2025年上海市物业管理招投标评审专家考试练习题及答案

2025年上海市物业管理招投标评审专家考试练习题及答案1.根据《上海市物业管理招投标管理办法》规定，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数应为（）人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的（）。A.3，三分之一B.5，三分之一C.5，三分之二D.7，三分之二2.关于物业管理招标文件的澄清与修改，下列说法正确的是（）。A.招标人应当在投标截止时间至少10日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人B.澄清或修改的内容为招标文件的组成部分，但无需通知已获取文件的潜在投标人C.潜在投标人对招标文件有异议的，应当在投标截止时间7日前提出D.招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改，可能影响投标文件编制的，应当相应顺延投标截止时间3.在物业管理项目评标中，采用综合评估法时，下列哪项通常不属于商务标评审的主要内容？（）A.物业服务费报价的合理性B.物业管理方案的完整性与可行性C.投标人的财务状况与银行资信D.投标人同类项目管理业绩与经验4.某物业管理项目招标，评标委员会发现某投标人的投标文件中，技术标部分出现了明显的、不应出现的另一招标项目的名称。对此，评标委员会最恰当的处理方式是（）。A.认定为细微偏差，要求该投标人进行书面澄清B.认定为重大偏差，作否决投标处理C.忽略此问题，继续评审其他内容D.提请招标人决定是否接受该投标文件5.根据《上海市住宅物业管理规定》及相关招投标法规，新建住宅物业的建设单位在办理物业承接验收手续前，应当通过招投标方式选聘物业服务企业。投标人少于（）个或者物业管理区域建筑面积小于（）万平方米的，经物业所在地的区房屋行政管理部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。A.2，3B.3，5C.3，3D.5，56.物业管理招标中，关于投标保证金，错误的是（）。A.投标保证金不得超过招标项目估算价的2%B.投标保证金有效期应当与投标有效期一致C.招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息D.依法必须进行招标的项目的境内投标单位，以现金或者支票形式提交的投标保证金应当从其基本账户转出7.在评审物业管理服务方案时，评标专家应重点关注方案的创新性。下列哪一项最能体现服务方案的“管理创新”？（）A.承诺配备更多数量的保洁人员B.提出运用物联网技术建立设施设备全生命周期智能管理平台C.报价低于所有其他投标人D.承诺项目经理具有高级职称8.某次物业管理评标，采用综合评估法，技术标权重为50%，商务标权重为30%，资信标权重为20%。甲、乙、丙三家投标人的技术标得分分别为85、90、80分（满分100）；商务标得分经计算分别为95、88、92分；资信标得分分别为90、85、95分。按照综合得分最高者中标的原则，中标人应为（）。A.甲B.乙C.丙D.无法确定9.评标委员会成员在评审过程中，发现招标文件存在歧义或者前后矛盾，影响评审的，应当（）。A.按照自己的理解进行评审B.停止评审，要求所有投标人重新投标C.提请招标人作出说明，并以书面形式送达所有投标人D.忽略该歧义部分，仅评审明确的内容10.根据《招标投标法实施条例》，下列情形中，属于投标人相互串通投标的是（）。A.不同投标人的投标文件由同一单位编制B.不同投标人的投标文件异常一致C.不同投标人的投标保证金从同一单位账户转出D.以上都是11.物业管理招标中，资格预审文件或者招标文件的发售期不得少于（）日。依法必须进行招标的项目提交资格预审申请文件的时间，自资格预审文件停止发售之日起不得少于（）日。A.3，5B.5，5C.5，7D.7，512.关于物业管理服务合同的签订，下列说法符合规定的是（）。A.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起20日内订立书面合同B.合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件内容一致C.招标人可以根据实际情况，要求中标人提交高于招标文件规定的履约担保D.中标人无正当理由不与招标人订立合同，其投标保证金可以不予退还，但应返还其银行同期存款利息13.在评审投标人拟派出的项目经理资质时，下列哪项因素通常不作为否决投标的条件？（）A.项目经理未提供有效的物业管理师资格证书或相关职业资格证书B.项目经理正担任其他在管项目的负责人，但投标文件中未提供原项目业主同意其兼职的证明C.