厂房物业服务综合维修养护服务方案

厂房物业服务综合维修养护服务方案

目录

第一节综合维修服务总体要求...............3

一、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度..…3

二、维修服务承诺........................3

第二节物业设备设施维护养护操作规程........5

一、物业维修操作规定....................5

二、物业维修操作规程....................5

三、维修服务规范要求....................8

第三节房屋等公共设施和室内设备、设施的日常维

护管理.........................................10

一、房屋及设施设备维修养护计划的制定…•…10

二、房屋及设施设备维修养护计划的实施…….18

二、房屋维修养护计划...................19

四、公用设施设备维修养护计划............25

第四节特种设备维护管理...................34

一、供配电系统.........................35

二、电梯及自动扶梯.....................37

三、空调系统............................37

四、消防系统............................38

五、给排水系统.........................45

1

综合维修服务的主要内容是机电设备、设施和房屋本体

的维修服务，是物业服务工作的重要组成部分。

机电设备设施管理是一门在综合考虑技术、经济和管理

等因素的基础上，对设备进行全面研究的科学。它是以设备

的一生为研究对象，以设备周期费用最经济和设备综合效能

最高为目标，动员全员参加的设备综合管理。设备管理可概

括为“计划、组织、用人、指挥、监督”十个字。即设备管

理者，通过合理地选择和配备人员，运用先进可行的计划和

健全的组织，实行统一指挥和协调，并实行有效的监督，以

达到设备管理的目的，完成设备管理任务。

机电设备管理的基本要求和根本目的是以科学的管理、

经济的费用、及时的维修，确保设备的完好率与安全、合理

运行，满足用户对物业环境舒适、方便、安全的需要。

设备综合管理的特点可以概括为：“一生管理，两个目

标，五个结合”。

一生管理，是指设备从规划、设计、制造、安装（前半

生），到使用、维修、改造、更新（后半生）全过程的寿命

周期管理，这是与单一管理维修这一段传统设备管理的主要

区别。

两个目标，是指提高设备综合效率和追求寿命周期费用

的经济性。

五个结合，就是坚持设计、制造与使用相结合；维护与

计划检修相结合；修理、改造与更新相结合；专业管理与群

众管理相结合；技术管理与经济管理相结合。

2

针对XXX厂房机电设备的特点，我司对设备寿命周期进

行全过程管理；追求设备最佳综合效益和最经济寿命周期费

用；建立全部信息系统与反馈机能；组织服务管理中心全员

参与设备管理；应用现代化方法与手段，经济合理地组织维

修；最终实现五个结合。

第一节综合维修服务总体要求

日常维修服务是综合维修部一项大量而又重要的工作。

综合维修部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提

出具体要求：

一、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度

(-)综合维修部门必须建立多方面的信息渠道和监测

机制。及时发现设备故障及故障隐患，并予排除。

(二)建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查

的要求，依时对所有运行设备检查巡视，以便及时发现问题

尽快处理解决。

二、维修服务承诺

与有关部门建立良好的联系，处室及工作人员的报修或

设施设备故障可报管理处，也可直接通知综合维修部，统一

协调安排。如果紧急的可用电话通知值班人员或综合维修

部。综合维修部接到报修单或电话后应该在10分钟内之内

3

派员工到现场，并按以下要求操作：

（-）属一般性零修或设备故障应立即排除；

（二）涉及到需临时购买配件的维修，向报修的科室解

释，并另约定维修时间后，按约完成维修；

（三）属复杂故障应立即向公司汇报，由其组织力量或

协调公司整体技术力量集中处理解决。并作出具体承诺如

下：

1.实行客户报修电话接待，将报修电话向客户公布。接

到报修电话及时记录，并通知综合维修部派人员维修。

2.水电急修项目：接报修后10分钟到达现场，1小时内

修复；

3.其他维修项目：10分钟之内到达现场查勘，根据维修

项目情况，能立即修复的，当场给予解决；不能马上修复的,

按约定时间给予修复；

4.有偿维修：10分钟到达现场查勘，与客户洽谈，确定

维修费和维修时间，按约维修。

5.做好从接单开始到维修完毕各环节的记录。

6.维修完毕应要求客户签名确认，并征求满意度。

7.维修服务应达到：

临修急修及时率100%；

维修质量合格率99%以上；

客户满意率95%以上；

有偿服务回访率100%,

回访中发现维修质量问题，及时预约整改。

4

第二节物业设备设施维护养护操作规程

一、物业维修操作规定

物业部员工必须树立“一切服从经营需要，服务第一”

