2025年上海市物业管理招投标评审专家考试全真模拟试题及答案

2025年上海市物业管理招投标评审专家考试全真模拟试题及答案第一部分单项选择题（每题1分，共20分）1.根据《中华人民共和国招标投标法》及相关规定，物业管理项目招标中，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（）日。A.10B.15C.20D.302.关于物业管理招投标中的“暗标”评审，以下说法正确的是（）。A.是指对投标文件的技术部分进行匿名评审，以排除评审专家对投标人信息的倾向性B.是指整个投标文件均不出现投标人名称，完全匿名C.是指评标委员会成员在评审前不知道所有投标人的信息D.“暗标”评审主要适用于商务标的评审3.某物业管理项目采用综合评估法，技术标权重为50%，商务标权重为30%，信誉标权重为20%。甲投标人技术标得分为85分，商务报价得分为90分，信誉标得分为95分。其综合得分为（）。A.88分B.88.5分C.89分D.89.5分4.根据《上海市物业管理招投标管理办法》，评标委员会中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三5.在物业管理投标文件中，用于响应招标文件实质性要求和条件的文件是（）。A.商务文件B.技术文件C.投标函及其附录D.资格审查资料6.下列哪项不属于物业管理招标文件中应当包含的主要内容（）。A.投标人资格预审的条件和标准B.拟签订合同的主要条款C.评标委员会所有成员的名单D.物业服务内容和标准7.关于物业管理招投标中的“低于成本价竞标”，以下描述最准确的是（）。A.投标报价低于招标人设定的招标控制价B.投标报价低于所有其他投标人的平均报价C.投标报价低于根据招标文件规定的评标标准测算的合理成本D.投标报价低于该投标人自身的企业个别成本8.根据《招标投标法实施条例》，下列情形中，属于投标人相互串通投标的是（）。A.不同投标人的投标文件由同一单位编制B.招标人在开标前开启投标文件并将信息泄露给其他投标人C.招标人直接或间接向投标人泄露标底D.招标人明示或暗示投标人压低或抬高投标报价9.物业管理项目招标中，若采用邀请招标方式，应当向（）个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或其他组织发出投标邀请书。A.2B.3C.5D.710.评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。中标候选人应当不超过（）个，并标明排序。A.2B.3C.4D.511.在评审物业管理投标文件的技术方案时，以下哪项通常不属于重点评审内容（）。A.物业管理服务整体设想与策划B.拟采取的管理模式、工作计划C.投标人的财务报表和盈利能力D.人员配备、培训与管理方案12.某住宅小区物业管理项目招标，建筑面积30万平方米，投标人拟投入的项目经理需具备的资格条件，通常应符合（）。A.具有物业管理师资格证书即可B.具有中级以上职称，并具有5年以上物业管理项目经理经验C.具体要求由招标文件规定，通常包括执业资格、工作经验、类似项目业绩等D.无强制性规定，由投标人自行决定13.关于投标有效期，下列说法正确的是（）。A.投标有效期从提交投标文件之日起计算B.投标有效期从招标文件规定的开标之日起计算C.投标有效期由招标人在招标文件中载明，投标人不得提出异议D.在原投标有效期结束前，招标人可以书面形式要求所有投标人延长投标有效期，投标人有权拒绝14.物业管理招投标活动中，招标人最迟应当在书面合同签订后（）日内，向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。A.3B.5C.7D.1015.根据《上海市住宅物业管理规定》，选聘物业服务企业前，业主大会应当召开（）讨论决定选聘方案。A.业主委员会会议B.业主大会会议C.业主小组会议D.居民委员会会议16.在综合评估法的详细评审阶段，对技术部分出现细微偏差的投标文件，正确的处理方式是（）。A.作废标处理B.要求投标人进行书面澄清，澄清内容可作为评审依据C.在详细评审打分时酌情扣分D.要求投标人撤回偏差内容17.物业管理投标文件中的“物业服务费测算明细”，其核心作用不包括（）。A.证明投标报价的合理性和可操作性B.作为未来物业服务合同价格调整的唯一依据C.反映投标人物业服务成本构成和管理水平D.供评标委员会评审其报价是否完整、合理18.关于评标专家的回避制度，以下情形中，评标专家不需要回避的是（）。A.专家是某投标人的在职员工B.