上不附有息票,发行时按规定的折算率,以低于票面价值的价格出售,到期按票面价值偿还的一种债券。按有无担保分类,债券可分为信用债券和担保债券。信用债券也称无担保债券,是指仅凭债务人信用发行的、没有抵押担保的债券。担保债券是指以抵押财产为担保而发行的债券。担保债券又可分为抵押债券、质押债券和保证债券等。按是否记名分类,债券可分为记名债券和不记名债券。按债券形态分类,可分为实物债券、凭证式债券和记账式债券。3.4房地产债券融资3.4.1房地产债券的种类3.4房地产债券融资房地产债券的发行方式除与房地产股票一样,可按发行方式划分为直接发行和间接发行外,还可按发行对象划分为公募发行和私募发行。3.4.2消房地产债券的发行方式01STEP02STEP直接发行与间接发行直接发行是指发行者自行承担和办理债券发行过程中的一切业务,直接向认购者发行债券。这种方式发行成本低,但发行者本身要承担发行风险,并且发行范围小。间接发行是指发行者委托证券中介机构公开发行债券。这种方式发行成本高,但发行风险较小,发行人员的工作简单。公募发行与私募发行募发行是指面向广泛的不特定的投资者发行债券。公募发行费用高、难度大、手续繁杂,风险也较大,发行所耗时间长。但筹资量大,社会影响大。私募发行是指仅向少数特定投资者发行债券,也称为内部发行。私募发行费用低、风险小,手续较为简便,但筹资量小,一般债券不允许上市流通。按法定程序形成有关决议。按我国法律规定,股份有限公司、有限责任公司发行债券,应由董事会制定方案,股东大会做出决议。国有独资公司发行债券,应由国家授权投资的机构或者国家授权的部门做出决议。制定发行章程。发行章程的主要内容有:债券发行金额、期限、利率、发行范围、发行方式、企业现有资产负债状况、收益状况、资金用途、拟建项目可行性研究、还本付息安排等。提出发行申请。房地产企业向金融管理部门提出申请,并要征得企业主管部门同意。房地产企业在提出申请时,除了填写债券发行申请书外,还应报送各种相关资料。取得资信等级证明。当房地产企业的发行申请得到中国人民银行地区分支机构初步同意后,可以向经认可的债券评估机构申请信用评级并要取得A级以上资信等级证明。确定委托发行代理机构。公司向国务院证券管理部门提交的发行申请获得批准后,房地产企业应与证券经营机构签订委托代理发行协议。发布募集公告。房地产企业应以公告的形式公布发行章程和发行说明书。印制债券。募集者依据法定内容制作具有标准格式的债券。发行及善后工作。选择适当的时机出售债券,在筹资期满后,依据实际情况制作有关报告并呈送主管部门备案。3.4房地产债券融资3.4.3房地产债券的发行程序2021年3月,××市房地产开发经营总公司为配合××小区开发建设,发行了总额为1亿元人民币、单利计息、年利率为58%的三年期企业债券。××小区建设债券由××证券评估有限公司评定,信用等级为AA-,并由××总公司提供不可撤销的全额担保。该债券为平价发行,承销方式为承销团余额包销。××市房地产开发经营总公司拟将本期债券所募集的1亿元资金用于××市××小区及小区道路工程建设。该项目是××市房地产开发经营总公司与其全资子公司××房地产开发有限责任公司联合开发建设的全国地市住宅试点小区。该小区总建筑面积3213万平方米,于2019年6月开工,建设周期计划3年。项目总投资143亿元,总销售收入预计为1645亿元,营业税及附加为9002万元,税后利润为124亿元。物业管理收入和综合楼财产暂不计算在内,内部收益率为8%。该项目可销售面积为2388万平方米,单价为6888元/平方米。至2021年3月5日签订销售协议金额达2亿元,回收资金6000万元。本期债券发行人近3年的财务状况,由××会计师事务所审计并出具审计报告,担保人××公司的财务状况,由××会计师事务所审计并出具审计报告。本期债券以××证券有限公司为主承销商,以××证券有限责任公司为副承销商,以承销团余额包销的方式发行,由中央国债登记结算有限责任公司托管。截至2021年4月7日发行期满,该公司债券已顺利发售完毕,××市房地产开发经营总公司顺利融得1亿元人民币的3年期资金。3.4房地产债券融资3.4.4房地产企业债券发行案例分析××集团将与××公司签订的租约作抵押,获得东亚银行7年期贷款。