的思想，为营业部门做好后勤保障工作，其维修必须做到计

划性检修与日常维修相结合，并且加大计划性检修力度，确

保设备设施处于良好的运转状态。

员工在维修过程中必须做到文明、规范。

（一）维修工作完毕后，必须清除因工作拆下的垃圾，

带走自备的设备工具，通知保洁部进行卫生清理工作。

（-）严禁酒后工作，严禁维修人员在客房、餐饮、公

共区域工作中吸烟、席地而尘、闲聊、大声喧哗等不良现象。

（三）严禁在工作中利用床、门、窗、椅、面盆台、马

桶等设备用具进行登高作业。

（四）维修时严禁用污手触摸墙面、顶棚及用具，以防

污染。

（五）严禁在地面作业时将工具、材料等摆放在地毯上,

应放在自带的垫布上，避免污染环境。

（六）公共区域的维修，非特殊情况应安排在夜间操作,

以免打扰顾客。

二、物业维修操作规程

（一）万能工维修

5

L对楼层公共区域每天巡视，发现问题及时维修。

2,与厂房管理人员联系落实检修计划，做到每个月对公

共区域系统性地检修一遍。

43.局部出现问题时，由服务台负责直接与值班主管联

系，维修工接到电话后于10分钟内赶到维修地点及时维修。

4,重要区域出现问题，维修工解决不了的应立即通知值

班主管作出处理决定。

5.检修、维修情况及时如实记录，并做统计，下班前将

工作日报表报物业部存档。

（二）日常报修

1.使用部门根据设备设施或装饰部位的损坏情况正确

填写工程维修单，交物业部值班主管总调度。

2.值班主管根据维修内容遵照先急后缓，先上后下，合

理安排维修人员维修。

3.维修人员接到维修单后准备维修材料并在15分钟内

到达维修地点。

4.维修完成后请报修部门的主管或领班验收、签字。

5.把维修情况填入维修表内，电话告之值班主管维修完

毕。

6.下班前填写好工作日报表，连同维修单交总调度存

档。

7.对于电话报修（紧急维修），维修人员应于5分钟内

到达维修地点，维修好后补办报修手续。

8.对于需要购买维修材料的，立即报告上级领导进行申

6

购、并跟催，并把情况告诉使用部门，材料到后联系维修。

（三）不影响正常营业的设备维修保养

L物业科长根据设备设施维护保养制度制定月度、季

度、年度检修计划。

2.设备大修科长负责指挥，主管负责组织指导，小修和

维护则由主管组织实施。

3.在停机进行维修保养前要根据设备的运行状况由分

级负责人制定维修保养方案，需要更换零部件的要提前申

购。

4.在维修保养过程中，分级负责人要现场指挥，上一级

领导要督导检查，确保维修保养质量。

5,设备维修保养后要进行调试，由空载直至带负荷运

转，确保正常后投入使用。

6,把维修保养情况进行记录，存入设备档案。

（四）影响正常营业的施工（停水、停电、停空调、公

共场所施工、重要设备停台维修）

1.物业科长制定施工及协调方案，报区域分管部长批准

后实施。

2.根据施工方案准备材料及零部件，按照批准的与使用

部门协商的时间进行施工、维修。

3.实施过程中经理现场指挥督导，主管带人实施操作，

确保在规定时间内完成。

4.施工完成后通知使用部门可以正常营业使用，并报告

分管部长。

7

5.施工情况形成文字材料存入设备档案或物业部档案。

（五）设备故障处理（紧急抢修）

1.物业部长组织有关人员根据故障情况制定紧急抢修

及协调方案报总经理批准。

2.根据紧急抢修方案，准备材料按照重大故障、较大故

障和一般故障分级负责的原则，分别由部长、科长、主管组

织抢修。

