【我国产业园区发展现状及面临的问题分析8200字】

我国产业园区发展现状及面临的问题分析目录TOC\o"1-3"\h\u203001.1国内产业园区的迭代发展 1171501.2国内产业园运营主体情况 2292241.3国内产业园主要业务功能及其核心能力 3299721.3.1主要业务功能 3280351.3.2产业园运营的核心能力 5105761.4产业园运营收益模式和主要来源 6195991.5产业园发展面临的问题或挑战 8197291.5.1宏观层面的问题 877511.5.2微观层面问题 101.1国内产业园区的迭代发展从80年代蛇口工业区开始只有政府投资和运营产业园，主体单一，不以盈利为目的，产业园经过40多年的发展，中国的产业园区大体上经历了四个发展阶段，其分别表现是：第一代产业园：主要分布在沿海开放城市。产业起点低，以典型的劳动密集型园区，随着后来各地陆续建设开发区，逐步由劳动密集型向资金、技术密集型过渡。到21世纪初，开发区严重泛滥，几乎每个县都有开发区。此阶段，园区选址多为非中心城区，园区建筑基本上是单一的工业厂房，几乎没有什么配套设施，园区对外资企业实行格外优厚的贸易补偿政策和税收减免政策。第二代产业园：第二代产业园区开始重视技术消化、技术革新，不再停留在技术含量较低的加工生产层面。各地高新区、科技园的建设如火如荼，一些大学科技园悄然诞生。国家和地方均出台科技产业扶植政策，成立科技创业中心、留学生创业园等多种形式的孵化器，鼓励科研院所和大专院校的技术专家学者创立科技企业，同时重视技术转移与对接服务，有意识地解决产学研一体化和高新技术产业化问题。园区建筑已不只是火柴盒式的简单厂房，建筑外延与内部装潢日趋讲究，满足科技研发、中介咨询、服务贸易等各类企业的多元需求。园区也开始注重配套设施的建设。第三代产业园：随着中国经济从粗放式发展步入集约式发展阶段，产业结构调整、产业升级，产业园区的建设发展也与时俱进。高技术含量、高附加值、高产业带动性的战略新兴产业成为众多园区的主导产业，很多园区也有意识地打造产业链，力争形成产业聚集效应。各个园区大力加强公共服务平台建设，力求为企业提供技术、市场、管理、金融等各个专业领域的系统化服务。借鉴国外经验，提供发挥针对性、精细化公共服务功能的专业孵化器日益受到业界的关注。建设理念不仅体现在园区环境建设、环境友好上，还体现在园区产业定位在绿色、无污染产业，发展模式寻求绿色、可持续发展模式。第四代产业园：产业园的选址大多选在城郊接合部，甚至在郊区、郊县。建设规模普遍较大，不单提供生产作业场所，还提供办公配套、生活配套等必要设施，满足进驻企业的多元需求，营造产业社区。在园区建设运营中，实施规划、建设、招商、运营的一体化操盘，有意识、有计划地建设园区发达的社会网络组织和发达的专业化服务分工机制，通过产业关联打造一个类似生物有机体的产业群落、产业生态链，强调多方共赢。1.2国内产业园运营主体情况产业园的开发和运营商主体可以是一体化的，也可以是将开发和运营完全分离的不同主体，开发和运营一体化的主体优点很明显对园区物业情况熟悉，前期经过配合运营操作效率高，但存在的突出问题是专业跨度比较大，时间跨度周期长，稳定性不佳。政府主导的运营主体由于忽视盈利表现，关注行政效力和政策控制，由于参与的政府部门较多，可能造成周期长、决策缓慢……自身受到政府体制、机制的制约，在服务能力、服务内容和服务水准等方面造成园区市场化活力不足，负债严重，在实施严控地方政府的负责率的环境下，产业园的竞争力不足，商业活力不足。