专家的近亲属在某投标人担任一般行政职务C.专家5年前曾在某投标人处担任顾问D.专家与某投标人的法定代表人相识19.在物业管理招投标的定标阶段，招标人（）。A.必须选择排名第一的中标候选人为中标人B.可以在中标候选人中任意选择中标人C.可以选择排名第一的中标候选人为中标人，也可以选择排名第二或第三，但必须书面说明理由D.在确定中标人前，不得与投标人就投标价格、方案等实质性内容进行谈判20.招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或修改，应当在投标截止时间至少（）日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。A.3B.5C.10D.15第二部分多项选择题（每题2分，共20分，多选、少选、错选均不得分）21.物业管理招投标评审专家在评审过程中，应遵循的基本原则包括（）。A.公平、公正、科学、择优B.独立评审，不受任何单位或个人非法干预C.对投标文件进行评审和比较，并对评审结论承担个人责任D.严格遵守保密规定，不得泄露评审情况E.可以接受投标人主动提出的澄清、说明22.下列情形中，可能导致物业管理投标文件被拒收或按无效标处理的有（）。A.投标文件未按招标文件要求密封B.投标函未加盖投标人公章，仅有法定代表人签字C.投标报价大写金额与小写金额不一致D.投标文件正本与副本内容存在非实质性差异E.联合体投标未提交共同投标协议23.在评审物业管理技术标时，针对“应急预案与风险防范”部分，评审专家应重点考察的内容包括（）。A.是否识别了物业管理区域内的主要风险点（如消防、电梯、防汛、治安等）B.应急预案的针对性、可操作性及响应流程是否清晰C.应急物资储备和应急队伍建设的规划是否合理D.是否承诺对业主所有财产损失承担全部赔偿责任E.与社区、公安、消防等相关方的联动机制是否健全24.关于物业管理服务合同的签订与备案，下列说法正确的有（）。A.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内订立书面合同B.合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件内容一致C.招标人和中标人可以另行订立背离合同实质性内容的其他协议D.物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将合同报送项目所在地房管部门备案E.合同备案是合同生效的必要条件25.物业管理招投标中，属于重大偏差，可能导致投标文件被否决的情形有（）。A.投标文件载明的服务期限短于招标文件要求B.投标文件附有招标人不能接受的条件C.未按招标文件要求提供投标保证金或保函D.技术方案中存在个别非关键性指标的描述模糊E.投标报价存在计算错误，经澄清后投标人确认并修正26.在商务标评审中，对于采用经评审的最低投标价法的项目，除报价外，评审委员会还需详细评审的内容可能包括（）。A.投标人的财务状况B.投标报价的合理性，是否低于其成本C.物业管理服务方案的核心内容D.投标人的类似项目业绩E.投标人的商业信誉27.评标报告应当记载的内容包括（）。A.基本情况和数据表B.评标委员会成员名单C.开标记录D.符合要求的投标一览表E.经评审的投标人排序及推荐的中标候选人名单28.根据相关规定，物业管理项目有下列情形之一的，经批准可以进行邀请招标（）。A.项目技术复杂或有特殊要求，只有少量潜在投标人可供选择B.受自然地域环境限制，只有少量潜在投标人可供选择C.采用公开招标方式的费用占项目合同金额比例过大D.涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标E.业主大会决定采用邀请招标方式29.物业管理投标文件中，证明投标人履约能力的材料通常包括（）。A.企业资质证书、营业执照B.财务状况报告（如经审计的财务报表）C.近三年类似项目管理业绩及合同证明D.拟派项目经理及主要管理人员简历、资格证书E.投标人获得的各类荣誉证书30.评审专家在遇到下列哪些情况时，应当立即向相关监督部门报告（）。A.发现招标文件存在明显倾向性或排斥性条款B.评标现场受到非法干预，影响公正评审C.有投标人试图向评审专家递送利益D.其他评审专家在评审过程中发表倾向性言论E.投标文件内容存在细微偏差第三部分判断题（每题1分，共10分）31.招标人设有标底的，标底在评标中可以作为废标的直接依据，即投标报价高于或低于标底一定幅度即可直接否决。（）32.