3,抢修过程中，部长必须现场指导监督，在确保质量的

情况下尽量缩短抢修时间，以减少对营业的影响。

4.抢修完成后立即通知使用部门，并报告分管总经理。

5.抢修完成后由组织抢修负责人形成文字材料存入设

备档案。

三、维修服务规范要求

要求综合维修部员工到各楼层进行维修保养时，着装整

齐，乘搭规定的员工电梯；

走路轻盈，维修工作时尽量减少噪音，严禁在公共场所

大声讲话喧哗。以免影响办公或休息。到房间内维修时还应

注意如下事项：

（一）敲门

接到报修，15分钟内派员工到达现场维修处理。如果要

进房间维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。

（-）介绍

办公室的人员开门或在门内询问，综合维修部员工应首

8

先自我介绍：

“对不起，打搅了，我是XX物业公司维修人员XXX,前

来为您服务”。

（三）进门

如果房间内十分整洁，铺地毯，员工应穿好自备鞋套。

经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具

袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上

拖着工具袋。

（四）铺布

走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在领导、办

公人员指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能

将工具和拆卸的零件直接放在地上。

（五）维修

维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无

法避免时，应事先向领导、办公人员说明，并说一声“非常

对不起”。

（六）整理

维修完毕，用自备专用保洁布将设备擦干净，收好维修

工具，将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面

受污染，应负责清扫干净。

（七）试用

请领导、办公人员当场试用设备，证实设备恢复正常运

转，并请领导、办公人员在维修工作单签认。

（A）讲解

9

必要时向领导、办公人员讲解故障原因，介绍维修保养

知识，及正确使用设备的注意事项。

(九)如实填写维修工作单(包括费用)，请领导、办

公人员对修理质量，服务态度等进行评价并签名。

第三节房屋等公共设施和室内设备、设施的日常维

护管理

一、房屋及设施设备维修养护计划的制定

(-)制定房屋及设施设备维修养护计划的基本方法

1.维修养护的方式与类别

(1)维修方式

对各类不同的对象应采用不同的维修方式，房屋及设施

设备维修应遵循其自身的客观规律，在保证运行的前提下，

合理利用维修资源，达到物理寿命周期内费用最经济的目

的。

①预防性维修

为了降低故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事

先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性

维修。预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略，

能够降低故障率，将事故隐患消除在初级阶段，从而提高系

统的稳定性和可靠性，保障房屋及设施设备的正常使用，是

物业管理应提倡的主要维修养护方式。特别是对重点和重要