目前在物业出租的情况下按租约的现金流收入情况计算的长期信贷还比较少,只按出租物业的评估值打折(扣除风险系数)的抵押贷款,必然使贷款量低于已投入的资金量,无法发挥资金的集中成倍效应,无法支撑开发企业长期持有物业经营。按租约现金流收益发放则可能使发放的长期信贷额远远大于实际投资额,产生成倍的资金效益,提高资金的融通能力,降低资金成本。3.5创新融资方式案例分析3.5.1××集团与东亚银行合作推出租约现金流抵押贷款2020年12月10日,××信托投资有限公司推出“××大厦财产信托”。××大厦有限公司将已设立信托的市场价值为679亿元的信托财产的优先受益权委托外贸信托转让给了中小投资者。该产品以××大厦679亿元的受益权为投资者35亿元优先受益权提供保障。该产品期限为3年,发行规模35亿元,预计年收益率55%,收益每半年支付一次:认购起点为人民币5万元,按1万元的整数倍增加;该产品投资期限满1年后,如果达到一定条件可提前结束;投资本金在投资期限到期时一次性予以支付;如××大厦有限公司回购优先受益权,或者信托财产的处置收入足以支付全部投资人的本金和收益,外贸信托将按照要求赎回优先受益权,投资人将收回全部本金和收益;若出现信托财产的处置收入不足以支付投资人本金和收益的情况,××公司承诺负责补足差额。该产品属固定收益信托类产品,由于设定了期限和预期收益率,故对投资者的吸引力较大。该信托已经有了“私募REITS”的影子,因为它仅针对××大厦一项财产,如果要扩大资产包的规模,则基本上就可以形成“私募REITS”。3.5创新融资方式案例分析3.5.2××大厦财产信托计划已接近私募房地产投资信托基金(REITS)××信托公司发行的××7号信托资金投资于××房地产开发项目公司的股权,项目公司由××信托和××集团各出资5000万元,分别持有项目公司20%的股份,15亿元信托资金入股占项目公司股份的60%。而在15亿元的信托资金中,××7号的信托受益人设置为优先受益人和劣后受益人。信托计划终止时,优先受益人优先参与信托利益分配,劣后受益人次级参与信托利益分配。在本项目中，既有外来资金的投资,又有自有资金的进入,这就构成了一个夹层融资项目。总之,目前国内常见的房地产融资渠道主要有:国内商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、境内公司上市、发行企业债券、金融租赁、典当、民间私募基金、外资银行贷款、海外私募基金、房地产投资信托基金、企业海外上市等方式。究竟选择哪种融资方式,从来就没有标准答案,也没有绝对的优劣之分,关键是要看企业的实际情况适合哪种融资方式及其规则。3.5创新融资方式案例分析3.5.3××信托推出夹层融资PARTFOUR04PARTFOUR房地产市场调研报告一般来说,房地产企业的融资成本,不仅与融资方式有关,也与项目的开发时间,即资金提供的时间密切相关。融资成本会随开发时间而变化,一开始最高,随着项目的开展,例如获得《建设工程施工许可证》后,融资成本会逐渐降低。不同融资方式的融资成本的大致情况如下:自有资金的融资成本较低。银行贷款融资,只须支付银行贷款利息,成本较低。销售回款的融资成本视不同情况有所区别。信托资金的融资成本较高。房地产信托产品的预期收益率明显高于信托产品的平均收益率。股权融资的成本较多地受到利益分配的影响,房地产企业付出的融资成本可能不是较明显地表示为融资费用,而是房地产企业将利润剥离出一部分给予股权融资者。一般来说股权融资的成本也较高。4.1不同融资方式的房地产融资成本比较银行业金融资产在我国金融体系中处于高度垄断地位,约占全国金融业总资产的90%。我国房地产融资结构与金融资产整体分布基本一致,银行贷款同样是房地产企业融资的最主要来源。在诸多金融工具之中,信托公司具备多种平台优化组合优势,通过信托将多种金融工具优化整合,实现一揽子组合融资解决方案,有望成为房地产融资的新模式。信托融资比较灵活,审批也较快,但缺点是融资成本较高。房地产信托贷款存在和发展的直接原因是房地产行业的高利润和中小房地产企业补充资金不足,但信托融资模式还没有成为一种标准化、方便流通的、成熟的投融资形式。目前来看,房地产信托主要是中小房地产企业重要的融资途径。尽管信托融资通常比银行贷款的资金成本要高出不少,但由于房地产企业有较高的利润空间,设立信托的审批时间短、资金更易到位,因此,很多小型房地产企业选择信托贷款融资形式。