项目经理的简历与其社保缴纳单位、劳动合同签订单位不一致D.项目经理具有中级职称而非招标文件要求的高级职称（招标文件未将此列为实质性要求）14.计算题：某物业管理项目招标，采用经评审的最低投标价法。评标基准价为所有有效投标报价的算术平均值下浮5%。投标报价每高于评标基准价1%，扣1.5分；每低于评标基准价1%，扣1分；偏离不足1%的，按照插入法计算得分。报价得分满分30分。现有A、B、C、D四家有效投标人，报价分别为：A:285万元/年，B:298万元/年，C:312万元/年，D:275万元/年。请计算B投标人的报价得分（计算结果保留两位小数）。（提示：首先计算所有有效报价的算术平均值，然后计算评标基准价，再计算B报价相对于基准价的偏离百分比，最后计算得分。）15.案例分析：某商务楼宇物业管理项目公开招标，招标文件规定项目负责人必须具有“物业管理类高级职称及不少于5年同类项目管理经验”。评标时，评标委员会发现：投标人甲：拟派项目负责人具有高级经济师职称，并提供了一份由前任职单位盖章的、证明其具有6年甲级写字楼管理经验的证明。投标人乙：拟派项目负责人具有高级工程师（机电工程）职称，并提供物业管理师资格证书及7年商业综合体管理经验的劳动合同和社保记录。投标人丙：拟派项目负责人具有高级物业管理师（劳动部门颁发）职称，并提供5年住宅项目管理经验证明。请逐一分析甲、乙、丙三家投标人拟派项目负责人是否满足招标文件的此项要求，并说明理由。作为评标专家，应如何处理？16.简述物业管理招投标活动中，评标专家应遵循的职业道德和纪律要求。（至少列出五点）17.试述在综合评估法下，对物业管理方案的评审应主要涵盖哪些方面？评审时如何把握“技术可行”与“管理创新”之间的平衡？18.招标人代表作为评标委员会成员，在评标过程中与其他专家意见发生分歧时应如何行事？评标委员会就否决投标、中标候选人排序等重大事项无法达成一致时，应如何处理？答案与解析1.答案：C解析：根据《上海市物业管理招投标管理办法》第二十一条规定，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。此规定确保了评标工作的专业性和公正性。2.答案：D解析：A选项错误，应为至少15日前（《招标投标法》第二十三条）。B选项错误，澄清或修改必须通知所有获取招标文件的潜在投标人。C选项错误，潜在投标人提出异议的时间通常为投标截止时间10日前（《招标投标法实施条例》第二十二条）。D选项正确，符合《招标投标法》第二十三条规定，澄清或修改影响投标文件编制的，需顺延截止时间。3.答案：B解析：商务标评审主要围绕与价格、财务、业绩等商务因素相关的响应情况。B选项“物业管理方案的完整性与可行性”属于技术标（或服务方案标）评审的核心内容。A、C、D选项均为典型的商务标评审要素。4.答案：B解析：在投标文件中出现其他项目名称，通常被视为“投标文件载明的项目管理方案或服务标准不符合招标文件要求”或“投标文件含有招标人不能接受的条件”，属于重大偏差，根据《评标委员会和评标方法暂行规定》，应作否决投标处理。这反映了投标文件制作的严重不严谨，可能涉及串标或使用模板未修改。5.答案：B解析：根据《上海市住宅物业管理规定》第四十一条，投标人少于3个或者物业管理区域建筑面积小于5万平方米的，经批准可以采用协议方式。此规定是上海市结合本地实际情况对《物业管理条例》的具体细化。6.答案：C解析：C选项错误。根据《招标投标法实施条例》第五十七条，招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。注意，是“银行同期存款利息”而非“贷款利息”或“无息”。A、B、D选项均符合相关规定。7.答案：B解析：管理创新应体现在管理模式、管理方法、技术应用等方面的突破和改进。B选项将物联网技术应用于设施设备全生命周期管理，属于运用新技术提升管理效能和服务品质的创新举措。A选项是单纯增加资源投入，C选项是价格策略，D选项是人员资质，均不直接体现“管理”过程的创新。8.答案：B解析：计算综合得分：甲：85×0.5+95×0.3+90×0.2=42.5+28.5+18=89.0乙：90×0.5+88×0.3+85×0.2=45+26.4+17=88.4丙：80×0.5+92×0.3+95×0.2=40+27.6+19=86.6因此，甲得分最高（89.0分），中标人应为甲。原题目选项设置可能有误，根据计算应为A（甲）。此处以计算为准。9.答案：C解析：根据评标工作的规范，评标委员会无权自行解释或忽略招标文件的问题。正确的做法是提请招标人（即招标文件的编制和发布方）作出书面说明，并将此说明送达所有投标人，以保证所有投标人基于同一份清晰、无歧义的文件基础进行评审，确保公平。10.