设施设备，更应该实行预防性维修。

10

预防性维修有以下几种方式：

计划性预防维修。计划性预防维修又称定期维修，具有

周期性特点。它是根据零件的失效规律，事先规定修理间隔

期、修理类别、修理内容和修理工作量。

状态监测下的预防维修。这是一种以设施设备技术状杰

为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式，是在状态监

测和技术诊断基础上，掌握设施设备劣化发展情况，在高度

预知的情况下，适时安排的预防性维修，又称预知的维修。

它主要适用于重点设施设备，利用率高的精、大、稀设备等。

改善性的预防维修。为消除设施设备先天性缺陷或陈旧

老化引起的功能不足、故障频发，对设施设备局部结构和零

件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修

性的措施，称为改善性维修。

②事后维修

事后维修对一些没有列入预防维修计划的项目，在其发

生故障或性能降低到不能满足使用要求时才进行修理。采用

事后维修策略可以发挥主要构建的最大物理寿命，单位维修

经济性好。但对物业管理而言，由于设备故障或性能减低通

常会给物业的使用或安全造成较大的影响或威胁，因此一般

情况下，应该尽量避免事后维修，仅在下述场合可以采用：

故障停机后再修理不会给物业使用造成影响；修理技术不复

杂，修理迅速而又能及时提供备件；某些利用率低或有备用

的设备。

③紧急抢修

11

紧急抢修是对意外事件引发的事故进行的紧急修理，这

类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事

前准备。由于发生紧急事件会对物业的使用或安全造成重大

的影响，因此物业管理应该将紧急抢修列为单独的项目加以

考虑。通常采取设计紧急事件处理程序的方法对紧急抢修进

行准备。实践证明，这是提高防雾剂设施设备管理水平的重

要手段。

（2）修理类别

①大修

设施设备大修是工作量最大的一种计划修理。它是在房

屋及设施设备基础构件或主要零件损坏严重，主要性能大部

分丧失，安全性能和可靠性严重下降，必须经过全面修理才

能恢复其效能的情况下使用的一种修理形式。进行设备大修

时，一般需要对设备进行全部解体，消除缺陷，恢复设备的

规定精度和性能。为了补偿设备的无形磨损，还可结合大修,

采用新技术、新工艺、新材料进行改造、改进和改装，提高

设备效能。

②中修

中修的工作量介于大修和小修之间。在实际工作中大修

与中修的差别往往不太容易界定，特别是在结构和构成不复

杂的情况下，可取消中修类别。

③小修

设施设备小修是维修工作量最小的一种计划修理。对于

实行状态（监测）维修的设备，小修的工作内容主要是针对

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日常点检和定期检查发现的问题，拆卸有关的零部件，检查、

调整、更换或修理失效的零件，以恢复设备的正常功能；对

于实行定期维修的设备，小修的主要内容是根据掌握的损耗

规律，更换或修复在修理间隔期内失效或即将失效的零件，

并进行调整，以保证设备的正常工作能力。

(3)修理周期和修理周期结构

①修理周期

对已在使用的设施设备来说，修理周期是指两次相邻大

修之间的间隔时间；对新设备来说，修理周期是指从开始使

用到第一次大修理之间的间隔时间(单位：月或年)