物业管理招投标评审专家库的专家，每届聘期一般为3年，可以连聘连任。（）33.投标人如果对招标文件有疑问，应当在投标截止时间10日前以书面形式向招标人提出。（）34.采用综合评估法评标时，技术部分得分低于规定合格分的，其商务标不再进行评审。（）35.招标人不得强制投标人组成联合体共同投标，也不得限制投标人之间的竞争。（）36.中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，只需承担道义责任。（）37.物业管理投标保证金最高不得超过招标项目估算价的2%，且最高不得超过80万元人民币。（）38.评标委员会成员应当认真研究招标文件，至少应了解和熟悉招标项目的范围、性质、招标文件规定的主要技术标准和商务条款、评标标准和方法等。（）39.在评审过程中，评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。澄清可以改变投标文件的实质性内容。（）40.重新招标后投标人仍少于三个的，属于必须审批、核准的物业管理项目，报经原审批部门批准后可以不再进行招标。（）第四部分简答题（每题5分，共20分）41.简述在物业管理技术标评审中，对“人员配备、培训与管理方案”应重点评审哪些内容？42.作为评标委员会成员，在评审过程中发现某一投标人的技术方案中，大量抄袭了其他公开项目的方案文本，且未根据本项目特点进行针对性修改。请问应如何处理？43.简述物业管理招投标中，对投标人“信誉情况”进行评审通常包括哪些方面？44.招标人在招标文件中规定，投标人需承诺“中标后，将安排某特定品牌（非唯一）的智能安防系统进行小区升级改造”。此规定是否妥当？为什么？第五部分案例分析题（每题15分，共30分）45.案例：某新建商品房住宅小区（建筑面积25万平方米）进行前期物业管理招标，采用综合评估法。共有A、B、C、D四家公司投标。开标后，评标委员会评审情况如下：A公司：技术标得分82分（合格分80分），商务标报价为每月每平方米3.5元。经算术复核，报价无误。B公司：技术标得分79分（未达到合格分），商务标报价为每月每平方米3.2元。C公司：技术标得分88分，商务标报价为每月每平方米3.8元。但其投标函中，服务期限写为“2年”，而招标文件明确要求服务合同期为“3年”。D公司：技术标得分85分，商务标报价为每月每平方米3.6元。招标文件规定：商务标评分以有效投标报价的算术平均值为基准价，等于基准价得满分40分，每高于基准价1%扣0.5分，每低于基准价1%扣0.3分，扣完为止（精确到小数点后两位）。经计算，A、D两家有效报价的算术平均值为3.55元/月/平方米。问题：（1）B公司和C公司的投标是否应作为有效标继续评审？请分别说明理由。（2）请计算A公司和D公司的商务标得分。（3）根据现有信息，请计算A公司和D公司的综合得分（假设信誉标得分均为满分20分）。并判断根据综合评估法，应推荐哪家公司为中标候选人？46.案例：某大型商业综合体物业管理项目公开招标，评标委员会由7人组成，其中招标人代表2名，从市政府专家库随机抽取的专家5名。在评审技术标时，专家甲发现投标人M公司的方案中，关于“高端客户VIP服务流程”的部分内容，与自己半年前为另一家咨询公司提供的顾问服务成果高度雷同，涉嫌侵犯知识产权。专家甲私下向招标人代表反映了此情况，招标人代表建议其“不必深究，以免节外生枝”。专家乙在评审投标人N公司的文件时，发现其拟派项目经理的业绩证明有涂改痕迹，但未向评标委员会提出，仅在自己的评分表上酌情扣分。评标结束后，未中标的投标人P公司提出异议，认为评标过程存在不公。问题：请指出本案例中评标委员会成员及招标人代表存在哪些不符合招投标法律法规及评审纪律的行为，并说明正确的做法。答案与解析第一部分单项选择题1.C解析：《招标投标法》第二十四条规定，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日。2.A解析：“暗标”评审通常指在评审技术标等部分时，隐去投标人的名称、标识等信息，由评标委员会进行匿名评审，以减少主观倾向。并非整个投标文件匿名，也非评委会不知晓所有投标人信息。3.B解析：综合得分=85×0.5+90×0.3+95×0.2=42.5+27+19=88.5分。4.C解析：《上海市物业管理招投标管理办法》规定，评标委员会中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。5.C解析：投标函及其附录是投标人提交的、响应招标文件核心要求和条件的承诺性文件，是合同文件的重要组成部分。