答案：D解析：《招标投标法实施条例》第四十条明确列举了视为投标人相互串通投标的多种情形，A、B、C选项均属于其中典型情况（分别为“不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编制”、“不同投标人的投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异”、“不同投标人的投标保证金从同一单位或者个人的账户转出”）。因此D选项正确。11.答案：B解析：根据《招标投标法实施条例》第十六条，资格预审文件或者招标文件的发售期不得少于5日。根据同条例第十七条，依法必须进行招标的项目提交资格预审申请文件的时间，自资格预审文件停止发售之日起不得少于5日。12.答案：B解析：A选项错误，应自中标通知书发出之日起30日内订立合同（《招标投标法》第四十六条）。C选项错误，招标人不得擅自提高履约担保金额，应与招标文件要求一致。D选项错误，中标人无正当理由不与招标人订立合同，其投标保证金不予退还，且不返还利息。B选项正确，合同实质性内容必须与招投标文件一致。13.答案：D解析：评审应严格依据招标文件的实质性要求。A、B、C选项通常涉及资格、身份真实性、任职合法性等关键问题，不满足可能导致否决投标。D选项中，若招标文件未将“高级职称”明确列为“实质性要求”或“否决条款”，仅作为评分因素，则不具备高级职称可能导致该项评分低，但不构成否决投标的条件。评审专家需仔细甄别招标文件中的“必须”、“应”等强制性用语与“可以”、“宜”等推荐性用语。14.答案：计算过程如下：第一步：计算有效报价算术平均值。¯第二步：计算评标基准价。=第三步：计算B报价（=298偏B报价高于基准价7.24%。第四步：计算B的报价得分。偏离率7.24%，高于基准价，按每高于1%扣1.5分计算。扣分值=7.24报价得分=30因此，B投标人的报价得分为19.14分。15.答案与解析：投标人甲：不满足。理由：招标文件要求“物业管理类高级职称”。高级经济师虽为高级职称，但其专业类别属于经济类，非直接对应的物业管理类。其管理经验证明虽符合年限要求，但职称专业不符构成对实质性要求的偏离。投标人乙：满足。理由：高级工程师（机电工程）属于工程类高级职称，通常被认可为物业管理相关专业的高级职称（尤其是针对设施设备管理复杂的商务楼宇）。同时，其持有物业管理师资格证书，并提供了详实的同类项目（商业综合体与商务楼宇业态相近）管理经验证明（劳动合同+社保），符合“不少于5年同类项目管理经验”的要求。投标人丙：不满足。理由：首先，其提供的“高级物业管理师”需核实是否为国家和地方职称体系认可的专业技术职务任职资格。其次，更重要的是，其管理经验为“住宅项目”，与招标项目“商务楼宇”不属于严格意义上的“同类项目”，经验要求不匹配。处理方式：评标委员会应依据招标文件的实质性要求进行评审。对于甲和丙，因其拟派项目负责人在关键条件（职称专业或项目经验类型）上不满足招标文件的明确规定，应认定为未实质性响应招标文件，作否决投标处理。对于乙，应进入后续详细评审。16.答案：评标专家应遵循的职业道德和纪律要求主要包括：（1）客观公正：严格按照招标文件规定的标准和方法进行独立评审，不得带有倾向性，不得受任何单位或个人的非法干预和影响。（2）廉洁自律：不得私下接触投标人，不得收受投标人或其他利害关系人的财物、宴请或其他好处，不得泄露与评标有关的任何情况。（3）勤勉尽责：熟悉招标文件，认真阅读所有投标文件，对投标文件进行系统地比较和评价，提出负责任的评审意见。（4）保守秘密：对评标过程、中标候选人的推荐情况、以及评标中知悉的商业秘密和技术秘密负有保密责任，不得向任何第三方透露。（5）回避原则：发现与投标人有利害关系的，应主动提出回避；招标人或投标人要求其回避的正当理由成立时，应当回避。（6）遵守纪律：按时参加评标，遵守评标现场纪律，服从管理，在评标报告上签字并对个人评审意见承担个人责任。17.答案：对物业管理方案的评审主要涵盖以下几个方面：（1）整体策划与项目理解：对项目特点、定位、业主需求的把握是否准确、全面。（2）组织架构与人员配置：管理机构设置是否合理，人员编制、素质要求、培训计划是否满足服务需要。（3）规章制度与流程设计：各项管理制度、服务流程、应急预案是否健全、规范、具有可操作性。（4）日常运营管理方案：包括客户服务、秩序维护、清洁绿化、维修养护等各专业服务的具体内容、标准、方法和频次。（5）设施设备管理：特别是针对复杂设施设备（如电梯、空调、消防、楼宇自控系统）的运行、维护、保养、更新改造计划。（6）财务预算与成本控制：服务费测算依据是否合理，成本构成是否清晰，成本控制措施是否有效。（7）社区文化与节能环保：社区文化活动策划，节能降耗、环境保护的具体措施。（8）管理目标与承诺：提出的管理目标是否明确、可衡量，承诺的服务指标是否先进、可行。平衡“技术可行”与“管理创新”：评审时应坚持“可行性是基