②修理间隔期

修理间隔期是指两次相邻计划修理之间的工作时间(单

位：月)。确定修理间隔期时应使设施设备计划外停机时间

达到最低限度。

③修理周期结构

修理周期结构指在一个修理周期内应采取的各种修理

方式的次数和排列顺序，如小修——小修——中修——小修

——小修一一大修。物业管理企业在实行计划修理时，应根

据实际情况，确定各种修理形式的排列顺序，既要符合设备

的实际需要，又要研究其修理的经济性。

2.维修养护计划的种类

(1)按时间进度编制的计划

①年度维修保养计划。包括大修、项修、技术改造、实

行定期维修的小修和定期维护，以及更新设备的安装等项

13

目。

②季度维修保养计划。包括按年度计划分解的大修、项

修、技术改造、小修、定期维护及安装和使用部门提出的季

度追加项目。

③月维修保养计划。包括按年度和季度计划分解的本月

个项目；根据上月设备故障修理遗留的问题及定期检查发现

的问题，必须且有可能安排在本月的项目。

（2）按修理类别编制的计划。包括房屋维修养护计划、

空调系统维修保养计划、消防系统维修保养计划等。

3.维修养护计划的编制依据

（1）房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期；

（2）房屋及设施设备的使用要求和管理目标；

（3）安全与环境保护的要求；

（4）房屋及设施设备的技术状态。

4.编制维修养护计划应考虑的问题

（1）物业使用或运行急需的、影响其他系统使用的、

关键性的设施设备应重点提前安排修理，这样可减少对日常

使用的影响；

（2）应考虑到维修保养工作量的平衡，使全年工作能

均衡地进行。对待修理的设施设备应按轻重缓急安排计划；

（3）应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时

间；

（4）应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维

修保养，如有能力或资源不足，就应该考虑项目外包或寻求

14

技术支持，不应降低维修保养的技术要求；

（5）计划最后确定前，资金一定要落实，确保计划内

每项工作的资金都有足额的保障，否则，应按照轻重缓急做

删减调整，重新制定计划；

（6）所制定的计划应该包括必要的工作程序和检验程

序，使计划具有可操作性和可验证性。

（7）对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽

可能安排在非高峰期检修，以缩短停歇时间（如中央空调系

统的冬季检修、采暖系统的夏季检修等）。

5.维修养护计划的编制

维修养护计划的编制流程图如下图所示。

15

，

技4-

资

资

能

计划

术

源

金

否

可的可

的

满

的

行执行

满

足

落

性性和

足

需

实

分

情

求验证

情

析

况办法

况

.上

计划确定、履行必要的批准手续，一班

还要向业主进行必要的解释或说明

执行计划，根据实际情况

的变化进行适当的调整

维修养护计划的编制流程图

16

6.维修养护计划的内容

维修养护计划的内容如下图所示。

房屋及设备设施维修

养护计划

维修养护的对象

名称、位置、状态、范围

维修养护的责任人

人员构成、分工和责权

维修养护的标准

包括养护的频次和时间间隔

维修养护的方法

包括必要的程序和规程

维修养护效果的验证

包括验证的方法、记录等

-----------

17

二、房屋及设施设备维修养护计划的实施

（一）修前预检

修前预检是对待修房屋、设施设备进行全面的检查，目

的是掌握修理对象的技术状态。

修前预检可按下面的步骤进行：

1.技术人员首先要阅读技术说明书和各类图纸，熟悉对

象的结构、性能和技术指标。其次是查看技术档案，了解对

象的故障及其修理的历史情况；

2.使用和维护人员介绍对象目前的技术状态和主要缺

陷；

3.进行外观检查，如磨损、油漆及缺损情况等；

4.进行运行检查，开动设备，观察运行情况；

5.按部件解体检查。将有疑问的部件拆开细看是否有问

题，拆前要做好记录，以便解体时检查及装配复原之用。

6,预检完毕后，将记录进行整理，编制维修工艺准备资

料，如修前存在问题记录表、零配件修理及更换明细表等。

（-）修前资料准备

修前预检结束后，工程技术人员必须准备各类图纸、图

样、记录表格以及其他技术文件等。

（三）修前工艺准备

资料准备工作完成后，根据情况决定是否编制修理的工

艺规程或设计必要的工艺装备等。

（四）其他准备

其他准备包括对材料及零备件、专用工、量具和设备的

18

准备，以及具体落实停休日期和时间、向业主和有关部门发