6.C解析：《招标投标法》规定，评标委员会成员名单在中标结果确定前应当保密，不得在招标文件中载明。7.D解析：《招标投标法》第三十三条规定，投标人不得以低于成本的报价竞标。这里的“成本”指的是投标人的个别成本，而非社会平均成本或预算定额。8.A解析：B、C、D选项描述的情形属于招标人与投标人串通投标。不同投标人的投标文件由同一单位或个人编制，属于投标人相互串通投标的认定情形之一。9.B解析：《招标投标法》第十七条规定，邀请招标应当向三个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或其他组织发出投标邀请书。10.B解析：《招标投标法实施条例》第五十三条规定，评标报告应当推荐不超过3个中标候选人，并标明排序。11.C解析：财务报表和盈利能力属于商务标或资格审查中评价投标人财务能力的范畴，不属于技术标方案评审的重点内容。12.C解析：对项目经理的要求属于招标文件的实质性内容，应由招标人根据项目特点在招标文件中明确规定，投标人必须响应。13.D解析：投标有效期从提交投标文件截止之日起计算（A、B错）。招标人要求延长时，投标人可拒绝，其投标保证金不应被没收；同意延长的，不得修改投标文件实质性内容（C不全面）。14.B解析：《招标投标法实施条例》第五十七条规定，招标人最迟应当在书面合同签订后5日内退还投标保证金及银行同期存款利息。15.B解析：《上海市住宅物业管理规定》明确，选聘物业服务企业属于业主大会共同决定的事项。16.C解析：细微偏差是指投标文件在实质上响应招标文件要求，但在个别地方存在漏项或提供了不完整的技术信息等，评标时可作不利于该投标人的量化处理（扣分），而不应作废标处理。17.B解析：物业服务费测算明细是投标报价的基础和说明，是合同价格的重要依据，但未来合同价格的调整通常需根据合同约定、政策变化、成本变动等因素协商确定，并非以此明细为唯一依据。18.D解析：需要回避的情形包括：是投标人雇员或前雇员（一定期限内）、与投标人有经济利益关系、近亲属在投标人单位任职或担任顾问等。仅与法定代表人相识，若无可能影响公正评审的其他利害关系，一般不需回避。19.D解析：A错，招标人可以授权评标委员会直接确定中标人，或根据评标报告和推荐的中标候选人确定，排名第一不一定必然中标（如放弃、违规等）。B错，必须按序或依规选择。C错，选择非排名第一的候选人需有法定理由（如违法违规、不符合条件等），并需说明理由。D正确，是招投标法的基本原则。20.D解析：《招标投标法》第二十三条规定，澄清或修改应在投标截止时间至少十五日前，以书面形式通知所有收受人。不足十五日的，应顺延截止时间。第二部分多项选择题21.ABCD解析：E错误，评标委员会可以要求投标人对投标文件进行澄清，但投标人不得主动提出澄清，澄清也不得改变投标文件的实质性内容。22.ABE解析：C错误，大写与小写不一致时，以大写为准，不属于拒收或无效标情形。D错误，非实质性差异不影响评审。A、B、E均属于未按招标文件实质性要求响应，可能导致投标被拒收或否决。23.ABCE解析：D错误，物业服务企业应在职责范围内和合同约定下承担相应责任，承诺承担“全部赔偿责任”可能不切实际，也非评审重点。评审重点是预案的完备性和可操作性。24.ABD解析：C错误，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。E错误，合同备案是行政管理要求，并非合同生效要件，合同一般自双方签字盖章时成立生效。25.ABC解析：D属于细微偏差，E经澄清修正后有效。A、B、C均属于未能实质性响应招标文件，属于重大偏差。26.ABDE解析：经评审的最低投标价法主要评审报价是否低于成本，以及投标人的履约能力（财务、业绩、信誉等）。C选项技术方案的核心内容通常在初步评审中审查是否响应，在详细评审阶段不是主要比较内容。27.ABCDE解析：以上均为《评标委员会和评标方法暂行规定》中规定的评标报告应包含的内容。28.ABCD解析：E错误，招标方式（公开或邀请）需符合法律法规规定，业主大会的决定不能违反强制性规定。A、B、C、D是《招标投标法》及其实施条例规定的可以邀请招标的情形。29.ABCD解析：E选项荣誉证书可作为信誉实力的辅助证明，但非证明履约能力的核心必需材料。核心是资质、财务、业绩、人员等。30.ABCD解析：E选项细微偏差属于评审过程中可正常处理的问题，无需立即报告监督部门。A、B、C、D均涉及可能影响招投标公正性的严重问题，应及时报告。第三部分判断题31.错误解析：标底只能作为评标的参考，不得作为决定投标是否有效的直接依据。