信托融资成本高,但由于其可能触及商业银行不能涉及的领域,在融资成本有所降低的情况下,信托融资可能会占据更多份额,但前提是与银行贷款等融资模式相比,信托融资能够实现风险收益上的相对平衡。4.2银行贷款融资与信托融资的成本分析房地产企业融资从融资来源上看,均可以归类为直接融资和间接融资,二者相互渗透并相互支持。间接融资总体而言比直接融资的风险小、成本低、流动性好。以下不从狭义上的融资成本考虑,而是对直接融资与间接融资内涵和外延的融资成本进行比较分析。间接融资的优点在于:(1)社会安全性较强;(2)授信额度可以使企业的资金需求及时方便地得到解决;(3)保密性较强。其缺点在于:(1)社会资金的运行和资源配置的效率较多地依赖于金融机构的批准;(2)监管和控制比较严格和保守,对新兴产业、高风险项目的融资需求一般难以及时和足量满足。直接融资的优点在于:(1)筹资规模和风险可以不受金融机构资产规模及风险管理的约束;(2)具有较强的公开性;(3)受公平原则约束,有助于市场竞争和优化资源配置。其缺点在于:(1)直接凭自己的资信度筹资,风险较大;(2)一般逐次进行,缺乏管理上的灵活性;(3)由于具有公开性的要求,有时与企业保守商业秘密的需求相冲突。对于房地产企业而言,应综合分析直接融资和间接融资的综合成本,选择适当的融资方式,以获得更大的利润。4.3直接融资与间接融资的成本分析房地产融资的决策分析,包括融资方案的内容及选择、融资成本的比较、融资风险及收益分析、安全性、经济性、可行性。房地产融资决策涉及房地产开发项目可行性分析,需要明确融资条件的范围、融资期限、融资金额以及可能采取的融资方式。如果采用多种融资方式,还要对不同组合的成本进行综合分析。在做出房地产融资决策前,房地产企业要设计不同的融资方案,运用不确定性分析(包括盈亏平衡分析和敏感性分析)、净现值等经济分析手段,对开发成本、盈利能力、清偿能力、利润分配进行估算,并对资本回报率及风险进行综合分析。对于复杂的融资方案,还可以利用房地产投资与现代投资组合理论及资产定价模型进行分析。与一般性商业企业融资方案的技术经济评价类似,房地产企业融资也可以参照相关的融资决策加以分析和判断,选择最佳的融资方案,从而降低融资成本。4.4房地产融资的决策分析PARTFIVE05PARTFIVE房地产融资的风险管理5.1我国房地产融资中的主要风险ABCD政策风险政策风险是指由于项目所在地区的政策条件发生变化而带来的风险。由于房地产与国家经济形势紧密相关,在很大程度上受到政府政策的控制，如果政府对项目的土地使用权实行收回或进行土地使用控制、对环境保护提出要求等,就可能影响项目预期现金流量,从而导致房地产项目风险。市场风险和经营风险房地产具有高风险、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必须面临并承担因项目所处位置的地理条件变化而带来的项目风险;其次,由于房地产投资额大,开发周期长,销售经营持续的时间也很长；再次,房地产的发展与整个城市的经济发展趋势密切相关；最后,房地产经营过渡期的存在使开发商在这期间随时可能面临调整和亏损。财务风险房地产开发商以银行借贷融资为主,自有资金很少。由于房地产开发企业良莠不齐,随着房地产市场竞争日益激烈,监管力度不断加大,开发贷款门槛不断提高,房地产开发企业的资金链日趋紧张,一旦资金链断裂,风险就会暴露。道德风险和信用风险虚假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。虚假按揭不以真实购买住房为目的,开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人,通过虚假销售(购买)方式,套取银行贷款。银行个人住房贷款中的不良资产,很多是虚假按揭造成的。我国土地储备贷款授信额度较大,信用风险也较大。