出通知、清理作业现场等设施设备停修前的准备工作。

（五）组织实施

要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确俣安

全的前提下，注意控制以下几个因素：

1.质量的控制

对维修养护质量有影响的要素进行有效控制，并加强对

工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质

量标准。

2.进度的控制

物业的房屋和设施设备的使用率较高，停机维护一般都

会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行的有效

控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利

于降低成本。

3.成本的控制

通过对维修养护成本的构成要素进行有效控制，提高维

修养护工作的经济性。

三、房屋维修养护计划

房屋维修养护范围包括房屋本体的承重结构部件（包括

基础、屋面、梁、柱、墙体等），抗震结构部位（包括构造

柱、梁、墙等），外墙面、幕墙玻璃、楼梯间、公共通道、

门厅及公共屋面、电梯、机电设备、本体消防设施，本体上

下水主管、智能化系统等防盗监控设施，非本体的门、窗、

19

玻璃、照明灯等设施。

结合以往管理经验，我们对房屋本体共用部位及非本体

部分制订了详实的维修养护计划。具体内容如下：

日常维修

类别项目

计戈方案标准实施效果

日常每周1.由于使1.房屋修缮

巡查一用不当造标准1.安全、正常使

次，发现成结构局2.有关工程用

问题，立部受损较施工技术规2.功能完好

即处理、轻，由工程范

房屋1.局部受维修维修班按

承重损房屋修缮

及抗2.施工质规定实施

震结量原因造维修；

构部成的结2.如局部

位构问题受轻重，应

请专家“会

诊”，提出

方案，委托

专业公司

实施；

1.外墙面1.房屋修缮无鼓无脱、无渗

局部渗漏每周检查由工程维标准水无违章、整洁

外墙2.外墙面一遍，发修班按有2.外墙面修统一

20

面的大面积现问题，关修缮规缮作业规程

渗漏及时维修程实施

3.幕墙玻

璃

公共L隔热层每月检查由工程维1.房屋修缮1.无积水无渗

屋面破损一遍，发修班按相标准漏

2.防水层现问题，应作业规2.相应修缮2.隔热层完好

破损造成及时维修程实施维作业规程无损

屋面渗漏修；维修费3.避雷网无间

3.避雷网用按逐处断

脱焊、间递增20%

断

4.屋面积

水

电梯L拽引绳每天检查电梯维修保1.安全正常运

张紧度的一遍，发由专业电养标准行、平衡

调整维护现问题，梯公司实2.机房、轿厢整

2.导轨、及时同电施维修（全洁

安全钳的梯公司联保）3.电梯完好

工作情况系维修100%

维护

3,转动、

滑动部的

维护各项

21

安全装置

的维护

4.电脑控

制板等的

维护检测

机电L发电机每天巡视由机电维各项机电设1.无故障停电

设备及水泵等检查题，修班组织备维修保养2.保障安全运

机电设备及时维修实施规程行

的维护保

养

2.日常机

电设备的

零部件易

耗品维修

3.制冷系

统的维修

保养

共用L线路的每周检查由机电维防盗监控及1.系统完好,无

防盗维护保养一遍，发修班负责智能系统保故障，使用正常

监控2.线路的现问题，组织实施养规程有效

检修及时维修2.防盗监控设

施完好，无损坏

3.线路无乱搭

接

22

公用1.线路的每周检查由机电维公用照明维1.线路无乱搭

照明检修维修一次，发修班按照修保养规程接

2.灯具的现问题，相应作业2.照明灯具正

维修及更及时维修规程实施常有效

新维修

本体L疏散标每周检查由机电维1.标识制定1.设施有效，标

消防志的维修一次数，修班按相及维护管理志清楚，完好无

设施及维护发现问应作业规规定损

2.室内消题，及时程实施维2.消火栓维2.灵敏，准确报

火栓（箱）维修修修操作规程警

的有效维3.消防报警

护及检修系统维护保

3.烟、温养规程

感报警系

统故障的

排除和维

护

公共1.公用地每周检查由机电维1.相应建筑L整洁、无缺

通道面的维修一次数，修班按相部分修缮技损、无霉迹2.

门厅、改造发现问应作业规术规程扶手完好、无张

楼梯2.公共通题，及时程实施维2.房屋修缮贴张痕迹

间道、门厅维修修标准

的墙、棚

维护

23

3.楼间墙

面、扶手、

踏步的维

护

上、下1.接口及每周检查由机电维1.排水管维上、下水通畅、

水主砂眼漏水一次数，修班专业护修缮标准无渗漏

管2.管道堵发现问人员负责2.给水管维

塞、破裂题，及时维修护修缮标准

3.固定码维修

松脱

门1.破损；每周检查由设施维非本体维护1.兀好无缺2.