否决投标应有法律、招标文件规定的明确依据。32.正确解析：符合各地关于评标专家库管理的通常规定。33.错误解析：投标人对招标文件有疑问，应在投标截止时间至少10日前提出。但招标文件另有规定的，从其规定。题干表述为“应当”，过于绝对。通常招标文件会规定一个具体的提问截止时间。34.正确解析：综合评估法中，常设定技术部分合格分数线，未达到者不再进行后续评审，其投标被否决。35.正确解析：《招标投标法》第三十一条规定。36.错误解析：中标通知书发出后产生法律约束力，一方擅自改变或放弃，应依法承担违约责任，赔偿损失，而非仅承担道义责任。37.错误解析：根据《招标投标法实施条例》，投标保证金不得超过招标项目估算价的2%。但“80万元”上限是针对工程建设项目的规定。物业管理服务项目属于服务招标，相关法规未设定全国统一的绝对上限，具体可能参照地方规定。38.正确解析：这是评标委员会成员的基本义务。39.错误解析：澄清、说明或补正不得超出投标文件的范围，也不得改变投标文件的实质性内容。40.正确解析：符合《招标投标法实施条例》第四十四条的规定。第四部分简答题41.应重点评审：（1）组织架构：是否科学合理，职责是否清晰，能否满足项目管理需求。（2）人员配置：各岗位人员数量、资质（如项目经理执业资格、特种作业人员证书）、工作经验（尤其是类似项目经验）是否符合招标文件要求及项目实际需要。（3）培训方案：培训计划是否系统、全面，包括入职培训、岗位技能培训、应急预案演练、法律法规及服务意识培训等，是否具有可操作性。（4）人员管理：绩效考核、激励机制、团队建设等方案是否完善，能否保障队伍稳定性和服务质量。（5）针对项目特点的特殊人员安排：如针对高端项目的外语服务人员、针对商业项目的工程运维专家等。42.（1）该行为属于投标文件内容存在重大偏差，未能对本项目进行实质性响应和针对性策划。（2）评审专家应将该情况在评标委员会内部提出，进行集体评议。（3）评标委员会应依据招标文件中关于“技术方案雷同”、“未实质性响应招标文件”或“投标文件内容存在抄袭、缺乏针对性”等相关的否决投标条款（如有）进行认定。（4）如招标文件有明确规定的，可据此认定其技术标不合格或否决其投标。如无明确规定，但该行为导致方案严重缺乏针对性，无法满足项目需求，评标委员会可以“未能对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应”为由，经集体表决后，作出否决投标的决定。（5）应将评审意见和理由详细记入评标报告。43.通常包括：（1）企业信用信息：在“国家企业信用信息公示系统”的信用状况，有无严重违法失信记录。（2）行政处罚记录：近年在物业管理、消防安全、环保、市容等方面有无重大行政处罚。（3）诉讼与仲裁情况：特别是作为被告的物业服务合同纠纷、侵权责任纠纷等案件的败诉或负面情况。（4）项目履约评价：在管项目获得的业主满意度调查结果、街道（镇）、房管部门的评价、业委会的评价意见等。（5）荣誉获奖情况：获得的国家、省、市级物业管理示范项目称号、诚信企业称号等。（6）投诉处理情况：在相关平台投诉的解决率和满意度。44.不妥当。理由：（1）该规定具有指定或变相指定产品品牌的倾向，违反了《招标投标法》中关于“不得限制或者排斥潜在投标人”的原则。即使注明“非唯一”，但仍可能构成对未采用该品牌方案的投标人的不合理限制或歧视待遇。（2）智能安防系统的选型应基于技术参数、性能标准、性价比等因素，由投标人根据自身技术方案和成本测算自主选择符合要求的品牌和产品。招标文件应规定所需达到的技术标准、功能要求、质量等级等，而非具体品牌。（3）此类规定可能被用于为特定供应商谋取利益，损害招标的公正性。第五部分案例分析题45.（1）判断：B公司的投标不应作为有效标继续评审。理由：B公司技术标得分79分，未达到招标文件规定的技术标合格分80分。根据综合评估法常见规则，技术标未达到合格分数线，应否决其投标，不再进行后续商务标评审。C公司的投标不应作为有效标继续评审。理由：C公司投标函中承诺的服务期限为“2年”，而招标文件明确要求服务合同期为“3年”。这属于未能响应招标文件关于合同服务期限的实质性要求，构成重大偏差，其投标应被否决。（2）商务标得分计算：基准价=3.55元/月/平方米。A公司报价：3.5元。低于基准价幅度：(3.55-3.5)/3.55×100%≈1.41%扣分：1.41×0.3≈0.42分商务标得分：40-0.42=39.58分D公司报价：3.6元。高于基准价幅度：(3.6-3.55)/3.55×100%≈1.41%扣分：1.41×0.5≈