以企业化管理为运营主体方，在沿海开放城市的产业园区较多,市场化运作,有较大抗风险能力，行政机构简化，大大缩短了决策和执行时间，由于贴近市场关注于园区的产品、服务和营销，并表现出极大的灵活性、实操性，在政策方面，例如土地与产权、产业政策落实、园区招商优惠等企业得到的政府支持较少，管理和服务相对被动和不利，这样在运营过程中就出现招商难、办证难、政策不具优势和兑现难的境地，给后期运营带来难度和潜在风险。混合治理管理模式也称“政企合作”管理的运营主体，从对于产业园的资源配置和整合的角度不失为一个理想的方案，但由于政府与企业的混改、合作实施难度较大，体制机制的约束较多在实施过程中并不普及和开放，真正企业可提供的支持十分有限，资源还是在各自分管难有一个较为完整的规划和体系。由于产业园运营主体的自身资源有限，对资源整合和资源配置就有很大的制约性，这种自身的禀赋和局限给园区运营造成诸多不利，并远远不能满足园区客户对产业园运营的服务内容上、服务能力上的需求。产业园运营管理的定位主要立足园区内外的资源整合，代替园区管委会行使经济职能，随着政府行政权利介入程度的多少，由企业主导型的运营管理方提供整合服务的，通常集成各类相关专业公司，确保园区开发建设以及后期运营的顺利进行，协作园区政府管理部门，完成园区运营指标。由政府主导型的管理方提供某一专业服务的专业机构，接受园区政府管理部门/企业委托承担园区开发建设及运营阶段中某一功能，根据协议满足园区政府管理部门/企业的需求。1.3国内产业园主要业务功能及其核心能力1.3.1主要业务功能1）园区整体规划与定位结合区域产业发展定位和区域资源优势，对园区战略定位、竞争分析、产业定位、商业模式和账务指标进行3-5年发展定位与整体规划；编制园区产业招商发展策划方案，分析符合园区产业客户群与创新创业领域，策划3-5年招商目标、重点企业、引入策略、方式方法、行动计划和效果分析等。产业方面，基于大的区域市场环境背景，将产业类型进行细分定位。围绕产业上下游企业的入驻，打造一个全生态全生命周期的产业闭环，在这个生态圈里小企业获得更多机会和人脉，大企业获取上下游的资源，产业规划协同发展。2）产业招商与推广（1）提供招商策略；产业园运营公司提供招商策略，接待往来客户和园区宣传材料准备。（2）编制政策汇编；各项招商政策（含招商奖励政策、人才政策、创业扶持政策等）须编制成手册。（3）开展招商推广；参与行业活动，根据工作需要与行业协会互访宣传、推广园区。（4）做好客商接待。（5）载体宣传。网站、微信须适时更新产业园的最新动态。（6）入园企业质量保证。3）产业园创业载体的运营与服务（1）创业孵化服务：构建创业孵化生态体系，为创业企业提供联合办公场所、路演中心、行政手续支持等空间孵化服务，以及数据分析、BP梳理、法律咨询、税务规划、人力招聘支持等专业服务。（2）创新型产业和新兴业态；研发转化服务：大力协助产业园园区企业与创新中心企业对接市研发转化服务：大力协助产业园园区企业与创新中心企业对接市场化新型研发组织、研发中介和研发服务外包机构，并积极促成园区企业和创新中心企业之间技术对接和转化和开展共性技术合作。（3）集聚创业资源。吸引创新创业企业、项目和团队入驻园区，聚集高校院所科技人员、企业高管及连系创业者、青年大学生、海内外人才和大众创业者等高端创业人才到园区创业，形成园区创新创业的新局面。4）产业服务体系建设（1）企业配套服务。开展政策咨询与宣讲、产业资讯、工商注册、税收转移、企业对接、企业项目申报辅助以及园区客户服务等服务工作。（2）科技金融服务。