2.残旧一次，发修班部专管理规程无残旧

（掉漆）现问题，业人员负

及时维修责维修或

或更换，更换

或接到突

然损坏通

知后马上

维修或更

换

窗1.破损；每周检查由设施维非本体维护1.兀好无缺2）

2.残旧一次,发修班部专管理规程无残旧

（掉漆）现问题，业人员负

及时维修责维修或

24

或更换，更换

或接到突

然损坏通

知后马上

维修或更

换

玻璃1.破损；每周检查由设施维非本体维护1.完好无缺2）

2.残旧一次，发修班部专管理规程无残旧

（模糊）现问题及业人员负

时维修责维修或

更换

四、公用设施设备维修养护计划

公用设施维修养护范围及公用设施维修养护范围包括：

院区内道路（市政道路除外）、路灯、沟、渠、池、井、园

林绿化地、地下排水管、文化娱乐、停车场等。

物业公共设施日常维修计划方案

日常维修

类别项目

计划方案标准实施效果

路面、人由工程部路面修缮质减少不必要的

区内行道、缓每天检查专业维修量标准；人行路面受污损和

道路路径、道两遍工按项目道铺设修缮破坏:使局部破

牙维修规程标准坏严重路面通

25

实施。过翻新延长寿

命，从而使整个

道路保持均衡

使用功能。

道路灯、

由工程部

庭院灯、电气作业安灯泡正常使用，

专业维修

室外高杆灯、每天检查全操作规程，灯罩完好，清洁

工按专业

照明投光灯、一次灯具施工技灯杆及灯座无

操作规程

其他照明术标准。破损。

实施。

灯

井内无机物、

雨水口、由工程部

井壁无脱落；

雨水井、专业维修井盖完好，无缺

沟渠每周检查化粪池出口

污水井、工按专业损，少污积，无

池井一次及其他地隔

化粪池、操作规程阻塞。

无阻塞；井盖

阀门井实施。

上标识清晰。

园林管理设施，

绿化、雕环境管理设备完好;雕塑

绿化工作标

园林塑小品、每天检查部进行绿小品等园艺完

准：园林工作

绿地花池循环一次化补种，园好；绿化完好；

标准。

水池艺维修。循环水系统畅

顺。

每天检查由工程部会所及活动各项设施,设备

文娱场所

一次专业维修中心维修工完好，正常使

26

工按专业作标准。用。

操作规程

实施。

由工程部

专业维修路面修缮标

每天检查道路平整，无积

停车场工按专业准，停车场地

二次水，无缺损。

操作规程面修缮标准。

实施。

消防由工程部

排水管、排水管施工管道畅通、无堵

设施专业维修

室外消防每周检查技术标准；消塞、无泄漏；消

及排工按专业

栓、水泵一次防设施施工防设施正常有

水管操作规程

结合器技术标准效。

网实施。

由工程部

公共专业维修标识清楚，无

标识牌、每周检查标志设施完好；

标志工按相关污迹、损坏；

警示牌一遍标志物无损坏。

设施维修规程安放牢固。

实施

由工程部

连廊墙地面整洁，

专业维修无乱搭建，整

及自连廊、自每周检查无损坏；连廊

工按相关洁、畅通；墙面

行车行车房一遍通畅；结构完

维修规程无破损或污迹。

房好。

实施

其他垃圾堆放每周检查由工程部无破损，脱确保围栏，挡土

27

公共点及围一遍按相关维落；泄水通墙安全使用；确

设施栏、围墙修保养规畅。保垃圾转运站

程实施。正常使用。

每天对以下设备检查一

遍：

1.摄像系统监视器、控

摄像监控制器、摄像头等外观及

系统；电控制性能；

公共子巡更系2.巡更系统读卡机外观由工程部负系统性能良好，

智能统；车辆安联接及性能；责按智能化正常运行；设施

化系管理系3.车管系统ic卡读卡系统维护保完好，整洁有

统统；智能器外观性能闸杆的外观养标准维护。序，无损坏。

控制中运行情况；

心。4.各系统电脑外观，运

行情况，传输线，传输

性能，软件及数据的运

行情况。

相应建筑部

由工程部

分维修保养正常安全使用，

每周检查按先关维

管理及商业用房规程；电气、各项设施，设备

一遍修保养规

设备维修保完好，无改建。

程实施

养规程。

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物业公共设施定期维护计划及实施方案