5.1.1主要风险类型5.1我国房地产融资中的主要风险5.1.2产生风险的原因我国房地产金融风险产生的主要原因包括以下几个方面:一是房地产市场的有效供给和有效需求的对比关系,以及房地产价格波动的风险;二是房地产开发商自有资金比例相对较低,资金杠杆较高,对外依赖的银行贷款、信托融资、股权融资、垫资及预收房款金额较高,使得房地产投资的市场风险和融资风险集中在商业银行;三是土地储备制度有待进一步完善,土地储备贷款存在隐性风险;四是房价下跌过程中,投资性住房贷款、投机性住房贷款存在违约风险;五是商业银行自身在房地产贷款发放中存在不合规、不理性、追求高收益等问题。房地产行业是典型的资金密集型行业,与金融行业紧密相连。在宏观调控的背景下,市场、资金、土地这三个要素中,资金自然成为核心要素。房地产行业对外部融资的过分依赖是房地产行业产生风险的重要原因,即过分依赖银行贷款的特定融资格局使房地产行业的资金融通受到很大的挑战。同时,金融市场的波动使得房地产融资的敏感性提高。5.2房地产企业上市融资的风险由于上市对房地产企业的资格审核非常严格,对经营业绩、土地储备、房地产开发项目情况、管理层水平、资产负债等方面的要求非常高,因此大多数中小开发商无法满足上市融资条件。上市的房地产企业除了要具备较强的实力、较多的土地储备资源等因素外,其对投资者的吸引力将决定该房地产企业的融资规模及股价情况。第一是房地产企业的土地经营模式,土地是房地产企业中最核心的资源,通过对土地进行评估加上房地产企业的利润,可以大致估算房地产企业上市融资的估价及融资规模。第二是房地产上市融资模式,商业模式、现金流模式、利润模式、收入模式,是决定是否对房地产企业进行投资的核心问题,也是房地产企业上市融资是否成功的关键。投资者对这些方面是非常重视的。第三是投资者对房地产企业的基本评估,评估的依据是房地产企业自身的财富及其未来的发展空间。房地产企业的负债不能过高也不能过低,过低则可能表明房地产企业的融资渠道较窄,在市场上很难融到资金,但过高的负债,尤其是刚性负债过高,可能表明房地产企业存在持续经营风险。投资者将要分析在上市融资资金到位后,房地产企业的经营状况能否调整得非常良好。另外,现金流是房地产企业经营的关键,房地产企业应当可以不断获取新的土地资源,形成连续稳定的现金流收入。5.3房地产私募资金的风险与其他企业不同,房地产企业既可以称作企业也可以称作项目公司。对于项目公司,通过发行私募基金的成本比上市融资的成本还要低。发行私募基金的前提是做好公司治理结构,具体需要处理好以下几个问题:第一个关键问题是重组,重组过程中将发生很多债权债务关系,因此,需要在发行私募基金时对投资者言明。第二个关键问题是寻找合适的投资者,主导投资者应在资金来源、管理能力、项目运作能力方面,给予房地产企业良好的支持。第三个关键问题是如何在投资者和企业之间建立相互信任的合作关系,防止因引入私募资金造成项目运作的矛盾,影响房地产项目的进展。5.4房地产信托融资的风险房地产信托的特点是高风险追逐高回报,房地产信托在我国发展速度较快,银行信贷门槛的提高更让房地产企业转向信托融资。但在各级政府不断加大力度调控房地产业的背景下,监管部门对房地产信托计划的审核更加严格,信托公司在项目的选择上也格外谨慎,开发商通过信托融资的难度增大。而且,随着风险的增加,信托公司要求的投资回报率也逐步增加。信托公司作为金融机构,拥有便捷的融资和投资渠道,资金信托计划是其重要的融资手段,而对股权投资、贷款、租赁等多种投资方式的运用是其区别于其他金融机构的独特优势。根据不同项目的特点,设计不同的资金信托产品,可以化解政策变化给各方带来的风险。5.4.1房地产信托融资的风险特点5.4房地产信托融资的风险1.房地产信托融资的风险类型房地产行业风险。如果房产价格上涨幅度超过了居民承受能力,就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定的程度,就必然影响房地产信托。项目自身风险及市场风险。如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题,则信托产品无论怎么设计以控制风险,项目本身的先天缺陷都是无法避免的。道德风险。作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构,信托投资公司受到国家金融监管机构——银保监会的严格监督和管理,其要严格按照信托业的“一法两规”进行经营活动。2.房地产信托融资的控制手段在产品架构设计上,信托公司可邀请商业银行、律师