组建由政府财政资金、社会资金共同组成的园区产业投资基金；引进国内外知名创投基金入驻，探索引进互联网股权众筹融资项目，实现金融资本与创新创业链无缝对接，为创业者和中小微科技企业提供投融资服务，助推创新创业工作加速发展。（3）聚集产业服务机构。引进并聚集有较好影响力的产业服务机构入驻园区，包括知识产权服务机构、财务代理机构和市场服务机构等，助力企业发展，提高满意程度；引入人才代理机构，帮助园区创业团队和企业开展人才招聘服务，协作完成团队搭建和补充，提高生产能力。（4）组织开展企业培训指导服务。邀请成功企业家、创业者、知名专家等服务；同时开展企业财税法及管理、产品研发、人力资源和政策解读等方面的专业培训，建立完善的企业培训课程体系，提高园区员工的专业水平。5）营造产业氛围，塑造园区品牌（1）开展园区品牌形象MI、VIS整合设计，对园区品牌综合分析、定位与策略，通过视觉传达使群众直观了解园区品牌信息，提高认知水平。（2）利用网站、微博、微信、社交、EDM等各类媒体开展精准线上宣传推广，提升园区在产业圈层的品牌影响力；开展行业峰会、推介会、项目路演和产业调研与报告发布等方式，提升园区在业界的品牌影响力；利用楼宇广告、机场广告、行业杂志及报刊广告等媒体，准确推广，提高园区整体形象及项目可信度，同时联系金融媒体，拓宽宣传和招商渠道，提升园区品牌影响力。6）物业管理服务（1）园区为入驻企业和业户提供日常办公和生活等相关类型服务。如：租售绿植、办公用品采购、日常生活用品采购、24小时保安门禁等。这样既能节约产业园成本又能发展和扶持周边服务行业，产业园起到纽带作用，也是日常盈利的一部分。（2）物业管理服务须提前介入，从物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。1.3.2产业园运营的核心能力园区定位是研究研究城市产业与居民生态的平衡，寻找园区的产业定位与功能和空间规划。是基于对产业规划分析基础上的一种专业化平衡。园区招商是依据产业规划，制定招商策略，宣传推广园区，并吸引重点企业入园。园区运营是提升园区品牌，为入园企业提供物业服务、产业引导、政府支持、资源整合等服务。产业园运营管理的核心能力主要表现在：业务摸块盈利模式管控难度经营风险现状特征园区定位通过智力投入获取咨询策划价值回报精英团队人员职业素养高，易于管理参谋的角色决定了不必为决策风险负责园区定位目前土地规划、空间规划在前，产业规划在后，与理论逻辑要求刚好相反园区招商获取物业销售佣金提成招商团队规模大、分散广以及人员素质差异，增加了管理难度招商结果的不可控，当前市场的激烈竞争环境都大大增加了风险招商赋于载体与内容，运营赋于载体于活力，二者应当紧密相连，但是当下前后脱节现象严重，招商承诺与运营的实际兑现存在较大差异园区运营获取物业管理和经营价值回报人员素质一般，团队规模适中，管理难度亦适中运营的效果直接影响园区的形象图4-1园区运营管理的核心能力1.4产业园运营收益模式和主要来源纵观国内产业园区的经营状况，可以看出园区的盈利模式主要来自三大部分：其一，地产增值，包扩了来自地产开发的收益，土地溢价，物业升值，来自对园区物业的租售收益。其二，产业增值，产业增值又包括产业投资、中介服务、平台服务、政府补贴、税收奖励等五个方面。第三部分，物业服务，是对产业园物业维护和管理。客观地讲，现阶段绝大多数园区的收入主要依靠地产增值。地产增值指依附在土地溢价基础之上的一种盈利模式，通过建设工业厂房、物流仓库、办公楼宇、商业配套设施并以出租出售方式供企业使用，同时提供物业服务。这同传统的商业地产模式没有显著区别，所以大部分园区还会突出物业载体的营销宣传。