日常维修

类别项目

计戈IJ方案标准实施效果

严禁装修

期车辆挤

压人行道

及路牙，严

山事务助

禁在路面

理加强装

上拌制混

修检查，严

凝土或砂减少不必要的

禁施工车

浆污染路厂房道路使路面受污损和

进入组内

面;每年对用管理规定；破坏;使局部破

路面、人道路；翻新

区内局部损坏路面施工质坏严重路面通

行道、缓工作有工

道路严重的路量标准；人行过翻新延长寿

路径。程部自行

面、路牙、道铺设技术命，从而使整个

组织专业

人行道板标准。道路保持均衡

维修工或

进行翻新使用功能。

委托有关

面积应控

施工单位

制在1%0

实施。

每年内9其

它控制在

5%。每年

内。

室外道路灯、灯杆每年山工程部无老化，照明实现良好的灯

29

照明庭院灯、刷漆一次；按相关作设施完好，灯具外观，照明系

高杆灯、每月清洁业规程维具施工标准统正常有效启

投光灯、灯具一次；护；对于破用，照明设施线

其他照明每年检修损灯具及路完好率95%

灯线路一遍。老化线路以h

进行更换。

化粪池每

半年清理

一次，井盖

雨水口、板每年刷化粪池清理化粪池内无沉

由工程部

雨水井、漆一次，防作业规程，井积物，出口畅

沟渠按相应作

污水井、止腐蚀，每盖刷防锈漆顺，井盖正常使

池井业规程实

化粪池、年度清理作业规程，井用，密合。流水

施。

阀门井井内杂物内无沉积物。通畅。

一次，每年

全面维修

完善一次

每月清洁

标志一次，

由工程部住宅区标识、

公共每半年对标志清洁美观，

标识牌，负责实施。警示牌制作

标志标志安放安防稳固标示

警示牌每5年更换安装及管理

设施基础稳固清晰。

一次。规定。

情况进行

检衣维护,

30

没半年对

标识进行

维护一次。

春夏季各

补换3%o

-6%c绿地

一次，树木

补种春夏

各一次，每

3%。；花木

由环境管

每半月修

理部按照

剪一次;草绿草丛，树木青

相应作业

坪、乔木每绿化工作标存，剪切整齐；

园林绿地、绿化、规程实施，

月修剪一准，园林工作雕塑、小品完整

雕塑、小品自第三年

次,循环水标准。清洁，流水清

起按10%o

每周更换澈。

更换绿地

一次，每周

草坪。

清洁园林

小品、健身

器械•次；

根据病虫

害发生规

律,每年进

行三次大

31

消杀和四

次日常消

杀。

会所内墙

二年粉刷

一次，其他

每年维护巡查由管

一次，设备理员负责，有关建筑部场所内设施，设

健身会所设施线路维修由工分修缮质量备等能发挥正

文娱

及健身器检修及其程部按相标准；有关电常功效和正常

会所

械建筑部分关作业规气、机械、设运转环境设施

维护修理，程和施工备维护标准。完好。

每天检查规范实施。

器械两次，

发现问题

几十处理。

每年对车

由工程部停车场地面均

场侧局部

组织实施衡，有效发挥功

路牙损坏路面施工质

或委托相用。使局部损坏

多次修补量标准；停车

停车场关施工单严重通过翻新

进行更新场地面施工

位；维护费延长其使用寿

一次，对因技术标准。

用逐年递命。场地平整，

施工质量

增10%Oo无积水。

造成的局

32

部沉陷损

坏,5年翻

新一次，翻

新面积应

控制在

5%0o

消防栓及

水泵接合

器每半年

消防设施及排水油漆一次，由工程部开启灵活，不正常有效使用，

管道消防栓每组织实施。泄漏。外观完好。

半年排水

一次，检修

一次。

每年刷油

漆一遍，每

季度检查

垃圾转运

挡土墙顶由工程部

其他站及三合挡土墙维护设施安全正常

排水沟通按相关作

公共一垃圾集标准；围墙维使用，美观完

畅情况每业规程实

设施中站，围护标准。好。

年度检查施

栏挡土墙

一次泄水

孔畅通情

况。

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由工程部

摄像监控对各系统

技术部按

系统，巡