产业增值是在地产增值的基础上开展运营服务和享受关联政策。（1）产业投资：主要指园区建立或控股专业性的产业投资机构，如天使基金、VC（风险投资）、PE（私募股权投资）等，以此开展项目投资，或者利用孵化器的优势对进驻的潜力型企业开展多形式的股权投资，分享企业成长并获取长期收益。（2）中介服务：园区整合产业资源，引进各类中介服务机构，向入园企业提供工商注册、融资信贷、法律咨询、人才外包、资质认证、技术中介、管理咨询、知识产权服务、网络通信服务等全套的产业服务，并向服务提供方适当收取佣金的收益模式。(3)平台服务:引进中介机构为园区企业服务，获得少量收益。有实力的园区可以组建专业咨询部门或专业化公司，自主建立公共服务平台，如同中介机构一样，为园区企业提供针对性的技术服务、市场营销服务、金融信贷服务、管理咨询服务等，直接获取咨询性、服务性收入，平台服务还可以通过BPO（商务流程外包）等形式获取长期、稳定的收益。(4)政府补贴:产业园区、孵化器通常要建设若干公共服务平台及配套服务设施，以营造良好的园区环境和产业氛围，一些园区在建设专业化公共服务平台时还投资购置了不少专业设备、仪器。为了鼓励园区改善创业环境和提高服务能力，区域政府会适当拿出财政资金以项目补贴、贷款贴息等形式给予园区资金扶植。政府补贴经费基本上按照“专项资金、专款专用”的原则划拨给相关园区。(5)税收奖励:税收奖励指入园企业上缴的税收一部分归国税，一部分归省、市财政收入，一部分由区县支配，这部分税收一般采取部分返还园区的方式，支持园区建设或者用于扩展招商，堪称区域政府对园区的“绩效奖”。随着产业园区的高速发展，各家产业园区的建设经营各有侧重，收入来源比重不同、各具千秋，但从园区收入构成和比例额度上，不难看出园区的经营定位和运营能力。园区的盈利模式与主要收入来源，预示着入园企业所能享有的创业成长环境与综合服务。产业园区要运作正常，必须研究分析、认真把握好收支平衡模式和赢利模式。解决现金流也是产业可持续发展的关键。1.5产业园发展面临的问题或挑战 近年来在地方政府的努力下，伴随着国内经济的高速增长，各地园区如雨后春笋遍地开花，并得到了迅速发展。很多的产业园区在入园企业的数量、规模、销售收入、对地方税收贡献等方面都取得了长足的进步。然而随着园区的快速发展，同时国家和地方政府对园区的发展提出越来越高的要求，更加注重从量转向质的发展。基于上述背景，一些发展中问题和瓶颈也开始呈现出来，这些问题的解决对于产业园区未来的高质量发展具有十分重要的作用。这些问题包括宏观和微观两个层面的问题。1.5.1宏观层面的问题1)产业与城市发展不平衡国内大多数是由地方政府主导，专门开辟和建设工业集聚片或区，通过各种优惠政策吸引和招引企业入驻，以推动了地方经济发展迅速。但是相对来说园区建设功能单一、经济结构单一，主要起到产业集聚的作用。整体上尚处于“产城分离”的状态，“产”是指园区产业在空间上的集聚区域，“城”是指为城市包括职住空间、公共服务设施以及绿化景观等各种配套服务的其他功能区空间。“产城分离”使得产业缺少城市资源的支撑，同时与城市发展定位脱钩，有可能致使产业园区出现空心化现象。产城融合是产业集聚的高级阶段，要求产业园区与城市发展定位、城市的特殊资源和能力、与城市公共服务和配套相融合，实现“以产促城，以城兴产，产城融合”。2）政府主导成分过重如前文所述，目前国内大多是的园区，从运营主体来看，属于典型的政府主导的协调型管理模式，即在地方政府的全面领导下成立管委会部门，相关管理职能仍隶属原行业主管部门，管委会负责从招商到入驻、企业运营等全过程提供事无巨细的保姆式服务，主要是各种沟通和协调工作。这种模式在园区形成初期或是成长期，政府可以予以较大的扶持，这是必要的，但是随着园区发展到成熟期，使园区对政府产生很大的依赖性，从而使得园区自主发展能力不强；同时也会由于行政干预和权限的原因影响管委会管理自主运营能力和效率，从而不利于园区的长期可持续发展。3）发展模式相对单一从园区经济发展动力视角看，大多数的产业园区目前依然是政府推动的外生型为主的发展模式，这种模式在园区建立与发展之初，其功效与作用较为明显，如：政府给园区发展提供大量资金和土地，负责园区基础设施和服务设施建设，制订一系列产业政策和人才政策等优惠措施，为园区的发展提供了较为宽松的物质环境和智力环境，使园区能快速成长。但是，随着园区经济技术的发展和市场体制的不断完善，由于政策干预过多、效率低下的弊端就会不断显现，不能完全促成园区与地方经济发展的有效结合。4）园区的产业聚集和产业生态效应有待提升从经济发展方式上看，大多数园区已经从传统的粗放型（即以土地、资金等资源换取发展的简单工业集聚）向产业集聚和产业链的方向发展。虽然形成了一定的产业特色和形成了初步的产业链，但是主要是依然是以工业聚集为主，还没有形成真正意义上的具有供给合作互动关系的产业集群或产业生态，缺乏产业链、创新链和价值链之间的联系以及在诚信合作基础上产业合作网络，尚未实现企业之间的分工合作和资源共享，更不能进行知识、信息、技术、人才等方面的联系和交流，要素流动与共享不足，集聚效应体现得不明显。5）许多高新园区的“高新”特点不够突出高科技园区发展应该更倾向于以科技创新和技术研发为内在驱动力，新技术研究、发展和产业化推动着园区生产效益的提高和产业升级。高新技术产业园区是科技和工业综合体，其任务是促进科研成果商品化、产业化，研究、开发和生产高技术产品。高科技园区内部一般都集聚了除了企业之外，还包括大学、研究所、研发中心等研发机构，能够形成从原始创新，到技术研发、产品研发、成果转化和产业化的创新要素的有效流动，形成确保技术创新与合作的平台和机制。从这一点来看，相当多的园区目前的确集聚了一些高新技术产品生产制造企业，但是大学、研究机构、工程技术中心、科技咨询、第三方中介、科技孵化、创投机构等创新生态链上的科技服务类企业缺乏，产学研合作平台和机制尚未建立。整体而言，尚未形成较为完整的技术创新生态，技术创新发展的内生动力不足。1.5.2微观层面问题1)产业园区定位差异化和特色化有待提升产业定位不明确，特色化、专业化和差异化不突出，缺乏突出的产业优势。虽然很多产业园区已经形成了一定的特色，但是由于在产业园在规划定位时，没有清晰和科学的产业规划定位，忽视了与地方的特色优势资源和产业基础的结合，忽视了定位与配套基础设施和服务的结合。往往盲目贪大求洋，面子工程，追求“潮流”和“高大上”，造成“千园一面”，重复建设，产业资源难以合理分配与有效利用，产业园区之间的竞争加剧。而正是由于园区定位产业定位不清晰或不准确，以及缺乏优势特色，导致园区发展过程中普遍存在的定位与招商之间的矛盾。尤其是在园区初期发展阶段，这种矛盾显得尤为突出，进而导致，实际招商入驻企业之间的产业关联性不是很强，难以形成产业链或集群，产业链和产业集群的效应更是难以产生。2）园区所提供的产品和服务同质化，缺乏客户吸引力，盈利模式单一目前园区所能够提供给入驻企业的产品和服务主要还限于主要基本的土地、厂房和基础配套服务（如：行政服务、投融资、物业、招商入驻、水电安防等等）。具有同质化程度高的现象，缺乏差异化特色化的产品和服务，缺乏产品附属的增值服务。潜在竞争对手多，没有显著的竞争优势，除了价格之